物業(yè)接盤計(jì)劃書

1、第 1 頁 共 15 頁物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案一、針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)提出的物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想金石柏朗屬于綜合樓，入住業(yè)主以寫字樓辦公職員為主，均接觸過不同檔次的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，為此，我們?cè)谵k理入住手續(xù)前提前向業(yè)主進(jìn)行宣傳與解釋，提前公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、 收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主了解我們物業(yè)服務(wù)的宗旨“用真心、真誠，面對(duì)業(yè)主真實(shí)的要求” 。為他們提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，使物業(yè)保值增值，為業(yè)主帶來長期收益。特別是在日常服務(wù)中，物業(yè)將服務(wù)理念設(shè)計(jì)、 工作方法貫穿到員工培訓(xùn)中，并貫徹到我們的服務(wù)中，用我們的實(shí)際行動(dòng)，讓業(yè)主認(rèn)可物業(yè)服務(wù)，在業(yè)主的理解與支持下，共同維護(hù)大廈的秩序，為業(yè)主營造“舒心、安心、出門放心的

2、物業(yè)環(huán)境” 。因?yàn)榍捌陂_發(fā)商從整體戰(zhàn)略角度出發(fā)在大樓銷售階段做過物業(yè)費(fèi)價(jià)格的承諾，物業(yè)公司必須嚴(yán)格執(zhí)行先前承諾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以示開發(fā)商的誠信，并做好物業(yè)服務(wù)，在未做承諾的收費(fèi)項(xiàng)上，調(diào)研周邊同檔次的大廈收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的收費(fèi)方案，做到星級(jí)物業(yè)服務(wù)，普通合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 既讓業(yè)主感到物超所值，又要保證在正常運(yùn)營后不能虧損。管理到位，人員分工明確，縮編減員，加強(qiáng)培訓(xùn)，讓員工一身多能，一身多職，將縮編節(jié)省下來的經(jīng)費(fèi)發(fā)給在崗的員工，使員工工資偏高于同等行業(yè)的收入，讓員工心甘情愿的滿負(fù)荷、 多第 2 頁 共 15 頁付出、多掙錢，穩(wěn)定人心，離職率降低，節(jié)省培訓(xùn)成本。監(jiān)督機(jī)制有條不紊， 按照制度、規(guī)定、流程

3、、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核，使運(yùn)行機(jī)制順暢化、透明化、公平化。完善考核機(jī)制，制定完善、切實(shí)可行的考核機(jī)制，使其真正起到獎(jiǎng)勤罰懶的作用， 讓獎(jiǎng)罰拉開差距， 使員工真正有動(dòng)力把工作干好，提高工作效率。二、組織架構(gòu)與人員設(shè)置針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上突出高效、低成本、綜合使用人才的原則， 實(shí)行一人兼多職， 充分發(fā)揮人員的綜合能力。由物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)，下設(shè)客服綜合主管、工程主管及安防主管的直線管理模式。第 3 頁 共 15 頁組織架構(gòu)圖合計(jì)： 38 人物業(yè)經(jīng)理 1 人客服綜合主管 1 人水電維修2人工程主管 1 人安防主管 1 人客服專員2人保潔領(lǐng)班1人高配值班3人萬能工1人廣場崗白2人/夜

4、1人地下車庫白2人/夜1人監(jiān)控室1人/班收費(fèi)員1人行政文員兼庫管1人保潔員7人白班領(lǐng)班1人夜班領(lǐng)班1人巡查崗白2人/夜1人大廳崗白班1人道閘崗1人/班第 4 頁 共 15 頁人員分工與主要職責(zé)序號(hào)崗位名稱人數(shù)主要職責(zé)備注1 物業(yè)經(jīng)理1 人全面負(fù)責(zé)大廈的日常經(jīng)營與管理服務(wù)工作，并負(fù)責(zé)與相關(guān)政府對(duì)外聯(lián)系工作，處理業(yè)主重要投訴。2 客服綜合主管1 人負(fù)責(zé)客服、保潔、綠化工作，受理業(yè)主投訴、傳達(dá)業(yè)主信息，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3 行政文員1 人負(fù)責(zé)行政公文的擬稿，檔案管理、庫房管理。4 收費(fèi)員1 人負(fù)責(zé)本大廈收費(fèi)工作，按標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)費(fèi)用，并負(fù)責(zé)將費(fèi)用上交公司財(cái)務(wù)。5 客服專員2 人辦理業(yè)主入伙手續(xù)，建立

