如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理

1、如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理類別:地產(chǎn)企業(yè)管控模式 職業(yè)經(jīng)理人 評論(9) 瀏覽(1042) 2010-06-06 17:55 標簽：企業(yè)管理與優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人的作用 應聘房地產(chǎn)總經(jīng)理請回答如下問題1.你認為總經(jīng)理工作職責有哪些？工作職責： 1、主持房地產(chǎn)公司日常行政、經(jīng)營管理工作； 2、嚴格執(zhí)行公司董事會的各項決定及董事長的各項工作指令； 3、主導擬訂房地產(chǎn)公司年度及中、長期發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展戰(zhàn)略、調整方案及經(jīng)營計劃，經(jīng)公司董事會批準后組織實施； 4、根據(jù)公司的年度經(jīng)營計劃和目標，組織制訂公司各部門的經(jīng)營目標及具體實施方案；并對其過程進行管控，出現(xiàn)問題及時解決和調整，及時完成對公司各部門的月

2、度考核及年終考評； 5、推行全面預算管理，主持制訂公司的財務預算并進行過程管控； 6、組織并完成公司所有資產(chǎn)的有效管理； 7、加強企業(yè)文化建設，建設高效、廉潔、穩(wěn)定的經(jīng)營管理團隊，形成良好的工作氛圍； 8、在董事長授權下，代表公司對外開展業(yè)務工作，處理經(jīng)營管理過程中的突發(fā)事件，防范各種風險； 9、完成董事會要求的其他工作；2.總經(jīng)理應應具備的自身素質？1、注重情商管理，掌控全局，依勢嬗變，直面復雜狀態(tài)，樹立領導風格，激發(fā)團隊士氣，授權有術；2、10年以上房地產(chǎn)企業(yè)全面管理工作經(jīng)驗；、房地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理的知識結構要求他一專多能，多元共生；3、具有大中型房地產(chǎn)項目的實際操盤經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)全面運

3、作、經(jīng)營管理及各部門工作流程；4、綜合運用所有知識管理好人和項目，在團隊管理方面有較強的領導技巧和才能；5、具有敏銳的商業(yè)觸覺、優(yōu)秀的領導能力、出色的人際交往和社會活動能力；6、善于協(xié)調、溝通，責任心、事業(yè)心強；7、親和力、判斷能力、決策能力、計劃能力、談判能力強；8、良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守，有很強的感召力和凝聚力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是人才密集、資金密集、專業(yè)性強，要成為一名優(yōu)秀總經(jīng)理需要具備如下的知識結構：1、人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識 2、地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設計與環(huán)境藝術設計知識  3、智能建筑與IT運用知識4、地產(chǎn)融資與財務管理知識 、建筑項目管理知識

4、60;、地產(chǎn)營銷知識除了知識以外，具備開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產(chǎn)開發(fā)不能總是停留在房地產(chǎn)專業(yè)領域，大家都在比總體規(guī)劃、建設設計、建筑施工、小區(qū)景觀等專業(yè)層次，最后房地產(chǎn)開發(fā)同質化嚴重。如果跳出房地產(chǎn)局限，從文化發(fā)展的高度，將房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)結合進行泛地產(chǎn)開發(fā)，賦予房地產(chǎn)更深的文化底韻，尋求開發(fā)模式的創(chuàng)新，這是真正的房地產(chǎn)企業(yè)家精神。房地產(chǎn)公司總經(jīng)理應該具備的以下能力：1、駕馭全局的能力 重點要準確把握市場，制定正確的項目運營戰(zhàn)略，明確主要贏利來源，善于把控房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)與贏利點，善于運用公司品牌進行低成本融資，在投資管理方面，善于調控優(yōu)化投資決策模型，權衡風

5、險與收益比例。根據(jù)人才經(jīng)營理論，建設優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)團隊，駕馭整個艦隊沿著集團確定的正確的戰(zhàn)略方向前進。2、學習能力  優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人需要具備超強的學習能力，競爭環(huán)境在改變，這就要求我們不斷學習。3、資源整合的能力 不僅能夠整合有形資產(chǎn)，更重要能夠整合無形資產(chǎn)，在無形資產(chǎn)運營方面具備較深造詣。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不僅是單個企業(yè)或單個項目的競爭，而且整個價值鏈的競爭，只有將不同的社會資源，按照企業(yè)目標和利益共享的思想，通過共享信息與知識，降低整個成本。4、企業(yè)品牌的塑造能力  優(yōu)秀的管理團隊、充滿活力與進取精神對于銀行是一種信心保證，對于客戶來說

6、，選擇住宅就是選擇值得信賴的發(fā)展商團隊。多年來，我經(jīng)常和新老客戶直接溝通，取得大量第一手資料，誠信務實，為老百姓提供優(yōu)秀的產(chǎn)品，不僅是企業(yè)贏利的需要，更是有良知的職業(yè)經(jīng)理人應該承擔的社會責任。5、  跨地域企業(yè)文化建設能力  (1).企業(yè)文化一般只是作用于房地產(chǎn)企業(yè)內部，但知名品牌企業(yè)的文化建設往往對于整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。例如萬科品牌的核心價值，正是這樣一種對人性的尊重和關懷。這種強調個性、尊重他人的人文情懷，在萬科的“投訴文化”、“主題精神年”、萬科周刊以及年輕而又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好的體現(xiàn)。房子是需要使用幾十

7、年以上的產(chǎn)品，只有走品牌路線的公司，才能在售后做到長期負責。(2).不同的社會文化環(huán)境，對企業(yè)文化的約束力不同，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景不同而產(chǎn)生差異。利用對人權研究的重視，強調地產(chǎn)企業(yè)服務大宗的人文關懷意識，而不僅僅是 為少數(shù)人服務。(3).房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種追求可見時效，追求直接經(jīng)濟效果的務實文化。例如房地產(chǎn)企業(yè)文化與營銷環(huán)節(jié)結合緊密，直接能夠促進產(chǎn)品的營銷。(4).企業(yè)文化是一種投資文化，是一種投入產(chǎn)出變換文化。(5).企業(yè)文化是一種集體文化，房地產(chǎn)集團企業(yè)文化在各地分支機構的表現(xiàn)應該采用本地化形式。 3.當前房地產(chǎn)外部市場環(huán)境如何？你認為我們怎樣

