怎樣簽訂正式的購房合同(共16頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上怎樣簽訂正式的購房合同篇一：如何簽訂正式的購房合同1.正式合同文本的簽訂買房過程中最棘手的事情之一就是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對商品房買賣合同非常了解，都曾精心研究過，是簽訂商品房買賣合同的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房者起到一定的提醒和解釋作用。(1)認準簽約主體仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，

2、以免引起不必要的糾紛。因為在商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托中介公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂商品房買賣合同時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體(商品房預售許可證上標明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。此外，還需要驗證合同中的建設項目依據(jù)和商品房銷售依據(jù)是否與原件相同。(2)仔細閱讀合同內(nèi)容拿到商品房買賣合同后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術語不理解或者概念比較模糊，可以向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，在自己全部理解之后才開始簽約

3、。(3)不要漏項對商品房買賣合同中的所標注的商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建筑結構、面積等和土地來源情況及年限都應當逐項填寫，以免出現(xiàn)漏項，因為這些條款關系到所購房屋的合法性。在現(xiàn)實中，很多購房者對此并不重視，以為房子在那擺著不會出錯，當發(fā)現(xiàn)對方?jīng)]有銷售許可證和土地使用權證時，就很難證明對方欺詐，因此，在簽訂合同的時候，必須將這些內(nèi)容明確地寫進去。(4)尋找談判的機會商品房買賣合同中有許多相關條款都是空白的，這需要買賣雙方協(xié)商后填寫或補充約定。也就是說買賣雙方都有權利對合同中的條款進行修改、增補或刪減。但房地產(chǎn)商往往提前將空白行劃去或填上于己有利的內(nèi)容，使得購房者失去了平等談判的機會。

4、這時候，購房者需要頭腦清醒地據(jù)理力爭，如果自己不同意合同中的某項約定，就應該將自己的意見寫進補充約定中。否則，簽訂認購書就視為你同意了合同中的條款。(5)對于雙方違約的處理應平等在商品房買賣合同中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。(6)關于房屋面積差異的處理關于商品房面積的計算，我們在前面已經(jīng)有所交代。但是在這里還需要進一步予以詳解：我國最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋和建設部商品房銷售管理辦法中，對房屋面

5、積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權歸購房者；房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。此外，購

6、房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權，公用建筑分如何簽訂正式的購房合同攤面積是共有產(chǎn)權)。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。因此，在合同中應明確標明公用建筑面積的米數(shù)或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建設部商品房銷售管理辦法的規(guī)定。(7)產(chǎn)權登記要明確按國家商品房銷售管理辦法第34條的規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房交付使用的60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在

7、地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第33條規(guī)定，預售商品房的購房者應在商品房交付使用之日起90天內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購房者應當在銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。因此，只要房地產(chǎn)開發(fā)商履行了按期提交相應資料的義務，就對房屋權屬證書的取得和取得時間不負責任。在現(xiàn)今的商品房買賣中，開發(fā)商往往承諾由其代辦權屬證書，所以，開發(fā)商不但有在60日內(nèi)提交資料備案的義務，同時還有房屋交付使用(預售)90天內(nèi)或者合同簽訂后(現(xiàn)售)90天內(nèi)辦理完產(chǎn)權登記手續(xù)的義務，否則就應當承擔違約責任。當然，當事人雙方也可以在合同中另行約

8、定上述時間期限。(8)配套設施要明確在商品房買賣合同中，商品房的上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細細品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定。同時，還應有對違約責任的處理方法。(9)不可輕視設計變更很多購房者不重視

9、合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。(10)明確合同附件合同附件中應附上商品房平面圖，包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應附上商品房房屋設計和環(huán)境布局的原設計及規(guī)劃圖紙，而不應將此項空下，空下就是以實際環(huán)境為準。(11)注明商品房的抵押和租賃情況在寫明此點的時候，應當標明出現(xiàn)抵押或租賃情況時，房地產(chǎn)開發(fā)商所應承擔的責任、義務和