5、保管業(yè)主檔案，按規(guī)定時(shí)間定期巡查樓宇單元門、通道，檢查各設(shè)施設(shè)備的完好率， 衛(wèi)生清潔情況， 收集業(yè)主合理需求，向業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，跟蹤業(yè)主報(bào)修事項(xiàng)的處理，做好相關(guān)記錄。6 保潔領(lǐng)班1 人負(fù)責(zé)保潔員的培訓(xùn)、工作分配，工作檢查。7 保潔員7 人負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)保潔衛(wèi)生，垃圾清運(yùn)工作。8 工程主管1 人負(fù)責(zé)大廈日常供配電、給排水、 采暖的正常運(yùn)行，負(fù)責(zé)公區(qū)設(shè)施設(shè)備的日常維修與管理。9 萬能工1 人負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施的日常維修。10 水電維修2 人負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施設(shè)備的日常維修。11 配電室1 人 /班負(fù)責(zé)大廈供配電、 水泵房的值班與正常運(yùn)行管理。共 3 人12 安防主管1 人負(fù)責(zé)大廈安防、消防及車輛的日

6、常管理工作。13 安保領(lǐng)班白班 1 人夜班 1 人負(fù)責(zé)各班次的安防、 消防及車輛的日常管理工作。2 班共 2 人14 廣場崗白班 2 人夜班 1 人負(fù)責(zé)廣場的秩序管理及車輛的停放，兼顧地下車場入口的管理。2 班共 3 人15 大廳崗白班 1 人負(fù)責(zé)寫字樓大廳的安全管理，訪客登記。2 班共 1 人16 道閘崗1 人 /班負(fù)責(zé)地下車庫駛出道閘車輛的收費(fèi)工作。2 班共 2 人17 地下車庫崗白班 2 人夜班 1 人負(fù)責(zé)立體車庫的操作、地下車庫內(nèi)的巡查。2 班共 3 人18 巡查崗白班 2 人夜班 1 人負(fù)責(zé)寫字樓、裙樓的消防、安全巡查。2 班共 3 人19 監(jiān)控員1 人 /班負(fù)責(zé)消控、監(jiān)控室24 小

7、時(shí)值班。2 班共 2 人第 5 頁 共 15 頁三、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.1 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；1.2 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；1.3 公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；1.4 協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；1.5 物業(yè)裝飾、裝修中有關(guān)管理服務(wù)；1.6 物業(yè)檔案資料管理；1.7 物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。2、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)陜西省住宅大廈物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（一） 、基本要求1、按規(guī)定簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2、物業(yè)

8、服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度，承接項(xiàng)目有完善的物業(yè)管理服務(wù)方案。3、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員人均服務(wù)建筑面積，高層在2000 平方米以下。4、承接項(xiàng)目時(shí)，按規(guī)定履行查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備職責(zé)，承接手續(xù)齊全。5、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和住戶資料檔案齊全，分類成冊(cè)，管理有序，查閱方便。6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有員工佩戴標(biāo)牌，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。7、從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得與其崗位相一致的資格證書。8、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24 小時(shí)服務(wù)電話，受理業(yè)主、物業(yè)使用人報(bào)修、投訴。建立回訪制度，有回訪記錄，年回訪率95%以上。9、每年至少 1 次

9、征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率90% 以上。10、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，按合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。(二)、房屋管理1、 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維護(hù)，巡檢記錄和保養(yǎng)記錄齊全。第 6 頁 共 15 頁2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的決定和國家相關(guān)規(guī)定，組織維修。3、每周巡查 1 次物業(yè)管理區(qū)域樓宇各大門、 樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)。4、依據(jù)合同約定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）及房屋使用說明書等的要求，指導(dǎo)業(yè)主 /物業(yè)使用人正確使用房

