房產(chǎn)調控政策下保利地產(chǎn)財務風險識別會計學專業(yè)

1、摘要金融危機之后，我國于2009年開始對房地產(chǎn)開始進行宏觀調控，制定了從緊縮型的調控政策轉至擴張型的調控政策，對房地產(chǎn)的增長產(chǎn)生了極大的影響，但是調控的效果并不是很明顯，反而會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的財務風險。本文，以保利房地產(chǎn)有限公司為例，先概述了房產(chǎn)調控的總體目標和手段，然后運用z-score模型法和報表分析法的方法分析了房產(chǎn)調控政策下保利地產(chǎn)的財務風險，分析得出了問題，問題分別為負債過高，流動資產(chǎn)減少，財務管理不到位，針對上述問題，提出了三個解決的措施：改善企業(yè)財務管理能力，加強資金鏈管理，構建風險預警機制。用以降低公司未來面對的風險發(fā)生的可能性，從而確保企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展本文的研究，可以

2、為該公司以及同行業(yè)的其它企業(yè)作為參考，也可以為國家能更好的對房產(chǎn)企業(yè)進行調控作出參考。關鍵詞：房產(chǎn)調控；保利地產(chǎn)；財務風險IFinancial Risk Analysis of Poly Real Estate under Real Estate Regulation PolicyAbstractAfter the financial crisis，China began to carry out macro-control on real estate in 2009，and formulated a control policy from tightening to expanding，w

3、hich had a great impact on the growth of real estate。However，the effect of regulation is not obvious，but it will bring certain financial risks to real estate enterprises。This paper，taking Poly Real Estate as an example，first outlines the overall objectives and means of real estate regulation and con

4、trol，then uses Z-score Model Method and statement analysis method to analyze the financial risks of Poly Real Estate under the real estate regulation policy，and draws the conclusion that the problems are excessive liabilities，reduced current assets and inadequate financial management。In view of the

5、above problems，three proposals are put forward。Solutions：Improve the ability of financial management，strengthen the management of capital chain， and build a risk early warning mechanism。In order to reduce the possibility of future risks and ensure the long-term and stable development of enterprises，

6、this study can be used as a reference for the company and other enterprises in the same industry，as well as for the country to better regulate the real estate enterprises。Keywords：Real Estate Regulation；Poly Real Estate；Financial Risk目 錄1 緒論11.1 研究背景11.2 研究意義12 房產(chǎn)調控概述32.1 房地產(chǎn)政策調控總體目標32.2 房產(chǎn)調控手段43 房產(chǎn)

7、調控政策下保利地產(chǎn)財務風險識別73.1 保利地產(chǎn)介紹73.2 基于Z-score 模型的保利地產(chǎn)財務風險識別83.3 基于報表分析法的保利地產(chǎn)財務風險識別104 房產(chǎn)調控政策下保利地產(chǎn)財務風險成因及解決措施164.1 保利地產(chǎn)財務風險成因164.1.1 負債過高164.1.2 流動資產(chǎn)減少164.1.3 財務管理不到位164.2 解決措施17結 論19參考文獻20致 謝22II1 緒論1.1 研究背景自 1998 年房地產(chǎn)市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)投資日漸活躍，住宅商品房市場也呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，也逐漸成為了國民經(jīng)濟的重要組成部分。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)

8、顯示，截止 2018 年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)達 9144個，其中內(nèi)資企業(yè)達86379個。此外，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資占2018年GDP百分比為 13.6%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)高聯(lián)度使其對鋼鐵、水泥、家電、裝修、旅游等多個領域都有著舉足輕重的影響，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對宏觀經(jīng)濟長遠協(xié)調發(fā)展有著不同尋常的意義。另外一方面，房地產(chǎn)業(yè)在迅速發(fā)展的同時也呈現(xiàn)出了許多問題。第一，房價增長過快、過高，“北、上、廣、深”等一線城市房價甚至達人均可支配收入的 50 倍，大量家庭的住房需求得不到滿足。第二，投機現(xiàn)象嚴重，房屋空置率高。第三，房地產(chǎn)行業(yè)運作機制欠完善，缺乏良好的

9、監(jiān)督體制。基于此，我國政府不得不為了維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展而做出了一系列的宏觀調控。1. 2 研究意義財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當使公司可能發(fā)生損失而導致投資者預期收益下降的風險。財務風險無處不在、無時不在，房產(chǎn)調控政策廣泛影響房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，因此對其進行全面的研究具有一定的理論意義和現(xiàn)實意義。理論意義：這篇文章全面的分析了保利地產(chǎn)在房產(chǎn)調控政策下受到的影響和影響它而通過的途徑，在這個基礎上從財務的的方面使評價財務風險的指標更加完善，在一定程度上擴充了財務風險評價理論。現(xiàn)實意義：對房產(chǎn)調控背景下保利地產(chǎn)的財務風險進行研究，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更明確自己目前所處的環(huán)境，進行適宜的投