8、適應環(huán)境的同時并取得發(fā)展？當前房地產(chǎn)市場環(huán)境是在不斷變化的?？偟膩砜?，受2007-2008年的政府宏觀調控和2008年以后的國際金融危機影響，市場景氣指數(shù)下降，民眾消費信心大大受挫，短期內房價難以上漲。 在現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢下，一方面可尋求的新的市場機會，另一方面可避免環(huán)境威脅。在激烈而又復雜的市場競爭中，機會與威脅并存，而不斷變化的市場環(huán)境又不斷造成新的機會與新的威脅。 這里所說的所謂的市場環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場和營銷活動的不可控制的各種參與者與影響力。 首先是宏觀環(huán)境的影響， 主要受經(jīng)濟、政治、人口、政策法規(guī)與稅制等影響。房地產(chǎn)企業(yè)的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的

9、。 經(jīng)濟因素：包括了市場所處的宏觀經(jīng)濟條件和經(jīng)濟收入水平兩類因素。 經(jīng)濟高峰時期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟低谷，市場疲軟，房地產(chǎn)作為衡量經(jīng)濟的杠桿首當其沖要受到影響，很多家庭會取消或者推遲對房屋這樣耐用品的消費，其他支出的減少導致住宅和商業(yè)地產(chǎn)不景氣，住宅和商業(yè)樓宇的價格自然會下跌。 政治方面，在安定的政治環(huán)境下，房地產(chǎn)投資回報才有保障，經(jīng)營者才有信心。政策上，國家的開放程度與政策的連續(xù)性對房地產(chǎn)市場也有巨大影響。 人口決定了房地產(chǎn)市場的規(guī)模與發(fā)展趨勢。人口規(guī)模不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對房地產(chǎn)的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項目所處地區(qū)的流動人口與常住人口的數(shù)量

10、?，F(xiàn)在的趨勢就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的結構變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個導視作用。 政策法規(guī)與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過政策法規(guī)與利率稅制進行房地產(chǎn)調控的手段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟規(guī)律，又帶有行政干預的色彩。 其次是微觀環(huán)境的作用， 微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務往來過程中的直接影響因素。包括供應者、營銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。 顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足其特定的目標市場需求。如住宅小區(qū)靠近知名學校，即制訂以強調子女教育為主題的營銷策略，占領中小學生家庭的住宅市場

11、；小區(qū)靠近公園綠地，即強調運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。 房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境還包括各類公眾，如融資公司（開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發(fā)商聲譽的保障者）、政府公眾（這個不說也明白）、公民團體公眾（商業(yè)地產(chǎn)中的重點）、當?shù)毓姡槭┕を}擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內部公眾（樹立開發(fā)信心的源泉）。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，好的產(chǎn)品才有好的市場，物業(yè)第一、營銷第二。我們在進行了市場環(huán)境分析后，就可以根據(jù)戰(zhàn)略要求選擇合適的目標市場，即進行市場定位。在進行市場定位時，最基礎的是要考慮內外部環(huán)境的分析和地塊分析的情況，其它需要考慮到的因素有目標市場的吸引力（目標市場的平均利潤率、目

12、標市場對于企業(yè)品牌建立的影響等）、目標市場的競爭情況（相同目標市場的競爭型項目的情況、競爭型企業(yè)的情況、未來進入這一目標市場的項目的情況等）、目標市場的容量（比如某地區(qū)一年總價60萬以上的豪宅目標市場的市場容量為5個億）等。市場定位是動態(tài)的，因為市場是動態(tài)的，這意味著由于各種原因，需要為項目進行市場再定位，進行再定位時所采用的策略，很大程度上取決于消費者興趣和需求的變化。在同一個項目里，對各層次客戶的需求，可有針對性的發(fā)展若干個不同類型、檔次、風格的物業(yè)，以滿足不同類型客戶的需求。市場定位確立后，就開始了項目定位，項目定位的關鍵在于如何使得產(chǎn)品適應所定位市場的需求和行為特征。在實際中，項目定位

13、一般有兩種順序：一種是先根據(jù)定位市場的需求和行為特征確定產(chǎn)品差別化的內容，然后再對差別化的內容進行提煉和表達，形成項目定位。另一種是先根據(jù)定位市場形成項目定位，取得產(chǎn)品差別化的基本思路，然后再將差別化的思路具體體現(xiàn)到產(chǎn)品的各個方面中。以下的準則是項目定位時可以考慮的：1）重要性：項目定位對目標市場而言是否有較高價值，買家能否從中獲益(功能上或情感上)。2）差異性：項目定位是否競爭對手和周邊樓盤沒有做的。3）優(yōu)越性：相似的項目定位是否可以優(yōu)勝于競爭對手。4）可溝通性：項目定位是否能讓目標客戶感受到和看得見，發(fā)展商有否操作的能力。5）不可復制性：其他的樓盤是否難以對定位進行復制和抄襲。6）可承受性

14、：目標客戶有否為項目定位而支付的能力或成本。7）利潤性：定位可為發(fā)展商創(chuàng)造利潤，該定位能否吸引足夠規(guī)模的目標客戶，需要怎樣的財務預算。 總體說來，我認為處于當前市場環(huán)境下的開發(fā)商主要面臨政策風險、運營成本風險、區(qū)域市場變化風險、融資風險和產(chǎn)品風險等幾類風險。那么對于以上諸多風險，我們該如何應對呢？我認為既要適應環(huán)境，求得生存基礎，又要在融資理財，營銷策劃和項目開發(fā)管理上，定位清晰，立志高遠，走對路子用好人，走對了路子，整合好了各種資源，就是最好的方法，最優(yōu)的效率。以下方法可供參考： 一、  精確定位，精細運做精確的市場定位來自于對市場的深刻理解，從地方經(jīng)濟發(fā)展水平

15、、顧客消費水平、住宅消費偏好、區(qū)域市場價格體系和潛在收入增長情況到金融環(huán)境的分析，這一系列的框架性分析，再加上企業(yè)自身的素質和能力的分析，可以幫助企業(yè)有效找準市場定位。同時，精細化的生產(chǎn)經(jīng)營要求企業(yè)在運做地產(chǎn)項目時，采取工業(yè)化、模塊化、標準化的生產(chǎn)方式，通過科學的項目管理方法，實現(xiàn)業(yè)務流程有效分解并標準化操作，與部品供應、規(guī)劃、建筑、景觀設計、施工和專業(yè)金融服務公司建立良好的業(yè)務外包的工作模式，有效削減管理成本，加快項目進度，實現(xiàn)資金的快速流轉。 二、  產(chǎn)品差異，引導需求產(chǎn)品性能的差異化主要可以在產(chǎn)品的高科技、生態(tài)環(huán)保、周邊配套、戶型大小、社區(qū)功能等方面做深一步挖掘，同時

