開啟機(jī)構(gòu)亞邦常州西太湖別墅項(xiàng)目前期策劃實(shí)用教案

1、一、市場一、市場(shchng)(shchng)篇篇1、常州市場概況(gikung)2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析第1頁/共79頁第一頁，共80頁。一、市場一、市場(shchng)(shchng)篇篇1、常州市場概況(gikung)2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析第2頁/共79頁第二頁，共80頁。 常州是一座有著 2500 多年文字記載歷史的文化(wnhu)古城，同時(shí)又是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市。 目前有新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積 4385 平方公里，總?cè)丝?440.71萬。 目前常州市的綜合實(shí)力位列于長三角地區(qū)的第四位。是長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市。位于長三角輻射圈內(nèi)，地理位置優(yōu)

2、越，整體位于長三角輻射圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，整體(zhngt)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)PART 1 常州市場(shchng)概況/城市占位第3頁/共79頁第三頁，共80頁。PART 1 常州市場概況(gikung)/城市規(guī)劃 常州城市規(guī)劃由一體兩翼逐漸漸變?yōu)橐惑w四翼，實(shí)施“拓展南北、完善東西、提升拓展南北、完善東西、提升中心中心”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 一體：一體：中心城區(qū)（天寧、鐘樓） 兩翼：兩翼：南翼武進(jìn)，北翼新北 東西：東西：重金打造戚墅堰東大門，連接上海；西邊“東接西聯(lián)”，以常州主市區(qū)帶動(dòng)金壇、溧陽“一體兩翼”北擴(kuò)南展西太湖生態(tài)休閑區(qū)位置常州地圖武進(jìn)南部常州分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃第4頁/共79頁第四頁，

3、共80頁。（1 1）休閑度假業(yè)快速增長）休閑度假業(yè)快速增長 隨著人民收入水平的不斷提高，多樣性的高品味、個(gè)性化、健康化的休閑隨著人民收入水平的不斷提高，多樣性的高品味、個(gè)性化、健康化的休閑度假需求必會(huì)快速增長。度假需求必會(huì)快速增長。（2 2）區(qū)域內(nèi)部土地稀缺，開發(fā)重心轉(zhuǎn)移）區(qū)域內(nèi)部土地稀缺，開發(fā)重心轉(zhuǎn)移 今年常州一共掛牌出讓今年常州一共掛牌出讓7878幅地塊，成交幅地塊，成交7373幅，并且成交的地塊大多集中在幅，并且成交的地塊大多集中在武進(jìn)，共武進(jìn)，共4646幅。但緊鄰城市中心幅。但緊鄰城市中心(zhngxn)(zhngxn)和副中心和副中心(zhngxn)(zhngxn)的地塊不是很的地塊

4、不是很多，大部分距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，其中來自于西太湖周邊的就有多，大部分距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，其中來自于西太湖周邊的就有1616幅，這表明西太幅，這表明西太湖將成未來一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。湖將成未來一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。（3 3）濱水地區(qū)的開發(fā)改造已經(jīng)成為一種世界現(xiàn)象）濱水地區(qū)的開發(fā)改造已經(jīng)成為一種世界現(xiàn)象 如美國舊金山的如美國舊金山的“漁人碼頭漁人碼頭”、日本的、日本的“大阪復(fù)興大阪復(fù)興”、蘇州金雞湖區(qū)、無、蘇州金雞湖區(qū)、無錫太湖新城等。錫太湖新城等。PART 1 常州市場概況(gikung)/區(qū)域占位導(dǎo)出“一體兩翼一體兩翼(lingy)”戰(zhàn)略下，城市南走，武進(jìn)西走戰(zhàn)略下，城市南走，武進(jìn)西走第

5、5頁/共79頁第五頁，共80頁。一、市場一、市場(shchng)(shchng)篇篇1、常州市場概況(gikung)2、市場經(jīng)濟(jì)分析第6頁/共79頁第六頁，共80頁。PART 1 市場經(jīng)濟(jì)分析(fnx)/政策 小調(diào)小漲小調(diào)小漲 大調(diào)大漲大調(diào)大漲20102010年，常州住宅價(jià)格漲幅達(dá)年，常州住宅價(jià)格漲幅達(dá)到到38%38%，排名全國前十，號(hào)稱全，排名全國前十，號(hào)稱全國第一漲幅的二三線國第一漲幅的二三線(sn xin)(sn xin)城市。城市。第7頁/共79頁第七頁，共80頁。20102010年，可以說是常州房產(chǎn)市場的別年，可以說是常州房產(chǎn)市場的別墅年墅年, ,龍城龍城(ln chn)(ln ch

6、n)人的別墅意識(shí)人的別墅意識(shí)開始喚醒開始喚醒附：2010年常州別墅市場銷售市場 “日光盤”。龍湖香醍漫步，308套別墅開盤當(dāng)天售罄，單日吸金14億元；龍湖.九龍(ji ln)倉時(shí)代上院熙岸別墅首推46套別墅，僅一小時(shí)便銷售一空PART 1 市場經(jīng)濟(jì)分析(fnx)/別墅成交情況 2010常州別墅總成交2200套左右，約70萬方。均價(jià)在13500-15000元/平米?？備N金額近100億元。其中別墅價(jià)格較09相比漲幅達(dá)到35%。 別墅總銷售量占商品住宅銷售量的10%，總銷金額占到25%。 別墅的市場的火爆在很大程度上拉升了常州城市的住宅均價(jià)。第8頁/共79頁第八頁，共80頁。1.2010年常州GOP

7、同比增長10%，總量約為南京的78%，無錫的67%，蘇州的41%2.在一線城市限購大政下，龍湖、九龍倉、華潤等知名開發(fā)商不斷涌入常州，為常州催生現(xiàn)代意義上的豪宅。3.你可以說常州這個(gè)城市也就一般，但你不可以說常州人沒有他們有錢，因?yàn)槌Ｖ莸乃綘I經(jīng)濟(jì)，藏富于民，常州的高端人群的購買(gumi)能力更強(qiáng) 常州有豪宅的發(fā)育的土壤，只是常州有豪宅的發(fā)育的土壤，只是(zhsh)(zhsh)缺少一個(gè)勢動(dòng)。缺少一個(gè)勢動(dòng)。 整個(gè)常州別墅市場正在由整個(gè)常州別墅市場正在由“普宅普宅”向向“豪宅豪宅”過渡時(shí)期，催生過渡時(shí)期，催生了一大批現(xiàn)代意義的豪宅。了一大批現(xiàn)代意義的豪宅。PART 1 市場經(jīng)濟(jì)分析(fnx)/別墅

8、市場趨勢第9頁/共79頁第九頁，共80頁。規(guī)劃中新市政府恐龍園自然環(huán)境高新產(chǎn)業(yè)區(qū)新體育中心香樹灣花園香樹灣花園長興長興秀江南花園秀江南花園世貿(mào)香檳湖世貿(mào)香檳湖九龍倉九龍倉時(shí)代上城時(shí)代上城美地山莊美地山莊龍城福地龍城福地恐龍園別墅區(qū)資源型別墅區(qū)純別墅社區(qū)為主滆湖為重點(diǎn)高端居住區(qū)規(guī)劃本區(qū)域成為武進(jìn)高端居住區(qū)九洲九洲豪庭苑豪庭苑御城御城天安別墅天安別墅新城新城湖畔春秋湖畔春秋湖濱湖濱1號(hào)號(hào)城南武進(jìn)區(qū)中心及西太湖板塊PART 1 市場經(jīng)濟(jì)(sh chn jn j)分析/兩翼 隨著常州城市中心土地資源(zyun)的減少，低容積率的別墅項(xiàng)目逐漸向城市外圍層擴(kuò)展，由城市中心地帶向城市南北發(fā)展城北地闊人稀，樓

