新房驗(yàn)收交房全套流程及注意事項(xiàng)(1)9頁(yè)

1、新房驗(yàn)收交房全套流程及注意事項(xiàng)收房應(yīng)知【提示】：“兩書(shū)兩表”又增加了實(shí)測(cè)面積登記表 開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)實(shí)測(cè)面積登記表、必須為原件而不是復(fù)印件。 住宅質(zhì)量保證書(shū)是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。住宅使用說(shuō)明書(shū)則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題較少；竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話(huà)，這個(gè)樓盤(pán)就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵

2、環(huán)節(jié)，一旦出了問(wèn)題，就是人命關(guān)天的大事故。而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，人身安全才是第一位的，因此購(gòu)房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒(méi)有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案?？⒐を?yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出了問(wèn)題，查下來(lái)如果是發(fā)展商的過(guò)失，一樣可以追究其責(zé)任。     需要提醒購(gòu)房者注意的是，一定要堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理入住手續(xù)。如驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題，要書(shū)面呈送給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：&#

3、160;    1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。     2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。     3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得

4、侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。     可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：     1、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。     2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一

5、半。     不應(yīng)入的公用建筑空間：     1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。     2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。     3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。     其他原則：其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房

6、屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。     售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。     售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。     裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 外 墻：貼外墻磚內(nèi) 墻：耐水膩?zhàn)诱移降?#160;面：細(xì)石混凝土抹光頂 棚：

7、耐水膩?zhàn)诱移介T(mén) 窗：?jiǎn)卧T(mén)為對(duì)講系統(tǒng)；戶(hù)門(mén)為四防門(mén)、塑鋼窗、無(wú)室內(nèi)門(mén)。廚 房：地面為細(xì)石混凝土抹光（無(wú)防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩?zhàn)诱移叫l(wèi)生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩?zhàn)诱移剑?#160;無(wú)潔具（預(yù)留管道）水 源：市政供水供暖系統(tǒng)：壁掛式燃?xì)鉅t；銅鋁復(fù)合暖氣片；電話(huà)線(xiàn)：預(yù)留電話(huà)線(xiàn)插孔（報(bào)裝費(fèi)買(mǎi)受人自理）；有線(xiàn)電視：預(yù)留有線(xiàn)電視插孔（入網(wǎng)費(fèi)買(mǎi)受人自理）收房流程核驗(yàn)業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書(shū)業(yè)主

8、做綜合驗(yàn)收業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單1、 看墻壁。     不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問(wèn)題。其實(shí)即使是在20世紀(jì)80年代建的房子都沒(méi)有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過(guò)最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶(hù)在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問(wèn)，才知道整棟樓的所有窗戶(hù)下面的墻壁都滲水。遇上臺(tái)風(fēng)來(lái)臨之時(shí)，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個(gè)區(qū)的國(guó)土局建的，真可怕。所以，驗(yàn)

9、收這個(gè)，最好是在房子交樓前，下過(guò)大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問(wèn)題，幾乎是無(wú)可遁形的。     墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問(wèn)題，就是墻壁是否裂紋。有一個(gè)朋友曾反映過(guò)他的家有一個(gè)門(mén)形的裂縫，后來(lái)追問(wèn)發(fā)展商，才知道原來(lái)是施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口，后來(lái)封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留后患。     2、 驗(yàn)水電。     首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對(duì)于一些高級(jí)裝修來(lái)說(shuō)，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時(shí)候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，

10、但如果你不打算更換水電的話(huà)，那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。     驗(yàn)電線(xiàn)，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線(xiàn)是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線(xiàn)的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō)，家里的電線(xiàn)不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線(xiàn)更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過(guò)熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置，多數(shù)土建的電線(xiàn)會(huì)差一個(gè)等級(jí)。     3、 驗(yàn)防水。     這里所說(shuō)的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒(méi)有做防水，這就需

11、要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來(lái)做一層新的防水層。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。     4、 驗(yàn)管道     這里所指的管道

12、，指的是排水/污管道。猶其是陽(yáng)臺(tái)之類(lèi)的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺槭裁匆?yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)"偷"這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話(huà)，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。     還有一種情況，不過(guò)就與驗(yàn)收沒(méi)關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗(yàn)而言，如果排污管沒(méi)有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因?yàn)閺濐^會(huì)蓄水，這樣來(lái)自下層管道的臭味氣味就會(huì)被擋在這層之下。而沒(méi)

13、有彎頭的話(huà)，洗衣間和廁所的排水口就會(huì)散發(fā)一種異味。也許會(huì)有發(fā)展商會(huì)認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實(shí)踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足實(shí)際需要。而正因?yàn)檫@種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。     5、驗(yàn)地平     其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普遍用戶(hù)是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門(mén)口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門(mén)口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量  了。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法

