遼寧撫順東洲區(qū)小甲邦項(xiàng)目定位報(bào)告

1、撫順東洲區(qū)小甲邦項(xiàng)目定位報(bào)告受控文件 保密等級(jí)：機(jī)密沈陽中原物業(yè)代理有限公司2010年5月19日目錄一、宏觀城市開發(fā)環(huán)境分析2（一）撫順市城市經(jīng)濟(jì)總量2（二）撫順市三產(chǎn)比重3（三）房地產(chǎn)投資3（四）撫順市人均可支配收入與消費(fèi)支出4（五）居民儲(chǔ)蓄5二、城市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6（一）房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)分析6三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究15（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述15（二）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目確定16（三）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供銷情況分析17（四）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析23（五）建筑風(fēng)格分析24（六）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析26（七）潛在供應(yīng)量分析27（八）區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展預(yù)測(cè)32四、購房者需求調(diào)研33（一）撫順調(diào)研問卷執(zhí)

2、行說明33（二）問卷分析36五、地塊自身研讀53（一）宗地相對(duì)城市的區(qū)位關(guān)系分析53（二）宗地基本概況分析56（三）宗地特色分析62六、項(xiàng)目定位建議63（一）市場(chǎng)環(huán)境回顧63（二）項(xiàng)目地塊整體情況二次研判64（三）沈陽郊區(qū)大盤開發(fā)模式探索64（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析74七、方案比較建議78（一）不同容積率假設(shè)78（二）項(xiàng)目開發(fā)方案建議79八、財(cái)務(wù)分析88（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排88（二）項(xiàng)目投資估算88（三）銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定90（四）財(cái)務(wù)分析91（五）一期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析91（六）結(jié)論93一、宏觀城市開發(fā)環(huán)境分析（一）撫順市城市經(jīng)濟(jì)總量數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市的GDP保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展，2

3、004-2009年年均GDP 增速為14%， 2007年和2008年GDP增速分別達(dá)到了19.6%和20.98%。近年來快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。（二）撫順市三產(chǎn)比重?cái)?shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市是東北地區(qū)重要的重工業(yè)城市，擁有4個(gè)煤礦、2個(gè)鋼廠、18個(gè)石油石化工廠，第二產(chǎn)業(yè)無疑是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，從圖表中也可以看出，第二產(chǎn)業(yè)所占城市經(jīng)濟(jì)總量的比重基本保持在55%以上，而這些大型國(guó)有企業(yè)的職工則構(gòu)成了主要的購房人群。（三）房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局2004至2009年撫順市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額以年均30%左右的增幅高速增長(zhǎng)，但其所占的固定資產(chǎn)投資比例卻一

4、直處于較低的水平，基本都在10%-12%之間。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在25%-30%區(qū)間，是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的合理區(qū)間，從這一指標(biāo)來看，目前撫順的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，市場(chǎng)還不夠成熟，同時(shí)發(fā)展的速度仍比較慢。 （四）撫順市人均可支配收入與消費(fèi)支出數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市居民人均可支配收入穩(wěn)步增加，年均增幅13.39%，與GDP年均增幅14%基本保持一致，說明城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，直接影響著居民的收入水平。數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局相對(duì)于平穩(wěn)增長(zhǎng)的收入水平而言，撫順市居民的消費(fèi)水平卻波動(dòng)較大，年平均消費(fèi)水平約為9%，低于居民年平均收入水平5個(gè)百分點(diǎn)左右，說明撫順市居民的消費(fèi)意識(shí)是比較

5、保守的。（五）居民儲(chǔ)蓄數(shù)據(jù)來源:撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順居民的儲(chǔ)蓄意識(shí)是比較強(qiáng)的，居民儲(chǔ)蓄余額連年上升，年均的增幅約為12%。較高的家庭儲(chǔ)蓄額為買房提供了必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。小 結(jié)通過以上宏觀城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，我們可以初步了解，撫順市是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的重工業(yè)城市，居民的收入水平比較穩(wěn)定，消費(fèi)觀念比較謹(jǐn)慎，有一定的儲(chǔ)蓄，具備購房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，發(fā)展速度比較緩慢。二、城市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)分析1、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市商品房的施工面積呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，尤其是2007年和2009年商品房的施工面積有大幅增加，2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)

6、撫順的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一定的影響，當(dāng)年房地產(chǎn)施工面積有所下降，但降幅較小。從施工面積的比重來看，在2009年之前，住宅的施工面積比重占到整個(gè)開發(fā)量的85%-90%左右，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)比較初級(jí)的階段，房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅開發(fā)為主；隨著沈撫同城的不斷推進(jìn)，沈陽與撫順的交通距離和心理距離正在逐漸的拉近，撫順的城市地位也隨之提升，引起了外地知名發(fā)展的關(guān)注。2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，不僅使投資者在撫順的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅增加，也使得房地產(chǎn)開發(fā)開始走向多元化，商業(yè)開發(fā)比重增加至23%。2、房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局2006-2008年商品房的竣工面積大幅下降，但結(jié)合2006-200

7、8年的房地產(chǎn)投資額和開工面積來看，并沒有明顯的降低。推測(cè)竣工面積下降的原因是這個(gè)時(shí)間段的房地產(chǎn)開發(fā)主要以高層為主，開發(fā)周期較長(zhǎng)，發(fā)展商的開發(fā)節(jié)奏也比較慢，使得竣工面積大幅下降，集中在2009年出現(xiàn)了增加。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷比數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局2007年以前撫順市的年消化量是比較平穩(wěn)的，每年的銷售面積在65-75萬平米之間；2007年受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆態(tài)勢(shì)的影響，潛在的住房需求開始逐漸釋放，年銷售面積接近100萬平米；2009年同樣在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速反彈的市場(chǎng)情況下，撫順市的購房需求再次爆發(fā)，年銷售面積達(dá)到了142萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)53%。從商品住宅供銷比來看，除2004年供略大于求之外，

8、其他年份基本都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，即便是在2009年供應(yīng)量大幅增加的情況下，供銷比依然達(dá)到了0.88，說明撫順市的潛在需求量還是比較大的。4、房地產(chǎn)成交價(jià)格分析數(shù)據(jù)來源：撫順市統(tǒng)計(jì)局撫順市的房?jī)r(jià)總體而言處于一個(gè)比較低的水平，漲幅也是相對(duì)比較平穩(wěn)的，年平均漲幅在13%左右。但是撫順市2007年、2008年、2009年的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻與全國(guó)的整體房地產(chǎn)走勢(shì)幾乎是相反的，為什么呢？主要原因是目前撫順市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步的階段，價(jià)格受當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系的影響更大。2007年在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆態(tài)勢(shì)的影響下，購房需求開始釋放，需求量雖然有所增加，但價(jià)格漲幅并不明顯；2008年雖然全國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下降，但

9、撫順市由于當(dāng)年供應(yīng)量少，而需求量基本與2007年持平，所以房?jī)r(jià)不降反升；而2009年需求量雖然出現(xiàn)了爆發(fā)，但當(dāng)年的供應(yīng)面積也比較大，所以價(jià)格漲幅也不明顯。小 結(jié)撫順市目前仍處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)階段。2007年在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆態(tài)勢(shì)的影響下，購房需求開始真正釋放；房?jī)r(jià)受當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系影響明顯，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響較弱。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要以住宅為主，2009年商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目有所增加。（二）撫順市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析1、撫順市住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)作為三線城市，撫順市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，發(fā)展水平不高。目前看，在售項(xiàng)目中精品項(xiàng)目極少，各項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)等缺乏亮點(diǎn)，產(chǎn)品力不強(qiáng)，基本處于地段和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)階段。

