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文檔簡介
1、.萬字【 2000】 145 號關(guān)于實行新的萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)的通知集團(tuán)各地產(chǎn)公司、各部門:為改進(jìn)集團(tuán)成本核算,適應(yīng)成本管理需要,集團(tuán)財務(wù)部在廣泛征求意見基礎(chǔ)上,修訂了萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo) ,現(xiàn)于發(fā)布,本指導(dǎo)自 2001 年 1 月 1 日起執(zhí)行。由于本次修訂幅度較大, 請各地產(chǎn)公司財務(wù)門部作好新舊成本核算辦法的銜接工作,指定專人負(fù)責(zé)原成本科目余額的調(diào)整歸類, 確保按時、保質(zhì)的完成帳套過渡工作。請各公司(部門)在可行性報告編制、項目成本測算、工程預(yù)算編制等方面,按新版成本核算指導(dǎo)的成本分類進(jìn)行有關(guān)成本測算、預(yù)算編制等工作。在制度執(zhí)行過程中有任何問題,請及時通報集團(tuán)財務(wù)管理
2、部,以便視情況調(diào)整。特此通知。萬科企業(yè)股份有限公司二年十二月六日附:新版成本分類一覽表新版萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo);.萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)第一章總則1-1 為了加強(qiáng)成本管理,規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算,正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本,便于成本資料的比較和分析,根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計準(zhǔn)則、會計制度以及集團(tuán)制定的有關(guān)規(guī)定的要求,制定本指導(dǎo)。1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是:建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作,合理確定成本計算對象,正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用,及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料,以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題,尋求降低成本的途徑。1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)建立成本核
3、算責(zé)任制,不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作,改進(jìn)成本核算辦法, 嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求, 正確組織成本核算工作,并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟:第一步:根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點(diǎn),確定成本核算對象。第二步:設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目,核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步:按受益原則和配比原則, 確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步:將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、 標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步:編制項目開發(fā)成本計算表,計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步:正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本, 分別結(jié)轉(zhuǎn)完工
4、開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步:正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供 ),根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本,正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步:編制成本報表,根據(jù)成本核算和管理要求,總括反映各成本核算對象的成本情況。;.第三章成本核算對象的確定3-1 成本核算對象的確定原則:應(yīng)滿足成本計算的需要;便于成本費(fèi)用的歸集;利于成本的及時結(jié)算;適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2 各單位可根據(jù)上述原則,參照下列條件,結(jié)合項目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況,確定具體成本核算對象。(1) 單體開發(fā)項目,一般以每一獨(dú)立
5、編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目,可以合并為一個成本核算對象。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合項目特點(diǎn)和成本管理的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期(區(qū))開發(fā)的項目,可以以各期(區(qū))為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的,在按期 (區(qū) )劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上,還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的,還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。(4) 根據(jù)核算和管理需要,對獨(dú)立的設(shè)計概算或
6、施工圖預(yù)算的配套設(shè)施,不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本,均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施,可以不單獨(dú)作為成本核算對象,發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。第四章成本費(fèi)用項目及核算內(nèi)容4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況,按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項:1) 土地獲得價款2) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3) 主體建筑工程費(fèi);.4)主體安裝工程費(fèi)5) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)6) 園林環(huán)境工程費(fèi)7)配套設(shè)施費(fèi)8) 開發(fā)間接費(fèi)4-2 各成本項目的開支范圍如下:土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費(fèi)用
7、,主要包括以下內(nèi)容:一)政府地價及市政配套費(fèi): 支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi),向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。二)合作款項 :補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。三)紅線外市政設(shè)施費(fèi): 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。四)拆遷補(bǔ)償費(fèi): 有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi):指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、 籌建、 “三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容
8、:一)勘察設(shè)計費(fèi)(1) 勘測丈量費(fèi):包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測費(fèi),日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計費(fèi):規(guī)劃費(fèi):方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計費(fèi)、總;.體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)。設(shè)計費(fèi):施工圖設(shè)計費(fèi)、修改設(shè)計費(fèi)等。其他:可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。(3)建筑研究用房費(fèi):包括材料及施工費(fèi)二)報建費(fèi)(1)報批報建費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專
9、項基金 )、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) )、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項目整體性批報建費(fèi):項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費(fèi)。(2) 增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)三) “三通一平”費(fèi):1)臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費(fèi)用2) 臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、 臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。3) 臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。4)場地平整:場地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。四)臨時設(shè)施費(fèi)1) 臨時圍墻:包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用2) 臨時辦公室:租金、建造及裝飾費(fèi)用3
