房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需繳納的稅種

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納稅種涉及的稅種有：一、契稅：在購土地環(huán)節(jié)，按土地價款的 3% 5%繳納。沈陽一般 按4%繳納二、營業(yè)稅：在取得銷售收入及預售款時繳納按收入及預收款的5%繳納。三、城建稅：按營業(yè)稅的7%繳納四、教育費附加：按營業(yè)稅的3%繳納五、地方教育費附加：按營業(yè)稅的1%繳納六、印花稅：稅目范圍稅率說明1.購銷合同包括供給、預購、采 購、購銷、結(jié)合及協(xié) 作、調(diào)劑、補償、易 貨等合同按購銷金額0.3 %。貼 花2.加工承攬合同包括加工、定作、修 繕、修理、印刷廣告、 測繪、測試等合同按加工或承攬收入0.5 %。貼花3.建設工程勘察設計合同包括勘察、設計合同按收取費用0.5 %。貼 花4.建筑

2、安裝工程承包合同包括建筑、安裝工程 承包合同按承包金額0.3 %。貼 花5.財產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船 舶、飛機、機動車輛、 機械、器具、設備等 合同按租賃金額1 %。貼花。稅額缺乏1元，按1元貼花6.貨物運輸合同包括民用航空運輸、 鐵路運輸、海上運 輸、內(nèi)河運輸、公路 運輸和聯(lián)運合同按運輸費用0.5 %0貼花單據(jù)作為合同使用 的，按合同貼花7.倉儲保管合同包括倉儲、保管合同按倉儲保管費用1%貼花倉單或棧單作為合同使用的，按合同貼花8.借款合同銀行及其他金融組 織和借款人不包括 銀行同業(yè)拆借所簽 訂的借款合同按借款金額0.05 %貼花單據(jù)作為合同使用 的，按合同貼花9.財產(chǎn)保險合同包括財產(chǎn)、

3、責任、保 證、信用等保險合同按保險費收入1%o貼花單據(jù)作為合同使用 的，按合同貼花10.技術(shù)合同包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn) 讓、咨詢、效勞等合 同按所載金額0.3 %0貼 花11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權(quán)和 版權(quán)、商標專用權(quán)、 專利權(quán)、專有技術(shù)使 用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額0.5 %0貼花12.營業(yè)賬簿生產(chǎn)、經(jīng)營用賬冊記載資金的賬簿，按 實收資本和資本公 積的合計金額0.5 % 貼花。其他賬簿按件 貼花5元13.權(quán)利、許可證照包括政府部門發(fā)給 的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商 營業(yè)執(zhí)照、商標注冊 證、專利證、土地使 用證按件貼花5元七、房產(chǎn)稅:1、從價：按原值減除10%-30%后乘以1.2%計算2、從租：按租金的12

4、%計算八、土地使用稅：新辦企業(yè)： 繳納土地使用稅 ;以合同為準， 在簽訂土地出讓合同之月的第 二個月其起繳納土地使用稅：計算方法為：簽訂土地出讓合同的面積 =土地證面積 * 地段價格 /12 個月=本月應繳納土地使用稅金額。開始銷售后土地稅用稅計算如下： 本月剩余面積 /總面積 *土地證面積 *地段價 /12=當月應納土 地使用稅金額。已銷售房產(chǎn)所占面積不繳土地使用稅了。 注意 ： *人防工程面積 -要減除不納土地使用稅九、土地增值稅：相關文件：最新國稅發(fā) 2021 年 91 號 土地增值稅在取得收入時或預售款時預繳按收入的 0.5% 4%預繳具體稅率由所在稅務局定， 一般是按預收款 及收入的

