重慶市某地塊投資分析報(bào)告(共26頁).doc

1、創(chuàng)冠地塊投資分析報(bào)告重慶市建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司二七年四月目 錄第一章 前言一、 報(bào)告編制目的本報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目的重慶市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以及對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較分析，對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。二、報(bào)告編制依據(jù)1、2006年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒；2、2006年重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；3、創(chuàng)冠地塊方案設(shè)計(jì)；4、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；5、與項(xiàng)目相關(guān)的其他資料。三、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于九龍坡區(qū) ，臨近在建的九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其隧道）和鵝公巖大橋，距楊家坪商圈約3公里。創(chuàng)冠地塊解放碑

2、南坪觀音橋楊家坪沙坪壩86631、該項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：Ø 總用地面積 156182.1m2 (約234畝)Ø 建設(shè)用地面積 130490.0 m2 (約195.7畝)Ø 總建筑面積 599967.0m2 其中：地上建筑面積 575759.8m2 住宅建筑面積 556055.1m2 公建建筑面積 19704.7m2 其中：（商業(yè)面積） 12497.3m2 （會(huì)所） 3987.8m2 （幼兒園） 3219.6m2地下建筑面積 24207.2m2Ø 容積率 4.41Ø 建筑密度 20.7Ø 綠地率 30Ø 停車位（地下） 10

3、47輛Ø 住戶總數(shù) 5007戶 注:（以上數(shù)據(jù)是摘自項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)）2、該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：Ø 土地價(jià)格（樓面地價(jià)） 750元/ m2Ø 單方造價(jià) 2544元/m2Ø 總投資 15.26億元Ø 銷售價(jià)格 3100元/m2Ø 銷售收入 19.15億元Ø 稅后投資利潤率 10.21Ø 若銷售價(jià)格為3200元/平方米，單方造價(jià)控制在2200元/平方米稅后投資利潤率 20第二章項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析一、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（一）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）發(fā)展變化對(duì)比分析2001-2006年重慶GDP增長情況（億元）由上圖可以看出，重慶

4、的GDP在近幾年保持了良好的持續(xù)增長勢(shì)頭，且高于全國平均GDP增長速度。2006年全市GDP總量達(dá)到3486.2億元，實(shí)現(xiàn)了12.2%的較快增長，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第五年保持經(jīng)濟(jì)增長速度在10.0%以上。根據(jù)重慶目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，這種增長速度在近幾年會(huì)保持并有所提高，持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化對(duì)比分析在國民經(jīng)濟(jì)總水平保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，2006年全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也日趨優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值428.54億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1500.07億元；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1557.59億元，增長13.8%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為12.343.

5、044.7，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為-6.1%、56.4%和49.7%，第一產(chǎn)業(yè)的比重明顯下降；作為重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)始終占有舉足輕重的地位，第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐年提高，從2005年開始超過了第二產(chǎn)業(yè)，由此可見重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，處于不斷優(yōu)化階段。（三）人均GDP變化狀況2001-2006年重慶市人均GDP增長情況（元）備注：以上人均GDP以戶籍人口計(jì)算在GDP增長加速，而人口增長平穩(wěn)（0.5）的情況下，人均GDP保持了4年的加速增長期。雖然在2005年增速出現(xiàn)了1998年以來的首次回落，同比增幅為13.7%，2006年人均GDP為11000元

6、。在常住人口逐年下降幅度小、國民經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的情況下，2006年按常住人口計(jì)算的人均GDP為12437元，人民生活水平有了大幅提高。（四）城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入2001-2006年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）隨著經(jīng)濟(jì)的增長，居民生活水平亦逐年得到提高。2004年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度為歷年最高漲幅比率，達(dá)到13.9%，與GDP的增長速度基本保持一致。2006年全年增長率為10.3，遠(yuǎn)高于重慶城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平的上漲幅度（2.4%），人均可支配收入達(dá)到11570元。以平均每戶3.02（2000-2006年這一指標(biāo)在3.05-2.97之間）人計(jì)算，2006年家庭可支配收入已達(dá)