9、市最早起于別墅城北地闊人稀，樓市最早起于別墅項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)如今恐龍園周邊已如今恐龍園周邊已逐漸形成別墅群。逐漸形成別墅群。 城南：西太湖區(qū)域城南：西太湖區(qū)域武進(jìn)民企眾多，居民富庶，人丁興旺，歷來是別墅必爭之地。隨著西太湖板塊的整體開發(fā)，常州從真正意義上擁有城市資源型高檔居住板塊。兩極分化，南區(qū)自然資源優(yōu)勢明顯，北區(qū)缺乏私密性兩極分化，南區(qū)自然資源優(yōu)勢明顯，北區(qū)缺乏私密性p 常州別墅市場南北兩極分化，城中別墅僅存在少量供應(yīng)，新城首府為大宅物業(yè)，個(gè)性化定位取得成功p 北區(qū)借助恐龍園資源優(yōu)勢及新市政府、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為賣點(diǎn)，以經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)為主，且多位復(fù)合型社區(qū)；p 南區(qū)借助滆湖

10、自然資源及政府規(guī)劃高端居住區(qū)概念利好對(duì)于高端客戶吸引力較大，項(xiàng)目逐步集中區(qū)域形南區(qū)借助滆湖自然資源及政府規(guī)劃高端居住區(qū)概念利好對(duì)于高端客戶吸引力較大，項(xiàng)目逐步集中區(qū)域形象得到進(jìn)一步認(rèn)可象得到進(jìn)一步認(rèn)可第10頁/共79頁第十頁，共80頁。 常州別墅主要(zhyo)集中在新北和武進(jìn)區(qū)板塊，各占總案量的39%，42%。體現(xiàn)了兩板塊案量多而形態(tài)活躍。 區(qū)域內(nèi)的案量呈現(xiàn)明顯的不對(duì)稱狀態(tài)，新北和武進(jìn)區(qū)板塊占據(jù)總體開發(fā)量的81%區(qū)域區(qū)域(qy)(qy)案量結(jié)構(gòu)比較分析案量結(jié)構(gòu)比較分析 2011 2011年武進(jìn)由于西太湖、太湖灣規(guī)劃升級(jí)，逐漸年武進(jìn)由于西太湖、太湖灣規(guī)劃升級(jí)，逐漸(zhjin)(zhjin)成

11、為常州別成為常州別墅市場主角，成為市場供應(yīng)主力。墅市場主角，成為市場供應(yīng)主力。20112011年預(yù)計(jì)別墅推量年預(yù)計(jì)別墅推量. .龍湖原山100套房源，4萬方左右萬澤太湖莊園約70套房源，3萬左右天譽(yù)悅墅120套房源，3.5萬方棕櫚灣100套房源，3萬方湖畔春秋40套房源,2萬方和記黃浦御翠園50套房源，1.3萬綠地世紀(jì)城50套房源，1.9萬預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年常州全市別墅推出大致為年常州全市別墅推出大致為15001500套。南翼武套。南翼武進(jìn)區(qū)域大致占到進(jìn)區(qū)域大致占到600600套，是全市重頭戲。套，是全市重頭戲。PART 1 市場經(jīng)濟(jì)分析/兩翼/南翼武進(jìn)第11頁/共79頁第十一頁，共8

12、0頁。二、區(qū)域二、區(qū)域(qy)(qy)篇篇1、區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀2、可比項(xiàng)目對(duì)標(biāo)3、競品個(gè)案研究4、別墅市場分析第12頁/共79頁第十二頁，共80頁。二、區(qū)域二、區(qū)域(qy)(qy)篇篇1、區(qū)域環(huán)境解讀(ji d)2、可比項(xiàng)目對(duì)標(biāo)3、競品個(gè)案研究4、別墅市場分析第13頁/共79頁第十三頁，共80頁。西太湖板塊牛塘板塊淹城板塊區(qū)政府板塊新天地公園板塊土地稀缺開發(fā)重心轉(zhuǎn)移 一個(gè)集商業(yè)、辦公、居住、休閑、文化、旅游等為一體的現(xiàn)代化的綜合性湖濱新城（RBD）正在崛起，它既是117平方公里西太湖生態(tài)(shngti)休閑區(qū)的中心區(qū)，也將是整個(gè)常州市未來的城市副中心，居住人口將達(dá)1015萬

13、人。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/板塊跳脫西太湖板塊西太湖板塊(bn kui)(bn kui)，未來的城市客廳，未來的城市副中心，未來的城市客廳，未來的城市副中心第14頁/共79頁第十四頁，共80頁。西太湖生態(tài)休閑區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū) 位于常州主城的西南部，距離市中心直位于常州主城的西南部，距離市中心直線距離線距離1515公里。規(guī)劃區(qū)域北至延政西路，公里。規(guī)劃區(qū)域北至延政西路，東至武宜運(yùn)河，西到環(huán)湖路、南至西太湖北東至武宜運(yùn)河，西到環(huán)湖路、南至西太湖北岸。面積岸。面積3131平方公里平方公里(pn fn n l)(pn fn n l)，其中水域面積其中水域面積1414平方公

14、里平方公里(pn fn n (pn fn n l) l)，規(guī)劃居住人口，規(guī)劃居住人口1313萬人。萬人。 西太湖生態(tài)休閑區(qū)將建設(shè)成武進(jìn)區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)將建設(shè)成武進(jìn)區(qū)RBDRBD（休閑商務(wù)區(qū)），集生態(tài)、游憩、休閑、度（休閑商務(wù)區(qū)），集生態(tài)、游憩、休閑、度假、科研、高檔居住于一體的湖濱新城。假、科研、高檔居住于一體的湖濱新城。武南分區(qū)武中分區(qū)經(jīng)發(fā)區(qū)嘉 澤西太湖西太湖生態(tài)休閑區(qū)PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/區(qū)域概況第15頁/共79頁第十五頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍 根據(jù)武進(jìn)區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)環(huán)湖地區(qū)根據(jù)武進(jìn)

15、區(qū)西太湖生態(tài)休閑區(qū)環(huán)湖地區(qū)(dq)(dq)控制性規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)，西太湖整治保護(hù)開發(fā)的范控制性規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)，西太湖整治保護(hù)開發(fā)的范圍是：近期是沿江高速以北，延政西路以南，武宜運(yùn)河以西，孟津河以東，區(qū)域面積為圍是：近期是沿江高速以北，延政西路以南，武宜運(yùn)河以西，孟津河以東，區(qū)域面積為3131平方公里，水域平方公里，水域面積約面積約1414平方公里。遠(yuǎn)期拓展至西太湖位于沿江高速以南武進(jìn)境內(nèi)平方公里。遠(yuǎn)期拓展至西太湖位于沿江高速以南武進(jìn)境內(nèi)103.5103.5平方公里水面，以及西太湖沿岸平方公里水面，以及西太湖沿岸2 2公里縱深地段。公里縱深地段。周邊狀況周邊狀況 目前，環(huán)湖周邊地區(qū)目前，環(huán)湖周邊地