10、結(jié)合我司多日市場(chǎng)調(diào)研，可以認(rèn)為撫順住宅市場(chǎng)主要具有以下特點(diǎn)：Ø 產(chǎn)品多雷同，差異性表現(xiàn)差通過項(xiàng)目調(diào)研可以看出，撫順在售住宅項(xiàng)目大多檔次感和品質(zhì)感低，產(chǎn)品規(guī)劃、外觀以及戶型設(shè)計(jì)等多雷同，項(xiàng)目自身特色不明顯。不過臨河住宅大多售價(jià)較高，河景資源受到市場(chǎng)認(rèn)可。另外，由于撫順項(xiàng)目多采用原地回遷方式，商品房與回遷房多在同一園區(qū)內(nèi)，這也導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)感差。Ø 項(xiàng)目建筑規(guī)模普遍較小經(jīng)調(diào)研，撫順在售住宅項(xiàng)目的建筑規(guī)模普遍在15萬平方米以下，更多項(xiàng)目建筑體量更是不到10萬平方米，城市住宅大盤缺少。造成這一現(xiàn)象主要有兩個(gè)原因，一是撫順煤礦開采導(dǎo)致可開發(fā)土地資源缺少；二是缺乏實(shí)力開發(fā)商，缺少開發(fā)大盤

11、的資金實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。Ø 品牌開發(fā)商缺少撫順現(xiàn)有的開發(fā)企業(yè)多屬于本地公司，資金規(guī)模有限，即使一些外來企業(yè)也多是省內(nèi)中小開發(fā)企業(yè)，品牌開發(fā)商很少進(jìn)入撫順，目前僅有綠地集團(tuán)在李石開發(fā)區(qū)有項(xiàng)目開發(fā)，在4月份奠基開工?？梢哉f，品牌企業(yè)的缺少，導(dǎo)致市場(chǎng)精品很難出現(xiàn)，而且整體市場(chǎng)缺乏旗幟項(xiàng)目。Ø 市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在撫順項(xiàng)目建設(shè)地上二至三層階段，甚至剛剛動(dòng)工建設(shè)即開始收取房款的現(xiàn)象經(jīng)常可見，而且名為內(nèi)部認(rèn)購，所收房款往往即為房屋首付或全款，極大的增加了客戶的購房風(fēng)險(xiǎn)，而同時(shí)企業(yè)品牌和口碑的缺失則加大了這一風(fēng)險(xiǎn)。2、撫順住宅市場(chǎng)板塊特征分析撫順城區(qū)東西長(zhǎng)而南北短，并且被渾河貫通而分為南

12、北地區(qū)。撫順城區(qū)面積較小，而煤礦開采形成的四大礦坑，更是導(dǎo)致?lián)犴樋衫猛恋赜邢?。目前看，撫順?xiàng)目多集中在撫順的北部和西部，但由于土地缺失，住宅的項(xiàng)目的分布較為聚集，結(jié)合撫順行政區(qū)劃大致可分為順城板塊、新?lián)岚鍓K、望花板塊、開發(fā)區(qū)板塊和東洲板塊。（1）順城板塊n 區(qū)域市場(chǎng)概況順城板塊處于城市北部，渾河北岸，是目前撫順住宅項(xiàng)目分布最為密集的區(qū)域。板塊內(nèi)目前約有10余個(gè)在售項(xiàng)目，并根據(jù)地形呈東西橫向分布。該板塊雖目前商業(yè)配套略顯不足，但其與撫順百貨大樓城市商圈隔河相望，板塊內(nèi)也已有新瑪特和樂購進(jìn)駐，商業(yè)配套逐步完善，吸引了很多開發(fā)商的投資熱情。更重要的是撫順市政府即位于此，行政中心的進(jìn)駐極大帶動(dòng)板塊房

13、地產(chǎn)發(fā)展，板塊東部更是成為撫順的高端樓盤聚集區(qū)域，城市新區(qū)逐漸展現(xiàn)。總體而言，地理位置、行政中心、河景資源以及商業(yè)配套等優(yōu)勢(shì)，使得順城板塊成為撫順居民最為認(rèn)可的居住板塊。n 產(chǎn)品及價(jià)格特點(diǎn)由于區(qū)域認(rèn)可度高，各項(xiàng)目的容積率均不斷攀升，純多層項(xiàng)目已很難看到。目前板塊內(nèi)多層、小高層和高層產(chǎn)品同時(shí)存在，各產(chǎn)品類型供應(yīng)相對(duì)均衡，但臨河產(chǎn)品則無一例外的開發(fā)為高層住宅。另外，由于板塊北側(cè)擁有山脈，靠山資源也催生了半山林溪?jiǎng)e墅產(chǎn)品的出現(xiàn)。該板塊的住宅價(jià)格明顯呈現(xiàn)出“東高西低，南高北低”特點(diǎn)，東部由于行政中心的帶動(dòng)出現(xiàn)了很多高端樓盤，房?jī)r(jià)多在4500元/平左右，已清盤的上河郡項(xiàng)目去年最高價(jià)更是達(dá)到了6000元/

14、平。而中部由于新瑪特、樂購所形成商業(yè)中心的帶動(dòng)，住房均價(jià)已達(dá)到約4000元/平，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，周邊更是出現(xiàn)了小面積公寓產(chǎn)品。板塊西部房?jī)r(jià)則約為3600-3700元/平，項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)略低。另外，渾河沿岸項(xiàng)目多已入住，在售項(xiàng)目極少，而且售價(jià)普遍在4200元/平以上，半島假日項(xiàng)目均價(jià)更是達(dá)到了5100元/平。n 客戶特征順城板塊住宅的客群覆蓋范圍可達(dá)全市，撫順各區(qū)均有客戶來該板塊置業(yè)。由于板塊房?jī)r(jià)頗高，置業(yè)客群整體層次及收入水平較高，尤其是板塊東部市政府區(qū)域，很多撫順高收入人群多來此購房，包括有公務(wù)員、廠礦企業(yè)高層管理者以及私營(yíng)業(yè)主，多為改善性購房，同時(shí)對(duì)其而言在此置業(yè)也有明顯的地位尊崇感。而板

15、塊中部和西部除了各區(qū)的中層客戶外，也有部分本地居民來此購買。（2）新?lián)岚鍓Kn 區(qū)域市場(chǎng)概況新?lián)岚鍓K處于城市核心地區(qū)，地理位置最為優(yōu)越。據(jù)我司了解，其和順城板塊成為撫順居民最為認(rèn)可的居住區(qū)域，實(shí)際上，撫順市區(qū)往往也指順城區(qū)和新?lián)釁^(qū)。新?lián)釁^(qū)位置優(yōu)越，交通便利，配套完善，且擁有撫順百貨大樓、中興時(shí)代廣場(chǎng)等組成的城市商圈，此類位置往往成為城市中樓盤最為集中、房?jī)r(jià)最為高昂的地區(qū)，但實(shí)際上由于新?lián)釁^(qū)可開發(fā)土地極為缺少，極大的制約了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，新開發(fā)樓盤有限，這也是很多新?lián)釁^(qū)居民去往順城區(qū)購房的主要原因。據(jù)我司調(diào)研，目前在售及即將上市的項(xiàng)目約在3-5個(gè)項(xiàng)目。不過，現(xiàn)有住宅大多房齡時(shí)間長(zhǎng)，影響了城市

