房地產(chǎn)SWOT分析27頁

1、一、萬科（000002，SZ）優(yōu)勢1、中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。2、萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、1992-2008年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6

2、%。劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2-3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。機 會1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。2、住宅產(chǎn)業(yè)化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一。威 脅綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構成有力威脅。二、保利地產(chǎn)（600048，SH）優(yōu) 勢1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。

3、2、土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優(yōu)勢。3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調(diào)整時的銷售價格彈性較小。2、經(jīng)營風格偏激進。機 會1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。2、二、三線城市化進程提速

4、。威 脅保利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。三、中海地產(chǎn)（688，HK）優(yōu) 勢1、 公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。2、公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。3、公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優(yōu)勢強，經(jīng)營業(yè)績良好，過去六年實現(xiàn)凈利40%以上的復式增長。4、公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質量較高，主要布局于主要經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。6、資產(chǎn)負債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正

5、，持有現(xiàn)金超過300億元。劣勢1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導致銷售價格調(diào)整彈性較小。2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩(wěn)健的項目儲備作風，其業(yè)務增長的穩(wěn)定性可能有所波動。機會房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。威 脅1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關系，兩者在多個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務出現(xiàn)重合。2、政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。四、恒大地產(chǎn)（3333，HK）優(yōu) 勢1、一體化、標準化和規(guī)?；拈_發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內(nèi)將其業(yè)務從廣州市快速復制到全國30余個中

6、心城市。2、公司是中國內(nèi)地擁有土地儲備最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規(guī)模優(yōu)勢明顯。      3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達303億元，預計已鎖定2009年和2010年業(yè)績的80%和50%。恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2008.2010年的凈利潤復合增長率有望超過200%。      4、通過體育營銷，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂部幾乎婦孺皆知。劣 勢1、盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體

7、偏高，公司仍需要更高的財務安全性。2、公司的產(chǎn)品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導致其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱，以及對個別領域的控制力不夠。機 會橫向整合行業(yè)資源，擴大市場份額。五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ）優(yōu) 勢1、公司是中糧集團旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務架構，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務運營兼具穩(wěn)定性和成長性。3、住宅地產(chǎn)在中糧集團入主后獲得了長足發(fā)展，項目儲備規(guī)模和布局均取得

8、重大突破。4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質量高、贏利能力強。5、財務彈性較強，債務壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢1、住宅地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)項目數(shù)量、土地儲備等方面較國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實力有限，限制了公司的發(fā)展速度。機 會中糧集團正整合其業(yè)務，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務（食品和房地產(chǎn)）的整合。威 脅1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務重合，存在同業(yè)競爭的情況。2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，存在不確定性。六、招商地產(chǎn)（000024，SZ）優(yōu)勢1、公司是招商局集團直屬企業(yè)，是國資委重點支持的5家央屬地產(chǎn)企

9、業(yè)之一，綜合實力強，并實現(xiàn)快速增長。2、公司在深圳擁有強大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度，深圳市場占有率達5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費黏性強。3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質資產(chǎn)，外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。4、公司實施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務架構，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運營模式使得公司抵御市場風險的能力較強。此外，融資渠道日趨多元化。5、土地質量較高，公司的土地儲備超過50%位于一線城市，土地成本較低。劣 勢1、公司超過50%的土地儲備項目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲備量較小。2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。機 會1、隨著深圳城市更

10、新辦法的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的升值空間。2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。威 脅1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。七、金地集團（600383，SH）優(yōu) 勢1、深圳國資背景，項目運作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團的核心競爭力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團隊協(xié)同能力以及團隊管理能力等方面優(yōu)勢明顯。2、嘗試通過平安信托進行項目融資，融資渠道多元化。3、土地儲備總量和結構合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項目分布穩(wěn)定。新增項目儲備毛利率水平高于存量。4、成功開發(fā)多個“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知

11、名度較高。5、公司面對市場調(diào)整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務安全。劣 勢1、公司典型順周期運作項目，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。2、借助信托模式發(fā)展上海項目，盡管降低經(jīng)營風險，但也將降低公司在項目的報酬率。機 會1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強支撐。2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務增長提供新的機遇。威 脅公司在一線城市業(yè)務比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。八、北辰實業(yè)（601588，SH）&(588,HK） 優(yōu)勢1、唯一一家同時在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，

12、融資渠道豐富。2、資產(chǎn)質量高。公司在北京的住宅開發(fā)項目及所有的持有物業(yè)項目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。3、物業(yè)發(fā)展是公司未來收入增長的強大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點。4、投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。劣 勢1、長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。2、長沙項目投入資金巨大，開發(fā)周期相對較長。3、長沙項目是公司開發(fā)的首個北京以外的項目，跨區(qū)域開發(fā)能力不確定。機 會1、北辰實業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物

13、業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運的建設和發(fā)展將進一步促進該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。2、政府政策推進二、三線城市的城市化進程，利好長沙三角洲項目，降低其發(fā)展風險。威 脅1、奧運會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長放緩。2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。九、華潤置地（1109，HK）優(yōu) 勢1、母公司華潤集團是國資委直屬企業(yè)，同時也是萬科地產(chǎn)的大股東，實力雄厚。2、華潤置地全面轉型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補成為其主要的運營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”