10、違約賠償?shù)木唧w事項。此外，還應詳細填寫商品房的質量及設備情況。2.商品房買賣合同的補充協(xié)議現(xiàn)如今，購房者需要購買住房的時候，都需要與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，這份合同是建設部頒布的格式化文本。此外，購房者還可以將開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容以補充協(xié)議的方式附在商品房買賣合同里，補充條款可多可少，因此，購房者應該提前考慮清楚，將自己想到的需要約定的問題添加進去。當然，也可以沒有此項。由于補充協(xié)議是房屋購買合同里沒有約定的事項，因此成為商品房買賣合同中重要的組成部分。所以，在補充條款簽訂的時候應考慮以下幾個方面的問題：(1)應當把售樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進補充協(xié)議里購房者在購置商品房，尤其

11、是購置期房的時候，往往是在看了開發(fā)商印制的售樓書后才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購房者發(fā)出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！钡珵榱吮苊饪?/p>

12、能產(chǎn)生的糾紛，最好還是將這些內(nèi)容寫到商品房買賣合同或補充協(xié)議中最為穩(wěn)妥。(2)明確房屋所有權證的辦理、獲得時間產(chǎn)權證是認定房屋權屬的法律依據(jù)，但在現(xiàn)實生活中，常常出現(xiàn)購房者在支付完房款后的很長一段時間內(nèi)都拿不到產(chǎn)權證的情況，要想避免這種情況發(fā)生，就必須在補充協(xié)議中約定產(chǎn)權證取得的最后期限，并且標明如果到期購房者仍得不到產(chǎn)權證，有權退房及索取賠償。(3)要明確如果按揭辦不下來，責任應當怎樣分擔如今，人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。因此，在付款方式的附件中就需要寫明：如購房者無法獲得

13、銀行的按揭貸款，責任應當由買、賣雙方承擔。但現(xiàn)實中，開發(fā)商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應當在接到通知后的幾天內(nèi)付清余額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議時，應當將其明確標明。(4)明確公攤建筑面積目前，在所有的購房糾紛中，最多的就是公用面積的分攤問題，這主要是因為部分開發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購房者的權益受損。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置，并將其寫在補充協(xié)議中。(5)應該明確裝修的標準

14、如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標準。如果裝修的標準太籠統(tǒng)，粗裝修可能就會沒有室內(nèi)門和不粉刷，這可是需要很大花費的；而精裝修就可能用國產(chǎn)材料代替進口材料、用普通材料代替品牌材料等。(6)明確違約責任應當在商品房買賣合同或補充協(xié)議中寫明，如果開發(fā)商在交付房屋時，交付的房屋達不到商品房買賣合同或補充協(xié)議的約定，購房者有權拒絕收房，并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關事宜，如果無法達成共識，購房者有權退房。(7)明確退房責任購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一部分投入，如果房屋出現(xiàn)質量問題并

15、涉及到退房，你的裝修費用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房后的處理辦法：由于開發(fā)商原因導致的退房，開發(fā)商應在確定的日期內(nèi)退還購房款，并按一定的計算方法支付給購房者賠償金(包括銀行的利息、罰金)。(8)關于商品房交付時的約定房屋交付時，開發(fā)商應向購房者提交房屋入住通知、建設工程竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在補充協(xié)議中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。(9)明確房屋質量房屋質量的好壞，直接影響到購房者的居住質量，也是購房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭議的地方。因此，應在補充協(xié)議中標明房屋質量的具體內(nèi)容。比如：墻體平直的標準；房間的防水標準(頂棚無水漬、廚房及廁所

16、防水良好、管線與地板結合處無漏水、滲水現(xiàn)象等)；表面裂縫的標準(內(nèi)部無任何裂縫，墻壁表面平整)；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標準；所用的建筑材料應達到國家強制性標準等。(10)明確收房入住時須交的費用購房者入住時，還需要交一部分的費用，其中包括取暖費、物業(yè)管理費、煤氣開戶費等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關的其他費用。(11)明確配套設施房屋的配套設施(包括水電氣、有線電視、電話、信報箱、寬帶絡等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應當具備使用條件。但是，有些時候，其中的部分設施卻沒能達到使用的要求，現(xiàn)行法律中也沒有明確違約責任應當由誰承擔，因此，為了避免日后

17、的糾紛，應當將相關的條款寫在補充協(xié)議中。(12)明確物業(yè)現(xiàn)實中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權益，購房者應在補充協(xié)議中約定物業(yè)的有關情況，包括物業(yè)權利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等?？傊?，購房者應當時刻謹慎、小心，秉著宜細不宜粗的原則，簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議，從而最大限度地保護自身權益。當然，如果你能聘請律師幫你辦理相關事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業(yè)的法律知識，聘請律師能預防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費用，但卻可以降低購房的風險。3.關于建筑面積的補充條款雖然在前面我們曾經(jīng)針對房屋建筑面積的問題有過相關說明，但是我們在這里還需要進行具

