房地產(chǎn)企業(yè)如何控制建安成本

1、房地產(chǎn)企業(yè)如何控制建安本錢 房地產(chǎn)企業(yè)如何控制建安本錢 摘 要：房地產(chǎn)作為一種根底的稀缺產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展，帶動城市建設(shè)，保障百姓居住等方面的影響功不可沒，但近年來市場環(huán)境變化莫測，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也日益劇烈，如何控制本錢是保持競爭力的關(guān)鍵之一，其中建安本錢占到了總本錢70%左右?；诖?，本文對房地產(chǎn)企業(yè)中的建安本錢進(jìn)行分析，指出了控制建安本錢中的問題及必要性，并對控制建安本錢有效途徑進(jìn)行探究。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建安本錢；控制要點 中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 一、引言 縱觀分析房地產(chǎn)企業(yè)中本錢組成局部，包括了土地和前期本錢、建安本錢、銷售和管理本錢、配套費用、財務(wù)費用、維修基金等

2、。顯而易見，建安本錢的比重是突出的，占到總本錢的40%70左右，有效控制建安本錢成為了關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 建安本錢全稱是建筑安裝工程本錢，指土地房屋開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項費用，包括了直接費、間接費、利潤和稅金四項費用。其中，直接費用消耗比例最大，由材料費用、人工費用以及機(jī)械設(shè)備使用費三項組成?？梢?，建安本錢是影響商品房價格的最重要因素之一，同時也是近年來房地產(chǎn)企業(yè)開始控制建安本錢重要原因之一，所以，如何競爭日趨劇烈的大環(huán)境下有效控制建安本錢將逐漸關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和開展。 二、房地產(chǎn)企業(yè)控制建安本錢的必要性 1.提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。正如上訴分析可知，在房地產(chǎn)

3、施工本錢中，建安本錢占總本錢的比例較大，因此，有效控制建安本錢既可以減少資金的投入，又可以穩(wěn)定房價，促使更多消費者購房，以帶動房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈循環(huán)，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。2.有效帶動房價回歸理性。近年來，各城市房價處于亢奮狀態(tài)，一線城市尤為突出，不僅給消費者帶來不便，造成購房困難，而且也影響了社會穩(wěn)定，所以，有效控制建安本錢使其降低房地產(chǎn)施工總本錢，如能在實踐中得以有效落實，在市場規(guī)律推動下，必能促使房價回歸理性開展。 三、房地產(chǎn)企業(yè)控制建安本錢中的問題 目前，很多房地產(chǎn)商已經(jīng)開始重視本錢的預(yù)算和控制，但基于經(jīng)驗的缺乏，在實踐中沒有形成一套完整的管理體系，而且一般的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有成

4、立專業(yè)部門負(fù)責(zé)本錢控制管理，使其本錢控制得不到有效落實。因此，在實際中主要的問題是1.各類頻繁發(fā)生的變更和改簽使房地產(chǎn)商大傷腦筋，由于房地產(chǎn)施工過程是一個長期過程，一方面缺乏經(jīng)驗以盡可能避開變更的發(fā)生，另一方面對突發(fā)事件也缺乏有效的判斷和處理，目前大局部房地產(chǎn)企業(yè)無法在開發(fā)階段掌握最新本錢信息，以至于不能對實時本錢進(jìn)行有效控制。2.房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，資金正常流動循環(huán)是房地產(chǎn)企業(yè)生存條件，但現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理層面根本沒有對資金有全面和體系的控制和管理，沒有歷史數(shù)據(jù)和未來數(shù)據(jù)進(jìn)行比擬和評估，導(dǎo)致一方面難以做出資金方案工作，同時另外也使珍貴實踐經(jīng)驗無法在企業(yè)未來開展上得以運用，使

5、房地產(chǎn)企業(yè)不難以有效提升管理水平。 三、房地產(chǎn)企業(yè)建安本錢控制有效途徑 投資決策階段的本錢控制 1.建立本錢控制體系相關(guān)制度。本錢控制的核心思想是保障各項費用使用有章可尋，因此，在本錢控制方面應(yīng)建立制度保障體系和部門保障體系，簡單說，制定相關(guān)本錢控制制度約束相關(guān)費用收支，并成立專業(yè)部門實時跟進(jìn)本錢信息。 2.嚴(yán)格篩選投標(biāo)工程。在整個工程的開發(fā)過程中，前期對工程嚴(yán)格篩選是極重要一環(huán)，充分做好市場調(diào)研，并結(jié)合企業(yè)本錢預(yù)算以及分析市場供求關(guān)系等，準(zhǔn)確定位最適宜的開發(fā)工程，從而在最短時間內(nèi)完成開發(fā)并促使資金回流。 3.工程全過程管理本錢控制理念。首先要認(rèn)識到工程開發(fā)的本錢管理是一個全程工作，涉及企業(yè)整

6、個經(jīng)營管理活動，首先在房地產(chǎn)工程開發(fā)初始階段進(jìn)行本錢預(yù)測，其次在工程開發(fā)過程中把預(yù)算本錢細(xì)化成目標(biāo)本錢，并進(jìn)行同步記錄實際本錢，最后把實際的三項方案本錢、目標(biāo)本錢、實際本錢進(jìn)行統(tǒng)計比照，把相關(guān)數(shù)據(jù)作分析總結(jié)，為下一次的工程篩選和方案提供最實用的資料和依據(jù)。 工程方案階段的本錢控制 方案階段所消耗的費用一般只占整個建安本錢的1.5%2%，但是方案階段的結(jié)果將影響整個工程造價本錢的75%以上，可見，方案階段的本錢控制是整個建安本錢控制的核心和關(guān)鍵，選用什么樣的設(shè)計、布局以及施工材料，將影響后期建安本錢的投入，因此，必須加強(qiáng)對方案階段的管理工作。 1.在工程設(shè)計招標(biāo)管理方面引進(jìn)競爭機(jī)制。對建設(shè)工程的