10、) 臨時場地占用費(fèi):含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi),4) 臨時圍板:包括設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用主體建筑工程費(fèi);.指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費(fèi)用。主要包括:一)基礎(chǔ)造價包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水二)結(jié)構(gòu)及粗裝修造價結(jié)構(gòu)及粗裝修(含地下室部分) ,如系高層建筑,有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層,原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三)門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用四)公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五)戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。主體安裝工程費(fèi)一
11、)室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi);1、室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來水排水直飲水熱水);2、室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片);3、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi);室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)(強(qiáng)、弱電預(yù)埋管)二)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)1、空調(diào)及安裝費(fèi);2、電梯及其安裝費(fèi);3、發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi);4、高低壓配電及安裝費(fèi);5、消防通風(fēng)及安裝費(fèi);6、背景音樂及安裝費(fèi)三)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)1、保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用;;.2、電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用;3、衛(wèi)星電視費(fèi)用;4、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用;5、家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)一)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、
12、鍋爐房費(fèi)用三)室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四)室外消防系統(tǒng)費(fèi)主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五)室外消防系統(tǒng)費(fèi)六)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費(fèi)指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價,主要包括:1) 環(huán)境設(shè)計費(fèi)2) 綠化建設(shè)費(fèi):區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出3) 建筑小品:雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等4) 道路、廣場建造費(fèi):道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等5) 圍墻建造費(fèi):包括永久性圍墻、圍欄及大門6) 室外照明:室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈7) 室外背景音樂;.8) 室外零星設(shè)施:各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等配套設(shè)
13、施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類:(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時,發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等
14、設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨(dú)立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算,如:1、游泳池:土建、設(shè)備、設(shè)施2、業(yè)主會所:設(shè)計、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)3、幼兒園:建造成本及配套資產(chǎn)購置4、學(xué)校:建造成本及配套資產(chǎn)購置5、兒童游樂設(shè)施6、車站建造費(fèi):土建、設(shè)備、各項設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出;以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。一)工程管理費(fèi);.1)工程
15、監(jiān)理費(fèi):支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi):為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用3) 行政管理費(fèi): 直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、 獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(fèi)。4)施工合同外獎金:趕工獎、進(jìn)度獎5)質(zhì)檢費(fèi):竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。二)營銷推廣費(fèi)項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用,主要包括 :1)媒介廣告費(fèi):電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi):車站廣告、路牌廣告3)現(xiàn)場包裝費(fèi):彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4)促銷活動費(fèi):場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、工作
16、人員餐費(fèi)5)宣傳資料及禮品費(fèi):售樓書、各種禮品6)接待廳裝修、裝飾費(fèi):設(shè)計、工程、裝飾等7)現(xiàn)場銷售器具費(fèi):飲水機(jī)、家私等8)現(xiàn)場銷售人工費(fèi):工資、獎金、補(bǔ)貼等9)賣點(diǎn)增加費(fèi):10)看樓交通費(fèi):看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11)樣板間 :包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費(fèi)用,可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12)銷售模型費(fèi)13)展銷費(fèi):展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14)其他三)資本化利息 :直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。四)物業(yè)管理完善費(fèi);.包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理
17、委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他專項基金。期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用三類,均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇,其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算辦法 。三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別,詳細(xì)界定與核算辦法詳見萬科集團(tuán)費(fèi)用核算辦法 。第五章會計科目與帳簿設(shè)置5-1 “開發(fā)成本”科目 :核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表” 。在各級明細(xì)科目下,再按各成本核算對象設(shè)立 核算項目 ,成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本,以及需要先歸集后分配的成本,