16、景觀，若未來實(shí)行大規(guī)模拆遷，則有可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和新樓盤的不斷入市。n 產(chǎn)品及價(jià)格特點(diǎn)由于居于城市核心，商業(yè)氛圍濃厚，板塊內(nèi)并無純住宅項(xiàng)目，并且由于土地稀缺，住宅園區(qū)很難出現(xiàn)，最終導(dǎo)致板塊內(nèi)目前項(xiàng)目均為建筑綜合體，產(chǎn)品多為“住宅+公寓+商業(yè)”組合，即將入市的浙商國(guó)際商貿(mào)城更是集住宅、公寓、商業(yè)、辦公、酒店于一體。板塊住宅項(xiàng)目多以公寓形式出現(xiàn)，可商可住，并且水電等費(fèi)用將依住宅收取，如在售的世誠(chéng)財(cái)富廣場(chǎng)，公寓面積68-60平，由于靠近撫順站，售價(jià)達(dá)到了5500元/平。n 客戶特征板塊內(nèi)現(xiàn)售住宅由于地理位置優(yōu)越加之面積小，吸引了很多投資客的關(guān)注，一些高收入人群通過購買公寓而長(zhǎng)遠(yuǎn)獲利。此外，由于

17、項(xiàng)目周邊配套齊全，交通便利，也成為了一些對(duì)于配套依賴性較強(qiáng)的年輕人購房首選。（3）望花板塊n 區(qū)域市場(chǎng)概況望花板塊位于撫順城市的中西部，處于新?lián)岚鍓K和開發(fā)區(qū)板塊之間。望花板塊現(xiàn)有在售住宅項(xiàng)目約5-8個(gè)，基本分布在商貿(mào)大廈（七百）附近以及雷鋒路兩側(cè)，而實(shí)際上七百地區(qū)已成為望花地區(qū)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。由于望花區(qū)內(nèi)有較多工廠，空氣質(zhì)量并不被大多撫順居民認(rèn)可，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也并不火熱，大多樓盤的品質(zhì)感較低，但由于工廠多處于南部，北部土地資源相對(duì)豐富且接壤高灣開發(fā)區(qū)，出現(xiàn)了個(gè)別綜合品質(zhì)相當(dāng)較高的項(xiàng)目，如星河城、豐遠(yuǎn)玫瑰城。n 產(chǎn)品及價(jià)格特點(diǎn)板塊內(nèi)臨近七百的住宅項(xiàng)目基本均為小高層和高層產(chǎn)品，高層住宅目前售價(jià)

18、約為3700-3800元/平，而愈遠(yuǎn)離商圈售價(jià)愈低，板塊西部高層基本售價(jià)3500-3600元/平，各別項(xiàng)目?jī)H為3300元/平，但多層產(chǎn)品相對(duì)認(rèn)可度較高，售價(jià)可達(dá)到3800-4000元/平。望花板塊項(xiàng)目建筑規(guī)模也普遍較小，多在10萬平方米以下，但北部由于土地豐富，也出現(xiàn)區(qū)域大盤，如豐遠(yuǎn)玫瑰城總建筑面積近40萬平，并規(guī)劃有多層、小高層、高層以及洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富。n 客戶特征由于望花區(qū)工廠較多造成空氣污染，其它區(qū)域的購房者對(duì)本區(qū)認(rèn)可度不高，板塊項(xiàng)目大多數(shù)為本區(qū)購房者消化，當(dāng)?shù)鼐用褚浴⑹蛷S礦、鋼廠等大型企業(yè)職工、公務(wù)員成為區(qū)域主流購房人群。另一方面，由于順城區(qū)房?jī)r(jià)較高，一些新?lián)釁^(qū)的工薪階層、動(dòng)

19、遷者等也有少量流入該區(qū)域，客群整體層次性低于順城和新?lián)岚鍓K。（4）開發(fā)區(qū)板塊n 區(qū)域市場(chǎng)概況開發(fā)區(qū)板塊處于撫順西部，是撫順目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭最為迅猛的板塊?！吧驌嵬恰币?guī)劃的提出，成為區(qū)域快速發(fā)展的巨大引擎。開發(fā)區(qū)板塊可分為高灣和李石板塊，并分別處于開發(fā)區(qū)的北部和南部。比較而言，高灣板塊由于接壤沈陽棋盤式地區(qū)，交通便利，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更為快速，目前有皇家海岸、方大上上城、左岸公元等多個(gè)項(xiàng)目在售。李石板塊由于距離撫順市區(qū)及沈陽均有一定距離，發(fā)展相對(duì)緩慢，目前僅有國(guó)際鑫城少量項(xiàng)目銷售，但綠地集團(tuán)即在此開發(fā)，綠地劍橋項(xiàng)目的未來入市，將有力提升板塊的居住價(jià)值和市場(chǎng)形象。n 產(chǎn)品及價(jià)格特點(diǎn)開發(fā)區(qū)高灣

20、板塊早期由于尚未發(fā)展，住宅售價(jià)較低，而沈撫同城化加快使板塊居住價(jià)值提升，高品質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)，形成了目前檔次差異較大的項(xiàng)目共同存在的局面。板塊原有的住宅項(xiàng)目多規(guī)劃為多層產(chǎn)品，目前售價(jià)約為3300元/左右，聽濤雅苑售價(jià)更是僅為2850元/平。另一方面，方大上上城、皇家海岸等項(xiàng)目逐漸推出了洋房產(chǎn)品，洋房售價(jià)可達(dá)5000元/平，并出現(xiàn)高層產(chǎn)品。高層住宅目前售價(jià)約為3600元/平，而具有河景優(yōu)勢(shì)的高層住宅售價(jià)可達(dá)4200元/平。相比之下，李石板塊住宅售價(jià)較低，目前約為3200-3300元/平，現(xiàn)已有多層和高層產(chǎn)品，但該板塊后期將有多個(gè)項(xiàng)目入市，尤其是綠地劍橋項(xiàng)目入市，促使住宅環(huán)境逐漸成熟，將有望快速提升板塊

21、住宅售價(jià)，并逐步縮小與高灣板塊的發(fā)展差距。n 客戶特征開發(fā)區(qū)板塊由于原住居民少，購房客戶多為外來流入。據(jù)我司調(diào)研，在開發(fā)區(qū)購房的客戶仍大多數(shù)來自于撫順本市，約占有80-90%的比例，這類客群選擇來此置業(yè)，一部分是由于市區(qū)高房?jī)r(jià)逼迫而進(jìn)入開發(fā)區(qū)，這部分客群多處于城市西部，隨著開發(fā)區(qū)售價(jià)提升而比例降低；另一部分則是高收入人群，或中意開發(fā)區(qū)的低密度洋房產(chǎn)品，或看重開發(fā)區(qū)較為自然的居住環(huán)境。除撫順客戶流入外，開發(fā)區(qū)有少量的沈陽購房者，但雖然沈撫城市交通已非常便利，這類沈陽客戶多是原先即在撫順居住或與撫順有一定關(guān)系，僅因?yàn)樯蜿柛叻績(jī)r(jià)逼迫而來撫順購房的客戶極少。（5）東洲板塊n 區(qū)域市場(chǎng)概況東洲板塊處于城