16、區(qū)(dq)(dq)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，分布有：常州城市南部新城、城市商貿(mào)副中心發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，分布有：常州城市南部新城、城市商貿(mào)副中心武中分武中分區(qū)；高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)；高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)武南分區(qū)；省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武南分區(qū)；省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)區(qū)；花木之鄉(xiāng)、武進(jìn)花木產(chǎn)業(yè)核心區(qū)經(jīng)發(fā)區(qū)；花木之鄉(xiāng)、武進(jìn)花木產(chǎn)業(yè)核心區(qū)嘉嘉澤。澤。第16頁/共79頁第十六頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 高架延伸線即將建成，無論武進(jìn)、市區(qū)還是新北，常州的大部分地區(qū)都在半小時(shí)車程覆蓋范圍內(nèi)，便利的交通環(huán)境將大大拓寬西太湖的影響范圍，為西太湖集聚(jj)人氣奠定基礎(chǔ)。常州市 交通規(guī)劃交通規(guī)劃 環(huán)

17、湖地區(qū)對(duì)外交通條件正在不斷優(yōu)化：南側(cè)為已環(huán)湖地區(qū)對(duì)外交通條件正在不斷優(yōu)化：南側(cè)為已經(jīng)開通的沿江高速公路，穿西太湖而過，西連南京國際經(jīng)開通的沿江高速公路，穿西太湖而過，西連南京國際(guj)(guj)機(jī)場、東連沿江港口群；東部為實(shí)施中的常泰高機(jī)場、東連沿江港口群；東部為實(shí)施中的常泰高速公路，北連規(guī)劃中的常州長江大橋，南接錫宜高速公速公路，北連規(guī)劃中的常州長江大橋，南接錫宜高速公路，聯(lián)通杭州。該區(qū)域與主城的聯(lián)系也逐漸緊密，西太路，聯(lián)通杭州。該區(qū)域與主城的聯(lián)系也逐漸緊密，西太湖至常州市中心的直線距離約湖至常州市中心的直線距離約1515公里，至武進(jìn)區(qū)政府約公里，至武進(jìn)區(qū)政府約8 8公里，武進(jìn)區(qū)除現(xiàn)狀延

18、政路以外，規(guī)劃武南路和西湖公里，武進(jìn)區(qū)除現(xiàn)狀延政路以外，規(guī)劃武南路和西湖路也正在實(shí)施中，高架延伸線建好后，市區(qū)走高架路也正在實(shí)施中，高架延伸線建好后，市區(qū)走高架1515分分鐘即可到達(dá)。鐘即可到達(dá)。第17頁/共79頁第十七頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/功能(gngnng)分區(qū) 功能分區(qū)功能分區(qū) 西太湖生態(tài)休閑區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)秉承西太湖生態(tài)休閑區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)秉承“越接近岸線越注重生態(tài)、越接近岸線越注重共享、越接近岸線越少越接近岸線越注重生態(tài)、越接近岸線越注重共享、越接近岸線越少開發(fā)量開發(fā)量”的開發(fā)理念，在岸線系統(tǒng)改造和水系疏導(dǎo)整理基礎(chǔ)的開發(fā)理念，在岸線系統(tǒng)改造和水系疏導(dǎo)整理基礎(chǔ)(jch)(j

19、ch)上，借鑒仿生學(xué)生態(tài)原理進(jìn)行水環(huán)境治理，上，借鑒仿生學(xué)生態(tài)原理進(jìn)行水環(huán)境治理，引入泛旅游概念，規(guī)劃形成環(huán)湖地區(qū)引入泛旅游概念，規(guī)劃形成環(huán)湖地區(qū)“一體四翼一體四翼”的展翅形總體格局，并最終形成的展翅形總體格局，并最終形成1010大功能區(qū)。大功能區(qū)。第18頁/共79頁第十八頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/功能(gngnng)分區(qū)一體一體由商辦混合區(qū)、湖濱文娛區(qū)兩大功能區(qū)組成由商辦混合區(qū)、湖濱文娛區(qū)兩大功能區(qū)組成 商辦混合區(qū)主要包括城市中心廣場、中央商貿(mào)街、雙子塔樓，通過水廣場商辦混合區(qū)主要包括城市中心廣場、中央商貿(mào)街、雙子塔樓，通過水廣場南北統(tǒng)領(lǐng)。其中，雙子塔樓為未來湖濱天際線的至高

20、點(diǎn)，包括一座高標(biāo)準(zhǔn)的湖南北統(tǒng)領(lǐng)。其中，雙子塔樓為未來湖濱天際線的至高點(diǎn)，包括一座高標(biāo)準(zhǔn)的湖景酒店，獨(dú)攬西太湖勝景。景酒店，獨(dú)攬西太湖勝景。湖濱文娛區(qū)位于濱湖岸線上核心地段，布局舒展飄逸，具有湖濱文娛區(qū)位于濱湖岸線上核心地段，布局舒展飄逸，具有(jyu)(jyu)標(biāo)志性的標(biāo)志性的形象展示意義，規(guī)劃通過高品質(zhì)的公共空間與公共建筑的營造，提升環(huán)湖空間形象展示意義，規(guī)劃通過高品質(zhì)的公共空間與公共建筑的營造，提升環(huán)湖空間景觀品質(zhì)。湖濱文娛區(qū)以文化娛樂為主題，提供文化藝術(shù)展示、休閑服務(wù)等功景觀品質(zhì)。湖濱文娛區(qū)以文化娛樂為主題，提供文化藝術(shù)展示、休閑服務(wù)等功能。由藝術(shù)展廊、能。由藝術(shù)展廊、 邀月廣場、湖濱餐

21、飲酒吧街組成。邀月廣場、湖濱餐飲酒吧街組成。第19頁/共79頁第十九頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/功能分區(qū)中部中部(zhn b)(zhn b)商貿(mào)度假區(qū)、商貿(mào)購物區(qū)、商貿(mào)度假區(qū)、商貿(mào)購物區(qū)、5O5O辦公區(qū)辦公區(qū) 其中，商貿(mào)度假區(qū)由風(fēng)情度假街區(qū)、水巷歡樂街、精品購物水岸等組成。其中，商貿(mào)度假區(qū)由風(fēng)情度假街區(qū)、水巷歡樂街、精品購物水岸等組成。商貿(mào)購物區(qū)由精品商業(yè)街、步行購物街區(qū)、大型商貿(mào)區(qū)等組成。商貿(mào)購物區(qū)由精品商業(yè)街、步行購物街區(qū)、大型商貿(mào)區(qū)等組成。 5O 5O辦公區(qū)則辦公區(qū)則強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，包括中心服務(wù)區(qū)以及辦公單元。強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，包括

22、中心服務(wù)區(qū)以及辦公單元。第20頁/共79頁第二十頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/功能分區(qū)前翼前翼由環(huán)湖路與湖岸線之間的中央由環(huán)湖路與湖岸線之間的中央帶狀水體分成兩部分帶狀水體分成兩部分 中央帶狀水體以南部分：以生態(tài)休閑中央帶狀水體以南部分：以生態(tài)休閑為主，為限制開發(fā)區(qū)域，只在重要節(jié)點(diǎn)為主，為限制開發(fā)區(qū)域，只在重要節(jié)點(diǎn)位置點(diǎn)綴適當(dāng)建筑，最終形成自然優(yōu)美位置點(diǎn)綴適當(dāng)建筑，最終形成自然優(yōu)美的環(huán)湖風(fēng)光帶。風(fēng)光帶力求擴(kuò)展觀湖區(qū)的環(huán)湖風(fēng)光帶。風(fēng)光帶力求擴(kuò)展觀湖區(qū)域，并開辟系列景點(diǎn)，容納多樣化的休域，并開辟系列景點(diǎn)，容納多樣化的休閑與行為活動(dòng)，將人們閑與行為活動(dòng)，將人們(r

