J004-物業(yè)管理費測算201309修改

1、財務(wù)部 客服部201309物業(yè)服務(wù)費概念及定價方式p物業(yè)服務(wù)費定義物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。物業(yè)服務(wù)費定價方式n政府指導(dǎo)價經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)、危改回遷小區(qū)n市場調(diào)節(jié)價影響因素：（1）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。一般來說，服務(wù)項目多，成本就高，價格也相應(yīng)高一些。（2）物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。高標(biāo)準(zhǔn)則高收費，低標(biāo)準(zhǔn)則低收費。（3）物業(yè)服務(wù)的供需狀況。一般而言，供過于求，價格就會下跌；供不應(yīng)求，價格便會上揚。（4）物業(yè)服務(wù)的市場競爭狀況。良性的競爭才能使市場主體受益，形成合理的價格，促進(jìn)市場的繁榮

2、；非理性的競爭則會損害市場主體的利益，形成不合理的價格，抑制市場活力。 物業(yè)服務(wù)收費形式p包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。p酬金制酬金制指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定的數(shù)額提取酬金給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)收費形式包干制酬金制企業(yè)盈虧自負(fù)只收取固定傭金會計主體物業(yè)管理企業(yè)是會計計體，物業(yè)

3、管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理物業(yè)管理項目是獨立會計主體，獨立建賬、獨立核算業(yè)主支付固定費用享有節(jié)余或承擔(dān)不足利與弊操作簡單，企業(yè)和業(yè)主均有風(fēng)險操作上復(fù)雜，對業(yè)主的專業(yè)性有一定要求，企業(yè)利益有保障計算題：某項目可收費總建筑面積是10萬平方米，經(jīng)測算該項目全年各項費用合計用了240萬元，問（1）若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項目月物業(yè)服務(wù)費是多少？（2）若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目月物業(yè)管理費是多少元？1、年總服務(wù)費264萬元，每月每平方米2.2元。2、總服務(wù)費252萬元，每月每平方米2.1元。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-人工費

4、n 人工成本是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用，包括管理服務(wù)人員的工資、保險、按規(guī)定提取的福利費以及加班費和服裝費等。工資職工福利費勞動保險費住房公積金獎金工作經(jīng)費工服制作及洗滌費人事管理費醫(yī)療保險養(yǎng)老保險失業(yè)保險工傷保險生育保險人工成本人工費=各項人工成本之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-能源費電費水費燃?xì)赓M供暖費其他能源費能源費能源費=每項能源費參與測算的物業(yè)總面積運行電費計算公式電費=W24a30PW：設(shè)備用電總功率24：每天小時數(shù)a：設(shè)備使用系數(shù)=平均每天開啟時間/2430：每月天數(shù)P：電費單價（元/kwh）運行水費計算公式水費=T30PT：日均耗水量24：每天小時數(shù)P：水費

5、單價（元/噸）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-設(shè)施設(shè)備運行維修費土建及裝修強(qiáng)電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng)給排水系統(tǒng)電梯系統(tǒng)其他設(shè)施設(shè)備運行維修費外包維保維修材料工程檢測其他設(shè)施設(shè)備運行維修費設(shè)施設(shè)備運行維修費費=各項運行維修成本之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-清潔衛(wèi)生費保潔服務(wù)費化糞池清掏生活垃圾消殺費用晶面養(yǎng)護(hù)費外墻清洗物料用品垃圾清運費其他清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費=各項清潔衛(wèi)生費之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-綠化養(yǎng)護(hù)費外包養(yǎng)護(hù)費綠化租擺費物料用品其他綠化費綠化費=各項綠化費用之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-秩序維護(hù)費保安服務(wù)

6、費物料用品其他秩序維護(hù)費秩序維護(hù)費=各項秩序維護(hù)費用之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-稅費營業(yè)稅及附加房產(chǎn)稅土地使用稅其他稅費稅費費=各項稅費之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-行政管理費辦公費通訊費交通費差旅費會務(wù)費業(yè)務(wù)招待費咨詢費審計費行政管理費文具及辦公用品印刷費書報資料費團(tuán)隊建設(shè)費法律費其他行政管理費=各項行政管理費之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-社區(qū)文化費社區(qū)活動費節(jié)日裝飾費其他社區(qū)文化費社區(qū)文化費=各項社區(qū)文化費之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算方法-其他保險費熱水費宣傳費標(biāo)識費固定資產(chǎn)折舊會所成本不可預(yù)見費管理傭金

7、其他成本無形資產(chǎn)攤銷費用=每項費用之和參與測算的物業(yè)總面積物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成及估算公式 物業(yè)管理費單價所有費用的總和參與測算的物業(yè)總面積 折舊費用固定資產(chǎn)的原值固定的使用年限12月 無形資產(chǎn)分?jǐn)傎M用總額使用期限12月 物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值 項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗公共費用其他比例40%5%5% 10%25% 15%物業(yè)費測算提示p 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)協(xié)商確定。p 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。p 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供

8、氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。p 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。p 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。相關(guān)政策法規(guī) 物業(yè)管理條例2003379 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費管理辦法發(fā)改價格20031864 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）發(fā)改價格20072285物業(yè)服務(wù)費計算實例01p 小區(qū)共有4棟30層住宅，要求門崗、監(jiān)控24小時值守，每小時巡查一次，

9、問： 1、如果1分鐘能巡查一層，每班巡查至少幾人？ 2、如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月最多上多少小時？ 3、如果監(jiān)控為8人運轉(zhuǎn)，實行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75元/天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費用為每小時多少元，每月超時多少小時，每月實際到手工資是多少元？參考答案1分鐘一層：4*30=120*1=120分鐘/60分鐘=2人 20.83*8=166.64小時 166.64+36=202.64小時 1500/21.75/8=8.62元8.62*1.5倍=12.93元30天*24小時=720小

10、時（A、B崗）2崗*720小時=1440小時166.64小時*8=1333.12小時第4項-第五項=106.88（不足1小時按1小時計算加班費）107小時（8人）/8=13.375小時（不足1小時按1小時計算加班費）14小時*12.93元/小時=181.02元1500元基本工資+181.02元（超時加班費）=1681.02元（實際工資）物業(yè)服務(wù)費計算實例02 某小區(qū)可收費面積10萬平方米，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行包干制，若年營業(yè)成本為200萬元，該企業(yè)希望目標(biāo)利潤率達(dá)10%，假如營業(yè)稅及附加為5.65%。問: (1)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)為多少?列出計算方式。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費率要達(dá)到多少才能保本運行?(3)由于物價上漲，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工資上漲20%，該企業(yè)希望保持原有利潤，年物業(yè)費增長多少?參考答案 1、首先算出總管理費收入，設(shè)定X,則管理費總收入=運營成本+利潤X+稅收X X=200 +0.1%X+0.0565X0.8435x=200 X=237.11 2、 物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)“PX”=總收入收費面積12月Px=237.11 10 12Px=1.975 四舍五入 Px=1.98元/.月 答：物業(yè)服務(wù)費單價為1.98元/月元 1、設(shè)收費率為Y ，則：收費率*（總收費-稅費）=成本總收費=1.98*12*100000=237.6應(yīng)繳稅費=237.