22、市東部，即是本案所處板塊。東洲區(qū)由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，加之有石油二廠等大型廠礦進(jìn)駐，其區(qū)域更類似于較為封閉的城外小鎮(zhèn)。據(jù)我司調(diào)研來看，東洲區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目約3-4個(gè)，主要分布在綏化路和東洲大街沿線。各板塊比較來看，東洲板塊的項(xiàng)目檔次感和品質(zhì)表現(xiàn)最低，且各項(xiàng)目較為雷同，板塊內(nèi)并無特色及高品質(zhì)項(xiàng)目。另外，東洲板塊項(xiàng)目的原地回遷表現(xiàn)明顯，大多數(shù)項(xiàng)目均有一定比例的回遷房，且商品房和回遷房同處于一個(gè)封閉園區(qū)內(nèi)，嚴(yán)重降低的項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)。n 產(chǎn)品及價(jià)格特點(diǎn)東洲板塊較早開發(fā)的住宅項(xiàng)目多為多層產(chǎn)品，如東方明珠為純多層園區(qū)，后期容積率提升，至目前多層和高層產(chǎn)品同時(shí)存在，而新開發(fā)的項(xiàng)目如東方上城則為小

23、高層和高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未來高層產(chǎn)品的供應(yīng)比例將逐步提升。據(jù)調(diào)研了解，東洲板塊住宅售價(jià)目前約為3300-3400元/平，項(xiàng)目之間以及各產(chǎn)品類型之間價(jià)格差異很小。產(chǎn)品檔次低，價(jià)格便宜成為板塊住宅的主要特點(diǎn)。n 客戶特征東洲板塊住宅售價(jià)較低，雖形成了城市價(jià)格洼地，但并無法有效的吸引其他地區(qū)客戶來此購房，空氣質(zhì)量、居住環(huán)境以及配套等成為大多撫順人不認(rèn)可東洲地區(qū)的主要原因。東洲板塊的客群來源與望花區(qū)有明顯相似性，幾乎都為本區(qū)居民購買。目前看，處于板塊南部的石油二廠等大型廠礦員工成為板塊住宅的主要消化人群，而一些本地居民也多在本區(qū)置業(yè)。購房客戶幾乎都為自住購買，投資購房并未出現(xiàn)。綜合來看，撫順市雖距離沈陽較

24、勁，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展水平較低，且運(yùn)作并不規(guī)范。相比之下，順城板塊市場(chǎng)發(fā)展水平較高，成為大多撫順購房者的首選；新?lián)岚鍓K土地缺少限制市場(chǎng)發(fā)展，綜合體項(xiàng)目出現(xiàn)，后期若大規(guī)模采取則板塊或?qū)⒁匀滦蜗蟪霈F(xiàn)；望花區(qū)市場(chǎng)發(fā)展保守，自產(chǎn)自銷明顯；開發(fā)區(qū)板塊發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升；而東洲板塊市場(chǎng)較為封閉，市場(chǎng)發(fā)展水平低。從未來看，順城區(qū)各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，且由于中心土地有限，板塊將向東西兩方向延伸；開發(fā)區(qū)板塊將在城市規(guī)劃有利帶動(dòng)下發(fā)展快速，板塊未來良好的發(fā)展前景也逐步受到市場(chǎng)認(rèn)可，東洲板塊目前市場(chǎng)認(rèn)可度不高，且現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)感較低，市場(chǎng)需要升級(jí)換代，快速發(fā)展。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（一）區(qū)域房

25、地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述1、本案競(jìng)品范圍確定為了進(jìn)一步研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，分析本案所處的市場(chǎng)環(huán)境，從而深入探尋本案所存在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，我司將結(jié)合本案位置，劃分競(jìng)品區(qū)域，并重點(diǎn)研究區(qū)域市場(chǎng)，為項(xiàng)目定位提供充分市場(chǎng)依據(jù)。競(jìng)品區(qū)域的劃分，需考慮到地理位置的臨近性、市場(chǎng)的相似性，尤其是客群的流動(dòng)性，從而準(zhǔn)確評(píng)判市場(chǎng)，尋求本案機(jī)會(huì)。結(jié)合撫順房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，本案所處的東洲區(qū)，由于位置臨近，現(xiàn)有項(xiàng)目需要予以研究；新?lián)釁^(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目少、體量小，且多以公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，研究其對(duì)本案參考意義不大，但該區(qū)居民多流向順城區(qū)，故而順城區(qū)作為本案重點(diǎn)研究區(qū)域；另外望花及西部開發(fā)區(qū)不僅距離本案較遠(yuǎn)，且客群多來源當(dāng)?shù)?，?duì)本案競(jìng)爭(zhēng)威脅極小，不

26、做重點(diǎn)研究?？偨Y(jié)來說，本案未來競(jìng)爭(zhēng)威脅主要來源兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是本案自身所處的東洲區(qū)，另一個(gè)則是順城區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)范圍具體示意如下：2、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況東洲區(qū)雖也屬于撫順市內(nèi)，但其發(fā)展現(xiàn)狀更類似于撫順的城外小鎮(zhèn)，現(xiàn)有居民多是南部的廠礦職工，購房客群多來自本區(qū)域，流動(dòng)性不大。區(qū)域在售項(xiàng)目主要基本集中在綏化路和東洲大街兩側(cè)，項(xiàng)目檔次和品質(zhì)較低，且產(chǎn)品幾無特色，區(qū)域現(xiàn)有第三醫(yī)院、東洲商場(chǎng)、十中等生活公建及生活配套，能滿足當(dāng)?shù)鼐用窕旧钚枨?。從另一個(gè)角度而言，東洲區(qū)也是一個(gè)尚未開發(fā)的地區(qū)，區(qū)域起步低也預(yù)示著未來發(fā)展空間的巨大。順城區(qū)是目前撫順房地產(chǎn)市場(chǎng)最為成熟的區(qū)域，結(jié)合其地形，現(xiàn)有項(xiàng)目也多沿渾河和新城

27、大街兩側(cè)分布。區(qū)域東部為撫順市政府所在地，地區(qū)居住價(jià)值提升，高端項(xiàng)目聚集，城市新區(qū)正逐漸樹立，但商品配套缺乏。區(qū)域的中西部多聚集撫順的中高端產(chǎn)品，隨著新瑪特、樂購組成的區(qū)域商業(yè)中心漸具規(guī)模，區(qū)域樓盤品質(zhì)和價(jià)格也逐步提升，同時(shí)小面積公寓產(chǎn)品也開始出現(xiàn)。整體來看，未來順城區(qū)的樓盤不僅檔次提升，競(jìng)爭(zhēng)程度也將愈演愈烈，對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)威脅影響較大。（二）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目確定為能夠全面、準(zhǔn)確的分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)，我司對(duì)于區(qū)域在售項(xiàng)目重點(diǎn)調(diào)研，并將其作為本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。經(jīng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，東洲區(qū)3個(gè)項(xiàng)目在售，順城區(qū)約有15個(gè)項(xiàng)目在售，共有18個(gè)項(xiàng)目作為競(jìng)品分析。序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商1東洲區(qū)東方明珠東洲區(qū)乙稀高中