10、資決策，盡可能的規(guī)避風險；有助于政府在這個通貨膨脹的背景下對關系到國民的生計的房地產(chǎn)市場更好的進行調控，使人們的基本的住房需求得到滿足，保證房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展。2 房產(chǎn)調控概述2.1 房地產(chǎn)政策調控總體目標 擁有土地和持有土地產(chǎn)權的是國家，所以，國家調控房地產(chǎn)的最終目標是：給社會提供可以居住的房地產(chǎn)商品，促進社會生活更好更快的發(fā)展，使人們的環(huán)境質量和居住的水平上升，達成國家經(jīng)濟社會發(fā)展目標。這個總體的目標可以分成政治、經(jīng)濟、中長期、短期四種目標。（1）政治目標和經(jīng)濟目標 政治目標指的是房地產(chǎn)業(yè)的社會穩(wěn)定調控。這一目標包含兩層意思。一是對于房子的商品屬性和保障屬性來說，政府有義務通過合適的

11、手段改變房地產(chǎn)市場的住房供應結構。與此同時，政府應該在財政、稅收、土地等給保障性住房的建設給予更好的幫助，在購買和租賃保障性住房這兩個環(huán)節(jié)還需要制定有關的制度去阻止濫用權力購買房子這一行為。二是政府有必要實行相關的措施控制住宅的價格在社會能接受的價格之內(nèi)。通過對國際慣例的了解，房價的收入比應該保持在4-8倍的區(qū)間。這個是每一級政府的職責，和為了避免社會出現(xiàn)巨大危機所做出的必須的選擇，目標就是要使人們有房子住。在建設和諧社會的過程中，解決好民生問題作為房地產(chǎn)調控政策的重要政治目標，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定；房產(chǎn)調控政策的經(jīng)濟目標和政治目標不一樣，實現(xiàn)政治目標可以不計算成本，但

12、是要達到經(jīng)濟目標卻需要計算成本和利潤。這是因為生產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)是一種經(jīng)濟活動，無論如何哪個經(jīng)濟活動都需要用最少的投入得到最多回報，以實現(xiàn)利潤更多的回報。（2）中長期目標和短期目標 中長期目標是使房地產(chǎn)經(jīng)濟提高、居民生活水平上升和發(fā)展國民的經(jīng)濟相互促進，相互協(xié)調。具體來說，要提高商品住宅產(chǎn)業(yè)化水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)消費從單純的數(shù)量追求到質量追求的轉變；短期目標是使房子的價格更加平穩(wěn)，這是房產(chǎn)調控政策的主要內(nèi)容。我國的房子價格增長的速度非?？?，已經(jīng)超過了許多老百姓的可以承受的范圍。對于這個狀況，政府應該先使房子的價格提高的速度降低，接著使房子的價格回到合理的價格。2.2 房產(chǎn)調控手段我國在對房地產(chǎn)市場進行

13、政策調控時， 采用的手段多樣，很多時候并不局限于某一種單獨的手段，而是綜合使用多種手段以達到調控目標。 （1）稅收政策2019年初發(fā)布的新國五條中對征收房產(chǎn)稅的政策是很有標志性的一項稅收政策，通過征收房產(chǎn)稅來削弱投機這個行為的發(fā)展勢頭。從稅收的角度來說，納稅人不僅是供給房地產(chǎn)的主體，也是需要房地產(chǎn)的主體。減少房地產(chǎn)供給者的稅收、稅率，會使銷售房地產(chǎn)的成本增加或者減少，使房地產(chǎn)價格維持在相比較來說比較平穩(wěn)的狀態(tài)下來影響房地產(chǎn)的供給量變化。與此同時，通過調整需要房地產(chǎn)主體所需要繳納的稅的種類、稅率和減免稅，會增加或者減少取得房地產(chǎn)的成本，從而在價格和購買力水平不變的情況下，房地產(chǎn)需求量產(chǎn)生變化。在

14、別的因素不變的狀況下，稅收負擔的水平的變化會使供給房地產(chǎn)的數(shù)量和需要房地產(chǎn)的數(shù)量產(chǎn)生變化，從而達到對房地產(chǎn)市場的供需管理。（2）貨幣政策在房地產(chǎn)市場調控中，貨幣政策調控主要是通過信貸政策和利率政策來支持或限制房地產(chǎn)融資，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的正常運行。對于貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控方向有三個：一是使貨幣發(fā)行量得到控制，來使供應貨幣與房地產(chǎn)發(fā)展相適應；二是使投資房地產(chǎn)的規(guī)模得到控制，防止投資發(fā)生膨脹;三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，防止信貸膨脹。最近幾年，中央銀行也正通過使金融機構的存款得到調整、貸款基準利率得到調整來使房價得到調整。一方面如果央行向下調整了儲備金率，貨幣的供應量將會增加，增強金融流通性，