7、到34941元。隨著重慶市民生活水平的提高，其對(duì)住房的消費(fèi)能力和對(duì)銷售價(jià)格的承受能力也將逐步增加。（五）重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)分析2001-2006年重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）備注：為了便于作圖，將人均GDP單位變?yōu)槭?004年以來，消費(fèi)明顯升溫并出現(xiàn)升級(jí)趨勢(shì)，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢(shì)。盡管2003年遭遇非典襲擊，但消費(fèi)市場整體上仍然保持了持續(xù)上漲的趨勢(shì)。2004年更是使消費(fèi)得到了一個(gè)大的釋放，社零總額為1061.5億元，同比上漲幅度達(dá)到27%，無論在消費(fèi)額還是在增漲幅度上均創(chuàng)了歷史的最高紀(jì)錄。2006年增長速度雖然有所回落，但其增速仍然均達(dá)到13.6。2001

8、-2006年重慶城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例（）從城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出比例的變化看，從1998年的91.1下降到2006年84.2，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)。一方面說明重慶市城鎮(zhèn)居民的收入水平在逐步提高；另一方面則表明居民儲(chǔ)蓄進(jìn)一步增長，居民的消費(fèi)能力越來越大，消費(fèi)潛力還有待挖掘。（六）重慶市固定資產(chǎn)投資總額對(duì)比分析2001-2006年重慶市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比（億元）自2001年后，重慶全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增幅持續(xù)上升，投資額也從802億元增長到2452億元，翻了近3倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資比例于2001年達(dá)到24左右，此后4年一直維持在這一水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比例在合理范圍，與固定資產(chǎn)投資同步增長、

9、協(xié)調(diào)發(fā)展。2006年，重慶一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別比上年增長37.6%、2.4%和21.4%。重點(diǎn)項(xiàng)目累計(jì)完成投資623.54億元，占投資總量的25.4%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資465.85億元，占重點(diǎn)項(xiàng)目投資總量的74.7%。重慶市的固定資產(chǎn)投資近年來均保持在20以上的增長速度，在2005年增幅雖然有些回落，但2006年的增幅又達(dá)到24.9，預(yù)計(jì)在今后幾年重慶的固定資產(chǎn)投資仍將保持較快的增長速度。二、重慶房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資2006年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資在宏觀調(diào)控的影響下發(fā)展速度有所放緩慢，全年房地產(chǎn)投資額達(dá)到629.63億元，同比增長21.6%，增速比上年回落6.2個(gè)百分點(diǎn)

10、。占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為25.7%，比去年略有下降，但仍然保持在25%左右的適度水平上，房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，市場投資信心良好。（二）房地產(chǎn)供求狀況重慶市房地產(chǎn)竣工和銷售面積多年保持穩(wěn)定增長的狀況，2006年，商品房竣工面積為2225萬平方米，同比增長0.7。2006年重慶市商品房銷售面積為2228萬平方米，成交金額506億元，與2005年同期相比分別增加10.5和17.7。通過對(duì)2003-2006年歷屆房交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查分析，我們認(rèn)為重慶市房地產(chǎn)市場供求平衡，本地買家占85%以上，以自住為主的買家占多數(shù)，市場上投資性買家較少。與上海、杭州等城市相比，房價(jià)虛高的程度不大，且經(jīng)過2005

11、年國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，整個(gè)市場得到進(jìn)一步規(guī)范，后續(xù)市場逐步走向穩(wěn)定。（三）主城區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2006年主城區(qū)新批準(zhǔn)商品住房上市預(yù)售面積1434.19萬，同比增長30.53%，同期商品住房實(shí)際銷售面積1203.50萬，同比增長19.39%，供需基本平衡。1、銷售面積增加2006年主城區(qū)商品住房實(shí)際銷售面積1203.5萬，同比增長19.39%，由此可見市場需求相當(dāng)旺盛。分月度來看：5月的銷售面積最大為192.5萬，9-11月份均突破了100萬，由此可見下半年樓市成交相對(duì)較為活躍。2、銷售均價(jià)小幅上漲，增幅有所回落2006年全年主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)2697元/（建筑面積，下同），同比