10、屋，共同維護(hù)房屋共用部位及房屋外觀的完好。5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的要求，將室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。每 3 日巡查 1 次裝飾裝修施工現(xiàn)場，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時(shí)制止。6、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有平面示意圖、路標(biāo)、樓宇標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、共用設(shè)施和場地標(biāo)識(shí)的，做到維護(hù)及時(shí)、標(biāo)識(shí)明顯。（三）、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1、按合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域各類共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保養(yǎng)和維修記錄齊全。2、有設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和衛(wèi)生清潔制度。3、設(shè)備運(yùn)行嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，無重大管理責(zé)任事故，有突

11、發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案和處理記錄。4、設(shè)備用房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。5、定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。6、每 2 日一次對(duì)一般共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，并有巡檢記錄。特種設(shè)備的巡檢按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。7、共用設(shè)施設(shè)備需要維修或者更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃， 向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的決定和國家相關(guān)規(guī)定，組織維修或者更新改造。8、設(shè)立 24 小時(shí)值班報(bào)修電話，急修10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，一般維修1 小時(shí)之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場9、共用照明設(shè)施完好率90%以上。第 7 頁 共 15 頁10、物業(yè)管理區(qū)域道路平整，不影響

12、車輛、行人通行。11、載人電梯 24 小時(shí)運(yùn)行。12、 對(duì)可能危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備、場所，設(shè)有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施。13、對(duì)雨、污水管道至少每一個(gè)月檢查一次，每年對(duì)公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。14、對(duì)化糞池每三個(gè)月檢查一次，每年清掏12 次。15、發(fā)電機(jī)每半個(gè)月啟動(dòng)一次。（四）、公共秩序維護(hù)1、物業(yè)管理區(qū)域主出入口24 小時(shí)值班，重要區(qū)域、重點(diǎn)部位定時(shí)巡查。2、設(shè)有安防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的，應(yīng)24 小時(shí)值守，攝錄像資料按約定期限保留。3、進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車輛實(shí)行登記管理。4、對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。5、引導(dǎo)業(yè)主遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約

13、）的約定，禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者及時(shí)勸止。6、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五） 、客戶服務(wù)管理樹立“業(yè)主至上，服務(wù)至上，以人為本”的物業(yè)服務(wù)理念。我們將根據(jù)大廈業(yè)主的文化素質(zhì)、職業(yè)特征、發(fā)展目標(biāo)、風(fēng)俗習(xí)慣、年齡層次、家庭結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求等特點(diǎn)，盡量提供全方位、多層次、個(gè)性化的特色服務(wù)。在滿足群體要求、一般需求的同時(shí)，盡量最大可能滿足業(yè)主的個(gè)體需求。 將大廈建設(shè)成為一個(gè)高雅、溫馨的“大家庭”。為此，我們以“將小事做成精品，將細(xì)節(jié)做到極致，將投訴做成驚喜”為座右銘，為大廈全體業(yè)主提供人性化、貼近式的

14、服務(wù)。1、人性化服務(wù)人性化服務(wù)不同于常規(guī)式服務(wù)，它突出體現(xiàn)了“以人為本”、 “個(gè)性化”的超值服務(wù)。在大廈的物業(yè)管理服務(wù)過程中，我們將采用以下人性化服務(wù)的內(nèi)容：1. 1 設(shè)立客戶服務(wù)中心。在大廈設(shè)立“一站式”服務(wù)中心，現(xiàn)場處理業(yè)主第 8 頁 共 15 頁投訴、報(bào)修、求助和繳費(fèi)等事宜，方便業(yè)主。1.2.建立人性化服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。 完善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)是大廈業(yè)主、外來參觀人員明亮的眼睛， 也是物業(yè)管理的形象標(biāo)志。 針對(duì)大廈的特點(diǎn)， 結(jié)合公司的標(biāo)志系統(tǒng)管理規(guī)范，我們將首先建立公眾標(biāo)識(shí)，如道路指引標(biāo)識(shí)、大廈標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、綠化標(biāo)識(shí)、建筑物標(biāo)識(shí)、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)和其他公眾標(biāo)識(shí)等；其次，我們將設(shè)立服務(wù)標(biāo)識(shí)，如

