房地產(chǎn)集團(tuán)場(chǎng)開(kāi)發(fā)部城價(jià)值評(píng)價(jià)指引

1、房地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部城市價(jià)值評(píng)估指引1 運(yùn)作可行性指標(biāo)1.1 城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù)5 年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積指依據(jù)各城市實(shí)際情況、體現(xiàn)城市居民生活、消費(fèi)心理的傳統(tǒng)意義的城市行政單位土地面積之和。1.2 常住人口（連續(xù)5 年）分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20122013201420152016全市常住人口 全市流動(dòng)人口 市區(qū)常住人口 全區(qū)流動(dòng)人口 全市增幅 市區(qū)增幅根據(jù)以上數(shù)據(jù)計(jì)算城區(qū)人口密度。位人口密度。（或建成區(qū)）各行政單1.3 GDP、人均GDP（連續(xù)5年）20122013201420152016GDP人均 GDP增幅

2、必要時(shí)需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均1.4 商品住宅年銷(xiāo)售面積（連續(xù)5 年）GDP旨標(biāo)。20122013201420152016商品住宅年銷(xiāo)售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷(xiāo)售面積增幅90 平米以下商品住宅銷(xiāo)售面積占整個(gè)銷(xiāo)售面積比例1.5 商品住宅年銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)（連續(xù)20122013201420152016商品住宅年銷(xiāo)售額商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增幅1.6 土地機(jī)會(huì)一級(jí)市場(chǎng)：包括至少2 年當(dāng)?shù)貒?guó)土局年度推地計(jì)劃、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、地價(jià)水平等（住宅用地）。 要重點(diǎn)關(guān)注、說(shuō)明政府推地計(jì)劃中70%的 90 平米以下住宅的土地供應(yīng)及執(zhí)行情況；二級(jí)市場(chǎng)：重點(diǎn)關(guān)注城市二級(jí)土地市

3、場(chǎng)機(jī)會(huì)、活躍程度；要求提供城市當(dāng)前的存量土地總量及分布情況，同時(shí)要估算這些存量土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的年度供應(yīng)量。1.7 政府配合效率對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入的城市，通過(guò)開(kāi)發(fā)部門(mén)人員以及銷(xiāo)售備案工作人員的感受說(shuō)明當(dāng)?shù)卣墓ぷ髋浜闲室泽w現(xiàn)當(dāng)?shù)卣墓ぷ餍?。?duì)于未進(jìn)入的城市，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研人員的現(xiàn)場(chǎng)感受來(lái)說(shuō)明。2 市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)2.1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要介紹歷年三次產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。2.2 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r主要指民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP勺貢獻(xiàn)程度。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)群體。2.3

4、 房地產(chǎn)發(fā)展水平包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷(xiāo)水平、知名品牌開(kāi)發(fā)商的數(shù)量及三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情況等。2.4 未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目重點(diǎn)闡述城市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的重大影響，同時(shí)要分析城市重大建設(shè)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2.5 地方政策導(dǎo)向包括拆遷政策、土地政策、消費(fèi)政策情況等。要說(shuō)明該城市的項(xiàng)目預(yù)售條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面的相關(guān)稅費(fèi)，以及該城市的各種招商引資的優(yōu)惠政策。2.6 重大城市活動(dòng)包括是否承辦大型會(huì)展、活動(dòng)等，如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等，有無(wú)城市特色的旅游節(jié)之類(lèi)的盛會(huì)情況。2.7 城市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)分析城市對(duì)人口和外地住宅購(gòu)買(mǎi)力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的發(fā)展趨勢(shì)，分析影

5、響一個(gè)城市的重大發(fā)展機(jī)會(huì)。主要通過(guò)對(duì)供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實(shí)現(xiàn)對(duì)特定城市宏觀(guān)市場(chǎng)的把握和判斷。3 城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)3.1 新開(kāi)工面積/ 施工面積該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)也稱(chēng)開(kāi)復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開(kāi)工面積反映 1 到 2 年后的預(yù)售供應(yīng)量和2 到 3 年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開(kāi)工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。該比值的異常變化，結(jié)合近年來(lái)新開(kāi)工面積的增幅，可以預(yù)示下一年度施工面積/ 銷(xiāo)售面積比值的變化趨勢(shì)。,20122013201420152016商品住宅新開(kāi)工面積商品住宅施工面積新開(kāi)工面積/ 施工面積3.2 施工面積/ 銷(xiāo)售面積

6、該指標(biāo)的意義：施工面積反映了1 到 2 年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/ 銷(xiāo)售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標(biāo)的異常變化能對(duì)下一年度的價(jià)格走勢(shì)起到一定預(yù)示性作用。,20122013201420152016商品住宅施工面積商品住宅銷(xiāo)售面積施工面積/銷(xiāo)售面積注：1. 在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)；2. 在此需提供城市90 平米以下住宅各年施工面積、銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)。3.3 施工面積/ 竣工面積該指標(biāo)的意義：施工面積/ 竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場(chǎng)供求是否平衡發(fā)展，從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。,2012201320142015201

