民法案例分析(同名2995)

1、宋金梅訴宏光奧林匹克置業(yè)房屋買賣合同糾紛案案例分析一、案情介紹 ：（1）商品房買賣合同的訂立及按揭貸款情況1、 2005 年 7 月 30 日，宋金梅與宏光奧林匹克置業(yè)（以下簡稱宏光公司）簽訂了商品房買賣合同 。合同約定房屋總價款為796397 元，首付款166397元，其余款項由銀行按揭貸款。2005 年 8 月 3 日宏光公司向宋金梅出具銷售發(fā)票，收到首付款166397。2、2005 年 12 月 15 日，宋金梅作為借款人即抵押人，交通銀行分行作為貸款人即抵押權人，宏光公司作為保證人三方簽訂了個人住房抵押貸款合同，約定宋金梅貸款63 萬元，貸款期限20 年，自 2006 年 1 月 13

2、 日至 2026 年 1 月13 日，還款方式為：等額本息還款法。合同約定以商品房買賣合同項下的房屋作為抵押，宏光公司為合同項下貸款提供連帶責任保證。3、2006 年 1 月 5 日，宋金梅與交通銀行分行為了確保個人住房抵押貸款合同主合同的履行，又訂立了房地產(chǎn)抵押合同，并于 2006 年 1 月 17 日在市房地產(chǎn)管理人東新區(qū)直屬分局辦理了抵押登記證明。4、2006 年 1 月 24 日，交通銀行分行將63 萬元貸款劃轉至宋金梅在該行開立的活期儲蓄賬戶， 2006 年 1 月 26 日宏光公司向宋金梅出具了收到63 萬元的銷售發(fā)票。5、2006 年 3 月 30 日，宋金梅向其在交通銀行開立的

3、活期儲蓄賬戶中存款9000 元。（ 2）雙方開始產(chǎn)生糾紛的變化1、交通銀行分行與宏光公司訂立 交通銀行分行個人購房按揭貸款協(xié)議書。2、2007 年 5 月 10 日，交通銀行分行向宏光公司發(fā)出了宣布提前到期并履行連帶保證責任通知書 。3、2007 年 5 月 10 日，宏光公司向交通銀行分行發(fā)出關于解除房產(chǎn)抵押報告，同意對宋金梅截止 2007 年 4 月 24 日的剩余貸款本息承擔連帶保證責任。4、2007 年 5 月 30 日，交通銀行分行向宏光公司發(fā)出 3 份通知，扣劃宏光公司保證金賬戶金額共計 62947676.83 元（宏光公司認為該金額為 668805.68 元，但是證據(jù)未提供）。（

4、 3）雙方通過仲裁、仲裁訴訟解決糾紛1、2007 年 6 月 7 日，宏光公司向宋金梅發(fā)出通知。2007 年 7 月，宏光公司以宋金梅為被申請人向市仲裁委申請仲裁，同年11 月申請撤回仲裁申請，仲裁委同意。2、2007 年 11 月 6 日，宋金梅向宏光公司發(fā)函，申請和解解決糾紛。3、2008 年 4 月 7 日，宏光公司再次向市仲裁委申請仲裁，請求：1、解除商品房買賣合同；2、賠償損失 8330.21 元。宋金梅反請求：宏光公司限期交付房屋鑰匙，辦理房屋所有權證。2009 年 4 月 28 日，市仲裁委以（ 2008）仲裁字第 255 號仲裁裁決書，裁決：1、解除商品房買賣合同 ；2、宏光公

5、司返還宋金梅已付首付款166397 元及貸款 9000 元； 3、駁回雙方其他請求。4、宋金梅向市中級法院提起訴訟，請求撤銷仲裁裁決，中院2009年 7月30 日以（ 2009）民三初字第636 號民事裁定書，裁定駁回申請。（ 4）仲裁裁決的執(zhí)行1、2009 年 10 月 24 日，中院以（ 2009）法執(zhí)一字第 412 號執(zhí)行裁定書，裁定駁回宋金梅不予執(zhí)行申請。2、2009 年 12 月 1 日，中院以（ 2009）法執(zhí)一字第 412-1 號執(zhí)行裁定書，裁定：解除宋金梅與宏光公司簽訂的商品房買賣合同。（ 5）宋金梅異議、再審情況1、2010 年 1 月 27 日，宋金梅以其被（ 2009）法

