廠房改造成商業(yè)

1、舊廠房改商業(yè)，5條道路供你選！2014-12-03 新趨勢(shì) 新思維 商業(yè)與地產(chǎn)隨著城市化步伐的加快和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，曾經(jīng)代表城市工業(yè)文明、象征城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工廠及工廠群逐漸退出歷史舞臺(tái)，而這些舊工廠的價(jià)值及其所蘊(yùn)含的歷史痕跡并未隨之消失，相反，隨著全新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等新鮮血液的注入，舊廠房的生命也通過承載功能的變化重新煥發(fā)出生機(jī)，再一次推動(dòng)著城市的變遷。本文將通過國內(nèi)外舊工廠改造的發(fā)展歷程及典型案例來探究舊工廠成功改造的種種成因。一、國外舊改成功案例分析1.美國紐約SOHO區(qū)：舊工廠變身時(shí)尚街區(qū)類別：改造街區(qū)位置：美國紐約特色：通過功能布局的整合，打成綜

2、合性的時(shí)尚街區(qū)SOHO是英語單詞South OfHouston的縮寫，指的是處于紐約下城Houston街。1850年的SOHO地區(qū)建起了大批鐵鑄的廠房，成為國際知名品牌的加工廠和藝術(shù)展覽區(qū)。60年代，一些主要由畫家和雕塑家組成的藝術(shù)家陸續(xù)搬進(jìn)SOHO區(qū)，把這些空置的工廠變成工作室。到70年代，政府將這個(gè)地區(qū)劃分成居住區(qū)并加以保護(hù)，一些商家和有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的畫廊也相繼進(jìn)入，使SOHO發(fā)展成集居住、商業(yè)和藝術(shù)為一身的一個(gè)完善的社區(qū)，被譽(yù)為“藝術(shù)家的天堂”。今天的SOHO它是商業(yè)和藝術(shù)充分融合的區(qū)域，是富有個(gè)性的、有著深刻文化內(nèi)涵的商業(yè)區(qū)，是時(shí)尚的代名詞。2.1967年美國舊金山吉拉德里廣場類別：工廠改

3、造位置：美國加州舊金山漁人碼頭特色：全美第一座工廠改造的露天購物中心1864年，這里叫做毛線磨坊(Woolen Mill);1893年，意大利移民吉拉德里(DomingoGhirardeli)以細(xì)火慢熬生產(chǎn)的意大利巧克力，推出后大受歡迎，便買下這棟大樓作為工廠;1964年，已經(jīng)廢棄的巧克力廠、毛紡廠等舊建筑被改建為商店及餐飲設(shè)施，成為全美第一座工廠轉(zhuǎn)型的露天購物中心，并改名為“吉拉德里廣場”。而到了上世紀(jì)70年代，舊工廠改造風(fēng)潮進(jìn)入了延展期。隨著工業(yè)文明的衰落，越來越多的舊工廠改造在政府的主導(dǎo)下進(jìn)行功能上的再生;同時(shí)，日本也緊跟歐美部分加入了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和舊廠房改造之列，其代表項(xiàng)目是1974的倉敷

4、阿依比廣場項(xiàng)目(圖示案例2)。3.倉敷阿依比廣場圖示案例3：1974年日本倉敷阿依比廣場(倉敷常春藤廣場)項(xiàng)目：將一棟19世紀(jì)的紡織廠廠房改建成觀光旅館，通過巧妙的保留紅磚外墻的觀光及街區(qū)原貌，是現(xiàn)代人依然能體驗(yàn)舊時(shí)的風(fēng)光，這個(gè)改造獲得日本建筑界的最高獎(jiǎng)建筑師學(xué)會(huì)獎(jiǎng)。類別：工廠改造旅館位置：日本倉敷岡山縣特色：保留紅磚外墻的觀光及街區(qū)原貌，觀光旅館倉敷常春藤廣場由明治時(shí)期建成的倉敷紡織廠改建而成，紅磚上攀爬著綠意盎然的常春藤，極富特色。其多功能廳“Floral court”的裝飾和墻面皆花意盎然，由建于大正初期(19世紀(jì)初)的工廠講堂改造而成。寬廣的酒店庭院內(nèi)，建筑與空間洋溢著明治、大正時(shí)期的