15、此舉會刺激房地產(chǎn)市場的投資，加大投入房地產(chǎn)項目和供給，從而拉低房價。其次是信貸傳導比較明顯的體現(xiàn)在由于很多購房者沒有一次性付清房款的能力，需要進行貸款買房，那么銀行的利率就會對購房的需求產(chǎn)生很大的影響。許多專家學者認為，寬松的貨幣政策會讓房價增長和投資房地產(chǎn)的人增多；相反，緊縮的貨幣政策會讓房價下降和投資房地產(chǎn)的人減少。政府需要發(fā)布一系列措施來改善之前的貸款結構和扶持對象，信貸政策不斷細化首付款比例、授信額度、風險溢價等方面，利率政策不停的將存貸款利率水平進行調整，從而可以增加或者減少房地產(chǎn)市場的供給和需求，讓房地產(chǎn)市場更健康更持續(xù)的發(fā)展。然而，僅僅依靠貨幣政策來調控房地產(chǎn)市場，這個效果肯定是

16、不明顯的。還需要運用多種手段共同發(fā)力整治。 （3）土地政策土地，作為房地產(chǎn)的重要組成部分，對于降低房價具有根本性、決定性作用。我國的土地按權屬分為國有土地和集體土地兩種。國有土地從 2002 年開始就實行招拍掛制度，這種制度使得政府能壟斷在土地交易的過程中獲得的巨額資金，開發(fā)商為確保自己的利潤，在高昂的地價基礎上，使房價進一步增加。同時，由于我國集體土地不能在市場上自由直接流轉，沒有和國有土地同價同條件競價條件，造成一方面土地征收補償過低，被征地農(nóng)民的利益無法得到保障；另一方面使土地在國家和集體兩次交易中增加土地成本。我國政府有較嚴重依賴土地財政的問題，影響了房價回歸合理價格，不利于房地產(chǎn)市場

17、正常有序運行。因此，土地政策手段就自然成為一種最直接、最現(xiàn)實的調節(jié)房地產(chǎn)市場的宏觀調控政策。比如說，商品房用地和保障性住房用地比重，商業(yè)地產(chǎn)、物流工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等多類土地用處的分類比重都是土地政策中需要側重權衡的。（4）財政政策在房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度與供求關系上，財政政策發(fā)揮著非常重要的作用，主要反映在財政收入政策和財政支出政策的調節(jié)和控制功能上。財政政策對房地產(chǎn)的影響一般情況下有三個方面：第一個是財政收入對它的投資，這對房地產(chǎn)市場調控起著非常重要的作用，具有集中性、社會性和大規(guī)模型等特點，對經(jīng)濟的影響大大超過其他支出杠桿。財政投資體現(xiàn)了國家的意志，所以一定會影響投資主體的行為，

18、在使房地產(chǎn)市場某些方面平穩(wěn)發(fā)展的時候，還間接限制了其它一些對經(jīng)濟結構優(yōu)化不利的和穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資不僅要有利于經(jīng)濟效益，還要有利于社會效益。使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的時候，還要支持普通住宅這種能讓全社會受益的房地產(chǎn)所需要的基礎設施的建設。第二是補貼財政，這個具有靈活性和政策性的特點，有彌補市場調節(jié)機制不好的作用。財政補貼是對因為一些房地產(chǎn)價格不合理，卻很難馬上全方面的調整價格的情形下而采取的主動利用價值的規(guī)律的行為。這個事實上是對不好的價值觀進行改正，與此同時還可以降低由于調節(jié)價值規(guī)律而引起的經(jīng)濟震蕩。對于房地產(chǎn)采取合適的財政補貼，促進經(jīng)濟更好更快的發(fā)展和人民生活水平更快提高。第

19、三是對財政進行貼息，是政府為了實施使用資金的信用貸款原則，對于因為國家產(chǎn)業(yè)政策等原因而導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)償還利息的困難或者因為政府對收入低的消費者支持的行為。財政貼息不僅能解決財政資金缺少的問題，還能使有限的資金更好的調節(jié)房地產(chǎn)市場結構，支持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。213 房產(chǎn)調控政策下保利地產(chǎn)財務風險識別3.1 保利地產(chǎn)介紹在1992年的時候，保利地產(chǎn)成立了，是一家大型的國有房地產(chǎn)企業(yè)，同時又具備國家一級的房地產(chǎn)開發(fā)資質。在我國國有房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)居于首位，曾經(jīng)連續(xù)四年，都獲得了房地產(chǎn)品牌價值的第一名。在2009年的時候，保利地產(chǎn)的品牌價值就已經(jīng)達到了90.23億元，為中國房地產(chǎn)&qu