7、招標(biāo)主要從建筑效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面進(jìn)行考評，通過招標(biāo)引進(jìn)競爭機(jī)制，組建相關(guān)專家對每種方案進(jìn)行綜合評比，這樣優(yōu)勝劣汰之后，既可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)選出最正確建筑方案，同時也能有效控制工程造價本錢，滿足房地產(chǎn)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的目的 2.利用“限額設(shè)計方案，完善經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度。由于目前方案階段工作不完善，直接導(dǎo)致后期工作出現(xiàn)很多漏洞，那么造成了局部員工經(jīng)濟(jì)責(zé)任感差、浪費現(xiàn)象嚴(yán)重 。“限額設(shè)計的理念就是按照批準(zhǔn)的可行性報告及投資估算方案進(jìn)行初步資金設(shè)計，再按照初步方案總概算細(xì)化出技術(shù)和施工圖設(shè)計，使各項工作都能在實現(xiàn)根底性功能的前提下不超過限定金額，嚴(yán)格控制不合理變更的發(fā)生。因此，基于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)存在設(shè)計

8、精度及深度不夠等問題，可參考同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和歷史經(jīng)驗，確立出“限額設(shè)計相關(guān)制度，通過獎懲機(jī)制把經(jīng)濟(jì)責(zé)任落實到個人上，以確保設(shè)計階段工程造價嚴(yán)格控制在方案范疇之內(nèi)。 工程建設(shè)階段的本錢控制 工程建設(shè)階段的主要包括了招標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四項工作，因此，要實現(xiàn)工程建設(shè)階段本錢控制，需對這四項工作予以把關(guān)。 1.嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)工作必須堅持公平、公正、公開的根本原那么，嚴(yán)格審核每一家投標(biāo)公司綜合情況，包括投標(biāo)資格、管理水平、技術(shù)質(zhì)量、業(yè)績等，通過全面比照各項參數(shù)挑選出最優(yōu)投標(biāo)公司，同時，防止后期工程施工階段出現(xiàn)扯皮推脫現(xiàn)象，雙方應(yīng)及時簽訂全面、細(xì)致、嚴(yán)密的合同予以保證。

9、 2.認(rèn)真加強(qiáng)合同管理工作。在合同管理方面需做好三項工作。首先在合同談判階段，合作雙方應(yīng)明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，同時建設(shè)但聞在談判過程中需盡力爭取有力的條款，并根據(jù)實際情況及時補(bǔ)充，確立最全面、細(xì)致和嚴(yán)密合同或協(xié)議；其次是認(rèn)真保管合同相關(guān)材料，包括合同原件、補(bǔ)充協(xié)議或條款、會議記要、其他清單等，便于建設(shè)單位根據(jù)合同細(xì)那么對動態(tài)本錢進(jìn)行分析，從而控制工程造價；再次落實索賠工作，在實際施工環(huán)節(jié)防止不了意外的出現(xiàn)，建設(shè)單位需通過反索賠維護(hù)自身利益。因此建設(shè)單位必須全面、細(xì)致的了解合同內(nèi)容和實施情況，一旦出現(xiàn)問題，建設(shè)單位可及時提出相應(yīng)索賠要求。 3.嚴(yán)格控制各項工程變更。工程變更主要包括了設(shè)計變

10、更和現(xiàn)場變更，每次工程變更不僅直接影響竣工效率，同時也造成資金資源的浪費，因此在建設(shè)階段需控制現(xiàn)場變更發(fā)生。首先要嚴(yán)格控制材料的價格和質(zhì)量，材料費用占了整個建設(shè)本錢的1/4，因此保障使用材料在滿足使用功能的根底上控制本錢，減少材料變更發(fā)生；其次嚴(yán)格做好審計工作，監(jiān)理單位人員需每天對施工現(xiàn)場進(jìn)行考核，實時了解施工內(nèi)容、進(jìn)度和相關(guān)變更，防止施工人員不合理狀況發(fā)生，同時對發(fā)生的各項圖紙、簽證、報價等進(jìn)行分析保存，便與于竣工階段審計工作。 4.認(rèn)真完成竣工結(jié)算管理。工程建設(shè)竣工后建安本錢控制主要包括工程結(jié)算和審計兩方面。首先在工程結(jié)算方面必須要根據(jù)施工圖紙對施工情況進(jìn)行嚴(yán)格查驗，并由相關(guān)查驗人員簽發(fā)竣工驗收單，此外對于設(shè)計過程中出現(xiàn)變更的地方也都必須有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字蓋章方視為有效。其次是在審計方面，應(yīng)選擇經(jīng)驗豐富的審計人員按照工作要求嚴(yán)格執(zhí)行審計制度，重點審核是否出現(xiàn)重項、漏項等，確保結(jié)算無過失。最后經(jīng)查驗審計無誤之后即可按照合同規(guī)定的結(jié)算方法完成工程結(jié)算。 結(jié)語：近年來，隨著國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)，國際國內(nèi)市場環(huán)境變化莫測，給各行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和壓力是巨大的，作為我國根底產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)也面臨同樣難題，如何在競爭劇烈的大環(huán)境下保持優(yōu)勢，以獲取更大的經(jīng)