5、浪漫氛圍，新與舊完美融合，并設(shè)有休憩廣場、文化設(shè)施、手工坊，是追求文化內(nèi)涵與舒適體驗(yàn)的各年齡層賓客的絕佳選擇。4.法國巴黎奧賽藝術(shù)博物館類別：車站改造位置：法國巴黎特色：由火車站改造、巴黎三大藝術(shù)寶庫之一法國塞納河左岸的一座廢棄的火車站，在政府的主導(dǎo)下改建成擁有4000多建繪畫、雕塑及家具成列，面積超過4.5萬方的巴黎三大藝術(shù)寶庫之一。法國塞納河左岸的一奧賽火車站，由于站臺(tái)過短無法滿足新型火車的需求，在1939年后逐漸被鐵路聯(lián)營公司廢棄。1977年，吉斯卡爾.德斯坦總統(tǒng)決定實(shí)施蓬皮杜總統(tǒng)曾提出的方案，將舊火車站改造為博物館，改造工程從1983年開始， 一千名工人用了3的時(shí)間完成。廢棄火車站成了

6、擁有4000多建繪畫、雕塑及家具成列，面積超過4.5萬方的巴黎三大藝術(shù)寶庫之一。二、舊工廠改造的價(jià)值探索相對(duì)于世界的進(jìn)程步伐，中國的舊工廠改造始于上世紀(jì)末本世紀(jì)初。盡管起步較歐美要晚得多，然而發(fā)展的速度則要快得多，短短二十年的時(shí)間已經(jīng)進(jìn)入到第4階段。這固然因?yàn)橹袊墓I(yè)起步本身較晚有關(guān)，也與城市轉(zhuǎn)型的速度有關(guān)。自上海、北京、廣州、深圳四個(gè)領(lǐng)跑城市率先開始了城市的轉(zhuǎn)型，同時(shí)也啟動(dòng)和改造了一批具有歷史意義的舊工廠改造項(xiàng)目，如上海的M50、8號(hào)橋，北京798，深圳華僑城OCT等(圖示5-從左到右依次排列)。近5年來，更多的城市出現(xiàn)退二進(jìn)三以及對(duì)城中村的改造，使舊工廠改造迅速從一線城市先二三線城市擴(kuò)展

7、。圖示5上海的M50、8號(hào)橋、北京798、深圳華僑城OCT縱觀舊工廠改造的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整，加上政府的指引及相關(guān)政策的推出是這股熱潮的核心動(dòng)因。然而，各地老廠房改造實(shí)踐中難言成功的現(xiàn)狀中，舊工廠改造對(duì)于一個(gè)城市發(fā)展的價(jià)值何在呢?從經(jīng)濟(jì)成本角度考量，城市版圖在不斷地?cái)U(kuò)大，那些曾經(jīng)的舊工廠所占土地現(xiàn)今則是城市中心區(qū)域寸土寸金的資源。以上海為例，最初2005年的18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個(gè)是舊工廠改造項(xiàng)目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長寧區(qū)等城市中心區(qū)域。因此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)是其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的首要體現(xiàn)。其次，從建安成本角度而言，對(duì)舊廠房的改造其成本相對(duì)低于重新建造的成本投

8、入，如大跨型廠房的改建成本一般會(huì)控制在總造價(jià)的10-20%。再次，舊廠房大空間、高樓層的物業(yè)條件，以及大面積多建筑物構(gòu)成的規(guī)模效應(yīng)，能為項(xiàng)目功能重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產(chǎn)品，以滿足個(gè)性化的需求，從而進(jìn)一步挖掘其商業(yè)價(jià)值，甚至開創(chuàng)新的生活理念，SOHO、LOFT等產(chǎn)品的誕生就是最好的證明。而在環(huán)境方面，現(xiàn)有的舊工廠大多產(chǎn)能落后、設(shè)備陳舊、缺乏充分的環(huán)保手段，其對(duì)環(huán)境的污染和城市的破壞也是促使其變遷或消亡的原因之一。同時(shí)，推倒重建會(huì)造成的不同程度的環(huán)境破壞和大量材料資源的消耗。環(huán)境本身就是一種資源，而保護(hù)和循環(huán)利用舊工廠也是對(duì)城市環(huán)境資源的保護(hù)行為。三、能做什么?舊工廠改造定位指

9、引先看看國外的案例：圖示6：德國改造案例(依次為Schlffbau, Kokerei ZollvereinEssen, Gassometer City, Landschaftspark Nord Duisburg)圖示7：英國: TateModem Art圖示8：美國：Mass Moca圖示9：加拿大圖示10：日本我們?cè)趤砜聪聡鴥?nèi)案例：北京798：(圖示11)北京尚8文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：(圖示12)上海1933：(圖示13)上海紅坊創(chuàng)意區(qū)(圖示14)上海田子坊：(圖示15)上海8號(hào)橋：(圖示16)深圳創(chuàng)意之都：(圖示17)深圳OCT：(圖示18)從這些地區(qū)的成功案例來看，舊工廠的改造已經(jīng)不僅僅拘泥