23、n men)(rn men)逐漸引逐漸引向水面。向水面。 中央帶狀水體以北部分：以高端服務(wù)中央帶狀水體以北部分：以高端服務(wù)為主，圍繞水體布置，強(qiáng)調(diào)中低強(qiáng)度開為主，圍繞水體布置，強(qiáng)調(diào)中低強(qiáng)度開發(fā)。發(fā)。后翼后翼水景居住區(qū)水景居住區(qū) 規(guī)劃建議濱湖地區(qū)住宅產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)以創(chuàng)造規(guī)劃建議濱湖地區(qū)住宅產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)以創(chuàng)造 “ “最佳最佳人居環(huán)境人居環(huán)境(hunjng)”(hunjng)”為目標(biāo)，著力打造生態(tài)、宜居、為目標(biāo)，著力打造生態(tài)、宜居、富有濱水景觀特色的高品質(zhì)住宅。富有濱水景觀特色的高品質(zhì)住宅。 將在社區(qū)中部形成一條貫穿東西的水景觀軸，水面將在社區(qū)中部形成一條貫穿東西的水景觀軸，水面寬窄有序，結(jié)合水面在中心位

24、置設(shè)置社區(qū)配套設(shè)施。寬窄有序，結(jié)合水面在中心位置設(shè)置社區(qū)配套設(shè)施。住宅用地圍繞水景觀軸有機(jī)布置，并將水景自然引伸住宅用地圍繞水景觀軸有機(jī)布置，并將水景自然引伸進(jìn)住宅組團(tuán)，力求戶戶見水景。在環(huán)湖路以北區(qū)域，進(jìn)住宅組團(tuán)，力求戶戶見水景。在環(huán)湖路以北區(qū)域，規(guī)劃打造創(chuàng)意服務(wù)住區(qū)。西北角則順應(yīng)水島肌理自然規(guī)劃打造創(chuàng)意服務(wù)住區(qū)。西北角則順應(yīng)水島肌理自然而立的住宅群，或獨(dú)棟，或連排。而立的住宅群，或獨(dú)棟，或連排。第21頁/共79頁第二十一頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/功能分區(qū)東翼東翼戶外體驗(yàn)區(qū)、游艇休閑區(qū)、湖景居戶外體驗(yàn)區(qū)、游艇休閑區(qū)、湖景居住區(qū)住區(qū) 戶外體驗(yàn)區(qū)，通過整理

25、現(xiàn)狀大面積水系，戶外體驗(yàn)區(qū)，通過整理現(xiàn)狀大面積水系，建設(shè)城市生態(tài)公園。游艇休閑區(qū)，以游艇、建設(shè)城市生態(tài)公園。游艇休閑區(qū)，以游艇、港灣為主題，由入口景觀廣場、濱水餐飲休港灣為主題，由入口景觀廣場、濱水餐飲休閑服務(wù)中心、游艇俱樂部、高檔商務(wù)會(huì)所、閑服務(wù)中心、游艇俱樂部、高檔商務(wù)會(huì)所、游艇別墅區(qū)等組成。湖景居住區(qū)，位于離西游艇別墅區(qū)等組成。湖景居住區(qū)，位于離西太湖太湖(ti h)(ti h)較近的武南路與環(huán)湖路交叉口較近的武南路與環(huán)湖路交叉口南側(cè)、游艇休閑區(qū)東側(cè)，通過規(guī)劃梳理現(xiàn)狀南側(cè)、游艇休閑區(qū)東側(cè)，通過規(guī)劃梳理現(xiàn)狀水面，建設(shè)湖景花園住區(qū)。水面，建設(shè)湖景花園住區(qū)。西翼西翼休憩療養(yǎng)區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、生態(tài)

26、涵養(yǎng)休憩療養(yǎng)區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)和濕地野趣區(qū)區(qū)和濕地野趣區(qū) 休憩療養(yǎng)區(qū)，以康體休閑、健康療養(yǎng)、有氧休憩療養(yǎng)區(qū)，以康體休閑、健康療養(yǎng)、有氧運(yùn)動(dòng)為主，營造舒適輕松的休閑家園。科技研運(yùn)動(dòng)為主，營造舒適輕松的休閑家園?？萍佳邪l(fā)區(qū)，通過發(fā)區(qū)，通過(tnggu)(tnggu)特色濱水空間的塑造，特色濱水空間的塑造，營造宜人的科技研發(fā)環(huán)境，謀求生態(tài)生產(chǎn)和環(huán)營造宜人的科技研發(fā)環(huán)境，謀求生態(tài)生產(chǎn)和環(huán)境保護(hù)之間的平衡。生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，規(guī)劃為濕地境保護(hù)之間的平衡。生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，規(guī)劃為濕地公園，并承擔(dān)部分的河水清污功能。濕地野趣公園，并承擔(dān)部分的河水清污功能。濕地野趣區(qū)，保護(hù)原生環(huán)境，同時(shí)利用濕地系統(tǒng)進(jìn)行水區(qū)，保護(hù)原

27、生環(huán)境，同時(shí)利用濕地系統(tǒng)進(jìn)行水環(huán)境整治，強(qiáng)調(diào)濕地保護(hù)與有限旅游開發(fā)相結(jié)環(huán)境整治，強(qiáng)調(diào)濕地保護(hù)與有限旅游開發(fā)相結(jié)合。合。第22頁/共79頁第二十二頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/功能(gngnng)分區(qū)分析：從西太湖板塊休閑商務(wù)區(qū)的定位來看，休閑旅游和商務(wù)辦公是其兩分析：從西太湖板塊休閑商務(wù)區(qū)的定位來看，休閑旅游和商務(wù)辦公是其兩大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以這兩大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)引申出來的娛樂需求、酒店需求、商業(yè)需大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以這兩大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)引申出來的娛樂需求、酒店需求、商業(yè)需求、度假需求、居住需求等共同組成了西太湖的十大功能分區(qū)，因此休閑求、度假需求、居住需求等共同組成了西太湖的十大功能分區(qū)，因此休閑旅游和

28、商務(wù)辦公的發(fā)展是西太湖遠(yuǎn)景目標(biāo)能否旅游和商務(wù)辦公的發(fā)展是西太湖遠(yuǎn)景目標(biāo)能否(nn fu)(nn fu)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在，實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在，但從西太湖目前的情況來看，仍處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)期間，兩大產(chǎn)業(yè)目前尚但從西太湖目前的情況來看，仍處于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)期間，兩大產(chǎn)業(yè)目前尚未起步，因此上述涉及的各類需求的形成尚需較長的時(shí)間，從政府未起步，因此上述涉及的各類需求的形成尚需較長的時(shí)間，從政府“2020“2020的展望的展望”遠(yuǎn)景目標(biāo)來看，西太湖的發(fā)展可能尚需遠(yuǎn)景目標(biāo)來看，西太湖的發(fā)展可能尚需1010年。年。第23頁/共79頁第二十三頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/規(guī)劃發(fā)展(fzhn)進(jìn)度第一步，20