20、ot;成長力領航品牌"。到了2006年7月份的時候，保利地產(chǎn)上市了，并且在2009年的時候，在所有的上市房地產(chǎn)公司中，保利地產(chǎn)的綜合價值排名第一。在2010年的第一季度內(nèi)，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)達到了1085.18億元，并且這一季度內(nèi)的資產(chǎn)就與2009年一年的內(nèi)的總資產(chǎn)相比，增長了20.8%，此時，公司的負債總額是813.40億元。在2009年的時候，實現(xiàn)營業(yè)收入是229.86億元，同比增長48.11%；歸屬于母公司所有者的凈利潤為35.2億元，同比增長57.19%。由此可以看出，經(jīng)理潤的增長速度遠遠的超過了營業(yè)收入的增長速度，由此也可以看出企業(yè)的盈利能力是在不斷增強的。并且于2009年保

21、利地產(chǎn)對外界的投資金額為395億元，銷售金額為422億元，非公開發(fā)行80億元，凈增銀行貸59億元，保持了公司順暢的資金運作和較強的償債能力。保利地產(chǎn)于2002年完成了對股份制的改革，并且也優(yōu)化了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸向著全國化方向發(fā)展。截止到2019年上半年為止，保利地產(chǎn)覆蓋的城市有24個，全國范圍內(nèi)有81加控股子公司，業(yè)務的范圍也在不斷拓展，除了房地產(chǎn)開發(fā)以外，還涉及到了建筑設計、工程施工物業(yè)管理以及酒店經(jīng)營等行業(yè)。在住宅開發(fā)中，保利地產(chǎn)也有屬于自己的產(chǎn)品品牌，例如"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的產(chǎn)品序列，

22、在這些鏟平中，包含了中高端洋房、公寓、別墅多種物業(yè)形態(tài)；除此之外，還包括很多的商用物業(yè)，例如寫字樓、體驗式購物中心、國際級標準展館、超五星酒店等，由此可以看出，保利資產(chǎn)擁有很強的開發(fā)實力。 3.2 基于Z-score 模型的保利地產(chǎn)財務風險識別本文通過對保利地產(chǎn)2019年12月31日資產(chǎn)負債表、2019年度利潤表、現(xiàn)金流量表進行單項指標分析，利用Z-score模型綜合分析來評價其財務狀況及財務風險。結合2015-2019年上半年房產(chǎn)調控政策，分析保利地產(chǎn)財務風險。（1）Z-Score模型主要內(nèi)容愛德華·阿特曼（Edward Altman）于 1968 年建立的著名的5變量 Z-sco

23、re 模型，廣泛運營于財務風險評價與研究領域，本文借鑒公開上市交易的制造業(yè)Z-score 模型。Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5X1=營運資本資產(chǎn)總額，營運資本是流動資產(chǎn)超過流動負債的金額，營運資本的絕對值越大即流動資產(chǎn)超過流動負債的值越大，一段時間內(nèi)償還短期負債的能力越強。此外，也反應企業(yè)在一段時間內(nèi)的變現(xiàn)能力和資本結構，如果一家企業(yè)的營運資本不斷下降，可能表明企業(yè)短期內(nèi)周轉或資本結構出現(xiàn)嚴重問題。X2=留存收益資產(chǎn)總額，反映企業(yè)在一定時期內(nèi)的盈利水平。對于上市企業(yè)來講，留存收益是指扣除了利息和所得稅后的凈收入減去分配給股東后的余額。留存收益金額越大越說明公

24、司可以用來投資或擴大再生產(chǎn)能力越強，用來償還負債以及變現(xiàn)能力越強。X3=息稅前利潤資產(chǎn)總額，可以用來分析企業(yè)在不考慮稅收和融資影響的前提下，企業(yè)總資產(chǎn)的生產(chǎn)能力的情況。該指標越大，表明一定時期內(nèi)企業(yè)利用所有資產(chǎn)取得的回報越高。X4=股東權益的市場價值總額負債總額。這一指標主要用來分析企業(yè)的資本結構，即所有資產(chǎn)中所有者權益成分和負債成分的比例。該指標反映當企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的前提下，所有的所有者權益對所有債務的保障程度。該比率越高，債務保障程度越高；反之，則相反。X5=銷售收入資產(chǎn)總額，也被稱之為總資產(chǎn)周轉率，企業(yè)一段時期內(nèi)的經(jīng)營管理能力反映在該指標上，該指標比率越高，則反映企業(yè)在一定時期內(nèi)利用全