28、對(duì)面撫順煤都房地產(chǎn)2東洲區(qū)東方上城東洲區(qū)綏化路（東洲橋頭南）撫順天馳德通地產(chǎn)開發(fā)3東洲區(qū)東方清華園東洲區(qū)北安路撫順起元房地產(chǎn)開發(fā)4順城區(qū)格林小鎮(zhèn)葛布北街撫順榮盛房地產(chǎn)開發(fā)5順城區(qū)泊林銘郡將軍亦工街車站北撫順富邦房地產(chǎn)開發(fā)6順城區(qū)半島假日臨江路東段40號(hào)撫順恒睿房地產(chǎn)開發(fā)7順城區(qū)金鳳春城新城路西段撫順萬泉房地產(chǎn)開發(fā)8順城區(qū)新湖國(guó)際花園撫順市政府東500米撫順市秋實(shí)房地產(chǎn)9順城區(qū)大自然新城區(qū)市政府西側(cè)撫順大自然房地產(chǎn)開發(fā)10順城區(qū)唯美品格新城天湖大橋西側(cè)（202國(guó)道北）撫順唯格房地產(chǎn)開發(fā)11順城區(qū)鳳凰城新城路東段6號(hào)（區(qū)政府對(duì)面）撫順盛東房地產(chǎn)開發(fā)12順城區(qū)中華源天湖大橋西側(cè)（202國(guó)道北）撫順宗

29、裕房地產(chǎn)開發(fā)13順城區(qū)在水一方新城路中段撫西河西撫順興遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)14順城區(qū)高山明珠將軍靖宇北街撫順市遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)15順城區(qū)華源人家二期新城西路龍城街撫順華源房地產(chǎn)開發(fā)16順城區(qū)愛敦閣新華大街樂購樓上撫順錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17順城區(qū)格林逸水苑二期葛布路葛布橋西撫順市起元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18順城區(qū)杰特臥龍灣二期新華大街北站南側(cè)撫順春泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司撫順市中高端的住宅項(xiàng)目更多是聚集在順城區(qū)，東洲區(qū)在售項(xiàng)目很少，表明本案未來的競(jìng)爭(zhēng)壓力更多的將來自于順城區(qū)域。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有項(xiàng)目的各開發(fā)商多屬于撫順本地企業(yè)，少部分開發(fā)商為外埠企業(yè)，整體實(shí)力均屬于二三流企業(yè)，并無知名房企在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)開發(fā)，項(xiàng)目

30、及企業(yè)的市場(chǎng)口碑均為樹立。從市場(chǎng)發(fā)展理論分析，經(jīng)過價(jià)格等初始競(jìng)爭(zhēng)階段后，將向更高級(jí)的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)以及品牌競(jìng)爭(zhēng)過渡，未來品牌樹立的作用將凸顯。因此，現(xiàn)階段市場(chǎng)發(fā)展水平的初級(jí)，也是本案的開發(fā)機(jī)會(huì)：結(jié)合本案發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以產(chǎn)品樹立項(xiàng)目及企業(yè)品牌，建立市場(chǎng)口碑，將具有極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（三）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供銷情況分析1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)情況分析（1）供應(yīng)總量分析項(xiàng)目名稱區(qū)域占地面積總建筑面積容積率已上市面積開發(fā)期數(shù)在售期數(shù)東方明珠東洲區(qū)1.5萬2.5萬1.672.5萬一期一期東方上城東洲區(qū)1.3萬約3.8萬2.9約3.8萬一期一期東方清華園東洲區(qū)約1.32萬約3.3萬2.5約3.3萬一期一期格林小鎮(zhèn)

31、順城區(qū)6.7萬10.7萬1.5910.7萬二期二期泊林銘郡順城區(qū)3萬5萬1.64.5萬二期一期半島假日順城區(qū)4.5萬14萬3.114萬一期一期金鳳春城順城區(qū)3.4萬8萬2.58萬一期一期新湖國(guó)際花園順城區(qū)6.73萬17萬2.869.5萬二期一、二期大自然順城區(qū)三期3萬三期5.31萬三期1.7730萬三期三期唯美品格新城順城區(qū)15萬23萬1.522.1萬三期三期鳳凰城順城區(qū)0.26萬3萬11.53萬一期一期中華源順城區(qū)8.8萬11.8萬1.35約5.8萬三期一、二期在水一方順城區(qū)1.25萬3.56萬2.863.56萬一期一期高山明珠順城區(qū)4萬共6萬，二、三期約4.8萬1.55萬三期二期華源人家二

32、期順城區(qū)二期0.33萬二期約2萬62萬二期二期愛敦閣順城區(qū)1.88萬9.76萬5.191.8萬一期一期格林逸水苑二期順城區(qū)一期，二期總占地15萬平二期約3.52萬約3.5二期約3.52萬三期二期杰特臥龍灣二期順城區(qū)1.43萬9.5萬6.646萬二期二期東方上城格林小鎮(zhèn)泊林銘郡新湖國(guó)際花園一期金鳳春城大自然愛敦閣杰特臥龍灣可以看出，無論東洲區(qū)還是順城區(qū)，現(xiàn)有項(xiàng)目的建筑規(guī)模均多在10萬平以下，而能達(dá)到20萬平的項(xiàng)目已寥寥無幾，土地缺少以及開發(fā)商實(shí)力受限使得大盤項(xiàng)目很難出現(xiàn)。順城區(qū)位置優(yōu)越，高地價(jià)以及高利潤(rùn)追求使項(xiàng)目容積率明顯高于東洲區(qū)，低密度產(chǎn)品將逐漸退出市場(chǎng)。另外，各項(xiàng)目在售期數(shù)多已是開發(fā)末期，

33、區(qū)域后期供應(yīng)略顯乏力。本案的建筑規(guī)?；虺偃f平，大盤地位確定，而我司認(rèn)為，在極少擁有大盤的三線城市開發(fā)大盤項(xiàng)目，則如何突出大盤所帶來的生活理念和價(jià)值，以及如何通過大盤文化引導(dǎo)市場(chǎng)并保持可持續(xù)性發(fā)展，成為本案開發(fā)和營(yíng)銷的思考重點(diǎn)。（2）供應(yīng)產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型供應(yīng)比例面積區(qū)間（）主力面積（）主力戶型東方明珠東洲區(qū)多層100%45-11282-95二室二廳東方上城東洲區(qū)小高層20%67-13090二室二廳高層80%60-12085二室二廳東方清華園東洲區(qū)多層40%64-8575-85二室二廳高層60%70-11780-90二室二廳格林小鎮(zhèn)順城區(qū)多層69%90-120100二室二廳高層31%

34、77-10877-88二室一廳泊林銘郡順城區(qū)多層50%60-120100二室二廳小高層50%100-120100-105二室二廳半島假日順城區(qū)小高層15%96-18090-100二室二廳高層85%100-110三室二廳金鳳春城順城區(qū)多層30%80-16796-120二室/三室高層70%57-12585-101二室新湖國(guó)際花園順城區(qū)多層40%77-14485-105二室二廳小高層10%120-140三室二廳高層50%大自然順城區(qū)多層15%70-170110-130二室二廳高層75%唯美品格新城順城區(qū)多層50%60-14099二室二廳高層50%85-113鳳凰城順城區(qū)高層100%98-135101