7、6商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積3.4 預(yù)售面積/ 批準(zhǔn)預(yù)售面積該指標(biāo)的意義：即期消費(fèi)指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在 0.8-1 ，在一般情況下不應(yīng)大于1。,20122013201420152016商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率3.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/ 固定資產(chǎn)投資額該指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)性指標(biāo)。,20122013201420152016房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/ 固定資產(chǎn)投資額3.6 新增住宅用地可建面積/ 商品住宅新開(kāi)工面積該指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是表明一、二級(jí)市場(chǎng)是

8、否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1 時(shí)，提示開(kāi)發(fā)商手中待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量增加。,20122013201420152016新增住宅用地可建面積商品住宅新開(kāi)工面積比值3.7 商品住宅價(jià)格增幅/人均GDB曾幅該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房?jī)r(jià)是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲的空間的大小以及購(gòu)房者價(jià)格承受能力的消長(zhǎng)。一般而言，將實(shí)際利率值作為房?jī)r(jià)漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒(méi)有效益；但是房?jī)r(jià)上漲也不能過(guò)快，通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與GDP勺增幅或收入的增幅相接近。,201220132014201520162012商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均GDP曾幅比值3.8 投資性購(gòu)買(mǎi)

9、所占的比例該指標(biāo)的意義：投資性購(gòu)買(mǎi)所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。在一個(gè)價(jià)格平穩(wěn)的市場(chǎng)中，以居住為目的的購(gòu)房者居多或長(zhǎng)期投資為主，這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定， 抗市場(chǎng)波動(dòng)能力較強(qiáng)，而在一個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)的快速上漲刺激了投機(jī)者的增加，以短期獲利為目的的投機(jī)行為反過(guò)來(lái)又會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上揚(yáng)速度。 把購(gòu)房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi)，才能判定一個(gè)市場(chǎng)是否健康理性，國(guó)際上的警戒標(biāo)準(zhǔn)為20%。,20122013201420152016投資性購(gòu)買(mǎi)所占的比例外地人購(gòu)房比例3.9 房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)意義：將某城市各個(gè)年度的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)的匹配程度；將各城市的房?jī)r(jià)收

10、入比進(jìn)行橫向比較可以反映個(gè)城市的房?jī)r(jià)透支程度和未來(lái)增長(zhǎng)空間的相對(duì)大小。,20122013201420152016房?jī)r(jià)收入比3.10 新建商品住宅空置率該指標(biāo)的意義：空置率是用截止到報(bào)告期（某年） 期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。主要是反映報(bào)告期當(dāng)期（ 某年 ）商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應(yīng)和需求的匹配狀況?？罩寐蔬^(guò)高過(guò)低既表示市場(chǎng)的過(guò)冷過(guò)熱，又將引發(fā)商品住宅價(jià)格的波動(dòng)。20122013201420152016商品住宅空置面積（空置一年以上）近三年新建商品房竣工面積新建商品住宅空置率（%）3.11 租金 / 價(jià)格比該指標(biāo)的意義：主要反映買(mǎi)房租房的成本差，從

11、側(cè)面反映房?jī)r(jià)水平是否合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金銷(xiāo)售總價(jià)租金/價(jià)格3.12 商品住宅價(jià)格增幅/ 人均可支配收入增幅該指標(biāo)的意義：主要反映歷年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入的增長(zhǎng)是否匹配。20122013201420152016商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均可支配收入增幅比值3.13 商品住宅價(jià)格增幅/ （人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以對(duì) “商品住宅價(jià)格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因?yàn)橛行┏鞘薪y(tǒng)計(jì)的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此用這一指標(biāo)來(lái)

12、輔助判斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。20122013201420152016商品住宅價(jià)格增幅（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅比值3.14 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/ 全社會(huì)企業(yè)貸款余額該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過(guò)高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì)影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會(huì)過(guò)度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。20122013201420152016房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額比值3.15 個(gè)人購(gòu)房信貸比該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)一方面反映了個(gè)人購(gòu)房的現(xiàn)時(shí)支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個(gè)人對(duì)預(yù)期收入水平增加和未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心。過(guò)低表示市場(chǎng)信心不足，過(guò)高則表示市場(chǎng)過(guò)熱，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。20122013201420152016新增住房個(gè)人貸款額商品住宅銷(xiāo)售額存量住宅買(mǎi)賣(mài)金額 個(gè)人購(gòu)房信貸比4. 城市評(píng)價(jià)報(bào)告核心指標(biāo)簡(jiǎn)表宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及 居民生活水 平指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需指標(biāo)GDP總量人均GDP人均可支配收入固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額商品住宅新開(kāi)工面積商品住宅施工面積商品住宅竣工面積商品住宅銷(xiāo)售面積商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)商品住宅新開(kāi)工面積/商品住宅施