29、11年底前，全面完成西太湖范圍內(nèi)水環(huán)境整治、岸線改造、基礎(chǔ)設(shè)施、綠化景觀建設(shè)任務(wù)第二步，2012年2013年，全面啟動(dòng)建設(shè)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，到2013年底前，建成一批功能性項(xiàng)目并投入運(yùn)行。第三步，2015年底前，全面呈現(xiàn)一個(gè)集休閑、旅游、度假、商務(wù)辦公、購物等于一體的現(xiàn)代化濱湖新城分析：從西太湖的建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃來看，到分析：從西太湖的建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃來看，到20112011年底的進(jìn)度目標(biāo)基本年底的進(jìn)度目標(biāo)基本(jbn)(jbn)為完成基礎(chǔ)設(shè)施及綠化景觀的建設(shè)，從啟動(dòng)建設(shè)的為完成基礎(chǔ)設(shè)施及綠化景觀的建設(shè)，從啟動(dòng)建設(shè)的1010余個(gè)功能性余個(gè)功能性項(xiàng)目來看，除婚慶基地和科技研發(fā)基地或許能為板塊帶來些許人氣外，項(xiàng)

30、目來看，除婚慶基地和科技研發(fā)基地或許能為板塊帶來些許人氣外，其定位基礎(chǔ)的旅游業(yè)和商務(wù)辦公卻未有實(shí)質(zhì)性的發(fā)展，缺乏人氣需求就其定位基礎(chǔ)的旅游業(yè)和商務(wù)辦公卻未有實(shí)質(zhì)性的發(fā)展，缺乏人氣需求就不足，酒店、商業(yè)、高檔會(huì)所等項(xiàng)目的前期發(fā)展可能存在一定問題。不足，酒店、商業(yè)、高檔會(huì)所等項(xiàng)目的前期發(fā)展可能存在一定問題。 根據(jù)規(guī)劃，到根據(jù)規(guī)劃，到20152015年底，主題公園、高端養(yǎng)生、游艇俱樂部、臨年底，主題公園、高端養(yǎng)生、游艇俱樂部、臨湖會(huì)所、研發(fā)科技園、學(xué)校、旅游地產(chǎn)、居住小區(qū)等項(xiàng)目將會(huì)建成，如湖會(huì)所、研發(fā)科技園、學(xué)校、旅游地產(chǎn)、居住小區(qū)等項(xiàng)目將會(huì)建成，如果板塊發(fā)展進(jìn)度能按規(guī)劃完成，可以預(yù)見旅游業(yè)和商務(wù)辦

31、公等產(chǎn)業(yè)將逐果板塊發(fā)展進(jìn)度能按規(guī)劃完成，可以預(yù)見旅游業(yè)和商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)將逐步成型，因此而帶來的需求也將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域快速發(fā)展，步成型，因此而帶來的需求也將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域快速發(fā)展，20152015年各類項(xiàng)目是否能按期完成可能將成為區(qū)域發(fā)展的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)年各類項(xiàng)目是否能按期完成可能將成為區(qū)域發(fā)展的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)第24頁/共79頁第二十四頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀(ji d)/規(guī)劃發(fā)展進(jìn)度初步估計(jì)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)：初步估計(jì)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 啟動(dòng)期：啟動(dòng)期：20112011年底，規(guī)模尚未形成，只能依托局部基地吸引年底，規(guī)模尚未形成，只能依托局部基地吸引(xyn)(xyn)人氣。人氣。 半成熟期：半成

32、熟期：20132013年底，區(qū)域內(nèi)功能配套基本完善，投入運(yùn)營的局部項(xiàng)目能夠帶動(dòng)人氣，年底，區(qū)域內(nèi)功能配套基本完善，投入運(yùn)營的局部項(xiàng)目能夠帶動(dòng)人氣，該區(qū)域已具有成為未來該區(qū)域已具有成為未來RBDRBD的雛形的雛形 成熟期：成熟期：20152015年，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代化濱湖新城。年，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代化濱湖新城。第25頁/共79頁第二十五頁，共80頁。二、區(qū)域二、區(qū)域(qy)(qy)篇篇1、區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀2、可比項(xiàng)目對(duì)標(biāo)3、競品個(gè)案研究4、別墅市場分析第26頁/共79頁第二十六頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)借鑒蘇州雙湖（金雞湖、獨(dú)墅湖）板塊借

33、鑒蘇州雙湖（金雞湖、獨(dú)墅湖）板塊(bn kui)(bn kui)做項(xiàng)目對(duì)標(biāo)做項(xiàng)目對(duì)標(biāo)概況：概況：雙湖板塊囊括金雞湖與獨(dú)墅湖，雙湖板塊囊括金雞湖與獨(dú)墅湖，定義上的雙湖板塊，更多的是定義上的雙湖板塊，更多的是指金雞湖南面指金雞湖南面(nnmin)(nnmin)及及獨(dú)墅湖北部湖段這一絕佳位置。獨(dú)墅湖北部湖段這一絕佳位置。湖東板塊太湖板塊古城區(qū)青陽板塊雙湖板塊金雞湖獨(dú)墅湖第27頁/共79頁第二十七頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀(ji d)/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)從對(duì)標(biāo)方案兩方面進(jìn)行考量板塊(bn kui)內(nèi)部升級(jí)板塊(bn kui)外部逾越第28頁/共79頁第二十八頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀

34、(ji d)/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)從對(duì)標(biāo)方案(fng n)兩方面進(jìn)行考量板塊內(nèi)部升級(jí)板塊外部逾越第29頁/共79頁第二十九頁，共80頁。 從2006年至2009年，短短四年時(shí)間(shjin)，雙湖板塊的土地成交價(jià)不斷刷新，從仁恒地產(chǎn)、九龍倉，到中海、保利、綠城，地王頻出之地。如今，這一板塊住宅的價(jià)格早已突破五位數(shù)，迎接蘇州又一個(gè)新環(huán)湖時(shí)代的到來。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)/板塊(bn kui)內(nèi)部升級(jí) 近年來，隨著星島仁恒、星嶼仁恒、湖濱一號(hào)、御園等項(xiàng)目的陸續(xù)推出，拉動(dòng)了雙湖板塊的迅速發(fā)展。市場從單一的產(chǎn)品品質(zhì)、單一的居住層次逐漸向多元方向發(fā)展，從聯(lián)排、獨(dú)棟別墅(bish)到以中小戶型為主的多層

35、和小高層，再到精裝修小高層和電梯多層、聯(lián)排別墅(bish)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷得到完善，也完善在獨(dú)墅湖居住的環(huán)境 。第30頁/共79頁第三十頁，共80頁。入市時(shí)間唯亭園區(qū)其他區(qū)域市內(nèi)其他區(qū)域外省市外籍2009-2011年25%40-45%20%10-15%2008年50%40%10%-2007年70%30%-PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/項(xiàng)目(xingm)對(duì)標(biāo)/板塊內(nèi)部升級(jí)客戶群不斷客戶群不斷(bdun)(bdun)向外擴(kuò)張向外擴(kuò)張板塊板塊(bn kui)(bn kui)內(nèi)部物業(yè)升級(jí)，產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)內(nèi)部物業(yè)升級(jí)，產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)的飛躍的飛躍第31頁/共79頁第三十一頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀(ji

36、 d)/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)從對(duì)標(biāo)方案兩方面(fngmin)進(jìn)行考量板塊內(nèi)部升級(jí)板塊外部逾越第32頁/共79頁第三十二頁，共80頁。項(xiàng)目名稱體量（萬方）物業(yè)類型月均去化套數(shù)2011年1-4月在售均價(jià)銷售狀況綠城御園15.5法式合院別墅、平層官邸4（4月銷售套數(shù)）合院別墅：2500-4500萬平層官邸：1500萬起首批別墅銷售狀態(tài)國賓一號(hào)20獨(dú)棟、雙拼5雙拼1500萬起，獨(dú)棟2500-3000萬二期蓄水階段PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)/板塊(bn kui)外部逾越綠城御園和九龍倉國賓一號(hào)綠城御園和九龍倉國賓一號(hào)(y ho)以新的高貴形象樹立蘇州市新豪宅標(biāo)桿以新的高貴形象樹立蘇州市新豪宅標(biāo)桿綠城御園綠