14、也是挺簡(jiǎn)單的。  去五金店買(mǎi)一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為20米左右吧，然后注滿(mǎn)水。先在門(mén)口離  地面0.5米或1米處畫(huà)一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固 定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門(mén)口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過(guò)這種辦法如此類(lèi)推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō)，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。我見(jiàn)過(guò)最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到7厘米的，測(cè)量后我還以為我測(cè)量錯(cuò)了呢

15、。以上工作是有點(diǎn)煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個(gè)問(wèn)題就好解決多了。     6、驗(yàn)層高     如果你的合同有這一個(gè)條款。那么你是應(yīng)該測(cè)量一下樓宇的層高的。方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量（這是最方便放置長(zhǎng)尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測(cè)量戶(hù)內(nèi)的多處地方。一般來(lái)說(shuō)，在2.65米 左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是非常有效的一種約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分

16、的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在 只減了10公分左右，但是總體算起來(lái)，成本節(jié)約也是很多的，猶其對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。     7、驗(yàn)門(mén)窗     這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽(yáng)臺(tái)門(mén)的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。陽(yáng)臺(tái)門(mén)一般要看陽(yáng)臺(tái)門(mén)的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過(guò)一種情況，陽(yáng)臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水

17、滲進(jìn)的問(wèn)題了。原作者：hard-rock     1收房應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索要住宅使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量合格證書(shū).     2驗(yàn)收應(yīng)以合同書(shū)及附件規(guī)定的為準(zhǔn).     3面積應(yīng)以有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同.     4層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實(shí)際層高比標(biāo)注值少以?xún)?nèi)均為正常.     5花園面積是否大于其承諾的最小值.  

18、;   6門(mén)窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門(mén)窗質(zhì)量是否合格(平直度密封性牢固性等)?     7各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷)     8各種管線(xiàn)功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.     9內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.     10陽(yáng)臺(tái)露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動(dòng)等現(xiàn)象.     

19、;11安裝的安全護(hù)欄是否牢固.     12電路水路是否接通?     13電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少?     14空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)冷熱試驗(yàn).     15合同規(guī)定的贈(zèng)送器具是否齊全?     16電視電話(huà)寬帶接口是否齊全?     17廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備?  &#

20、160;  18信報(bào)箱是否安裝?     19可視對(duì)講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報(bào)警窗磁門(mén)磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位?     20社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.集體收房程序指南第一步：帶齊身份證件、全部購(gòu)房資料、房屋交付通知書(shū)（“入住通知”）、必須費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)用）以及驗(yàn)房工具、照相機(jī)、錄音筆、小型攝像機(jī)等采證工具，以業(yè)主身份前往博雅西園會(huì)所報(bào)到。（現(xiàn)金盡量少帶；如果您對(duì)收房成功有很大疑問(wèn)、或者不愿意委托開(kāi)發(fā)商代交契稅和大修基金，可以不帶）。第二步：如果您對(duì)收房流程有異議，必須充分

21、表達(dá)您的想法和意愿。如果在收房流程中，開(kāi)發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、侵犯您個(gè)人利益和選擇權(quán)的事宜，您要據(jù)理力爭(zhēng)、以體現(xiàn)您的真實(shí)意愿。第三步：領(lǐng)取房屋交付必備文件：住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，以確定房屋是否已達(dá)到交付條件。按照購(gòu)房合同第十一條，您必須看到這些文件原件、確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。否則，后續(xù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任將由您自己負(fù)責(zé)（例如：您對(duì)房屋質(zhì)量不滿(mǎn)意而要求退房的話(huà)，您的大筆money可是已經(jīng)交給開(kāi)發(fā)商，您將處于被動(dòng)）。如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)

22、于出賣(mài)人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”（附件1）。第四步：房屋檢驗(yàn)（驗(yàn)房）（包括小區(qū)環(huán)境、周界）（1） 本程序是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。（2） 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”（見(jiàn)附件二）后中止辦理手續(xù)。（3） 開(kāi)始簽署房屋驗(yàn)收情況表（根據(jù)您上次看房提交的整改意見(jiàn)逐一對(duì)照，并參考“收房須知”）（以下幾點(diǎn)必須填寫(xiě)，先舉個(gè)例子，以后逐步補(bǔ)充和修改）A、 房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗(yàn)；B、 上下水無(wú)法試驗(yàn)不能確認(rèn)是否已通；C、 沒(méi)有查驗(yàn)電梯的準(zhǔn)運(yùn)證；D、 車(chē)庫(kù)未啟用；E、 保安系統(tǒng)未測(cè)試；F、 G、 以下填寫(xiě)單套房屋個(gè)性問(wèn)題；H、 （4） 要求開(kāi)發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告，若實(shí)測(cè)面積超出3%，可以中止收房。（估計(jì)超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認(rèn)函模板，偷個(gè)懶:）（5） 如果驗(yàn)房后您認(rèn)為質(zhì)量問(wèn)題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題要求限期整改的