16、可以考慮銷售為客戶定制的房地產(chǎn)產(chǎn)品；營銷概念的差異化可體現(xiàn)為定位于不同客戶市場的營銷策略，如低價策略、高性價比策略、豪宅策略等，銷售策略的差異化可以考慮以租待售策略、在建工程轉讓回籠資金策略、滾動銷售策略等；客戶群體的差異化可以將不同特質的項目定位于不同的群體，如專門為白領、外商、公務員、教授以及工薪階層等不同的社會客戶群體，同時可以考慮提供相應的融資服務，以延長產(chǎn)品價值鏈，提高品牌知名度。 三、  合縱聯(lián)橫，規(guī)模經(jīng)濟每一個開發(fā)商都面臨道路、供水、排污、供暖等一些公共配套設施的建設，并且這些設施需要花費開發(fā)商大量的成本。如果幾個相毗鄰的開發(fā)項目可以合作開發(fā)，共同承擔公共設施

17、費用，將可形成規(guī)模經(jīng)濟，節(jié)約大量的開發(fā)成本，降低項目風險。 四、  資產(chǎn)配置，分散風險“別把雞蛋放在一個籃子里”的組合投資的思想對于房地產(chǎn)企業(yè)的異地擴張同樣有用?；怙L險的最有效方法就是分散投資。為此，房地產(chǎn)商在異地擴張時要制訂一系列的風險評估策略，運用科學量化分析的方法來分析地區(qū)的潛在風險。同時，企業(yè)還必須通過財務杠桿等其他手段獲得多渠道融資。根據(jù)資金來源不同，和承擔風險的能力的差異及流動性要求，設置合理的融資結構和財務結構，合理分配流動資金使 用， 五、  拓寬融資，提升能力房地產(chǎn)企業(yè)能否與金融資本有效結合將是企業(yè)發(fā)展規(guī)模能否進一步提升的關鍵。目前企業(yè)的融資渠

18、道單一的問題是困擾大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要問題。企業(yè)如何應對當前銀根緊縮的政策約束，同時充分利用信托投資、產(chǎn)業(yè)基金、股權融資、企業(yè)債券等多渠道的融資方式，通過改善自身企業(yè)素質和財務狀況，達到相關渠道融資的基本要求，也是下一步多數(shù)地產(chǎn)商需要面對的問題。 綜合來看，除了上述幾點避險之道外，對于市場中的大型和中小型企業(yè)各有不同的策略。實行收購兼并，大企業(yè)的發(fā)展方向。房價波動和銀根緊縮已經(jīng)使得一大批抗風險能力低的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，此時，實力相對雄厚、資本實力較強的大型開發(fā)商應該通過收購兼并，以較低的成本獲得中小企業(yè)的項目資源，獲得二、三線城市的項目儲備，進入地區(qū)市場，實現(xiàn)資產(chǎn)的區(qū)域配置。

19、堅守“利基”市場，小企業(yè)的制勝策略。中小企業(yè)面對經(jīng)營環(huán)境波動的最好方法就是從細分的“利基”市場中找到好的賣點。如今生態(tài)型、高科技型、環(huán)保型、面對大眾市場需求的住宅等市場供應匱乏的產(chǎn)品都是小企業(yè)產(chǎn)品差異化的發(fā)展方向。企業(yè)在做好市場定位的同時，通過精細的運做，可以有效化解風險，贏得市場。 4.建立新項目（買地塊）的開始，我們如何進行項目的預算？項目的預算經(jīng)過批準后總經(jīng)理如何進行管理？請詳細闡述如何實現(xiàn)預算中的各項經(jīng)濟指標（包括制度和方法）？新項目開始前，即土地未購入，主要依據(jù)策劃代理公司的市場調研報告和項目可研報告，加上公司內部的營銷，財務，成本和多項技術參數(shù)的分析測算，可參照周邊同類同

20、質樓盤的相關技術經(jīng)濟指標估算預測。新項目開始后，即土地已購入后，概念規(guī)劃設計方案已有雛形，在項目投資決策中，注重以目標利潤為導向，將企業(yè)的所有經(jīng)營活動都納入預算管理, 即對企業(yè)全體人員、全部業(yè)務、全部過程實施預算控制和管理。實施全面預算管理，能有效地建立起管理控制體系, 建立起對成本中心、利潤中心和投資中心的績效考核體系，使整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動沿著預算管理軌道科學、合理地進行, 為企業(yè)的發(fā)展提供保證。所有開發(fā)項目的成本管理均必須分階段進行成本動態(tài)統(tǒng)計分析，確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內。在項目前期應及時了解當?shù)卣囊?guī)費情況，用足用活各項政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。為保證對實際發(fā)生成

21、本的有效監(jiān)督，成本管理部門負責項目目標成本的審核和控制；所有與項目開發(fā)相關的工程成本支出必須經(jīng)成本控制審核，非工程成本支出必須經(jīng)財務審核。項目開發(fā)運作過程中，應安排成本控制部門人員持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計分析項目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目成本的有效控制。目標成本的編制必須按目標成本確定作業(yè)流程的規(guī)定進行，在不同階段形成相應的目標成本，并完成規(guī)定的報批程序，包括：項目投資決策階段，依據(jù)項目策劃方案編制投資估算，作為項目總目標成本，由專業(yè)公司顧問審核，董事會會批準，總經(jīng)理執(zhí)行；規(guī)劃方案設計階段，依據(jù)總目標成本、規(guī)劃方案和建筑方案設計及時編制設計概算，作為下一階段的目標控制成

22、本；施工圖設計階段，依據(jù)目標控制成本和施工圖，編制施工圖預算，形成項目實施的目標成本，董事會批準后，作為開發(fā)項目經(jīng)營管理責任書的組成部分。各階段的目標成本及投資估算、設計概算、工程預算編制應遵循目標成本確定指引、工程預算編制指引的規(guī)定，使用正式的目標成本表單。項目依據(jù)已批準的目標成本，由總經(jīng)理和成本管理部門對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務活動進行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案。包括，但不限于以下方面：設計方案優(yōu)化；業(yè)務分包（招投標）；材料設備采購比價、限價；合同簽訂；設計變更及現(xiàn)場簽證；合同付款等。項目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證（包括設計變更、工程量變更和材料設備差價等），必須按現(xiàn)場簽證控制指引，