12、增長4.25%，增幅較2005年有所下降。分月份來看成交均價(jià)基本保持在2500-3000元/之間，由于房交會(huì)的帶動(dòng)，11月份的銷售均價(jià)最高達(dá)3151元/，其次是4月和6月均為3080元/。 3、外來購房群體增加 從購房者的地域來看，2006主城樓市和2005年相比，最大的變化就是外來購房者增多。2006年主城區(qū)商品住房銷售面積中，其他區(qū)縣居民購房面積占30.16%，同比提高18.09個(gè)百分點(diǎn)，市外居民購房面積占9.17%，同比提高3.04個(gè)百分點(diǎn)，兩者占總銷售面積的近40%。（四）重慶房地產(chǎn)市場分析小結(jié)Ø 房地產(chǎn)投資規(guī)模增長適宜。2005年、2006年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別

13、為 518億元，630億元，占固定資產(chǎn)投資的比重分別為25.8%，25.7%，同比分別增長27.8%，21.6%。同期，固定資產(chǎn)投資增長分別為23.7，24.9%，房地產(chǎn)投資增長與固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調(diào) 。Ø 商品房市場供需基本平衡。從供銷情況看，2004年、2005年主城區(qū)批準(zhǔn)可售商品房分別為1380萬m2、1431.07萬m2；實(shí)際銷售1209萬m2、1156.15萬m2。2006年1-7月主城區(qū)批準(zhǔn)可售商品房為701.96萬m2，實(shí)際銷售640.62萬m2，供需基本平衡。Ø 房價(jià)增長穩(wěn)定協(xié)調(diào)。 2005年和2006年，重慶市主城區(qū)商品住房均價(jià)分別為2587 元/m2

14、、2697元/m2（建筑面積，下同），同比分別增長8.5%、4.3%。而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比分別增長11.5，12.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別增長11.1%和12.8%，房價(jià)增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長基本協(xié)調(diào)。 Ø 重慶房地產(chǎn)處于穩(wěn)步增長的階段。三、項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤現(xiàn)狀創(chuàng)冠地塊渝中名郡融僑半島龍湖-觀山水星月灣1、星月灣開發(fā)商: 廣廈重慶一建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商實(shí)力: 較強(qiáng)位置: 渝中區(qū)大坪大黃路132號(hào) 占地面積: 22373平方米建筑面積: 90868平方米容積率: 4.04綠地率: 30.10%樓盤品質(zhì): 一般建筑物特征: 29層-32層的高層 開盤時(shí)間:

15、 2006.9銷售情況: 較好價(jià)格： 3550元/m2 2、渝中名郡開發(fā)商: 泰平(香港)公司 開發(fā)商實(shí)力: 較強(qiáng)位置: 渝中區(qū)大坪大黃路132號(hào) 占地面積: 26900平方米建筑面積: 109000平方米建筑密度: 18.8%綠地率: 36.6%樓盤品質(zhì): 較好建筑物特征: 5棟高層 開盤時(shí)間: 2006.3銷售情況: 較好價(jià)格：住宅: 3700元/m2 商業(yè): 13000元/ m2 車庫: 8.5萬元/車位3、龍湖-觀山水開發(fā)商:重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 開發(fā)商實(shí)力: 較強(qiáng)位置: 南岸區(qū)鵝公巖大橋南橋頭面積: 130畝建筑面積: 7萬平方米容積率: 3.93綠地率: 60.0%樓盤品質(zhì):

16、較好建筑物特征: 高層 開盤時(shí)間: 2005.10銷售情況: 較好價(jià)格： 3850元/m24、融僑半島開發(fā)商: 重慶置業(yè)有限公司 開發(fā)商實(shí)力: 較強(qiáng)位置: 南岸區(qū)明佳路33號(hào) 占地面積: 76000平方米建筑面積:242260平方米容積率: 4.09綠地率: 35.57%樓盤品質(zhì): 較好建筑物特征:以點(diǎn)式高層和板式小高層住宅為主 戶型:多為兩房、三房，60-110平方米開盤時(shí)間: 2006.11銷售情況: 較好價(jià)格：3900元/m2四、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1、地塊現(xiàn)狀 該地塊目前主要是農(nóng)地，地塊落差較大2、地塊優(yōu)勢(shì)Ø 地段優(yōu)勢(shì) 該地塊位于主城核心區(qū)，距城市CBD和主要商圈較近。