35、二室二廳中華源順城區(qū)多層90%70-12689二室二廳小高層10%在水一方順城區(qū)多層84%90-12299-104二室二廳高層16%高山明珠順城區(qū)多層65%79-14085二室二廳高層35%華源人家二期順城區(qū)高層100%84-12784二室二廳愛敦閣順城區(qū)高層100%44-14444-60/88-110一室/二室格林逸水苑二期順城區(qū)高層100%57-11691-100二室二廳杰特臥龍灣二期順城區(qū)高層100%96-13696-110二室二廳通過對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品及面積對(duì)比，可以看出區(qū)域市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：ü 高層產(chǎn)品漸成市場(chǎng)主流現(xiàn)階段兩區(qū)的各項(xiàng)目多建有多層、小高層和高層產(chǎn)品，從供應(yīng)比例看，小

36、高層和高層產(chǎn)品相對(duì)較多，而在今年入市的格林逸水苑和杰特臥龍灣二期產(chǎn)品則全部為高層產(chǎn)品。隨著居住環(huán)境認(rèn)可度的提升，住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域順城區(qū)將有更多的高層產(chǎn)品入市。而東洲區(qū)由于尚未完全開發(fā)，各類型產(chǎn)品在一段時(shí)間內(nèi)則將保持均衡。ü 東洲區(qū)住房面積相對(duì)偏小從面積對(duì)比看，東洲區(qū)項(xiàng)目單位面積明顯小于順城區(qū)，最大面積不超過130平，反映出區(qū)域項(xiàng)目更多是將客群鎖定為工薪基層，而順城區(qū)位置優(yōu)越，一些臨河住宅則適當(dāng)面積增大，吸引高收入人群。ü 舒適性二房供應(yīng)集中各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力面積多設(shè)定在90-100平方米之間，主力戶型為二室，舒適性二房戶型供應(yīng)集中。實(shí)際上，由于三線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力大多不如

37、一二線城市明顯，購房資金相對(duì)充裕的購房者更喜歡舒適度高的住宅。結(jié)合我司調(diào)研及問卷調(diào)查結(jié)果看，撫順居民對(duì)于多層住宅仍較為傾向，而競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域低密度產(chǎn)品的缺少成為本案市場(chǎng)機(jī)會(huì)，可以低密度住宅所帶來的高舒適度迎合和搶占市場(chǎng)。另外據(jù)我司調(diào)研，各項(xiàng)目現(xiàn)有戶型多停留在簡(jiǎn)單的“大”層面，戶型的細(xì)節(jié)及人性化設(shè)計(jì)不足，如何通過戶型設(shè)計(jì)滿足并引導(dǎo)消費(fèi)者，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力成本案重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售情況分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售率及銷售速度對(duì)比（數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場(chǎng)研究部；綠色為東洲區(qū)項(xiàng)目）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大多在2008-2009年入市，目前多已銷售大半，銷售率多在80%左右。東洲區(qū)今年入市的東方上城項(xiàng)目?jī)H有5棟商品房，據(jù)我司調(diào)研

38、目前銷售率約為65%，可以說兩區(qū)域在售項(xiàng)目剩余產(chǎn)品有限，多步入尾盤銷售期?？焖俚匿N售速度是眾多開發(fā)商追求的目標(biāo)之間。整體來看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的月均銷售面積多在2000平方米上下，而據(jù)我司了解這也代表了撫順多數(shù)的住宅去化速度，以此計(jì)算年消化量約在3-4萬平左右。與此同時(shí)，我們更需要研究去化快速的項(xiàng)目，東方上城銷售速度表現(xiàn)驚人，實(shí)際上由于其在今年4月份剛剛?cè)胧?，銷售周期過短所形成，其消化速度雖不足以參考，但其銷售速度快速與其所處區(qū)域優(yōu)越位置有極大關(guān)系；半島假日是區(qū)域甚至撫順人心中的高檔樓盤，區(qū)域以及河景優(yōu)勢(shì)使其吸引了很多高端客群，尤其現(xiàn)售項(xiàng)目鳥瞰渾河更是增加了產(chǎn)品力。格林小鎮(zhèn)和金鳳春城由于位置更趨于市區(qū)

39、而受到市場(chǎng)關(guān)注，產(chǎn)品品質(zhì)也相對(duì)良好。此類項(xiàng)目的年消化量可達(dá)5-8萬平，可以看出，位置和產(chǎn)品的合理組合能有效吸引購房者關(guān)注。位于順城區(qū)，已經(jīng)售罄的上河郡項(xiàng)目是撫順業(yè)內(nèi)較為公認(rèn)的品質(zhì)高、去化快的項(xiàng)目。該項(xiàng)目建筑面積約18萬平，在2008年8月22日開盤，至2010年5月已經(jīng)全部售罄，經(jīng)計(jì)算月均銷售面積約8571平，年消化量約10.3萬平，可看作是撫順近年單盤銷售速度的頂峰。本案建筑規(guī)模龐大，如何保持銷售速度的穩(wěn)定和增長(zhǎng)成為思考關(guān)鍵。目前看，借助于河景景觀資源同時(shí)，以高品質(zhì)、高性價(jià)比產(chǎn)品吸引市場(chǎng)，科學(xué)合理的價(jià)格策略等組合的開發(fā)策略和模式值得借鑒。（四）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目平均售價(jià)對(duì)比 單

40、位：元/平方米（數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場(chǎng)研究部；綠色為東洲區(qū)項(xiàng)目）區(qū)域售價(jià)對(duì)比來看，東洲區(qū)與順城區(qū)住宅售價(jià)差異可達(dá)800元/平以上，而相對(duì)于順城區(qū)位置優(yōu)越的高端項(xiàng)目更是差價(jià)達(dá)到了1500元/平以上，東洲區(qū)價(jià)格洼地效應(yīng)明顯。價(jià)格對(duì)比來看，東洲區(qū)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較小，基本都在3400元/平左右，反映產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)低且項(xiàng)目差別不大。而順城區(qū)在售項(xiàng)目由于位置、臨河等因素導(dǎo)致價(jià)格差異較大，其中半島假日和愛敦閣價(jià)位最高，前者位置、臨河景觀以及面積贈(zèng)送等成為價(jià)格攀升理由，后者位于樂購超市，處于順城商業(yè)中心的位置優(yōu)勢(shì)支撐了其高價(jià)位。另外，唯美品格新城和中華源處于順城區(qū)的最東端，位置偏僻且配套差，價(jià)格偏低?？梢哉J(rèn)為