23、嚴格控制事前預算審查和事后的結算，實行一單一算。成本管理部門負責建立工程成本臺賬（合同臺帳、設計變更臺帳和現(xiàn)場簽證臺帳），財務部負責建立非工程成本臺賬，登記、審核實際發(fā)生成本是否在目標成本規(guī)定范圍內。項目實際發(fā)生的成本動態(tài)統(tǒng)計報表，應每季度提交董事會備案?？偨?jīng)理和成本管理部門必須項目成本核算與分析指引的規(guī)定，每季度進行項目成本核算和經(jīng)濟活動分析，對目標成本的執(zhí)行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細項超支發(fā)生的原因，及時采取控制成本的措施。項目實際發(fā)生的成本核算與分析報告，作為總經(jīng)理季度經(jīng)營分析報告的組成部分。成本超支的處理措施由總經(jīng)理和成本管理部門提出建議

24、，并按成本細項超支報警的范圍和要求、項目目標成本調整范圍和要求指引文件規(guī)定，以書面形式報董事會：不使用預備費，擬采取降低成本措施補救，報成本管理部門和財務部備案；擬使用預備費彌補，調整細項成本，經(jīng)成本管理部門和總經(jīng)理審查后，董事會核準；需要突破項目目標成本時，必須經(jīng)專業(yè)顧問公司審查，報董事會審批。在項目實施過程中，因經(jīng)營計劃調整引起成本細項的目標成本的增加或減少，應及時報成本管理部門審查，并根據(jù)規(guī)定進行處理。項目工程結算由成本管理部門負責組織，工程（配套）部和開發(fā)設計部負責配合。各專業(yè)工程分包合同，以及項目工程總結算，均必須按公司規(guī)定的專業(yè)分包工程合同結算、項目工程總結算執(zhí)行。專業(yè)分包工程合同

25、結算和項目工程總結算完成后，相關報告及時提交董事會備案。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理是一個系統(tǒng)工程，是企業(yè)管理的重要組成內容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的預算管理制度，真正達到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟效益的目的。關鍵是制度的執(zhí)行，最主要的工作是權責利的統(tǒng)一、約束機制和激勵機制的統(tǒng)一。5.在日常項目管理中，銷售進度、采購質量、施工質量、工程成本、建設工期、安全生產(chǎn)、技術規(guī)范、行業(yè)標準等等，發(fā)包方與承包方、發(fā)包方或承包方管理團隊內部之間會產(chǎn)生的矛盾有哪些？如何來解決這些矛盾？這個問題涵蓋面較廣，本人理解為項目全程的進度、品質

26、和技術流程管理。評價一個企業(yè)是否具有競爭力也不再僅看企業(yè)的規(guī)模和資產(chǎn)，而是更看重其員工的個人利潤、企業(yè)資金的周轉率、企業(yè)的擴張能力和沖擊力。項目是企業(yè)的利潤中心，總經(jīng)理的日常項目管理應在降低項目的開發(fā)周期，提高項目管理效益，提高資金的使用效率，從而降低項目的開發(fā)風險，增強企業(yè)競爭力。以下為總經(jīng)理在項目進度管理中應著重解決的方面：項目管理的范圍為：項目策劃、項目報建、規(guī)劃設計、招投標、施工管理、驗收交付等內容。項目管理的方法是：計劃、實施、控制與評價。項目管理的原則是：對外為合同管理，對內為計劃管理。項目管理的責任人是：項目總經(jīng)理對項目的總進度負全責、對各部門的工作提供指導與支持，部門經(jīng)理對本職

27、責范圍內的項目進度負責，項目總經(jīng)理負責協(xié)調、監(jiān)督項目的進展。項目進度的制定：依照公司的房地產(chǎn)項目開發(fā)流程框圖（見附件），結合各項目的實際情況，制定該項目的總的項目進度計劃。項目除要有總的網(wǎng)絡進度計劃外，還應制定里程碑計劃，對象總規(guī)的確定、規(guī)劃許可證的領取、工程開工、主體封頂?shù)壤锍瘫录M行重點監(jiān)控。項目進度計劃編制中應注意的問題：項目總經(jīng)理負責，各業(yè)務部門參與，在各部門充分討論的基礎上共同完成項目進度計劃的編制。編制中要充分落實計劃的前提條件，避免過多的假定而使計劃失去指導意義。進度目標應與成本、品質等目標相協(xié)調，既要有利于工期目標的實現(xiàn)，又要有利于成本、品質、安全等目標的實現(xiàn)。對大型、復雜、

28、工期長的項目要實行分期、分段編制進度計劃，對不同階段、不同時期提出相應的進度計劃，以保持指導項目實施的前鋒作用。進度計劃的編制最好采用相關軟件編制，以提高計劃的科學性和質量。充分重視實施中的阻力，如人、資金、材料、設備、環(huán)境等因素的影響。抓好關鍵性工作，尤其是關鍵線路上的工作不能拖延。責任要清楚、授權要明確，進度實施中的每一位員工均要承擔一定的經(jīng)濟責任，項目各成員對自己的權利與責任要有清楚地認識。抓好溝通管理，協(xié)調各方面關系，采取措施解決各種矛盾，加強薄弱環(huán)節(jié)，實現(xiàn)動態(tài)平衡，保證實現(xiàn)進度目標。對照項目進度計劃，經(jīng)常檢查項目的進展情況；對里程碑事件，要逐一檢查。對與進度計劃不一致的情況進行原因分

29、析，找出延期或提前的原因，采取相應的措施。進度控制的措施有：組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、管理措施等，針對不同情況采取不同的措施，當實際情況與進度計劃有偏差時，應調整進度計劃，以使新的進度計劃不停地與實際情況相一致。在項目進度計劃的執(zhí)行過程中，要對出現(xiàn)的情況進行總結；在項目結束后，要有一份總的評價報告。項目公司依照實際的進度計劃對各部門進行進度考核，對既保證質量又加快了項目進度的部門，公司將給予經(jīng)濟獎勵，反之，則給予經(jīng)濟處罰；具體辦法依照公司的有關管理制度執(zhí)行。項目進度管理是以公司的項目開發(fā)總流程中的階段來劃分的，項目進展到每一階段，公司應提供優(yōu)勢資源給該階段對應的核心部門，以確保該階段的項目

30、進度。關鍵線路上的總工作時間即為項目的總工期，縮短關鍵線路的長度即縮短了項目的總工期；但在此過程中也應注意非關鍵線路的工作時間，不能讓非關鍵線路變成關鍵線路。從流程框圖中的關鍵線路上看，開工前的工作進度對公司的資金使用效率影響很大，對公司的項目開發(fā)風險影響也很大，必須盡量壓縮開工前的工作時間。項目策劃階段的進度管理關鍵的工作有二個，項目策劃報告、規(guī)劃方案設計與會審。營銷策劃部經(jīng)理對項目策劃報告的進度負責，設計部經(jīng)理對規(guī)劃方案設計與會審的進度負責，其他部門經(jīng)理對此階段各自的工作進度負責。A.項目策劃報告一、對項目策劃報告進行進度管理的幾個要點：營銷策劃部門要依據(jù)工作流程預先制定工作進度計劃，該進