17、6; 較強(qiáng)的稀缺性該地塊為重慶主城核心區(qū)尚未開發(fā)的為數(shù)較少稀缺地塊。Ø 升值潛力較大 該地塊緊鄰鵝公巖大橋，隨著九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其隧道）的建成，其地塊的價(jià)值將得到大力提升。Ø 江景景觀優(yōu)勢(shì) 該地塊緊鄰長江，位置較高，能夠看到一江三橋，具有較佳的江景資源。Ø 該地塊內(nèi)沒有需要拆遷的房屋。3、地塊劣勢(shì)Ø 該地塊現(xiàn)階段交通不便，公交線路較少。Ø 地塊內(nèi)尚有一條高壓線需要拆除。Ø 該地塊落差較大。第三章 投資估算一、建筑指標(biāo)Ø 總用地面積：156182.1m2 (約234畝)Ø 建設(shè)用地面積：130490.0

18、 m2 (約195.7畝)Ø 容積率：4.41Ø 建筑密度：20.7Ø 綠地率：30Ø 總建筑面積599967m2，其中：地上建筑面積：575759.8m2住宅建筑面積：556055.1m2 公建建筑面積：19704.7m2其中：商業(yè)面積：12497.3m2會(huì)所：3987.8m2幼兒園：3219.6m2地下建筑面積：24207.2m2Ø 停車位（地下）：1047輛二、投資估算總投資估算表序號(hào)工程費(fèi)用名稱計(jì)算方法金 額（萬元）1土地費(fèi)用750元/m2（樓面地價(jià)）45000 2前期費(fèi)用見前期費(fèi)用估算表12924 3建安工程費(fèi)用見建安工程費(fèi)用估算表8

19、13564預(yù)備費(fèi)6993 工程建設(shè)投資合計(jì)146273 5期間費(fèi)用6334 管理費(fèi)用590 營銷費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)5744 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資單方造價(jià)：2544元/m2152607 前期費(fèi)用估算表序號(hào)成本類型 工程量（m2）單位成本計(jì)價(jià)單位成本（萬元）1方案設(shè)計(jì)費(fèi)5999678元/平方米480 2初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)59996712元/平方米720 3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)1304906元/平方米78 4地質(zhì)勘探費(fèi)1304901.1元/平方米14 5城市配套費(fèi)599967140元/平方米8400 6人 防 費(fèi)59996730元/平方米1800 7白蟻防治費(fèi)5999670.3元/平方米18 8報(bào)建綜合費(fèi)用

20、5999675元/平方米300 9施工用水電5999675元/平方米300 10其他費(fèi)用814 合計(jì)12924 建安工程費(fèi)用估算表序號(hào)內(nèi)容總額（萬元）單方費(fèi)用（元/）備注1土石方84028（元/m3）2建筑工程費(fèi)53997.03 9003外墻裝飾工程4199.77 704電梯及其安裝2399.87 40含安檢費(fèi)5智能化工程費(fèi)1199.93 206配套水電工程費(fèi)11999.34 2007消防設(shè)施工程費(fèi)2999.84 508市政設(shè)施費(fèi)1199.93 20道路、市政管網(wǎng)9環(huán)境景觀工程1799.90 30含燈飾設(shè)計(jì)費(fèi)10天燃?xì)庀到y(tǒng)419.98 711環(huán)保治理工程 299.98 5生化池等合計(jì)81355.57 1356 第四章 經(jīng)濟(jì)測算一、銷售價(jià)格的預(yù)測我們對(duì)現(xiàn)階段創(chuàng)冠地塊附近在售以及最新推出的樓盤進(jìn)行了綜合調(diào)研，針對(duì)與本地塊相似的項(xiàng)目（有一定規(guī)模、高層、毛坯房）選取了4個(gè)樓盤住宅部分的銷售均價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均結(jié)果為：3113元/平方米（按建面計(jì)算）。保守估算，該地塊住宅銷售均價(jià)按3100元/平方米（套內(nèi)為）進(jìn)行計(jì)算，商業(yè)門面均價(jià)按9000元/平方米。二、銷售收入及稅金測算表序號(hào)銷售項(xiàng)目銷售面積（平方米） 銷售均價(jià) （元/平方米） 銷售收入 （