25、部資產(chǎn)創(chuàng)造的收入越高。（2）Z-Score模型的判斷準則Z-Score 判斷準則如表 3-1表 3-1 Z-Score 判斷標準Z值Z<1.81.8Z<2.992.99<Z破產(chǎn)可能性高灰色區(qū)域低Edward Altman對該模型的解釋是：Z-score越小，企業(yè)破產(chǎn)可能性越大，Z-score小于1.8的企業(yè)很可面臨破產(chǎn)危機。本文借鑒Z-Score模型評價企業(yè)財務風險，即：Z<1.8，財務風險大；1.8Z<2.99，財務風險適中；2.99<Z，財務風險小。（3）Z-Score 模型應用其下數(shù)據(jù)均摘自給出的年度報表，對于資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)直接給出期初期末平均數(shù)。X1

26、=流動資產(chǎn)-流動負債總資產(chǎn)=326,933,033,423.086-176,974,025,028.83339,852,748,825.44=0.44X2=留存收益總資產(chǎn)=38,712,030,761.82339,852,748,825.44=0.11X3=息稅前利潤總資產(chǎn)=20,303,047,205.02339,852,748,825.44=0.06X4=股權市場價總負債=389,314,827,032.64264,840,018,389.55=1.47X5=銷售額總資產(chǎn)=109,056,497,066.48339,852,748,825.44=0.32保利地產(chǎn)Z-score模型具體參數(shù)如

27、下：Z=1.2*0.44+1.4*0.11+3.3*0.06+0.6*1.47+0.99*0.32=2.08保利地產(chǎn)1.8Z2.99，說明財務風險是適中水平，財務狀況較穩(wěn)定。某種層面上來講，這也得益于2018年的各項房產(chǎn)調控政策。回顧2018年房產(chǎn)調控政策可以發(fā)現(xiàn)，2018年的房產(chǎn)調控政策呈現(xiàn)緩和態(tài)勢，如表3-2。盡管2018年Z值表明保利地產(chǎn)2018年財務狀況較穩(wěn)定，但并不能充分說明保利地產(chǎn)的財務風險小，因此我們需要對保利地產(chǎn)的各項財務指標進行單獨分析。表3-2 2018年限購限貸政策及利率政策變動2018年8月9日鄭州房管局官方微博公開發(fā)布“在我市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時不再需要提供住

28、房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。”的消息。 限購限貸政策2018年9月30日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺關于進一步做好住房金融服務工作的通知，這就是所謂央行“9·30”房貸新政。通知明確表示對擁有 1 套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付。 限購限貸政策2018年11月22日下調個人住房公積金存款利率，其中，當年歸集的個人住公積金存款

29、利率維持 0.35%不變；上年結轉的個人住房公積金存款利率下調 0.25 個百分點，由 2.6%下調至 2.35%。 利率政策2018年11月22日下調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率下調 0.25 個百分點 4.5%下調至 4.25%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率下調 0.25 個百分點，由 4%下調至 3.75%。 利率政策 3.3 基于報表分析法的保利地產(chǎn)財務風險識別通過報表分析法，對2018年12月31日保利地資產(chǎn)負債表、2018年度利潤表、現(xiàn)金流量表進行單項指標分析從而能評價保利地產(chǎn)的償債能力、營運能力、發(fā)展能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力，反映房產(chǎn)

30、調控政策下保利地產(chǎn)財務風險。（1）償債能力評價1）短期償債能力評價為了提高數(shù)據(jù)對財務狀況反映的公允性，本文取自資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)均為期初期末平均數(shù)。流動比率和速動比率反映的都是單位資產(chǎn)的流動性以及快速償還到期負債的能力和水平。流動比率=流動資產(chǎn)流動負債=326,933,033,423.09176,974,025,028.83×100%=1.85速動比率=速動資產(chǎn)流動負債=73,383,334,477.81176,974,025,028.80×100%=0.41近年來房地產(chǎn)上市企業(yè)的平均流動比率約為 1.96，平均速動比率約為 0.59，房地產(chǎn)行業(yè)參考的流動比率和速度比率分別為

31、 1.2 和 0.65。由上面數(shù)據(jù)可知保利地產(chǎn)的流動比率和速動比率均低于行業(yè)平均水平。2015-2019 年上半年，國家主要采取的是從緊的貨幣政策和財政政策，保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)首當其沖的受到了房產(chǎn)調控政策的全面影響，市場成交量減少、庫存增加，增大了存貨管理風險。此外，2018 年底國家逐漸放寬房產(chǎn)調控政策刺激市場的需求和供給，保利地產(chǎn)也加大了工程建設的力度截止報表日，保利地產(chǎn)2018年全年實現(xiàn)房地產(chǎn)項目竣工面積1363萬平方米，同比增長7.9%，截止18年12月31日存貨金額高達267,192,101,934.69元，這些因素都是導致流動比率低，存貨管理風險增加的原因。2）長期償