6、執(zhí)一字第 412 號執(zhí)行裁定被駁回，向中院提出異議。 2010 年 3 月 30 日，中院以（ 2010）執(zhí)異字第 3 號執(zhí)行裁定書，裁定駁回異議。2、2010 年 3 月 18 日，宏光公司將房屋出售給紅。3、2010 年 11 月 2 日，中院以（2010）民申字第 127 號駁回申訴通知書，通知駁回宋金梅的申訴。4、2011 年 7 月 29 日，中院以（ 2011）民再字第 116 號民事裁定書，經(jīng)本院審判委員會討論，裁定： 1、撤銷本院（ 2009）民三初字第 636 號民事裁定書；2、撤銷仲裁委員會（ 2008）仲裁字第 255 號仲裁裁決書。5、2011 年 10 月 12 日，

7、省高級人民法院以（2010）豫法執(zhí)復字第00017 號執(zhí)行裁定書，裁定：準許宋金梅撤回復議申請。本院（2011）民再字第 116 號民事裁定書生效后， 宋金梅以商品房買賣合同糾紛為由提起本案訴訟。二、案件分析：（1）觀點分歧：本案件有兩種不同觀點，現(xiàn)述如下：第一種觀點：原告于2005 年 7 月 30 日與被告簽訂了商品房買賣合同 ，標志著房屋買賣合同成立并生效，原告于2005 年 8 月 3 日向被告支付首付款，意味著原告已經(jīng)開始履行合同。根據(jù)合同法第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。 當事人應當按照約定履行自己的義務， 不得擅自變更或者解除合同。因此除非出現(xiàn)了合同法第九十四條當事

8、人可以解除合同的五種情況， 否則當事人不能隨便解除合同，這五種情況是 ：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。 由于本案中的商品房買賣合同是分期付款合同，根據(jù)合同法第 167 條規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的， 出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人請求支付該標的物的使用費。本案中原告不支

9、付月供和稅費的金額尚達不到被告可以解除合同的程度。本案中的商品房買賣合同未規(guī)定履行順序，因此根據(jù)合同法第六十六條當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。 一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時， 有權拒絕其相應的履行要求。 因此原告和被告應該同時履行合同義務。被告長期逾期不予交房， 是不履行合同義務， 因此可以聯(lián)系民法中的同時履行抗辯權的規(guī)定， 原告也可以暫時不支付被告要求支付的稅費。根據(jù)民法通則第一百一十一條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失， 因此原告有權要求被告履行合同義

10、務。但是本案還有銀行一方，原告、被告、交通銀行分行簽訂的個人住房抵押貸款合同是為了擔保房款的支付而簽訂的，因而是商品房買賣合同的從合同。在個人住房抵押貸款合同中，被告是承擔連帶責任保證的保證人， 因此原告不支付月供， 應該由被告給銀行支付月供。本案中被告首先不履行合同義務， 因此即使不能實現(xiàn)合同目的，也應該是原告享有解除權， 而被告不應該解除合同，更不能將房屋轉賣他人。第二種觀點：在原告和被告簽訂的商品房買賣合同中， 并沒有規(guī)定被告必須于何時交房于原告， 因此根據(jù)合同法第六十二條第四款的規(guī)定， 履行期限不明確的，債務人可以隨時履行， 債權人也可以隨時要求履行， 但應當給對方必要的準備時間。根據(jù)

11、民法通則第四條，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。因此對于被告不交房的行為， 原告應該根據(jù)誠實信用原則使用合法的手段比如和被告協(xié)商或者向法院起訴來要求其盡快履行， 而不能以不支付稅費和月供的方式來促使被告履行義務。 根據(jù)民法中的同時履行抗辯權， 原告不履行合同義務，被告也可以不履行自己的義務， 如果原告始終不履行自己的義務， 以致不能實現(xiàn)合同目的，被告可以解除合同。三、案例分析結論筆者認為，因為本案中糾紛起因是因為被告始終不交房與原告， 即是被告首先不履行合同義務， 因此原告基于民法上的同時履行抗辯權， 也可以暫時不支付被告要求支付的稅費。并且根據(jù)民法通則第一百一十一條 當

12、事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的， 另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。 但是原告應該主動和被告協(xié)商或者起訴到法院要求被告履行義務。 由于本案中的商品房買賣合同是分期付款合同， 根據(jù)合同法第167 條規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。 出賣人解除合同的， 可以向買受人請求支付該標的物的使用費。 本案中原告不支付月供和稅費的金額尚達不到被告可以解除合同的程度， 因此合同不應該解除。 筆者認為，本案應該判令被告履行交房的義務， 同時判令原告不僅要支付未支付的稅費， 而且對于未支

13、付的月供，要支付本金和以同期銀行存款利率計算的利息。 在未交房的期間房屋已經(jīng)升值，因為原告在合同履行方面也有過錯， 應該判令原告就房屋升值金額的一定比例支付給被告一定數(shù)額的金錢作為賠償。四、適用法律1、合同法第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力2、合同法第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前， 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。3、 合同法第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的， 出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。4、民法通則第一百一十一條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條