37、城御園國賓一號(hào)國賓一號(hào)雙湖板塊作為連接湖西和湖東的重要區(qū)域，其獨(dú)一無二的地域資源（雙湖景觀、高爾夫球場、超五星級(jí)酒店等）已成為蘇州頂尖(dn jin)豪宅的珍稀之地第33頁/共79頁第三十三頁，共80頁?？偨妫?21000平米容積率：0.78物業(yè)類型：合院、平層官邸建筑風(fēng)格：法式面積：合院別墅723-825平米 平層官邸250-350總戶數(shù)： 320戶銷售：一期銷售階段(jidun)暫定價(jià)格：合院別墅：2500-4500萬 平層官?。?500萬起PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀(ji d)/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)/板塊外部逾越綠城御園綠城御園(y yun)項(xiàng)目銷售情況：已推：6.49萬平在售：6.17萬平去化：

38、去化：0.320.32萬平萬平銷售周期：銷售周期：1 1個(gè)月個(gè)月月均去化：0.32萬平銷售情況良好貴族氣質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)新，大平層豪宅引領(lǐng)新興豪宅市場第34頁/共79頁第三十四頁，共80頁。總建面：203687.7（一期：69637.71）（二期：134049.96） 容積率：0.46（一期）0.73(二期) 面積范圍：雙拼412-493、獨(dú)棟609-691物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅(一期)獨(dú)棟、雙拼、電梯多層、商業(yè)（二期）建筑風(fēng)格：西班牙、地中海、意大利總戶數(shù)： 669戶首批開盤(ki pn)時(shí)間：2010.8.28均價(jià)：雙拼1500萬起，獨(dú)棟2500-3000萬項(xiàng)目銷售情況(qngkung)：已

39、推：6.97萬平在售：0.93萬平去化：6.04萬平銷售周期：9個(gè)月月均去化：0.67萬平國賓國賓(gubn)一號(hào)一號(hào)PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)/板塊外部逾越物業(yè)類型、建筑風(fēng)格豐富多變銷售情況良好第35頁/共79頁第三十五頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境解讀(ji d)/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)/板塊外部逾越反觀市區(qū)(shq)豪宅市場第36頁/共79頁第三十六頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)/板塊外部逾越選取蘇州主城區(qū)的平江區(qū)、金閶區(qū)豪宅(ho zhi)別墅作為對(duì)標(biāo)平門府平門府項(xiàng)目名稱體量（萬方）物業(yè)類型立面風(fēng)格面積在售均價(jià)銷售狀況華潤平門府6.8獨(dú)棟中

40、式園林330-520900-2000萬/套二期在售桃塢巷5.6獨(dú)棟、聯(lián)排中式園林聯(lián)排：280-300獨(dú)棟：400-450聯(lián)排：630-650萬/套獨(dú)棟：約900萬/套三期在售價(jià)格(jig) 雙湖板塊面積 雙湖板塊風(fēng)格品質(zhì) 雙湖板塊桃塢巷桃塢巷第37頁/共79頁第三十七頁，共80頁。PART 2 區(qū)域環(huán)境(q y hun jn)解讀/項(xiàng)目對(duì)標(biāo)/板塊外部逾越 綠城御園與九龍倉國賓一號(hào)綠城御園與九龍倉國賓一號(hào)可代表雙湖板塊高端市場的項(xiàng)目與板塊外部豪宅市場可代表雙湖板塊高端市場的項(xiàng)目與板塊外部豪宅市場PKPK結(jié)果：結(jié)果： 無論是從其建筑風(fēng)格、面積段、價(jià)格、資源都標(biāo)志著雙湖板塊已邁入蘇州豪宅的高端市無論

41、是從其建筑風(fēng)格、面積段、價(jià)格、資源都標(biāo)志著雙湖板塊已邁入蘇州豪宅的高端市場。場。對(duì)標(biāo)結(jié)論分析：對(duì)標(biāo)結(jié)論分析： 同為濱水地區(qū)同為濱水地區(qū)(dq)(dq)的西太湖板塊與雙湖板塊有著同質(zhì)化因素，有理由相信未來的西太的西太湖板塊與雙湖板塊有著同質(zhì)化因素，有理由相信未來的西太湖板塊將跳脫板塊不利因素，成為常州城市后花園、未來城市副中心。湖板塊將跳脫板塊不利因素，成為常州城市后花園、未來城市副中心。 我項(xiàng)目也講成為常州西太湖板塊的新我項(xiàng)目也講成為常州西太湖板塊的新“御園御園”，新，新“國賓一號(hào)國賓一號(hào)”。第38頁/共79頁第三十八頁，共80頁。二、區(qū)域二、區(qū)域(qy)(qy)篇篇1、區(qū)域環(huán)境解讀(ji d

42、)2、可比項(xiàng)目對(duì)標(biāo)3、競品個(gè)案研究4、別墅市場分析第39頁/共79頁第三十九頁，共80頁。詳細(xì)情況：建筑類別：獨(dú)棟別墅占地：311579平方米建筑面積：502703平方米建筑風(fēng)格：地中海容 積 率 ：0.80 綠 化 率： 65%套數(shù)：1216套目前銷售價(jià)格：750萬元/套物業(yè)(w y)地址 ：新北東經(jīng)120路以東，河海東路以南，太湖東路以北，東支河以西PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山推盤節(jié)奏：推盤節(jié)奏： 2010.11 售樓中心正式開放 2010.12 一期開盤100余套，當(dāng)月售罄 2011.01 二期加推100套 2011.03 二期加推66套 開盤熱銷龍城開盤熱銷龍城20

43、102010年年1212月月1919日，龍湖日，龍湖(ln h)(ln h)原山首度開盤，原山首度開盤，2 2小時(shí)即銷售小時(shí)即銷售113113套，攬金套，攬金8.78.7億，傳奇業(yè)績，一度領(lǐng)超常州十年億，傳奇業(yè)績，一度領(lǐng)超常州十年700700萬以上別墅銷售總額。萬以上別墅銷售總額。 一期、二期共開出一期、二期共開出1-34#1-34#，總計(jì)，總計(jì)270270套房源（套房源（10.710.7萬平方米）。目前去化情況萬平方米）。目前去化情況209209套（套（8.78.7萬平方米），去化率在萬平方米），去化率在81.3%81.3%。第40頁/共79頁第四十頁，共80頁。水療水療SPASPA吧臺(tái)吧臺(tái)

44、書房書房私人會(huì)客廳私人會(huì)客廳廚房廚房客廳客廳兒童房兒童房鋼琴房鋼琴房主臥主臥270270陽光露臺(tái)陽光露臺(tái)PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/問鼎中原 超大面寬客廳，通透大氣(dq)，全明空間 陽光地下室，3采光井，私家水療，打造私人意趣 270 觀景露臺(tái)，主臥套房，私密性極佳第41頁/共79頁第四十一頁，共80頁。酒吧酒吧親情地親情地兒童游樂房兒童游樂房獨(dú)立工作房獨(dú)立工作房廚房廚房客廳客廳兒童房兒童房老人房老人房書房書房陽光露臺(tái)陽光露臺(tái)PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/泰山北斗 坐北朝南格局，獨(dú)一無二 超大9.8m面寬，通透大氣(dq) 獨(dú)設(shè)兒童房 270 觀景露