32、債能力評價為了提高數(shù)據(jù)對財務狀況反映的公允性，本文取自資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)均為期初期末平均數(shù)。利息保障倍數(shù)是衡量企業(yè)支付負債利息能力的指標（用以衡量償付借款利息的能力）。資產(chǎn)負債率是用以衡量企業(yè)利用債權人提供資金進行經(jīng)營活動的能力,以及反映債權人發(fā)放貸款的安全程度的指標，反映在企業(yè)全部資產(chǎn)中屬于負債比率。利息保障倍數(shù)=息稅前利潤利息費用=18,695,137,842.671,271,224,134.26=15.97資產(chǎn)負債率=負債總額資產(chǎn)總額×100%=264,840,018,389.55339,852,748,825.44×100%=77.93%通過數(shù)據(jù)可知，截止2018年1

33、2月31，保利地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)為15.97遠遠大于1，表明保利地產(chǎn)長期債務安全性好、有充足的資金償還長期債務。但是另外一方面，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率高達77.93%，所有資本中自有資本比率僅占到22.07%。這一比率遠遠高于房地產(chǎn)上市企業(yè)平均資產(chǎn)負債率70%。2018年放松了各項政策，房地產(chǎn)環(huán)境好，保利地產(chǎn)利潤增加，利息保障倍數(shù)高，資金充足，長期償還債務風險降低。作為大型國有房地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)投資工程量大、周期長，需要耗費資金大，所有資本中需要貸款的資金多，由于寬松的環(huán)境，保利地產(chǎn)加大了工程建設，截止報表日，貸款增多，負債大大增加。理論上講，保利地產(chǎn)債權人會因此而承受債務不能收回的巨大風險，債

34、券人會通過提高必要報酬率、一年多次付息、財產(chǎn)抵押等方式保障自己的權益，這些措施會加重企業(yè)資本成本、提高籌資風險。2）營運能力評價應收款項周轉率，反映了企業(yè)應收賬款周轉速度及管理效率；總資產(chǎn)周轉率反映了企業(yè)銷售能力喝資產(chǎn)投資的效益。  應收賬款周轉率=銷售收入應收賬款=100,706,010,631.1736,472,093,249.41=2.76總資產(chǎn)周轉率=銷售收入總資產(chǎn)=100,706,010,631.17339,852,748,825.44=0.30保利地產(chǎn)的應收賬款周轉率為 2.76，而房地產(chǎn)行業(yè)的平均應收賬款周轉為 3.85，應收賬款低于平均應收賬款周轉率，可以推測保利地產(chǎn)

35、主要銷售收入還是通過賒銷形式實現(xiàn)的，延長了銷售達成與所有房款回收之間的時間。另外，保利地產(chǎn)2018年平均存貨周轉率只有0.08，遠遠低于同行業(yè)平均水平。2018年是逐漸寬松的房產(chǎn)政策環(huán)境。2018年全年處于調控手段逐步退出、政策環(huán)境整體漸趨寬松的過程中。2018 年7月11日住建部明確提出“千方百計消化庫存”，30多個城市隨后陸續(xù)退出限購并要求增強個人住房貸款和房企合理融資需求的支持力度，10月份商品房銷售大幅改善， 銷售情況如圖 3-1，這也就大大增加了其應收賬款額度，應收賬款周轉率降低，增加了投資收回風險。同時另外一方面，保利地產(chǎn) 2018年年平均存貨周轉率只有0.08，遠遠低于同行業(yè)平均

36、水平，這一情況會導致過度占用資金，資金鏈條斷裂風險不可小覷，因此，在銷售收入水平不變的前提下保利地產(chǎn)應減少相應的存貨儲備，總資產(chǎn)周轉率就會得到提升，同時保地產(chǎn)也該著手于加強存貨效率管理。圖3-1 2018年保利地產(chǎn)銷售情況3）發(fā)展能力評價凈資產(chǎn)增長率反映了企業(yè)資本規(guī)模的擴張速度，是衡量企業(yè)總量規(guī)模變動和成長狀況的重要指標。營業(yè)利潤增長率反映了企業(yè)營業(yè)利潤的增減變動情況。凈資產(chǎn)增長率=期末凈資產(chǎn)-期初凈資產(chǎn)期初凈資產(chǎn)×100%=80,872,284,944.53-69,153,175,927.2469,153,175,927.24×100%=16.95%營業(yè)利潤增長率=本期營

37、業(yè)利潤-上期營業(yè)利潤上期營業(yè)利潤×100%=18,980,534,152.73-16,006,824,328.5816,006,824,328.58×100%=18.58%在2018年逐漸寬松的政策環(huán)境下，保利地產(chǎn)全面實現(xiàn)營業(yè)收入1，090.56 億元，較上年增長18.08%，就房地產(chǎn)業(yè)務板塊而言，結轉1，055.87 億元收入，同比增長18.25%，主要是由于本年竣工交樓面積同比增長。另外一方面總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的收益率都達到16%，充分證明了房產(chǎn)調控政策對其的影響。但是由于在這個房產(chǎn)調控政策頻繁變化的環(huán)境下，保利地產(chǎn)應加謹慎擴張，提防過速增長所帶來的潛在財務風險。4）盈利能