10、于藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)，更多的是注入了商業(yè)的元素。購物、餐飲、娛樂等商業(yè)相融相生極大豐富了改造項(xiàng)目的城市功能，而多元化的組合也進(jìn)一步提升了改造項(xiàng)目在城市中的存在感，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。這種BTB+BTC（零售業(yè)務(wù)及工程業(yè)務(wù)）的聯(lián)動(dòng)模式值得大多舊工廠改造項(xiàng)目借鑒。這其中，商業(yè)如何取得成功是諸多改造項(xiàng)目面臨的最困難的問題。目前國內(nèi)的改造項(xiàng)目更多是以產(chǎn)業(yè)為主的BTB單核驅(qū)動(dòng)，不過相信隨著越來越多的舊工廠進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域，將形成具備中國特色的BTB+BTC雙輪驅(qū)動(dòng)模式。四、怎么做?舊工廠改造成功案例分享去年十月開園的成都東區(qū)音樂公園就是一個(gè)尋求在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)協(xié)同發(fā)展的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目是依托于四川中移動(dòng)無線

11、音樂基地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以“音樂”為靈魂和主題結(jié)合產(chǎn)業(yè)(無線音樂基地)和大眾音樂消費(fèi)的一個(gè)復(fù)合型(BTB+BTC)改造項(xiàng)目。以成都東區(qū)音樂公園為例，該項(xiàng)目的難點(diǎn)與此類舊工廠的改造與任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作相似，成功的定位、系統(tǒng)完善的預(yù)開業(yè)管理和具有創(chuàng)造性、可操作性的運(yùn)營管理及優(yōu)化，三者缺一不可。在這樣的前提下，于傳統(tǒng)的老廠房能否找到一種新表現(xiàn)形式，擺脫抄襲模仿現(xiàn)有案例的舊路，而是在創(chuàng)新中尋找到突破?！俺啥紪|區(qū)音樂公園”在參考國內(nèi)外案例以及各方面專家的建設(shè)意見，著眼于本地的資源優(yōu)勢(shì)，將“音樂”定為這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵詞。那么如何讓項(xiàng)目構(gòu)建出既能保證在產(chǎn)業(yè)上高度滿足“音樂”定位的需求，同時(shí)又能滿足大眾音樂

12、消費(fèi)的功能定位和業(yè)態(tài)組合呢?項(xiàng)目定位的深入梳理首當(dāng)其沖。成都東區(qū)音樂公園從產(chǎn)業(yè)端(BTB)和消費(fèi)端(BTC)兩方面入手，確定項(xiàng)目的四大功能定位、七大業(yè)態(tài)(圖示19、20)，全面呈現(xiàn)了一個(gè)以音樂為主題的，集商務(wù)、休閑、娛樂為一體的新形態(tài)商業(yè)街區(qū)。同時(shí)，從資源平衡性的角度出發(fā)，提出了定位與后期招商匹配的關(guān)鍵要素，為第二階段的預(yù)開業(yè)管理奠定穩(wěn)固的基礎(chǔ)。圖示19四大功能定位圖示20七大業(yè)態(tài)第二階段的預(yù)開業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)性強(qiáng)、涉及面廣的重要環(huán)節(jié)。良好的預(yù)開業(yè)管理不僅能夠降低成本、縮短開業(yè)周期，且可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位落地、確?？蛻敉顿Y價(jià)值最大化。在此階段的工作涉及多方面，既獨(dú)立又環(huán)環(huán)相扣。具體可歸納為以下4大

13、方面：1.布局及動(dòng)線規(guī)劃方面：有舊廠房改造需要面對(duì)重大課題之一。最主要的是因?yàn)榕f廠房都是先用物業(yè)的利用，因此，需要充分了解各物業(yè)條件，尋找到相匹配的業(yè)態(tài)，然后結(jié)合整體動(dòng)線進(jìn)行合理有效的布局，提高利用率，減少投資成本，包含的內(nèi)容也很多，大致可分為幾個(gè)步驟：(1)通過項(xiàng)目立地的研究分析，確定項(xiàng)目的出入口和主動(dòng)線，水平動(dòng)線和空間布局，同時(shí)確定公共空間及配套設(shè)備設(shè)施點(diǎn)。(2)充分分析區(qū)域內(nèi)各廠房的物業(yè)結(jié)構(gòu)，匹配相應(yīng)的定位業(yè)態(tài)，并結(jié)合動(dòng)線及交通組織的規(guī)劃，合理的對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。(3)根據(jù)已確定的招商對(duì)象需求，包括面積、層高、水電、隔油排污等方面的需求進(jìn)行詳細(xì)的鋪位切割，并提供完整的店鋪交房條件。(4)對(duì)