14、為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預計未來投資物業(yè)對總贏利的貢獻可達到20%.30%，能有效增強公司抗周期波動能力。 4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨特的競爭優(yōu)勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項目，總計1450萬平方米。而華潤置地則用股權作為對價，成功融資超過100億元。5、拓展住宅增值服務，有助于挖掘華潤集團內(nèi)部資源的整合潛力，增強差異化競爭優(yōu)勢。劣 勢1、目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。2、地產(chǎn)業(yè)務過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務增速。機 會直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。威 脅萬達集團、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商

15、逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構成威脅。十、遠洋地產(chǎn)（3377，HK)）優(yōu) 勢1、中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。3、土地儲備定位精準，堅持以“環(huán)渤?！睘楹诵模鸩竭M入長三角、珠三角等地區(qū)。土地儲備超過1260萬平方米，78%的土地儲備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠洋地產(chǎn)的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。2008.2011年贏利復合增長預計達32%。5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負債表，為增長提供保

16、證。劣 勢公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對業(yè)績影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級地產(chǎn)商向全國擴張的轉型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。機 會北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務有著積極意義。威 脅2009年北京地區(qū)的房價上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續(xù)。十一方興地產(chǎn)（817，HK）優(yōu) 勢1、公司是中化集團的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)

17、地產(chǎn)上市公司。2、資產(chǎn)質量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達地區(qū)的高級酒店和甲級商用物業(yè)，成熟運營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個物業(yè)已具有極高的品牌價值和市場知名度。3、中化集團仍擁有北京、上海多個優(yōu)質物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰(zhàn)略轉型和確立北京市場份額有著重要影響。劣 勢1、北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期項目開工將考驗未來公司現(xiàn)金流。2、公司業(yè)務向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。機 會2010

18、年上海世博會預計吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。威 脅內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機進一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會受到影響。十二、金融街（000402，SZ）優(yōu) 勢1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。其為金融機構提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。2、公司商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)質量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的貢獻率占到10%。3、投資物業(yè)的公允價值變動收益和房地產(chǎn)開

19、發(fā)業(yè)務雙輪驅動，推動公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務快速增長，并在2010年進入收獲期。劣 勢1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項目回收期也較長。2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強大。機 會1、預計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標的要求，將為公司提供新的融資渠道。2、保險資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極影響。3、金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。威 脅金融危機以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實體經(jīng)濟復蘇基礎不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增

20、長。十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）優(yōu) 勢1、具有較強的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴張策略和高效率的運營模式。2、在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻銷售額超過80億元。較強的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務重心逐漸由廣州向華北轉移，區(qū)域經(jīng)營風險下降。3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標，廣州地區(qū)貢獻超過80億元，2010年銷售目標達300億元。4、商業(yè)及酒店項目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時占到總營業(yè)收入的5%。5、廣州亞運城“地王”地塊的獲取充實富力地產(chǎn)在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風險。劣 勢1、商業(yè)項目和高端產(chǎn)品拉低

21、了整體組合的周轉速度。2、高負債使富力面臨脆弱的財務基礎，而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴張速度。機 會1、亞運會對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動。2、回歸A股市場融資。3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動性。威 脅1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務負擔。2、廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有成本。十四、合生創(chuàng)展（754，HK）優(yōu) 勢1、擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。2、土地儲備戰(zhàn)略具有

22、前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務安全。3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風險，形成品牌和產(chǎn)品影響力。4、北京市場的銷售額主導力仍很強。5、2009年銷售額達150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復合增速超過30%。6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。劣 勢1、家族企業(yè)在治理結構的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。3、公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風險較大。機 會產(chǎn)

23、品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢地位。威 脅1、1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達預期。2、土地新政使大規(guī)模拿地的機會越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。十五、碧桂園（2007，HK）優(yōu) 勢1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強競爭力。2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉率為1.53，而平均營業(yè)利潤率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進行標準化的建設和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應、降低建筑設計成本，并縮短

24、建設周期。4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。劣 勢1、碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強的不確定性。2、酒店的過度建設，影響資產(chǎn)周轉率。3、物業(yè)發(fā)展過快，以及造價偏低，可能導致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質量隱患。機 會1、房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進程，碧桂園將直接受益于該新政策。威 脅公司能否成功復制商業(yè)模式，具有相當不確定性。十六、綠城中國（3900，HK）優(yōu) 勢1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度

25、。2、土地儲備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)。3、在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。4、融資手段靈活,而多個聯(lián)營公司發(fā)展項目也降低了項目風險。5、銷售快速增長，2009年銷售額達510億元，同比2008年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預期綠城目標2009.2012年每年銷售及利潤增長可達30%及35%。劣 勢1、激進的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。2、資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務隱患。機 會綠城中國的激進式擴張可能將改寫

26、房地產(chǎn)新競爭格局。威 脅1、激進的拿地策略對公司的財務安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。2、房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）優(yōu) 勢1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復制到全國多個城市。2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強的市場主導力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質較高。4、高素質的物業(yè)管理團隊，并享有相當知名度，對于自住和改善性

27、需求的客戶有較強的黏性。5、分權式?jīng)Q策架構保證了較高的運營效率。6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務安全性。7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。劣 勢1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如這些市場發(fā)生波動，對公司將造成負面影響。2、公司正將其業(yè)務拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復制的成功概率不確定。機 會直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟新區(qū)的快速發(fā)展。威 脅即將進入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗。十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）優(yōu)

28、 勢1、公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。2、公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設相結合，項目運營的成功率大大提高。3、通過與當?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運營成本。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。4、營利能力較強,毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強的成本控制能力。劣 勢1、公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務和酒店業(yè)務的收入貢獻僅占到公司營業(yè)收入的