41、，東洲區(qū)的低價(jià)優(yōu)勢(shì)將成為區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì)，日趨緊張的房?jī)r(jià)壓力有望逼迫購房者向東洲區(qū)流入。對(duì)于本案而言，如何借助區(qū)域低價(jià)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，利用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品有效的樹立項(xiàng)目和企業(yè)品牌，保證本案大盤的可持續(xù)發(fā)展需重點(diǎn)考慮。（五）建筑風(fēng)格分析項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑風(fēng)格東方明珠東洲區(qū)現(xiàn)代東方上城東洲區(qū)現(xiàn)代東方清華園東洲區(qū)現(xiàn)代格林小鎮(zhèn)順城區(qū)北歐泊林銘郡順城區(qū)德式半島假日順城區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約金鳳春城順城區(qū)德式新湖國(guó)際花園順城區(qū)現(xiàn)代大自然順城區(qū)現(xiàn)代唯美品格新城順城區(qū)德式鳳凰城順城區(qū)現(xiàn)代中華源順城區(qū)歐式在水一方順城區(qū)現(xiàn)代高山明珠順城區(qū)現(xiàn)代華源人家二期順城區(qū)現(xiàn)代愛敦閣順城區(qū)現(xiàn)代格林逸水苑二期順城區(qū)現(xiàn)代杰特臥龍灣二期順城區(qū)現(xiàn)代東

42、方明珠格林小鎮(zhèn)泊林銘郡半島假日中華源在水一方高山明珠愛敦閣建筑風(fēng)格是建筑的重要外在形象和氣質(zhì)表現(xiàn)，在現(xiàn)代住宅小區(qū)的影響及作用明顯。一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目往往通過建筑風(fēng)格向消費(fèi)者傳達(dá)項(xiàng)目的高檔次和品質(zhì)，也是項(xiàng)目的重要特色之一。但很顯然，撫順多數(shù)項(xiàng)目對(duì)此并為重點(diǎn)營(yíng)造。整體看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格多為現(xiàn)代，實(shí)際上項(xiàng)目的建筑造型和立面展示并無特色。不過需要注意的是，順城區(qū)少部分項(xiàng)目采用了德式、北歐的建筑風(fēng)格，產(chǎn)生一定差異性。據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的獨(dú)特建筑風(fēng)格，也多是僅在立面顏色、材料等有所變化，其它建筑元素表現(xiàn)并不鮮明。本案若打造為品質(zhì)大盤，則必須要有鮮明、特色的建筑風(fēng)格，同時(shí)，建筑風(fēng)格不能僅停留于口號(hào)或建筑的簡(jiǎn)單變化

43、，需要多種建筑元素的充分點(diǎn)綴，并注意與園林景觀的和諧和統(tǒng)一，以此引導(dǎo)和征服市場(chǎng)。（六）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析我司通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的細(xì)致調(diào)研和分析，總結(jié)出東洲區(qū)和順城區(qū)的購房客戶，在基本屬性和購買特征等方面有如下特點(diǎn)：類別東洲區(qū)順城區(qū)客群來源在售項(xiàng)目客群幾乎都來自于東洲地區(qū)，所占比例能得到90%以上，一些外區(qū)流入客戶也多有親屬等在此居住，單純價(jià)格吸引而流入的極少。客群范圍可覆蓋全市，各區(qū)均有客戶流入順城區(qū)。區(qū)域東部一些高端項(xiàng)目多吸納新?lián)釁^(qū)、望花以及東洲區(qū)的的高收入人群，而中部和西部有部分本地客戶，約占有60%的比例?？腿耗挲g區(qū)域客戶逐漸呈現(xiàn)兩端化發(fā)展，一部分為青年人，年齡在30雖左右，所占比例約6

44、0-70%，另有部分退休職工等購買，年紀(jì)多在50歲以上。各年齡段購房者均有來此置業(yè)，比例相對(duì)均衡，其中中青年人成為購房的主力軍。而區(qū)域東部市政府附近項(xiàng)目則相對(duì)中年人購房較多，客戶職業(yè)客戶置業(yè)特征明顯，約70%以上的客戶為工薪階層，包括有石油二廠、腈綸廠等大型企業(yè)員工，另有少部分為私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員等購買。區(qū)域客戶較為復(fù)雜，各行業(yè)多有購買，不僅有一些大型廠礦企業(yè)的中高層人員，也有教師、醫(yī)生、公務(wù)員等購買，但區(qū)域東部公務(wù)員購買比例較高。購房目的區(qū)域客戶幾乎都為自住購買，極少有為投資目的而購房。多數(shù)客戶是首次置業(yè)，由于單位在附近而選擇在此，結(jié)婚購房有一定比例，另有少部分為原住居民改善條件而購買。約有8

45、0-90%的客戶為自住購買，另有約10%客戶為投資購房，其多會(huì)選擇新瑪特附近，也因此區(qū)域出現(xiàn)了公寓產(chǎn)品。區(qū)域東部自住購房者多為二次以上購房，多屬于改善性需求，區(qū)域中部和西部則有一些剛性需求存在。購房喜好現(xiàn)有客戶多注重項(xiàng)目的交通狀況，尤其是公交線路的通達(dá)性；對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，多層和高層的傾向性不十分強(qiáng)烈。一些區(qū)域內(nèi)的高端客戶由于區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)低等原因而流向外區(qū)。區(qū)域中部和西部的客群比較關(guān)注項(xiàng)目的交通、商業(yè)配套等因素，注重項(xiàng)目位置，對(duì)于生活配套有較強(qiáng)依賴性，也相對(duì)傾向與多層產(chǎn)品。東部客戶多擁有私家車，更注重項(xiàng)目的品質(zhì)和園區(qū)的景觀、環(huán)境，有相對(duì)強(qiáng)烈的圈層認(rèn)同感。對(duì)比看出，兩區(qū)域的客群特點(diǎn)涇渭分明，順

46、城區(qū)項(xiàng)目客群來源廣泛，客群覆蓋面可至全市，而東洲區(qū)則較為封閉，大多為本區(qū)域居民購買，實(shí)際上目前來看，外區(qū)的購房者多對(duì)于東洲區(qū)區(qū)位的認(rèn)可度不高，購房意愿低，而同時(shí)，一些東洲區(qū)購房者也有外流現(xiàn)象。通過客群分析，現(xiàn)階段來看東洲區(qū)域內(nèi)的購房者對(duì)于本案的區(qū)位認(rèn)可度將明顯高于外區(qū)客戶，也是本案最易于吸納的客戶，因此本案初期應(yīng)牢牢把握及吸納本區(qū)內(nèi)客戶，這類客戶主要來源于南部的廠礦職工，而未來大乙烯所帶來的人口有望成為區(qū)域的購房主力軍。于此同時(shí)，本案作為大盤運(yùn)營(yíng)，也需考慮如何通過產(chǎn)品展示、特色營(yíng)造以及生活理念等引導(dǎo)市區(qū)購房者，保持后期客源的穩(wěn)定。（七）潛在供應(yīng)量分析1、在售項(xiàng)目待上市量分析 項(xiàng)目名稱區(qū)域待上市

47、量產(chǎn)品類型預(yù)計(jì)上市時(shí)間泊林銘郡順城區(qū)0.5萬平多層、小高層2010年下半年新湖國(guó)際花園二期順城區(qū)7.5萬平多層、高層（主力）2010年下半年唯美品格新城順城區(qū)0.86萬平高層2010年下半年中華源順城區(qū)6萬平多層、高層2010年下半年高山明珠順城區(qū)約1萬平高層2010年下半年格林逸水苑順城區(qū)約6.2萬平三期高層2010年年中杰特臥龍灣二期順城區(qū)約3萬平高層2010年下半年總計(jì)約25萬平新湖國(guó)際花園二期杰特臥龍灣二期經(jīng)調(diào)研了解，在售項(xiàng)目中共有7個(gè)項(xiàng)目仍有部分住宅并未上市，且均處于順城區(qū)，預(yù)計(jì)待上市總量約25萬平方米，結(jié)合產(chǎn)品入市時(shí)間和項(xiàng)目的銷售速度分析，待上市產(chǎn)品預(yù)計(jì)在2012-2013年消化完

