文化旅游開發(fā)流程

1、文化旅游開發(fā)流程勇先五琴驟菇髯譚聚肓朗檢wnm卷攣目擔圈jffltliWUttW 護觀譯旳一馮宦攝顧詐貿(mào)會運JGM理NH9KMXSHifi工理迎計烏出誼砂國開址砒*曲酬晡 J 11IJ3H.It童埋謀«STJ躬期龍別與胃理 |_項目鶴劃寫3ISS； 規(guī)即設計與IM._ 工蠱說計曰上設 淒金理寫運尋:EI蒔避請方長謖汁彌甌片斷磚爭tffel1KfHttit3ffitM用也權(quán)劃從出說計換醫(yī)出晏nxe«發(fā)肯規(guī)刖aw、投資決策投資決策過程中，最重要的是對景區(qū)資源及開發(fā)價值進行整體評價。投資商在與景區(qū)所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅游專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策評估

2、之后，提交旅游項目投資可行性研究報告或旅游項 目投資價值評價報告，以作為決策依據(jù)、合同簽定旅游景區(qū)開發(fā)，一般涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、 森林公園、地質(zhì)公園甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。 對于這些資源，或多或少都會存 在一些不適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、 非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不 利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、景區(qū)開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配 套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。另外，合同簽 訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設用地。三、組織管理架構(gòu)合同簽定后，

3、運營方（即原來的投資方，合同簽訂后，投資方就轉(zhuǎn)變?yōu)榱诉\ 營方）應立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。 管理構(gòu)架應包括前期工作部、建設管理部、開業(yè)運營部三方面。前期工作部，主 要負責項目開工建設前的準備工作，包括委托旅游規(guī)劃設計公司進行市場調(diào)研、 產(chǎn)品策劃及規(guī)劃設計；編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。建設管理 部，以項目經(jīng)理為首，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作， 保證工程 按設計要求和合同要求完成。開業(yè)運營部，負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手 續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟收益和社會影響力。四、產(chǎn)品策劃（項目設計）及項目運作策劃產(chǎn)品策

4、劃（項目設計）及項目運作策劃不同于旅游規(guī)劃，主要用來解決主題 定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、 投資分期等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司， 提供旅游項目 總體策劃報告及旅游項目開發(fā)運作計劃。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制旅游項目建設可行性研究報告。五、規(guī)劃產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進行，應該聘請專業(yè)機構(gòu)，編制旅游總體發(fā)展規(guī)劃，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃（應包含部分需馬上動工區(qū)域的修建性 詳細規(guī)劃）。新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理 建設用地規(guī)劃許可

5、證，方可委托專業(yè)機構(gòu)進行景觀與建筑設計。六、設計在建設用地規(guī)劃許可證辦理后或是規(guī)劃編制的同時，要委托專業(yè)的旅游規(guī)劃設計單位進行旅游景區(qū)的景觀及部分建筑設計。主要包括景區(qū)大門、游客服務中心、停車場、休閑及景觀節(jié)點、景觀小品等。設計的基本程序為勘察-規(guī)劃-設 計方案初步設計施工圖設計。七、政府審批事項辦理推進通過政府的各項審批非常重要。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)業(yè)項目、 旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設土地的招、拍、掛 與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十 分繁雜。八

6、、資金運作與招商引資項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少 量種子資金啟動項目，利用項目融入建設資金。九、建設準備與工程建設以項目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量，保證工程按設計要 求和合同要求完成。旅游項目中主要有景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設施建設、景觀建設、接待設 施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作。 十、開業(yè)運作項目完成工程建設，與開業(yè)運行，還有較大的差距，開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務人員，包括導 游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等，需建立完整的旅游標 識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服 務系統(tǒng)、游客接待服務系統(tǒng)等。以上大多屬于軟件建設，必須通過規(guī)則、流程、 培訓等管理工作，才能運行到位。一炮打響，是開業(yè)營銷的重要目標，其中建立