45、臺(tái)，主臥套房，私密性極佳第42頁/共79頁第四十二頁，共80頁。酒吧酒吧私人籃球場私人籃球場私人會(huì)客廳私人會(huì)客廳家庭影院家庭影院廚房廚房客廳客廳陽光露臺(tái)陽光露臺(tái)鋼琴房鋼琴房書房書房主臥主臥PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/高山仰止 5.8m地下(dxi)挑高，專設(shè)地下(dxi)籃球場 270 南北雙重凸景陽臺(tái) 主臥套房，私密性極佳第43頁/共79頁第四十三頁，共80頁。健身房健身房酒吧酒吧家庭影院家庭影院桌球室桌球室廚房廚房私家庭院私家庭院陽光露臺(tái)陽光露臺(tái)兒童房兒童房主臥主臥陽光露臺(tái)陽光露臺(tái)PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/大好河山 獨(dú)門庭院，超大入戶(r h)

46、花園 大面寬客廳 270 觀景露臺(tái)，主臥套房，私密性極佳第44頁/共79頁第四十四頁，共80頁。桌球室桌球室吧臺(tái)吧臺(tái)書房書房鋼琴室鋼琴室私家庭院私家庭院客廳客廳兒童房兒童房陽光露臺(tái)陽光露臺(tái)書房書房主臥套間主臥套間PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/春山如笑 獨(dú)門庭院，超大入戶花園 大面寬客廳(ktng) 270 觀景露臺(tái)，主臥套房，私密性極佳第45頁/共79頁第四十五頁，共80頁。 通往售樓中心及樣板間，環(huán)形帶狀小路，未及目的地，先徜徉原山園林。小路以炭木做舊，拾階而上，古色古香，輔以由近及遠(yuǎn)(yu jn j yun)，高低層次感強(qiáng)烈的園林藝景，可謂曲徑通幽。 整個(gè)原山采用包括引

47、種馴化、同緯度跨緯度移植、全冠移植在內(nèi)的多種手法，通過最大可能地保持它們原本的生長形態(tài)，以此植根整個(gè)社區(qū)的內(nèi)心歸屬之感。PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/園林規(guī)劃第46頁/共79頁第四十六頁，共80頁。色彩鮮艷的優(yōu)雅(yu y)外墻壁馬蹄(mt)狀的門窗PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖原山/產(chǎn)品(chnpn)細(xì)節(jié)第47頁/共79頁第四十七頁，共80頁。 通過讓獨(dú)棟圍合成一個(gè)“井”形的小聚合院落，形成江南別墅史上別具一格的罕有合院別墅。 每一座獨(dú)棟別墅，在擁有(yngyu)家庭私屬的前庭后院之外，更擁有(yngyu)了由單體獨(dú)棟圍合而成的合院。 極具特色的地中海風(fēng)格建筑與傳統(tǒng)中國

48、四合院格局的完美融合。PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/合院第48頁/共79頁第四十八頁，共80頁。附：隨常州別墅政策的不斷調(diào)整，關(guān)于地下室層高不能高于附：隨常州別墅政策的不斷調(diào)整，關(guān)于地下室層高不能高于4.24.2米的規(guī)定明確后，龍湖原山首創(chuàng)的米的規(guī)定明確后，龍湖原山首創(chuàng)的5.85.8米挑高地下室已經(jīng)成米挑高地下室已經(jīng)成為了不可跨越的絕版之作。從這個(gè)意義為了不可跨越的絕版之作。從這個(gè)意義(yy)(yy)上說，原山不僅上說，原山不僅此前沒有，此后亦不會(huì)再有。此前沒有，此后亦不會(huì)再有。 龍湖原山以5.3米海拔高度，5.8米地下室挑高，套均500以上恢弘空間尺度，附贈(zèng)超過200增值

49、空間。整個(gè)地下室孕育高端會(huì)所精神，成為(chngwi)私人會(huì)所。 多一點(diǎn)高度，多一些尊貴；多一些空間，多一些可能。PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)原山/地下室/450問鼎中原采光井日光浴客廳套件主臥第49頁/共79頁第四十九頁，共80頁。北北PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖原山/合院組合(zh)排列以10合院為例390390泰山北斗戶型386大好河山戶型450問鼎中原戶型415春山如笑戶型410410高山仰止戶型大好河山戶型問鼎中原戶型春山如笑戶型386450415第50頁/共79頁第五十頁，共80頁。詳細(xì)情況：建筑類別:別墅、花園洋房(yn fn)、公寓占地： 300000平方米

50、 建筑面積： 1000000平方米（其中地上800000平方米）建筑風(fēng)格：地中海托斯卡納容 積 率 ：0.80 綠 化 率： 35%套數(shù)：其中獨(dú)棟別墅178套（6.3萬方）目前銷售價(jià)格： 400萬-600萬/套物業(yè)地址 ：鐘樓五星路西側(cè)，龍江路東側(cè)，勤業(yè)路南側(cè)推盤節(jié)奏：2011.07開盤(ki pn)，推出112套房源（4萬方），開盤(ki pn)當(dāng)天房源即售罄。余下66套(2.3萬方）二期即將加推。PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)龍譽(yù)城178套別墅套別墅花園洋房花園洋房公寓公寓第51頁/共79頁第五十一頁，共80頁。 2010 2010年年1010月月1010日，龍湖常州首部力作

51、香醍漫步問世，開盤當(dāng)天日，龍湖常州首部力作香醍漫步問世，開盤當(dāng)天(dngtin)(dngtin)推出推出308308套獨(dú)棟別墅開盤即售罄，在平均房套獨(dú)棟別墅開盤即售罄，在平均房價(jià)價(jià)5000-60005000-6000元元/ /平方米的常州，以套均平方米的常州，以套均450450余萬元的單價(jià)刷新行業(yè)記錄，攬金余萬元的單價(jià)刷新行業(yè)記錄，攬金1414個(gè)億。個(gè)億。詳細(xì)情況：建筑類別:疊加別墅、住宅、公寓(gngy)占地： 310000平方米建筑面積： 650000平方米 容 積 率 ：2.0 綠 化 率： 35%套數(shù)：其中獨(dú)棟別墅308套目前銷售價(jià)格：最低價(jià)550萬元/套物業(yè)地址 ：天寧北塘河路與龍錦

52、路交叉口向東200米PART 2 競品個(gè)案研究/龍湖(ln h)龍湖(ln h)香醍漫步推盤節(jié)奏：推盤節(jié)奏： 2010.06 售樓中心正式開放 2010.10 一期開盤308套獨(dú)棟別墅（320-380），當(dāng)天售罄 2011.05 二期加推204套疊加別墅（190-270），去化率在90% 二期疊加別墅大致還剩60余套未推出，預(yù)計(jì)在下半年推出。第52頁/共79頁第五十二頁，共80頁。 類獨(dú)立別墅，產(chǎn)品實(shí)際享受面積約在320-380平米，每一戶均享有陽光地下室、下沉式休閑庭院及觀景露臺(tái)。 龍湖疊加別墅為美宅大師、別墅專家-龍湖地產(chǎn)原創(chuàng)準(zhǔn)別墅產(chǎn)品，疊加總建筑面積約6.2萬平米，約264戶；疊加別墅分