18、在每個項目的成本核算對象中,加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。××項目在建一期住宅裙樓地下室在建二期·······待開發(fā)土地跨期待分?jǐn)偝杀卷椖块_工前,所有成本均在成本核算對象“待開發(fā)土地”中核算;項目開工后,將已開工部分逐期自“待開工土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期” 。5-2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目 :歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出;以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費(fèi)用支出。這類費(fèi)用先歸集,再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè);.置詳見“房地產(chǎn)成
19、本核算科目明細(xì)表” 。5-3 “預(yù)提費(fèi)用”科目 :核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的,應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時間:一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。費(fèi)用預(yù)提金額的確定:以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。對于預(yù)提費(fèi)用,也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中, 預(yù)提費(fèi)用 直接取帳套中“開發(fā)成本 - 各成本核算對象的貸方余額” ,存貨取帳套“開發(fā)成本 -各成本核算對象的借方余額” 。5-4 “待攤費(fèi)用” 科目:按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。5-5 “開發(fā)
20、產(chǎn)品”科目:核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時,應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本 土地獲得價款按前述明細(xì)各成本核算對象開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象成本核算對象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象可分層次設(shè)立。社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算+對象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成
21、本核算對象自一級科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)項目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章成本費(fèi)用的歸集與分配;.土地獲得價款一般能分清成本核算對象的,可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中;如果分不清成本核算對象,可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集,然后再在有關(guān)成本核算對象間分配;也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法為:按占地面積計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時:方法一:先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū);再將分配到
22、各小區(qū)內(nèi)的土地成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配;然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配,計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本;房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù), 即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二:也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上,房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e,再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積計征(或補(bǔ)償)時:按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)
23、境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對象的, 可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目; 應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,可通過各成本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖窟M(jìn)行歸集,再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實際發(fā)生數(shù),在每月末,根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn),均不分配開發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借款費(fèi)用資本化;.借款費(fèi)用資本化的期限: 自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化,其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi);可資本化的借款費(fèi)用包括:與開發(fā)項目直接相
24、關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用,但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金;可確定借款用途并??顚S糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的,可將借款費(fèi)用直接計入受益的開發(fā)項目;不能分清具體用途的借款費(fèi)用,可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項目間分?jǐn)?。第七章成本報表成本報表是成本信息管理的中心,通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況,與目標(biāo)成本的偏差情況、 成本管理中存在的問題等信息。 各公司都應(yīng)完整的、 詳細(xì)的、動態(tài)的編制成本報表。成本報表種類、編報時間及要求詳見 電算化成本信息系統(tǒng)操作說明 、結(jié)算報表格式的有關(guān)規(guī)定。第八章附則8-1 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。8-2
25、 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項, 按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由總部財務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。8-3 本指導(dǎo)自 2001 年 1 月 1 日起執(zhí)行。萬科企業(yè)股份有限公司2000年 12月5日附:“開發(fā)成本”科目編號一覽表;.科目名稱開發(fā)成本土地獲得價款政府地價及市政配套費(fèi)合作款項紅線外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計費(fèi)勘察丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建筑研究用房報批報建費(fèi)政府報批報建費(fèi)增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時道路臨時用電臨時用水場地平整費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi)臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費(fèi)臨時圍板主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程土方護(hù)壁(坡)樁基樁基檢測降水結(jié)構(gòu)及粗裝修工程門窗工程室外門窗.編號43014
26、301.4014301.4024301.403;.戶門4301.403.03.02防火門4301.403.03.03公共部位精裝修4301.403.04大堂精裝修4301.403.04.01樓梯間精裝修4301.403.04.02屋面精裝修4301.403.04.03外立面精裝修4301.403.04.04室內(nèi)裝修4301.403.05廚房精裝修4301.403.05.01衛(wèi)生間精裝修4301.403.05.02廳房精裝修4301.403.05.03陽臺、露臺精裝修4301.403.05.04主體安裝工程費(fèi)4301.404室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)4301.404.01室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.01室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.02室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4301.404.01.03室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)4301.404.01.04室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)4301.404.02空調(diào)及其安裝費(fèi)4301.404.02.01電梯及其安裝費(fèi)4301.404.02.02發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)4301.404.02.03高低壓配電及其安裝費(fèi)4301.404.02.04消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)4301.404.02.05背景音樂及其安裝費(fèi)
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