15、公司標(biāo)識(shí)、工作牌、辦公標(biāo)識(shí)等。1.3.設(shè)立門崗服務(wù)“驛站” 。大廈大門是業(yè)主和外來人員必經(jīng)之地，為了方便業(yè)主和業(yè)主親友，我們首先將在大廈大門口設(shè)立物品“小驛站”，也叫物品臨時(shí)寄存處，免費(fèi)寄存小件物品；其次，我們?cè)陂T崗處設(shè)立“百寶箱”，里面配置打氣筒、創(chuàng)可貼、各類小件工具等，給業(yè)主力所能及的服務(wù)；2、貼近性服務(wù)2.1.回訪制：在大廈的物業(yè)管理服務(wù)過程中，我們將采取以電話、登門拜訪的形式對(duì)管理處的投訴、 報(bào)修、公眾服務(wù)等工作進(jìn)行事后回訪服務(wù)， 定期發(fā)放“業(yè)主滿意度調(diào)查表”，讓業(yè)主對(duì)我們的工作進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，并懇請(qǐng)業(yè)主提出合理的建議，管理處在認(rèn)真總結(jié)和分析后進(jìn)行針對(duì)性的改進(jìn)。2.2 不均衡管理：物業(yè)

16、各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排， 通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)物業(yè)管理公司的要求。2.3 零干擾服務(wù)：我方將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題，努力將二次干擾降至最低， 給業(yè)主一個(gè)良好的生活環(huán)境，盡量維修時(shí)間調(diào)整到夜間或不影響業(yè)主使用及休息時(shí)間。2.4.時(shí)效工作制：我方對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制。即本公司承諾：所有對(duì)外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成或給出處理結(jié)果。2.5.公開服務(wù)制：所有物業(yè)服務(wù)內(nèi)容均向業(yè)主公開。管理處禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。3、責(zé)任制服務(wù)3.1.設(shè)立專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)熱

17、線和投訴熱線，業(yè)主只需打一個(gè)熱線電話，所有問題均可在承諾的時(shí)間得到處理。3.2.首問責(zé)任制服務(wù)：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)，均負(fù)責(zé)將第 9 頁 共 15 頁業(yè)主的問題進(jìn)行反饋跟蹤解決完畢，方可獲得公司認(rèn)可。3.3.告知式服務(wù)：利用大廈內(nèi)的各類標(biāo)識(shí)、宣傳欄、告示欄、區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)絡(luò)和電話等方式將管理處的各項(xiàng)服務(wù)信息、區(qū)內(nèi)情況、 公眾信息等向業(yè)主公開告知，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)處的相互了解和信任。（六） 、衛(wèi)生清潔1、樓內(nèi)共用區(qū)域：1）、地面：電梯前廳，每日清掃2 次, 每周拖擦 3 次；無電梯的樓內(nèi)通道和樓梯，每日清掃1 次, 每周拖擦 1 次；有電梯的樓內(nèi)通道和樓梯，每周拖擦1 次；大堂、門

18、廳大理石、花崗石地面，每日拖擦1 次。2）、墻面：涂料材質(zhì)的墻面及2 米以上貼磚墻面，每3 個(gè)月清掃 1 次；2 米以下貼磚墻面，每月抹擦 1 次。3）、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關(guān)按鈕，每日擦抹一次。4）、欄桿、窗臺(tái)、消防栓、標(biāo)識(shí)牌等共用設(shè)施，每月擦抹一次。5）、天花板、共用照明燈具，每3 個(gè)月除塵一次。6）、公共門、窗等玻璃，每3 個(gè)月擦拭 1 次，其中門廳玻璃每月擦拭1 次。7）、天臺(tái)、屋頂，定期清潔。8）、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1 次；每月對(duì)電梯門壁上光一次。2、樓外共用區(qū)域：1）、硬化道路地面：每日清掃2 次，其中廣場磚地面每月拖擦或沖洗1 次，地面垃圾滯留時(shí)間不超過3 小時(shí)。2）