5、 1%預繳。房屋售完后清算，多退少補。增值率不超過 20% 免征土地增值稅。 清算時按以下步驟計算：1、計算增值額 增值額 = 收入額扣除工程金額2、計算增值率 增值率 = 增值額 /扣除工程金額3、確定適用稅率：依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4、依據(jù)適用稅率計算應納稅額應納稅額 =增值額 *適用稅率扣除工程 * 速算扣除系數(shù) 扣除工程內(nèi)容：1、 取得土地使用權(quán)所支付的金額2、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的本錢 簡稱房地產(chǎn)開發(fā) 本錢允許按實際發(fā)生數(shù)扣除，主要包括： 土地征用及拆遷補償 前期工程費建筑安裝工程費根底設施費公共配套設施費開發(fā)間接費等。3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用

6、簡稱房地產(chǎn)開發(fā) 費用指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關的銷售費用、 管理費用、 財務費用。 根據(jù)新會計制度的規(guī)定， 與房地產(chǎn)開發(fā)有關 的費用直接計入當年損益， 不按房地產(chǎn)工程進行歸集或 分攤。4、對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用， 按取得土地 使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和，在 5% 以內(nèi)計算扣除。5、對于利息支出， 分兩種情況確定扣除： 凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的， 允許據(jù)實 扣除，但是最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算 的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或 不能提供金融機構(gòu)證明的， 利息支出不得單獨計算， 而 應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。

7、在這種情況 下，“房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算方法是，按取得土地使 用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和， 在 10% 以 內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)，直 轄市人民政府規(guī)定。6、上述規(guī)定的具體含義時： 納稅人能夠直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項 目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明 的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)本錢 *5% 以內(nèi) 注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率 計算的金額 。納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤 利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的， 其允許扣除 的房地產(chǎn)開發(fā)費用為： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)

8、開發(fā)本錢 *10% 以內(nèi) 此外財政部、國家稅務總局還對扣除工程金額中的利息 支出的計算問題做了兩點專門規(guī)定 ; 一是利息的上浮幅度按 國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的局部不允許扣除；二 是對于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。與轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有關的稅金：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè) 稅、印花稅、城建稅，教育附加費也可視同稅金扣除。財政部確定的其他扣除工程：a) 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時 所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和加計20% 扣除b) 但是，對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，在 計算應納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支 付的地價款，繳納的有關費用、以

9、及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納 的稅金，不得加計扣除。c) 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 售房時代收的各項費用，可以根據(jù)代收費用是否計入 房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。具體地， 如果代收費用計入房價向購置方一并收取的，那么可作 為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)所取得的收入計稅；相應的，在計 算扣除工程金額時，代收費用可以扣除，但不得作為 加計 20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中， 而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 的收入征稅；相應地，在計算扣除工程金額時，代收 費用就不得在收入中扣除。土地增值稅實行四級超率累進稅率：1、增值額未超過扣除工程金額 50% 的局部，稅率為 30%

10、2、增值額超過扣除工程金額50%、未超過扣除工程金額100%的局部，稅率為 40%。3、增值額超過扣除工程金額100%未超過扣除金額的200%的局部，稅率為： 50%4、增值額超過扣除工程金額200%的局部，是稅率為60%。計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除 工程金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算。具體公式如下：一、增值額未超過扣除工程金額 50% 土地增值稅稅額 =增值額 *30%二、增值額超過扣除工程金額 50%，未超過 100%的 土地增值稅稅額 =增值額 *40% 扣除工程金額 *5%三、增值額超過扣除工程金額 100%，為超過 200% 的 土地增值稅稅額 =增值額

11、 *50% 扣除工程金額 *15%四、增值額超過扣除工程金額 200% 土地增值稅稅額 =增值額 *60% 扣除工程金額 *35% 公式中的 5%、 15%，35%為速算扣除系數(shù)。其他事項： 根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應在按照下例程序辦理納稅 手續(xù)：一、納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn) 所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋 及建筑物產(chǎn)權(quán)， 土地使用權(quán)證書， 土地轉(zhuǎn)讓， 房產(chǎn)買賣合同， 房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的， 經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限 由稅務機關根據(jù)情況確定。二、納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地 增值稅。第十六條；納稅人在工程全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的 收入，由于涉及本錢確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地 增值稅的，可以預征土地增值稅，待該工程全部竣工，辦理