53、為疊上戶型和疊下戶型，戶型均為經(jīng)典三層式設(shè)計(jì)，通過(tnggu)龍湖經(jīng)典式地形抬高處理，疊下戶型尊享5.5米奢華陽光地下室，私家花園；疊上戶型私家電梯直接入戶，且享有閣樓層、空中花園（露臺(tái)）贈(zèng)送，其中閣樓層贈(zèng)送面積達(dá)60平米左右；其中疊下邊戶型建筑面積約272-275平米，疊下中戶型建筑約256-259平米，疊上邊戶型建筑面積約208-212平米，疊上中戶型建筑面積約190-208平米PART 2 競品個(gè)案研究/產(chǎn)品(chnpn)特色第53頁/共79頁第五十三頁，共80頁。競品樓盤開盤時(shí)間產(chǎn)品類別戶型區(qū)間湖畔春秋2005.01首推90套，售罄獨(dú)棟雙拼獨(dú)棟：500、580、628 雙拼：330

54、湖畔春秋花園在初期定位為城市型度假別墅，湖畔春秋花園在初期定位為城市型度假別墅，高端人群的第二居所。高端人群的第二居所。 隨著無錫西太湖的規(guī)劃升級(jí)，湖畔春秋花園隨著無錫西太湖的規(guī)劃升級(jí)，湖畔春秋花園的近城市，傍西太湖的地段稀缺性凸顯，為后的近城市，傍西太湖的地段稀缺性凸顯，為后期期(huq)(huq)的銷售提供利好消息。的銷售提供利好消息。銷售情況： 目前僅剩20余套房源，在后期年去化量在45套速度上，明年項(xiàng)目基本會(huì)售罄，對(duì)本項(xiàng)目競爭威脅不大。 總體量12萬方(wnfng)，已推11.5萬方(wnfng)，去化210套，總計(jì)9.4萬方(wnfng)PART 2 競品個(gè)案研究/湖畔(h pn)春

55、秋詳細(xì)情況：建筑類別:獨(dú)棟、雙拼占地： 23000平方米建筑面積： 80000平方米 容 積 率 ：0.3綠 化 率： 60%套數(shù)：199套獨(dú)棟、50套雙拼（11.5萬方）目前銷售價(jià)格：獨(dú)棟800-950萬元/套、雙拼330萬元/套物業(yè)地址 ：武進(jìn)常州西太湖生態(tài)休閑區(qū)第54頁/共79頁第五十四頁，共80頁。 湖畔春秋客戶主要還是集中在當(dāng)?shù)卦用瘢嫉桨顺芍?。他們生于此，長于此，多是40-50歲的實(shí)權(quán)派企業(yè)家階層，工作重心主要還是在城市，但同時(shí)也渴望身心(shnxn)的放松。 湖畔春秋作為城市型別墅，其近城市，傍西太湖的稀缺地段無疑成為這類人群的首選。 客戶職業(yè)構(gòu)成中絕大部分為私營企業(yè)家，他

56、們絕大部分是武進(jìn)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，其中木板家具行業(yè)企業(yè)家占到了35%，汽配行業(yè)及生物制藥、燈具(dngj)行業(yè)大致占到20%。PART 2 競品個(gè)案研究/湖畔(h pn)春秋/客群分析第55頁/共79頁第五十五頁，共80頁。競品樓盤開盤時(shí)間產(chǎn)品類別戶型區(qū)間天安別墅2005.05一期2010.06二期獨(dú)棟500 天安別墅在西太湖天安別墅在西太湖(ti h)(ti h)亦是老盤，老久彌堅(jiān)，亦是老盤，老久彌堅(jiān)，年去化速度在年去化速度在3030套左右，不溫不火。套左右，不溫不火。 預(yù)計(jì)三期將在預(yù)計(jì)三期將在20112011年下半年推出年下半年推出100100套左右。套左右。銷售情況： 目前僅剩在售房

57、源僅剩10余套。三期的推出以及后續(xù)加推共計(jì)(n j)8.5萬方。 總360套房源，14.2萬方，目前已推177套房源，7.3萬方，去化情況165套，約5.7萬方PART 2 競品個(gè)案研究/天安別墅(bish)詳細(xì)情況：建筑類別:獨(dú)棟占地： 45000平方米建筑面積： 473333平方米 容 積 率 ：0.28綠 化 率： 85%套數(shù)：360目前銷售價(jià)格：17000元/物業(yè)地址 ：武進(jìn)區(qū)外向型農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)第56頁/共79頁第五十六頁，共80頁。二、區(qū)域二、區(qū)域(qy)(qy)篇篇1、區(qū)域環(huán)境解讀(ji d)2、可比項(xiàng)目對(duì)標(biāo)3、競品個(gè)案研究4、別墅市場分析第57頁/共79頁第五十七頁，共80頁。

58、趨勢：趨勢： 近郊度假型別墅逐漸往城市型別墅近郊度假型別墅逐漸往城市型別墅+ +泛地產(chǎn)元素轉(zhuǎn)變。西太湖板泛地產(chǎn)元素轉(zhuǎn)變。西太湖板塊的湖濱新城離城市不遠(yuǎn)，離湖卻很近。完全能夠滿足那些工作的重塊的湖濱新城離城市不遠(yuǎn)，離湖卻很近。完全能夠滿足那些工作的重心還在城市，但渴望心還在城市，但渴望(kwng)(kwng)擁有一座親水別墅，可以度假養(yǎng)老的擁有一座親水別墅，可以度假養(yǎng)老的需求。需求。PART 2 別墅市場(shchng)分析/城市型別墅研究/別墅市場(shchng)趨勢近郊度假別墅，高端人群第二居所城市型別墅，近于市，隱于市城市型別墅+泛地產(chǎn)概念元素2004-2007武進(jìn)區(qū)西太湖舊概念：天安別墅

59、、湖畔春秋、湖濱嘉園作為老牌別墅項(xiàng)目2005年陸續(xù)推出市場2009-2012 新北區(qū)恐龍園板塊城市型別墅異軍突起，其中以龍湖原山、龍譽(yù)城、香以及九龍倉時(shí)代上城為代表2008-？新西太湖板塊概念的橫空出世，湖濱新城區(qū)域?qū)⒊蔀槌Ｖ莞叨藙e墅的制高點(diǎn)第58頁/共79頁第五十八頁，共80頁。一、在西太湖別墅板塊轉(zhuǎn)型一、在西太湖別墅板塊轉(zhuǎn)型(zhun xn)(zhun xn)的同時(shí)，本案面臨的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，本案面臨的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？在哪里？ 區(qū)域供應(yīng)量競爭。包括存量別墅以及潛在供應(yīng)量。區(qū)域供應(yīng)量競爭。包括存量別墅以及潛在供應(yīng)量。 政策層面可能引發(fā)的限購風(fēng)險(xiǎn)。政策層面可能引發(fā)的限購風(fēng)險(xiǎn)。二、值得探討的是，我項(xiàng)目的

60、安全邊際又在哪里？二、值得探討的是，我項(xiàng)目的安全邊際又在哪里？PART 2 別墅市場分析(fnx)/城市型別墅研究/別墅市場趨勢第59頁/共79頁第五十九頁，共80頁。 地塊周邊地塊周邊(zhu bin)(zhu bin)別墅項(xiàng)目主要為天安別墅、湖畔春秋、湖濱嘉園。存量別墅主要集別墅項(xiàng)目主要為天安別墅、湖畔春秋、湖濱嘉園。存量別墅主要集中在天安別墅和湖濱春秋。中在天安別墅和湖濱春秋。 天安別墅作為老牌別墅，天安別墅作為老牌別墅，20052005年開盤，一直不溫不火，至今還有近年開盤，一直不溫不火，至今還有近200200套房源（套房源（8.58.5萬方）萬方）未推出。未推出。 湖濱春秋僅剩尾盤銷