14、于一個(gè)園區(qū)或街區(qū)型項(xiàng)目而言，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)置非常重要;此外，商戶的店招、戶外廣告、景觀照明、臨電預(yù)置等設(shè)施的點(diǎn)位規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)也是必不可少的內(nèi)容。2.招商方面諸多環(huán)節(jié)中，招商策略的制定尤為關(guān)鍵，其中又以租戶租戶和商務(wù)條件設(shè)定為核心：(1)租戶組合計(jì)劃及談判策略：針對(duì)招商短板，提出階段性加強(qiáng)經(jīng)營客流驅(qū)動(dòng)型租戶這一概念，進(jìn)一步幫助成都東區(qū)音樂公園合理把控招商節(jié)奏。另一方面，為了確保商戶不偏離項(xiàng)目定位的方向，創(chuàng)建引入商戶的五大評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，并通過評(píng)審會(huì)的方式進(jìn)行把控。(2)商務(wù)條件設(shè)定根據(jù)項(xiàng)目的收益預(yù)測，結(jié)合談判策略、市場租金調(diào)查確定租金收益模型(包括對(duì)初始租金、租期、上漲幅度、合約期、收取方式、發(fā)展周期等方

15、面的設(shè)定)、租金收取模式及其他商務(wù)條件，如免租優(yōu)惠設(shè)定、裝修免租設(shè)定、停車場優(yōu)惠、廣告牌優(yōu)惠計(jì)劃等。3.運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)SOP是運(yùn)營的基石，是運(yùn)營準(zhǔn)備的重中之重，必須確保完備，不可忽略任何一個(gè)運(yùn)營細(xì)節(jié)的管理辦法，減少未來可能引發(fā)的混亂。這部分的工作包括制定運(yùn)營中的規(guī)章制度及各類標(biāo)準(zhǔn)，是項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)作的保障。整個(gè)期間共分為營運(yùn)管理、物業(yè)管理、客戶管理三大板塊，涵蓋15項(xiàng)具體工作，如運(yùn)營公司業(yè)務(wù)架構(gòu)、崗位職能、薪酬體系、日常運(yùn)營管理、園區(qū)經(jīng)營提升體系、運(yùn)營管理電子系統(tǒng)建立、商戶管理、物業(yè)管理、促銷管理、公共空間臨時(shí)租賃管理、投訴管理、培訓(xùn)等等。4.營銷推廣和實(shí)施方面：成都東區(qū)音樂公園的成功開

16、業(yè)離不開行之有效的營銷推廣策略。對(duì)于舊工廠改造項(xiàng)目來說，單純做出產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要相應(yīng)的營銷推廣策略提升項(xiàng)目的人氣，以推動(dòng)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的共同發(fā)展。(圖示21)。具體到成都東區(qū)音樂公園，從形象定位消費(fèi)者訴求，從宣傳口號(hào)到宣傳工具、從宣傳推廣渠道制定到內(nèi)容的設(shè)計(jì)，從營銷推廣計(jì)劃到具體執(zhí)行。建立起項(xiàng)目品牌的知名度，引起業(yè)界和消費(fèi)者的雙重關(guān)注，吸引客流，點(diǎn)燃項(xiàng)目的引爆點(diǎn)。不同于銷售，經(jīng)營行為是長期的、持久的，一時(shí)的人氣興盛未必能夠長久，尤其對(duì)于改造項(xiàng)目，先天在商業(yè)上的需要在運(yùn)營的過程中保持更快速的反應(yīng)以及準(zhǔn)確的應(yīng)對(duì)。結(jié)合成都東區(qū)音樂公園這個(gè)項(xiàng)目來看，火爆的開園讓這個(gè)項(xiàng)目擁有良好的開始，在近半年的經(jīng)營過程中也仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。比如，定位訴求與業(yè)態(tài)租戶的聯(lián)動(dòng)推廣問題、目標(biāo)消費(fèi)者需求與業(yè)態(tài)及品牌的匹配性問題、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)與品牌的平衡性問題等。針對(duì)這些問題，建議運(yùn)營方應(yīng)加強(qiáng)大