19、、綠地、明溝：每月清理1 次。3）、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每月擦抹一次（2 米以上部分每 3 個(gè)月擦抹、除塵一次）。4）、積水、積雪清掃及時(shí)。3、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。4、公共衛(wèi)生間：每天全面清潔2 次，保持無明顯異味。第 10 頁 共 15 頁5、垃圾的收集與處理：1）、生活垃圾日產(chǎn)日清。2）、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。6、定期滅蟲除害。每3 個(gè)月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/ 物業(yè)使用人。（七）、綠化養(yǎng)護(hù)管理1、草坪：每年普修6 遍以上，基本保持平整；

20、及時(shí)澆灌，定期清除雜草。2、樹木：喬、灌木定期修剪，樹冠完整，樹木如有倒伏傾向時(shí)，及時(shí)扶正、加固；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時(shí)修剪，地被、攀援植物定期修剪、整理。3、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥。4、做好病蟲害防治，主要病蟲害發(fā)生率低于10% 。四、 業(yè)主入住前準(zhǔn)備及入住工作方案1、組建大廈物業(yè)服務(wù)部，確定具體工作進(jìn)度：1.1 業(yè)主入住前 5 個(gè)月物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理1 名，工程主管 1 名、客服主管 1 名，分別到位，具體工作進(jìn)度：1.1.1 負(fù)責(zé)與開發(fā)商聯(lián)系溝通，物業(yè)現(xiàn)場承接查驗(yàn)工作、圖紙資料的移交，從物業(yè)使用的角度向開發(fā)商提出合理化建議。1.1.2 擬定物業(yè)服務(wù)工作方案與實(shí)施

21、計(jì)劃，擬定員工招聘計(jì)劃、人員培訓(xùn)計(jì)劃、物資采購計(jì)劃。1.1.3 準(zhǔn)備業(yè)主交房印刷資料、簽約資料、印刷表格等各類資料準(zhǔn)備。1.2 業(yè)主入住前 3 個(gè)月，維修人員1 人、給排水 1 人、電梯 1 人進(jìn)入現(xiàn)場，與機(jī)電安裝維修人員一起參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈公共設(shè)施設(shè)備的基本情況操作規(guī)程以及隱蔽工程的布置情況。1.3 入住前 1 個(gè)月，水電工 2 人、樓管員 2 人，進(jìn)場熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套第 11 頁 共 15 頁設(shè)施等，參與承接查驗(yàn)工作，跟蹤工程遺留問題的整改工作。1.4 入住前 1 個(gè)月，物業(yè)收費(fèi)軟件安裝到位，建立業(yè)主電子信息檔案，輸入收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)。為交費(fèi)工作做好準(zhǔn)備。1.5

22、 入住前半個(gè)月，所有保安員、保潔員到位，進(jìn)行入職前培訓(xùn)，熟悉大廈環(huán)境與設(shè)施情況，進(jìn)行服務(wù)禮節(jié)、崗位職責(zé)、工作流程與標(biāo)準(zhǔn)的崗前培訓(xùn)工作。2、入住工作方案：物業(yè)服務(wù)部成立后，由服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織，根據(jù)大廈物業(yè)服務(wù)方案編寫具體的入住工作的方案。1.1 成立業(yè)主入伙工作小組，接待組、簽約組、收費(fèi)組、發(fā)鑰匙組、裝修辦理處等小組， 明確各組成員的具體人員與職責(zé)。對(duì)員工培訓(xùn)服務(wù)接待禮儀、 業(yè)主入住流程、入住手續(xù)辦理程序以及業(yè)主百問百答的統(tǒng)一培訓(xùn)等。1.2 準(zhǔn)備入住資料1.2.1 根據(jù)“建設(shè)部 110 號(hào)令”結(jié)合大廈實(shí)際編寫印刷裝修管理規(guī)定和臨時(shí)用電管理規(guī)定 、 安裝空調(diào)管理規(guī)定等1.2.2 印刷辦理入住手續(xù)

