無(wú)錫星尚國(guó)際公寓整體定位報(bào)告

1、星尚國(guó)際公寓整體定位報(bào)告一、區(qū)域市場(chǎng)背景分析? 2010年開(kāi)始的地產(chǎn)新政，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房，無(wú)錫市場(chǎng)成交量陡 降。后期市場(chǎng)面臨供應(yīng)量上升、銷(xiāo)售量下降的尷尬境地，下半年市場(chǎng) 面臨更大的銷(xiāo)售壓力。?區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)新增項(xiàng)目數(shù)量有限，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多以中高檔樓盤(pán)為主, 其中高層樓盤(pán)所占比例超過(guò)70%?新區(qū)板塊隨著長(zhǎng)江路的成熟、高浪路高架的開(kāi)工建設(shè)，逐漸吸引市區(qū) 東部、南部區(qū)域性客群的關(guān)注。?相比于無(wú)錫其他區(qū)域，如濱湖、南長(zhǎng)等區(qū)域，相對(duì)均價(jià)仍然偏低。價(jià) 格處于6000-7200元/ m2,也是無(wú)錫目前市場(chǎng)密集成交主要價(jià)格區(qū)間。?隨著滬寧城際鐵路的貫通，區(qū)域認(rèn)可度得到進(jìn)一步提高，將逐漸形成 城鐵新區(qū)板塊，

2、預(yù)計(jì)后期周邊會(huì)受到這一交通效應(yīng)的積極推動(dòng)。二、項(xiàng)目基本情況占地面積（平方米）14476 m2總建筑面積（平方米）容積率28865 m21.99綠化率32%區(qū)位板塊規(guī)劃戶(hù)數(shù)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間新區(qū)行創(chuàng)一路、高浪路口新區(qū)高浪路板塊177戶(hù)2010年9月中下旬2棟17-18層高層物業(yè)形態(tài)1棟地面12層高層及開(kāi)發(fā)企業(yè)2層裙樓無(wú)錫星洲置業(yè)發(fā)展有限公司三、項(xiàng)目SWOT分析依據(jù)星尚項(xiàng)目所處區(qū)域及條件，我們作出以下項(xiàng)目swot分析:? 投資商實(shí)力及品牌優(yōu)勢(shì)? 發(fā)展商在園區(qū)自身客戶(hù)資 源優(yōu)勢(shì)? 項(xiàng)目規(guī)劃戶(hù)型面積控制、 總價(jià)優(yōu)勢(shì)? 市場(chǎng)執(zhí)行力優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)：? 高浪路高架、城際鐵路 以及未來(lái)地鐵三號(hào)線(xiàn)的 開(kāi)通，將不斷激發(fā)區(qū)域

3、發(fā)展?jié)摿? 新政基礎(chǔ)下，剛性自住 需求將是本項(xiàng)目目前規(guī) 劃產(chǎn)品的機(jī)遇劣勢(shì)：? 項(xiàng)目所在地非傳統(tǒng)住宅區(qū)域? 周邊生活商業(yè)配套不太方便? 周邊工業(yè)廠(chǎng)區(qū)林立， 生活氛圍缺乏? 項(xiàng)目規(guī)模小，規(guī)劃景觀不突出T威脅：? 區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目熱銷(xiāo)氛圍的 威脅，如瑞城國(guó)際? 下半年政策持續(xù)影響，以及 個(gè)別品牌地產(chǎn)大盤(pán)的降價(jià) 預(yù)期，帶來(lái)無(wú)錫市場(chǎng)價(jià)格的 不穩(wěn)定性四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位描述：面向無(wú)錫新區(qū)，為中高級(jí)管理、中等收入階層量身打造的，摩登、健 康、國(guó)際化的時(shí)尚社區(qū)理由支持：?引入“新加坡風(fēng)情”概念，借助發(fā)展商同新方合作建設(shè)園 區(qū)的優(yōu)勢(shì)，迅速樹(shù)立項(xiàng)目在園區(qū)的強(qiáng)勢(shì)主題品牌，占領(lǐng)和 引導(dǎo)市場(chǎng)形成本項(xiàng)目的核心價(jià)值體系及競(jìng)爭(zhēng)力