31、度計劃必須符合公司總的進度計劃。在選擇策劃公司時，應做好前期招標中“入圍資格審察”的工作，結合項目本身的特點，選擇數(shù)家對此類項目比較熟悉、經(jīng)驗豐富的策劃公司是項目策劃招標成功的有力保證；反之，如果在策劃公司選擇上出現(xiàn)問題，將對項目策劃的進度、質量都產(chǎn)生負面影響。根據(jù)工作進度計劃，將項目策劃的總時間及階段成果的時間、質量等要求寫進合同中并明確延期的賠償責任。確定新項目的市場細分目標市場產(chǎn)品定位等重要內容，在策劃委托書中應詳細寫明要求，并進行過程控制，避免到最后才發(fā)現(xiàn)策劃成果與公司要求相差甚遠的情況發(fā)生，從而避免由于質量問題而影響項目進度。注重平時市場的研究與策劃單位的考察，盡量壓縮此兩項工作的時

32、間。二、項目策劃報告進度管理中必須滿足的前提條件：計劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設計要點等外部條件要準確、完整。營銷策劃部在工作以前，先要對當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、市場環(huán)境等有一定的了解。公司要明確授權范圍，對問題的決策要果斷，不能猶豫不決。三、 項目策劃合同結束后，營銷策劃部對合同的執(zhí)行情況進行認真的總結與評價，并將總結報告交綜合管理部。四、在項目策劃報告階段，影響項目進度的其他部門的工作有：財務付款；在方案研討階段，公司領導、工程部、設計部、成本部、財務部、計劃發(fā)展部等相關人員要積極參與并發(fā)表意見及建議，且要在會議紀要上簽字。營銷策劃部對策劃公司的提案給出總結性的評價，隨提案報告一起報公司領導后，公

33、司領導對策劃公司的提案及營銷策劃部的意見要及時給出明確的批復。B.規(guī)劃方案設計與會審要做好此階段的進度管理，設計部在設計單位的選擇上，要注意如下幾點：最好采用招標的形式。要認可主案設計師。設計費用要合理。要從了解的設計單位中進行選擇。在設計合同的簽訂中，要做到：設計單位要提供公司認可的進度計劃，并明確延期的賠償責任。付款與設計的進度、質量等掛鉤。 設計人員要與政府審批部門相關人員有充分的溝通。在設計過程中，要求設計部人員要經(jīng)常與設計人員、設計文件審批的政府相關人員進行充分的溝通，避免由于對審批部門意見的不了解而使設計返工。按合同，對設計的質量與進度進行跟蹤，避免到最后才發(fā)現(xiàn)設計成果與公司要求相

34、差甚遠的情況發(fā)生。對規(guī)劃方案設計與會審進行進度管理的幾個要點：1） 計劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設計要點、管線外部條件等要準確、完整。2） 設計部要對當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、設計規(guī)范了解清楚。3） 公司對項目的定位要清晰、產(chǎn)品的購買人群界定要清楚，對規(guī)劃設計中的布局及建筑風格、對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。4） 公司授權是否明確，哪些工作部門經(jīng)理可以拍板？哪些工作要討論、意見不一致時由誰拍板？等等問題要有明確的規(guī)定和決策的時間要求，不能猶豫不決。5） 公司對規(guī)劃、設計的質量要求，對設計的產(chǎn)品的成本要求要及早明確，在設計任務書中就要寫清楚。設計周期要合理，要留有成果評審與討論的時間，避免因盲目

35、趕進度而造成質量缺陷。設計部應注重平時的產(chǎn)品研發(fā)，縮短方案討論與修改的時間，提高決策的科學性與時效性，避免猶豫不決與設計返工。應注重對設計單位、設計師的平時考察與歸檔，公司策劃報告確定后即進行設計招標，不能在設計單位的選擇上影響工期。在此階段，其他部門的進度要求：一、計劃發(fā)展部應辦好規(guī)劃方案的政府報批工作、應辦好立項、領取規(guī)劃設計要點及市政設計要點、領取建設用地許可證、開始辦理土地證的有關手續(xù)、辦理規(guī)劃設計方案的審定工作。設計部、成本管理部應完成勘察招標及合同的簽訂工作，規(guī)劃方案審定后立即開始現(xiàn)場勘察。此外，設計部、成本部還要開始綜合管線設計招標及施工圖設計的招標工作。工程部應將場地圍墻修好，

36、開始甲供材的招標準備工作，并開始臨水、臨電的申請。設計部要在此階段確定景觀設計方案，完成賣場的土建、裝修設計，賣場的景觀設計，市內售樓處的裝修設計。營銷策劃部要完成銷售策劃方案的制定與銷售道具的設計工作。C、項目實施準備階段的進度管理此階段關鍵線路上的工作有四個，擴初設計與會審、施工圖設計與會審、領取建設工程規(guī)劃許可證、領取建筑工程施工許可證。設計部部經(jīng)理對擴初設計的進度負責，并對施工圖的設計進度和圖紙會審負責，為確保各報建工作（圖紙報審與許可證的領?。┑倪M度，計劃發(fā)展部經(jīng)理應做好如下工作：對照工作流程，計劃發(fā)展部經(jīng)理必須確保關鍵線路上各工作的完成時間，盡可能地壓縮審批時間。計劃發(fā)展部必須清楚

37、了解所報材料是否完整、各材料應達到的質量要求。要提前將規(guī)劃、設計等成果的質量及時間要求報設計部等部門。計劃發(fā)展部必須經(jīng)常保持與政府相關部門的溝通，以使公司的意圖與政府相關審批部門的意圖能相互理解與支持。在報建過程中，對進度影響較大的因素主要有：方案設計能否達到規(guī)劃、設計要點的要求，能否滿足消防、交通、環(huán)保等專業(yè)部門的要求。圖紙質量能否滿足國家強制性規(guī)范及地方有關規(guī)定的要求。公司資金是否有切實的保障。 施工圖的設計進度控制的要點：在勘察合同簽訂中，勘察的合同工期不得影響施工圖的設計。 在施工圖設計合同的簽訂中，除了要有質量、造價控制的條款外，還應有進度計劃、進度控制的相應條款。應嚴格按合同進行過