18、體的闡述，因為這是最容易讓購房者吃虧的環(huán)節(jié)，稍一不慎就有可能遭受很大的損失，可是因為合同上的漏洞，我們還無法獲得相應的賠償。那么，在簽訂具體合同的時候，我們在建筑面積方面應該具體注意哪些問題呢？(1)購房者要考慮到套內(nèi)建筑面積包含著套內(nèi)的墻體面積，雖然外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積，但磚結構的房子底層墻體都厚，越往上墻體越薄，所以，同單元、不同樓層的套內(nèi)使用面積(外墻米數(shù))還是有很大差別的，即便是同一樓層，樓兩側單元的套內(nèi)使用面積也要比中間的單元套內(nèi)使用面積小一些。(2)購房者要記住，套內(nèi)的使用面積即大家俗稱的“地毯面積”，并不是真的按地毯面積計算，房間內(nèi)的管道井所占的面積也是被計入套內(nèi)使用面

19、積的。由于現(xiàn)在多數(shù)的樓宇都采用戶外查表，暖氣也實行分戶計量，往往共用的管道井從房屋中通過，因此，在買房的時候，要讓房地產(chǎn)商標明你所購買房屋的管道井所占面積究竟有多大，以免你的套內(nèi)建筑面積里記入公用的豎管井面積。(3)套內(nèi)建筑面積包括陽臺的建筑面積。我們都知道，封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積計算；非封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在簽署合同的時候，必須了解所購商品房的陽臺是不是封閉式的，因為封閉式陽臺是需要報批的，這在商品房規(guī)劃設計圖上有所標注，但有些房地產(chǎn)商往往將非封閉陽臺改成封閉式陽臺，以賺取其中的差額。(4)現(xiàn)今商品房的輔助建筑越來越多，比如：“飄窗”、室內(nèi)的

20、樓梯、閣樓、分體空調機位等，按規(guī)定，這些輔助建筑有些可以計算面積，有些不可以計算面積，但購房者在不清楚的情況下，開發(fā)商往往將其全部算入購房面積中，為了避免日后不必要的糾紛，購房者最好在買房時向房地產(chǎn)商問清楚哪些輔助建筑算套內(nèi)建筑面積，哪些輔助建筑不算套內(nèi)建筑面積。(5)如今的購房者在與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時，往往忽略對建筑面積(公攤面積)的約定，從而導致開發(fā)商有條件隨意增加公攤面積，使購房者的利益受到侵害，因此，在簽訂預售商品房購房合同的時候，一定要在合同的補充條款中標明，分攤面積應該由“有資質的測繪單位出具商品房預售面積測繪技術報告書及其分攤情況：被分攤的公用部位的名稱、用途、所在位置、面

21、積；參與分攤公用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；不分攤的公用部位?！边@些全部都應該寫清楚。(6)我們都知道，房屋使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積之比，也就是說，房屋使用率越高，建筑面積就越小，購房者所使用的空間就越大，但是，在通常情況下，購房者不太了解房屋使用率的具體數(shù)值，在簽訂商品房合同的時候，只能接受開發(fā)商提出的房屋使用率，實際上，設計合理的住宅樓使用率為：高層塔樓約在72%75%；高層板樓約在78%80%；多層住宅建筑在85%左右。了解了這些數(shù)值，購房者便可以事先計算出所購房屋的使用率，并以此判斷開發(fā)商所說的使用率是否準確，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽如何，從而考慮是否簽

22、訂購房合同。篇二：怎樣簽訂正式的購房合同怎樣簽訂正式的購房合同買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對商品房買賣合同非常了解，都曾精心研究過，是簽訂商品房買賣合同的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望億房友能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。怎樣簽訂正式的購房合同(1)仔細閱讀合同內(nèi)容拿到商品房買賣合同后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，在自

23、己全部理解之后才開始簽約。(2)認準簽約主體同當事人的約定商品房買賣合同開篇中的合同當事人的約定需仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在我市的商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂商品房買賣合同時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體(衡水市商品房預售許可證上標明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。(3) 合同第一條項目建設依據(jù)1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取