4、。?結(jié)合新加坡輝盛國(guó)際在國(guó)內(nèi)各大一線(xiàn)城市的影響力，順應(yīng) 輝盛閣酒店服務(wù)公寓在中高端商務(wù)人群心目中的認(rèn)同和喜 好，加速市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目確立為“新加坡風(fēng)情”的“酒店、 住宅、商業(yè)混合體”項(xiàng)目的認(rèn)同，提升項(xiàng)目住宅+ 酒店最優(yōu) 價(jià)值組合策略一一“高品質(zhì)（酒店服務(wù)）、高形象（酒店品 牌）、高性?xún)r(jià)比（住宅品質(zhì)）?定位于配套、服務(wù)新區(qū)的白領(lǐng)公寓，提升項(xiàng)目品味。打造 全面提供中短期、中長(zhǎng)期居住功能為主體的綜合國(guó)際化社 區(qū)。五、目標(biāo)客群定位年齡層次集中在25-45歲左右，剛剛建立、或已擁有和諧的家庭生活。一部分客群目前采取租房形式，屬于首次置業(yè)，該部分人群約占40%-50%另外一部分屬于改善型購(gòu)房，包括擴(kuò)大面積換房

5、、環(huán)境購(gòu)房等。鑒于今年的地產(chǎn)新政影響，預(yù)計(jì)本案客群中投資比例非常低，可忽略不計(jì)。他們的職業(yè)主要是制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等中高層管理人員，并有少部分事業(yè)單位及公務(wù)員。他們中有相當(dāng)一部分屬于外地在無(wú)錫工作的人群，以在新區(qū)工作為絕對(duì)比例。他們工作繁忙，需要更大的空間來(lái)提升自己的居住環(huán)境和社交圈。他們中部分人生存在亞健康的狀態(tài)，渴望得到健康的生活。對(duì)品牌的信賴(lài)程度較低，他們更喜歡性?xún)r(jià)比較高的實(shí)惠住宅。價(jià)格的敏感程度依然較高，特別是總價(jià)的影響較高。總價(jià)接受能力在40萬(wàn)-80萬(wàn)之間。6六、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位本項(xiàng)目將采取加權(quán)比較法的計(jì)算方法得出項(xiàng)目均價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目所在板塊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有可比性 的項(xiàng)目有：

6、博客山瑞城國(guó)際東鼎世紀(jì)尚錦城樓盤(pán)價(jià)格6600 元/ m26900 元/ m25700 元/ m27400/ m2位置系數(shù)105/100103/100102/100102/100規(guī)模系數(shù)100/100102/100102/100103/100交通系數(shù)98/100101/10098/100101/100配套及產(chǎn)品系數(shù)98/100104/10096/100102/100園林景觀系數(shù)102/100102/10098/100102/100周邊環(huán)境系數(shù)98/10098/100100/100100/100發(fā)展冏及項(xiàng)目品 牌系數(shù)98/100100/10096/100100/100比較價(jià)格66816255619

7、06703權(quán)重0.50.20.150.15建議價(jià)格 6525.45（元/ m2）（1）、計(jì)算說(shuō)明：1 .以本項(xiàng)目預(yù)定價(jià)位為基數(shù) 100,并與項(xiàng)目各項(xiàng)條件進(jìn)行比較，作出系數(shù)評(píng)定，再得 出初步比較價(jià)格。（計(jì)算公式：對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格+位置系數(shù)+規(guī)模系數(shù)+交通系數(shù)+配 套及產(chǎn)品系數(shù)+園林景觀系數(shù)+周邊環(huán)境系數(shù)+發(fā)展商及項(xiàng)目品牌系數(shù)）2 .將比較價(jià)格按照各對(duì)比項(xiàng)目的可比性進(jìn)行權(quán)重的調(diào)整，綜合后得出最終建議價(jià)格。（計(jì)算公式：建議價(jià)格 =比較價(jià)格ax權(quán)重a+比較價(jià)格bx權(quán)重b+）由以上分析比較可得：項(xiàng)目推售時(shí)的市場(chǎng)比較價(jià)格為 6525.45元/nf,對(duì)此進(jìn)行上下 3%勺誤差修正，得出定價(jià)幅度為 6330.06721.2元/itf。3 .修正考慮因素：i.考慮到地產(chǎn)新政效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，將加劇銷(xiāo) 售壓力；保證本項(xiàng)目快速回籠，為公司發(fā)展迅速積累資金；ii.下調(diào)的價(jià)格