23、須知1.2.3 印刷入住表格1.2.4 制作各種宣傳牌，提前向業(yè)主公示各類手續(xù)辦理流程、物業(yè)收費(fèi)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.3 與政府部門的協(xié)調(diào)工作1.3.1 與供電局、自來水公司、郵電局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、天然氣等正常供應(yīng)。1.3.2 代業(yè)主與有關(guān)單位聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號(hào)，方便業(yè)主。1.4 入住時(shí)大廈環(huán)境布置：1.4.1大廈出入口掛“恭祝金石柏朗業(yè)主喬遷之禧”“感謝開發(fā)商、城建商對(duì)金石柏朗的辛勤工作”等橫幅，營造熱烈氣氛。1.4.2 安裝指路牌，由大廈出入口到物業(yè)服務(wù)部，指明車輛停放處等。1.4.3 大廈入口處標(biāo)明物業(yè)服務(wù)部辦公地址和辦公時(shí)間。第 12 頁 共 15 頁

24、1.5 物業(yè)服務(wù)部辦公環(huán)境布置 1.5.1掛燈籠，飄彩旗、擺放花籃。給人以隆重、喜慶的感受。 1.5.2張貼醒目的“入伙流程圖” 、 “裝修管理規(guī)定”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求“一條龍服務(wù)”，簡化流程。1.5.3 物業(yè)服務(wù)部人員著裝整潔、精神飽滿、禮儀周到。1.5.4 辦公室內(nèi)資料整齊有序、業(yè)主檔案分類管理。五、物業(yè)收費(fèi)招標(biāo)項(xiàng)目名稱金石 柏朗投標(biāo)人資質(zhì)級(jí)別三級(jí)（暫定）投標(biāo)總報(bào)價(jià)物業(yè)管理費(fèi)：辦公部分2.5 元/ 平米/ 月商業(yè)部分 5 元/ 平米/ 月電梯使用費(fèi)：一層不收費(fèi)二至十層 0.8 元/ 平米/ 月十一至二十層 1.0 元/ 平米/ 月二十一至二十七層1.2 元/ 平米/ 月車輛停放費(fèi)：門前

25、廣場臨時(shí)停放：3.00 元/ 小時(shí)地下立體車庫臨時(shí)停放： 2.00 元/ 小時(shí)包月 550 元/ 月 （含租賃費(fèi)和管理費(fèi)）物業(yè)費(fèi)用收入預(yù)算（ 100% 收費(fèi)率）第 13 頁 共 15 頁名稱收費(fèi)單價(jià)收費(fèi)單位月收入寫字樓物業(yè)費(fèi)2.5 元/ 月19092（）47730 寫字樓電梯費(fèi)0.8 至 1.2 元/ / 月19092（）17846 商業(yè)物業(yè)費(fèi)5 元/ 月4362（）21810 商業(yè)電梯費(fèi)0.8 元/ / 月4362（）3490 地下車庫車位費(fèi)400 元/ 輛/ 月150 輛60000 地下車庫管理費(fèi)150 元/ 輛/ 月150 輛22500 地上車位費(fèi)3 元/ 小時(shí)/ 輛*4 小時(shí)900 輛/ 月10800 物業(yè)費(fèi)用合計(jì)124176 合計(jì)184176 3、相關(guān)費(fèi)用預(yù)算（1）人員編制及工資預(yù)算崗位人員數(shù)量工資合計(jì)物業(yè)經(jīng)理1 人7000 7000 客服綜合主管1 人4500 4500 行政文員1 人2200 2200 收費(fèi)員1 人2400 2400 客服專員2 人2400 4800 保潔領(lǐng)班1 人2000