38、程控制，嚴把圖紙質量關，避免設計中的錯誤、設計與實際不符、設計交待不明確等問題的存在。在總規(guī)報審通過后，應督請有關設計單位在最短時間內 將豎向設計確定下來，以利于工程開工前的準備工作完成。應在土建施工前充分準備好各種技術處理（如地基處理）的預案。應盡可能多地建議各專業(yè)設計單位采用那些能簡化施工工藝、提高工作效率、降低工程造價的新技術、新工藝、新材料。公司各部門的工作應密切協(xié)作，加強溝通，確保此階段關鍵線路上的工作在規(guī)定的時間內完成?，F(xiàn)場銷售中心的施工及裝修均應完成，銷售中心的景觀施工要完工；小區(qū)的景觀的施工圖設計要完成。工程部應完成監(jiān)理及施工的招標工作，完成現(xiàn)場的“三通一平”等施工準備工作，簽

39、訂好監(jiān)理合同與土建施工合同。工程部還應和計劃發(fā)展部密切配合，力爭在領取規(guī)劃許可證時將監(jiān)理、施工的招標辦完。注意在監(jiān)理合同簽訂中，應寫入有關進度控制的獎、罰條款，要授予監(jiān)理公司進度控制的權力；在施工合同的簽訂中，應有明確的進度計劃，里程碑計劃，要有過程控制的相關條款，要有進度控制的獎、罰措施。計劃發(fā)展部要辦理好國有土地使用權證，領取市政管網(wǎng)許可證，訂立白蟻防治等合同；設計部要完成綜合管線的施工圖設計。營銷策劃部要制定營銷推廣計劃，并實施該計劃。D、項目實施階段的進度管理此階段項目進度的關鍵環(huán)節(jié)有三個：項目施工管理、項目綜合驗收、項目交付，壓縮此三個環(huán)節(jié)的工期即壓縮了項目的工期。項目施工管理加快進

40、度的措施：主體工程及其他分項工程在招標、合同簽訂時，合理壓縮工期，并將工期的管理措施寫入合同。對有動力污水處理池的小區(qū)，在工程正式開工前，將小區(qū)的動力污水處理池的土建部分做好。在工程正式開工前，將小區(qū)室外主要道路的雨、污水管網(wǎng)敷設好，并將道路的基層做好；這是加快此階段進度的最有效方法。合理規(guī)劃、統(tǒng)籌水、電、氣、供暖等室外景觀等室外工程盡量提前施工，縮短后三通的工期。項目實施階段的幾個要點：依據(jù)項目總的進度計劃，工程部要制定自己詳細的工作計劃，該進度計劃必須在項目的總進度計劃之內。在工程招標時，對施工單位的了解要全面、深入，要選擇施工質量好、經(jīng)濟實力強的施工單位。要選擇一個信譽好、管理經(jīng)驗豐富、

41、技術力量強的監(jiān)理單位。施工合同簽定時，材料供應、質量及進度要求、竣工結算、第三方施工配合等內容表述要清楚，責任要明確，不應存在模糊與有爭議的內容。嚴格按國家規(guī)范及當?shù)赜嘘P工程管理文件進行工程管理，避免工程造價及工期索賠。盡量減少工程變更，設計變更等技術處理工作要及時，避免其對工期的延誤。加強外部協(xié)調，避免外部干擾；加強內部協(xié)調，保證內部溝通良好。在工程的收尾階段，由于一些分包單位及水、電、氣等專業(yè)施工單位要交叉施工，工程管理難度大，工期很容易拖延；工程部事先應做好詳盡的計劃安排，在各單項合同的簽訂中，應有一定的條款來保證工程部的協(xié)調能力。要保證甲供材的及時供用。各專業(yè)分包公司的工作要及時，不得

42、影響工程總進度。此階段管理的一般性時間要求：取得建設規(guī)劃許可證后35天內，完成監(jiān)理合同的簽定、確定中標施工單位并簽定施工合同、領取施工許可證并開工?！叭ㄒ黄健惫ぷ骷肮さ貒鷫υ陬I取施工許可證前完成。建筑工程在國家定額工期的85%以內完成，施工單位在合同簽訂前必須提供切實可行的網(wǎng)絡進度計劃、里程碑計劃，并準備好相應的人、機、物等。對二十萬平米以內的小區(qū)，綜合管網(wǎng)及小區(qū)道路在建筑單體完工后三個半月以內施工結束，工程部應協(xié)調好水、電、氣等部門的工作，保證工程按期完工。對二十萬平米以內的小區(qū)，小區(qū)智能化及綠化景觀工程在綜合管網(wǎng)結束后二個半月內完成。項目綜合驗收應提前約請相關驗收部門的相關人員進行指導。

43、工程部在合同簽訂中要分清責任，合同中要有關于整改進度的約束條款；在工作中要有魄力。各單項工程驗收前，該單項工程的文檔資料及工程實物要預先進行仔細的內驗。對有關部門驗收的要點事前要清楚，不能犯原則性錯誤。驗收前要加強與有關驗收部門的溝通。對驗收、交付中存在的問題，整改速度要特別快，執(zhí)行力度要特別堅決，不能猶豫、拖延。對消防、電梯、人防工程，要留有一定的調試、驗收時間。計劃發(fā)展部要及時做好灰線驗收、房屋的竣工測量、管線的竣工測量等工作。.項目交付前，公司首先要成立項目交付的組織機構，建立交付的操作流程。對交付中出現(xiàn)的問題，明確責任，即哪些由工程部負責、哪些由物業(yè)公司負責、哪些由營銷策劃部負責等。當

44、場確定各種問題的修復或反饋時間，盡量使客戶滿意。 E、材料及設備采購質量控制要點：確保采購材料（設備）100符合有關國家規(guī)范及標準。確保采購材料（設備）嚴格按合同要求進場，保證工程按質按期完成。嚴格按采購合同要求支付材料（設備）款，做到付款進度不超前于材料（設備）進場進度。設計部從建筑設計角度考慮，提出采購材料（設備）在美觀及使用功能等方面的要求，并提供甲供料清單及驗收規(guī)范。工程部負責甲供材料（設備）的采購資料準備、采購實施、組織驗收以及檢查采購材料（設備）是否按合同要求進場。成本管理部負責控制采購材料（設備）的付款方式以及付款進度。工程部主辦工程師按招投標管理工作細則規(guī)定要求進行甲