48、畢，對(duì)于本案將具有一定競(jìng)爭(zhēng)威脅。通過待上市量可以預(yù)計(jì)，順城區(qū)住宅市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)程度將加劇。同時(shí)，后期產(chǎn)品多為高層產(chǎn)品，進(jìn)一步表明高層將成為順城區(qū)未來住宅供應(yīng)的主要產(chǎn)品類型。2、待上市項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑規(guī)模產(chǎn)品類型預(yù)計(jì)上市時(shí)間鼎鑫國(guó)際城東州區(qū)預(yù)計(jì)高層預(yù)計(jì)2011年中興壹品東州區(qū)共13棟樓多層、高層2010年下半年御墅林峰東州區(qū)約6.1萬平多層（或類洋房）2011年格林花園順城區(qū)約5萬平多層、小高層2010年下半年將軍尚層順城區(qū)2.5萬平多層、高層2010年下半年大誠(chéng)博雅居順城區(qū)住宅約1.35萬平多層、高層2010年5月末上方半山林溪順城區(qū)6.57萬平別墅2010年下半年月牙島項(xiàng)目順城區(qū)約2

49、87萬平建筑綜合體2012年新城壹品順城區(qū)約10萬平2010年底或2011年富平嘉苑新?lián)釁^(qū)9.52萬平多層、高層2011年經(jīng)我司調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)待上市項(xiàng)目達(dá)到10個(gè)，其中有3個(gè)項(xiàng)目處于東洲區(qū)，6個(gè)項(xiàng)目處于順城區(qū)，并有1個(gè)項(xiàng)目位于新?lián)釁^(qū)?？梢钥闯?，未來供應(yīng)項(xiàng)目仍主要集中在順城區(qū)。鼎鑫國(guó)際城格林花園大誠(chéng)博雅居富平嘉苑整體看，除月牙島項(xiàng)目外，待上市項(xiàng)目規(guī)模多在10萬平以下，多層+高層的產(chǎn)品組合較為常見，而時(shí)間高層多屬于供應(yīng)主力。另外，待上市項(xiàng)目多在今年下半年或明年上市，將加劇兩區(qū)域住宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目介紹：n 項(xiàng)目名稱：中興壹品工地圍擋工地現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于東洲區(qū)綏陽路，處于東洲現(xiàn)

50、有的居住區(qū)內(nèi)，距離第三醫(yī)院、十中等距離較近，所在位置相對(duì)配套較成熟。據(jù)了解，項(xiàng)目共規(guī)劃有13棟樓，其中1棟6層，9棟17層住宅和3棟30層；多層主力面積為78平的二室；高層面積區(qū)間為80-100平。從規(guī)劃來看，高層產(chǎn)品為主力供應(yīng)，且中小面積的二房供應(yīng)比例較高，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)約3500元/平。n 項(xiàng)目名稱：御墅林峰項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目開發(fā)商目前開發(fā)有東方清華園項(xiàng)目，而該項(xiàng)目位于清華園東部，靠近十中學(xué)，處于山坡之上。該項(xiàng)目規(guī)劃并未完全確定，但現(xiàn)有規(guī)劃不出出現(xiàn)較大改動(dòng)。從現(xiàn)有規(guī)劃看，項(xiàng)目容積率低，全為低密度產(chǎn)品，或有類洋房產(chǎn)品出現(xiàn)，而多層產(chǎn)品仍為主力供應(yīng)。從位置及產(chǎn)品類型分析，項(xiàng)目可

51、能成為區(qū)域品質(zhì)相對(duì)較好的產(chǎn)品，但從目前開發(fā)的清華園檔次參考，項(xiàng)目整體檔次并太可能定為高端。n 項(xiàng)目名稱：上方半山林溪項(xiàng)目規(guī)劃工地現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地面積13.1萬平，總建筑面積6.57萬平，容積率為0.5，規(guī)劃全部為別墅產(chǎn)品，也是目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域待上市的唯一別墅項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)商為撫順上方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，來自于鞍山。項(xiàng)目共規(guī)劃有85棟別墅，約125戶，面積區(qū)間為240-580平。別墅設(shè)計(jì)有單體、雙拼和聯(lián)排別墅。單體別墅面積310-580平，僅580平設(shè)有地下室；雙拼別墅面積270/290平；聯(lián)排別墅面積均在251平上下。項(xiàng)目曾在2009年內(nèi)部認(rèn)購，目前單體別墅認(rèn)購價(jià)11500元/平，聯(lián)排別墅

52、認(rèn)購價(jià)9500元/平，聯(lián)排別墅認(rèn)購價(jià)為7500元/平，據(jù)了解，項(xiàng)目目前總體認(rèn)購約30%，臨河的聯(lián)排別墅基本售罄。項(xiàng)目建于山的南坡位置，同時(shí)園區(qū)內(nèi)部引有泉水，具備打造高檔別墅的自然盡管優(yōu)勢(shì)，從銷售情況看，現(xiàn)有的聯(lián)排別墅和雙拼別墅已認(rèn)購大半，后期將主要為單體別墅供應(yīng)。n 項(xiàng)目名稱：月牙島項(xiàng)目項(xiàng)目概況：月牙島地處渾河與古城子河交匯處，是渾河景觀帶的重要景觀節(jié)點(diǎn)。全島西高東低，東西長(zhǎng)3300米，南北平均寬350米，總面積109.6公頃。項(xiàng)目距離城市商業(yè)中心較近，同時(shí)擁有極為豐富的河景資源，其位置極為優(yōu)越。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間洽談，作為撫順重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，由香港三水控股有限公司投資建設(shè)，總投資11億美元預(yù)計(jì)六年

53、建成，初步規(guī)劃開發(fā)有包括住宅、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體。（八）區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展預(yù)測(cè)根據(jù)現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合未來待上市項(xiàng)目，可以初步判斷區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從而探尋本案所具有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。東洲區(qū)在售項(xiàng)目的產(chǎn)品已全部推出，不過后期則有三個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，結(jié)合其產(chǎn)品看，區(qū)域未來的產(chǎn)品品質(zhì)能將有一定程度的提升，而且高層產(chǎn)品將逐漸成為區(qū)域供應(yīng)主力。另外，待上市項(xiàng)目分布集中，區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度有所提升，不過這對(duì)于本案并非全無利好，項(xiàng)目的增加易于做熱板塊市場(chǎng)，從而利于吸納外區(qū)購房者的流入，但在未來一段時(shí)期內(nèi)，預(yù)計(jì)住宅將仍被本區(qū)購房者所消化。順城區(qū)不僅現(xiàn)有項(xiàng)目并未完全入市，后期也有約6個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，可以預(yù)見的是，區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，而同時(shí)，待上市項(xiàng)目多不臨河且位置相近，位置優(yōu)勢(shì)不明顯將促使開發(fā)商更為關(guān)注產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，因而區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)將有所提升，而半島林溪和月牙島項(xiàng)目的入市，不僅增加了區(qū)域的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，更提升了區(qū)域的板塊價(jià)值。我司認(rèn)