38、力評價營業(yè)凈利率是企業(yè)銷售的最終獲利能力指標，反映了企業(yè)的獲利能力。資產(chǎn)凈利率，反映了企業(yè)利用全部資產(chǎn)的獲利能力。營業(yè)凈利率=本期凈利潤上期營業(yè)收入×100%=14,231,361,345.96109,056,497,066.48×100%=13.05%資產(chǎn)凈利率=本期凈利潤本年所有者權益平均余額×100%=19,031,823,070.7675,012,730,435.89×100%=25.00%由于2015年2019年上半年房產(chǎn)調控政策大大壓縮了房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤空間。根據(jù)年度財務報告，2019年基本每股收益為 1.14 元/股，稀釋每股收益為 1

39、.14元/股，同比 18年增長了 13.47%。保利地產(chǎn) 2019年營業(yè)凈利率為 13.05%，比同行業(yè)平均凈利率水平8略高，盡管房地產(chǎn)行業(yè)是被公認為高利潤率行業(yè)，但調控政策壓縮了它的利潤空間，增加了它的營運風險。保利地產(chǎn)2019年資產(chǎn)凈利為4%略低于同行業(yè)平均水平5%，通過對營業(yè)凈利率和資產(chǎn)凈利率進行比較，可以發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)每一單元營業(yè)收入創(chuàng)造的凈利要高于每一單元資產(chǎn)創(chuàng)造的凈利，資產(chǎn)總體規(guī)模大但效率卻比較低。保利地產(chǎn)該著手加強對資產(chǎn)效率的提高，同時要嚴格控制資產(chǎn)規(guī)模過速增長膨脹帶來的風險。5）現(xiàn)金流量評價現(xiàn)金流量比率凈資產(chǎn)收益率體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力?，F(xiàn)金比率考察企業(yè)的變現(xiàn)能力?，F(xiàn)金流

40、量比率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額流動負債×100%=-10,458,366,565.00176,974,025,028.83×100%=-5.91%現(xiàn)金比率=貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)流動負債×100%=73,822,482,456.80+0176,974,025,028.83×100%=41.71%2015-2019年上半年我國實行緊縮的貨幣政策和財政政策，大大減少了保利地產(chǎn)的利潤。分析現(xiàn)金流量指標可以發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)2019年營業(yè)現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)，即2019年保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量流入小于其現(xiàn)金流量流出，除了現(xiàn)有貨幣資金和交易性金融資產(chǎn)能償還一定程

41、度流動負債外，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額對短期債務和長期債務的保障程度較低。這會使得保利地產(chǎn)時刻面臨資金缺口、甚至導致資金斷裂不能正常運轉，因此這也是極易導致財務風險的環(huán)節(jié)。4 房產(chǎn)調控政策下保利地產(chǎn)財務風險成因及解決措施4.1 保利地產(chǎn)財務風險成因4.1.1 負債過高保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率雖然在2015-2018年房產(chǎn)調控政策下出現(xiàn)了小幅度的下降，但是整體來看，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率高達77.93%，所有資本中自有資本比率僅占到22.07%。這一比率遠遠高于房地產(chǎn)上市企業(yè)平均資產(chǎn)負債率70%。在此情況下，保利地產(chǎn)集中于應付賬款及銀行長期借款的流動負債和非流動負債，對債務償還的期限要求及金額要求較高。保

42、利地產(chǎn)的債務結構失衡，短期負債償還期限集中且金額巨大， 而長期負債的給付對象集中且成本較高，這就會增大企業(yè)在特定利息背景下的支付壓力，導致企業(yè)財務風險擴大。4.1.2 流動資產(chǎn)減少保利地產(chǎn)在2015-2019年上半年的流動資產(chǎn)增長率低于總資產(chǎn)增長率，這導致企業(yè)流動性下降，企業(yè)的償債能力受到影響.而流動資產(chǎn)的減少與企業(yè)過度投資新項目開發(fā)，導致在建工程等非流動資產(chǎn)的迅速增長，這與企業(yè)對資產(chǎn)的配置策略有關。這個問題的會影響保利地產(chǎn)的權益資本，導致企業(yè)權益資本收益率下降，并帶動企業(yè)的財務杠桿增強，導致財務風險擴大。4.1.3 財務管理不到位 保利地產(chǎn)在財務管理方面存在理念落后和模式僵化的問題，尤其是資