45、供材料（設備）的采購。工程部主辦工程師擬定招投標文件、采購合同及投標廠商的入圍資格報請部門經(jīng)理審批。主辦工程師按經(jīng)審批的入圍資格要求邀請三至五家分供商進行招投標，并封樣存至倉庫，做好標識。施工圖紙出齊后7天內，主辦工程師應要求施工單位上交材料設備使用計劃，同時考慮生產(chǎn)周期，由主辦工程師編制甲供材料（設備）采購工作計劃，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后作為招投標的依據(jù)之一。所有甲供料須在房屋預售前一個月簽訂合同，在簽訂合同之前須預留20天合同審批時間，20天招投標時間。主辦工程師會同成本管理部人員實施招投標。主辦工程師按招投標管理工作細則及招投標結果，與供貨廠商簽訂采購合同并報請審批。 甲供材料（設備）進場管

46、理工作程序：在甲供材料（設備）簽約之前，主辦工程師必須檢查供貨廠商的法人委托書、地址、營業(yè)執(zhí)照、資質證書、準用證、合格證、檢測報告及其技術指標等資料是否符合合同和入圍資格要求。監(jiān)理公司材料員、施工單位材料員檢查進場材料（設備）與“產(chǎn)品封樣”是否相符，并將“產(chǎn)品封樣”保留到工程竣工及至保修期結束。檢查進場材料（設備）的品牌是否符合合同要求。檢查進場材料（設備）的色澤、材質（指材料）、外觀等是否符合設計及合同要求。檢查進場材料（設備）的尺寸、規(guī)格、型號等是否符合設計及合同要求。檢查進場材料（設備）是否符合出廠標準或有關國家行業(yè)標準以及合同要求達到的標準。檢查進場材料（設備）合同要求的配件及輔材等是

47、否齊全、正確。檢查進場材料（設備）的產(chǎn)品保護措施是否到位。檢查進場材料（設備）的供貨時間是否按合同及供貨時間計劃要求執(zhí)行。如供貨時間延誤造成工期、經(jīng)濟損失，則由主辦工程師書面通知供貨廠商主辦人員及其上級領導并按采購合同規(guī)定處理。對關鍵材料（設備）的關鍵生產(chǎn)加工過程，主辦工程師須會同監(jiān)理工程師委派專門人員對其過程進行現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督。檢查進場材料（設備）的數(shù)量是否符合合同要求及供貨計劃要求。檢查進場材料（設備）的存貯及堆放是否符合有關規(guī)定要求。進場材料（設備）的檢查、驗收工作必須做到100，由工程部主辦工程師負責會同監(jiān)理公司、總承包公司等有關單位共同參與進行（必要時設計部也參加），驗收合格后方可支付

48、材料（設備）款。如施工單位要求延時交貨，應提交書面申請。公司內部相關環(huán)節(jié)影響工期時，項目主辦人應書面通知相關人員可能發(fā)生的費用損失。項目結束后，項目主管匯總甲供材料（設備）的供貨質量、交貨期、配合情況，填寫甲供材料（設備）供貨單位考核情況評分表，報部門經(jīng)理審批?？傮w施工質量控制要素：對總體施工質量、進度、成本進行有效控制，確保最終產(chǎn)品達到國家標準，見室外排水工程規(guī)范、電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范、安裝工程施工及驗收規(guī)范等標準，且滿足銷售合同交付要求，達到經(jīng)濟、實用、美觀、安全，確保第一時間解決問題?，F(xiàn)場施工單位根據(jù)房地產(chǎn)公司施工進度計劃編制各工種工程進度計劃表，并且根據(jù)實際工程進度及時修改、調整

49、。工程部經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場施工實際情況，以及營銷工作要求，監(jiān)督監(jiān)理公司，每周定期參加生產(chǎn)會議，針對實際施工與計劃的偏差及時平衡、調整，脫節(jié)嚴重的，制定應急補救方案。在工程成本控制方面應抓住以下要素：主體土建安裝施工應嚴格招投標制度，事前控制為主，主要抓好工程量清單編制，核準核實價格。土方工程施工應抓好現(xiàn)場工程量簽證，進行總量平衡控制。對供電、自來水、煤氣等大配套公司進場施工配合：宜根據(jù)現(xiàn)場實際情況，制定相應的施工計劃，在經(jīng)濟、快捷、保進度、質量的前提下，盡力快速完成施工。綠化工程：與物業(yè)公司密切合作，配合銷售，完成工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。圍墻與小品工程：根據(jù)銷售與設計要求，并且根據(jù)專

50、業(yè)要求進行施工，督促設計完善，減少育目施工。道路及下水道工程：在設計審圖階段就進行總體把關，使設計走向、埋渠合理、經(jīng)濟，在施工過程中要求監(jiān)理公司進行監(jiān)督，嚴格控制?，F(xiàn)場監(jiān)理，所有工程必須委托持證監(jiān)理單位實施全方位監(jiān)理，并且所有的監(jiān)理工作都必須在主管工程師的監(jiān)督之下有序、有效地執(zhí)行，從而認真完成以下工作內容：在施工過程中，進行現(xiàn)場指導、監(jiān)督，根據(jù)室外排水工程規(guī)范、建筑給水排水工程規(guī)范、建筑工程施工及驗收規(guī)范等標準，及時糾正不當施工，進行過程質量控制。對已完成的分項分部工程逐項進行檢查評定，并在分部分項工程質量評定表上簽字確認。分項分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、綠化翻土工程、圍墻與

51、小品工程、文明施工。工程部檢查：監(jiān)理公司對每一項工程進行檢查評定后，將質量評定表報工程師，主管工程師接表后，即刻到工地抽檢，抽檢頻次不少于標準規(guī)定數(shù)量的25%，相符率達90%以上，即認為監(jiān)理評定正確，予以簽名蓋章確認，否則，必須重新檢驗評定。隱蔽工程控制：隱蔽工程的內容：道路墊層，雨水管、污水管的墊層及埋設，小品的建筑基礎及鋼筋配置，綠化配套設施的基礎敷設，配套工程雨、污水井的澆砌，小區(qū)照明管道等。隱蔽工程檢查標準：室外排水工程規(guī)范、道路工程規(guī)范、安裝工程施工及驗收規(guī)范等標準執(zhí)行。隱蔽工程的檢查：主管工程師應經(jīng)常檢查隱蔽工程施工情況，對異常情況及時作出處理，并在管道隱蔽工程驗收記錄中做好處理記

