物業(yè)成本核算辦法

1、物業(yè)成本核算辦法1. 成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用。2. 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資獎金和按規(guī)定比例提取的福利費工會經(jīng)費教育經(jīng)費；房屋共用部位共用設(shè)施維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動、籌資活動、非正常損失消耗，如災(zāi)害盜竊

2、損失違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用，如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定當(dāng)期的成本費用，正確核算待攤費用和預(yù)提費用，會計期末末經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的待攤費用及預(yù)提費用均應(yīng)計入當(dāng)年度損益。根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。3. 成本核算及科目設(shè)置3.1 主營業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設(shè)置物業(yè)管理成本、物業(yè)經(jīng)營成本、物業(yè)大修成本。并在明細科目下按成本類別設(shè)置三級明細科目。自營方式管理成本的核算：采用自營方式進行物業(yè)

3、管理服務(wù)的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入 主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本。主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本。3.3 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施等，物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等計入 主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營成本；直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費、材料費、水電費等也計入 主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營成本 。3.4 物業(yè)大修成本 是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造任務(wù)實際發(fā)生的工程支出。3.5 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出、企業(yè)支付

4、的商業(yè)用房有償使用費，計入 其他業(yè)務(wù)支出。附錄：成本核算科目及內(nèi)容表科目級數(shù)科目名稱核算內(nèi)容相關(guān)輔助核算一級主營業(yè)務(wù)成本核算物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)發(fā)生的各項支出，借方登記各項實際成本的發(fā)生額貸方 登記各項主營業(yè)務(wù)成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，月末將當(dāng)期發(fā)生的主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤” 。本賬戶應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營成本的種類設(shè)置明細賬，一般包括“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本” 、“物業(yè)大修成本”科目。二級物業(yè)管理成本物業(yè)管理企業(yè)利用自身的專業(yè)技術(shù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無損而從事日常維修、管理活動所發(fā)生的支出。物業(yè)管理成本按成本對象進行歸

5、集，分為公共性服務(wù)成本、公眾代辦服務(wù)費成本和特約服務(wù)成本三類。三級公共性服務(wù)成本物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、 綠化等而發(fā)生的各項支出。內(nèi)空包括對公共設(shè)施 （如電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚等）的維修保養(yǎng)費用、公共衛(wèi)生的清洗費用、綠化費用、保安費用等。公共性服務(wù)成本一般包括材料費用、工資及福利費和間接費用。四級材料費包括企業(yè)在物業(yè)日常維修保養(yǎng)、保潔綠化、公共秩序維護等活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等 .四級人工費包括直接從事維修保養(yǎng)、保潔綠化、公共秩序維護的人員工資、社保、按部門核算以及提取的

6、福利費、教育經(jīng)費、招聘費、培訓(xùn)費、勞務(wù)派遣費等，按以上類別下設(shè) 5 級科目。四級間接費用包括物業(yè)企業(yè)所管理單位管理人員的工資、資金、福利費，固定資產(chǎn)按部門核算折舊及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、網(wǎng)絡(luò)、交通運輸費、咨詢費、環(huán)境費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、低值易耗品攤銷等。按以上內(nèi)容設(shè)置5級科目三級公眾代辦性服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線成本電視費、電話費、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等服務(wù)而發(fā)生的支出。三級特約服務(wù)成本物業(yè)管理企業(yè)對管轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主和租住戶的個別需要提供特殊服務(wù)而發(fā)生的支出。如業(yè)主家務(wù)服務(wù)、裝修服務(wù)、自用設(shè)備維修等。主要成本部分是人工費和耗用材料費。二級物業(yè)經(jīng)營成本指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施等物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃承包費。二級物業(yè)大修成本指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施