43、產(chǎn)管理存在較大漏洞，這對于企業(yè)財務風險的形成有著極大的影響。2015-2018年間，保利地產(chǎn)的固定資產(chǎn)內(nèi)部控制體系及方法沒有根本性調整和擴充，對固定資產(chǎn)的內(nèi)部控制仍然集中在房屋建筑物、機械設備、電子設備及其他設備的傳統(tǒng)內(nèi)部控制方案上。例如，對各項固定資產(chǎn)的內(nèi)部控制以資產(chǎn)維修、閑置、轉移為主，其控制方法仍采取傳統(tǒng)的部門申請制度，缺乏主動的固定資產(chǎn)內(nèi)部控制機制。對于固定資產(chǎn)的出租、出售等機制建設落后，固定資產(chǎn)的出租情況較少，出售盈利普遍較低，這說明保利地產(chǎn)固定資產(chǎn)內(nèi)部控制的效率在其迅速發(fā)展的今天存在明顯漏洞。4.2 解決措施4.21改善企業(yè)財務管理能力 保利地產(chǎn)需要加強對成本費用的內(nèi)部控制，一方面

44、降低不必要的開支，提升企業(yè)息稅前利潤總額;另一方面，保利地產(chǎn)需要將稅收籌劃納入到企業(yè)財務管理體系中，結合所得稅和增 值稅的稅法規(guī)定，從稅基、稅率、納稅身份等不同角度進行合理避稅和節(jié)稅，降低稅務支出，進而增加企業(yè)的稅后凈利潤。 在此基礎上實施覆蓋開發(fā)投資、工程建設、后期運營、物業(yè)管 理等的全面動態(tài)成本控制方案，降低成本的同時為項目性價比 的提升創(chuàng)造條件，也為企業(yè)營銷優(yōu)化創(chuàng)造條件。 4.22加強資金鏈管理 加強保利地產(chǎn)的資金鏈管理，尤其需要注重優(yōu)化保利地產(chǎn)的融資、投資與其它資金活動的全流程管理。一方面，注重開發(fā)多元化的融資渠道，目前集團過度依賴對銀行的借款，在我國房地產(chǎn)行業(yè)調控政策和銀行房貸荒的影

45、響下，保利地產(chǎn)必須開通更多的籌資渠道，更好的向股市、股東、債券市場等進行低成本籌資，分散債務償還期限來降低償債風險并提升企業(yè)籌資能力;另一方面，必須注重理性投資，全面結合企業(yè)自身財務能力，正確的衡量投資風險、成本及收益后再做出投資決定。這對于我國房 地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效力改善和企業(yè)財務風險控制非常重要。 4.23構建風險預警機制 企業(yè)財務預警機制建立在量化的財務風險指標基礎上，以財務風險指標的臨界值為準，對企業(yè)財務數(shù)據(jù)進行自動核算和分析，根據(jù)指標結果與臨界值的關系對企業(yè)提示財務風險程度及應對方案。因此，企業(yè)借助于有效的量化財務預警機制，能夠迅速的實現(xiàn)對財務風險的動態(tài)化監(jiān)測，并且以此為基礎提升企

46、業(yè)財務風險管理的針對性、及時性和有效性。保利地產(chǎn)應該在明確財務 預警機制的應用價值后，在會計電算化系統(tǒng)中建立財務風險指標分析為主的財務預警機制，對不同財務活動相關的財務風險建立不同的風險管理方案。例如，對于投資活動相關的財務風險應該 引入機會成本等，更好的分析投資成本及收益，加強投資決策可行性降低相關風險。對于籌資活動相關的財務風險則需要企業(yè)從加強自身財務管理、提高企業(yè)信用、加強與商業(yè)銀行溝通能力、加強與其他企業(yè)之間的資金融通等著手，拓寬籌資渠道降低籌資 成本，進而合理控制相關財務風險。 結 論在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支撐點之一，它的地位在當今經(jīng)濟社會中起到重要作用，甚至出現(xiàn)過度繁

47、榮的局面。且由于房地產(chǎn)業(yè)受多重因素影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)承擔著中長期財務風險。不管在任何情況下，財務風險都是眾多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展中迫切需要解決的問題。因此，對國房地產(chǎn)業(yè)的財務風險，特別是行業(yè)領導者保利地產(chǎn)，進行研究有著非常重要的理論意義和現(xiàn)實意義。 本文采用定量與定性相結合的分析方法，其中定性分析主要從利率、政策等宏觀因素對財務風險的影響展開，定量分析主要是將功效系數(shù)法和財務指標分析法結合使用識別保利財務風險，通過并得出了下列成果：通過Z-score模型和報表分析法分析企業(yè)的財務風險并且從更加全面的角度上分析了我國的房產(chǎn)調控對保利地產(chǎn)財務的影響并發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)一樣隨著政策周期有著明顯的波動，需適時關注房產(chǎn)環(huán)境的不斷變化；接著再通過對保利地產(chǎn)財務風險分析出的問題提出相關對策，提出了三項具體措施，從而試圖對我國其他房地產(chǎn)企業(yè)有