52、錄。當隱蔽工程作業(yè)結束，在施工單位自檢基礎上，由監(jiān)理公司牽頭，工程部、施工單位技術負責人三方共同對工程質量進行檢查驗收。工程驗收：工程竣工后，在施工單位自檢基礎上，工程部組織監(jiān)理公司、施工單位技術負責人三方共同對工程質量進行100%檢查。填寫道路工程檢查表、排水工程檢查表，發(fā)現(xiàn)不合格品，應按不合格品的控制程序進行處理。質量回訪：工程移交物業(yè)后，工程部主管工程師三個月一次到水電維修處回訪。工程部主管工程師就常見工程質量問題作出總結，在以后工程中加以重點控制。6.地方政府的各項收費中，有哪些收費可以通過協(xié)商進行減少或免繳的？江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)25項規(guī)費一覽表1、城市基礎設施配套費按建筑面積：住宅xx

53、元/、商服xx元/各地區(qū)規(guī)劃局或建設局收取，標準不一2、墻改基金按建筑面積x元/建設局收取3、散裝水泥專項資金按建筑面積x元/建設局收取4、建筑安全監(jiān)督管理費一般按建筑造價的0.5-0.6，約x元/建設局收取5、規(guī)劃技術服務費按建筑面積x元/，營業(yè)性x元/規(guī)劃局收取6、建筑工程交易綜合費中標價的1.4，中標方70%，按建筑面積約x元/招標辦收取7、檔案服務費按建筑面積x元/規(guī)劃局收取8、工程定額測定費按建筑造價的1，約x元/質檢站收取9、行業(yè)管理費按建筑造價的4，約x元/建管處收取10、建設工程質量監(jiān)督費按建筑造價的2.3，約x元/質檢站收取11、解困基金按建筑造價1，約x元/事員 勞動局收取

54、12、建筑垃圾處置費按建筑面積x元/ 環(huán)衛(wèi)處收取13、裝璜垃圾處置費按建筑面積x元/城管局或市容局收取14、工程渣土處置費x元/，約x元/城管局或市容局收取15、拆遷管理費拆遷安置總費用的0.6% 拆遷辦收取16、白蟻防治費按建筑面積x元/ 房管局收取17、排污費約建筑造價的1.5，約x元/環(huán)保局收取18、環(huán)評費x萬元環(huán)保局收取19、出讓金業(yè)務費成交價的2% 國土局收取20、土地交易綜合服務費x元/國土局收取21、土地登記費x元,x元/平方米國土局收取22、土地測繪費、測繪費x元/加x元/拐點國土局收取23、防雷檢測費x元/點 氣象局收取24、城市規(guī)劃編制費按土地面積x元/平方米 規(guī)劃辦收取2

55、5、人防建設資金按建筑面積x元/，(如自建人防工程可退還) 建設局收取另外收費項目參考表1、圖紙審查費按建筑面積x元/平方米左右 市級收費2、房產(chǎn)交易手續(xù)費住宅x元/，商業(yè)x元/ 房管局3、房產(chǎn)測繪費住宅x元/，非住宅x元/ 房管局4、房產(chǎn)登記費約x元/ 房管局5、房屋維修基金按建筑面積x元/ 房管局6、綠化保證金按綠化面x元/(綠化建成達標可退還) 建設局7、生活污水凈化工程建設費按實際工程量計算 能源辦8、墻改基金按建筑面積x元/，(如使用新材料可退還)需要 建設局9、建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌工程直接費的2.23% 建設局政府收費的主要幾項中可以做工作和公關的有：一）、項目規(guī)費(報建費)市政公用基礎

56、設施配套費（可利用政策和公共關系，適當緩繳）。人防易地建設費（可利用政策和公共關系做工作，適當減低面積和建設標準，節(jié)省投資）。散裝水泥專項資金。凡以建筑面積計算的建設項目，按建筑面積每平方米2元收取可以在報建面積上作文章。白蟻防治費。七層以下部分（含七層、地下室），每平方米2.30元，八層以上部分（含八層），每平方米0.70元，公寓別墅每平方米10元?？梢栽趫蠼娣e上作文章并通過關系緩繳。規(guī)劃管理費城市規(guī)劃編制費。（可利用政策和公共關系，適當緩繳或少繳）。檔案服務費收費標準按1元/平米估算。可以在報建面積上作文章并通過關系緩繳。建筑安全監(jiān)督管理費在省轄市規(guī)劃區(qū)內，按最高不超過建筑安裝工程造價（

57、不含設備）的0.6?？梢栽诮ò苍靸r上作文章，降低總造價，適當少繳管理費。建筑工程質量監(jiān)督費及辦理施工許可證的合同簽證費，勞保統(tǒng)籌等按建安工程量的2.3收取?？梢栽诮ò苍靸r和施工合同上作文章，降低建安工程總造價，適當少繳管理費。招標代理、標底編制費：招投標管理費，監(jiān)理招標、施工招標、設備招標代理，標底編制費等按市場行情確定可以壓價。招標代理費，根據(jù)估算，本工程招標代理為中標價的0.15%（包括提供招標用的工程量清單）。標底編制費，根據(jù)“江蘇省工程造價咨詢收費標準”，本工程取費標準估算為預算價(總建安造價)的0.20%。合同鑒證費：合同公證、鑒證最高收費3000元。200萬元以下的收取500元；2

58、00萬元以上至500萬元部分收取0.2%；500萬元以上部分收取0.1%。自來水管網(wǎng)建設工程費新建、擴建、改建的普通民用住宅每平方米建筑面積收取管網(wǎng)建設建設工程費15元（管網(wǎng)調節(jié)費免收）。墻改專項基金按建筑面積7元/m2（不能按照建筑面積計算的建筑物以實際用量每塊標準磚0.05元計算）。使用新型墻體材料占墻體材料總用量的比例達到40%的，按省財政、物價等部門規(guī)定的標準退還專項用費。最高退還比例可達到70%具體退還比例需與墻改辦人員做工作，核實后確定。防雷審查費防雷裝置的設計審核按0.2元/m2，防雷裝置的施工監(jiān)督、竣工驗收按1.00元/平米可以在報建面積上作文章并通過關系緩繳。另房地產(chǎn)稅金等可充分利用國家新出臺的所有政策減付或緩繳。二、基礎設施費一)、室外供電配套費約130-150元/平米主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站、高低壓配電及安裝費，發(fā)電機及其安裝費。供電設施配套費數(shù)額較高，又屬壟斷公司行為，需雙方友好協(xié)商解決?？梢栽趪笾饕撠熑思捌淅嫒后w上作文章，并通過關系進行利益交換。 二)、室外供水配套費約15-20元/平米根據(jù)有關項目測算，按15元/平米（用地面