房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)分析

1、    房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)分析    周俊男摘要：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國的重要產(chǎn)業(yè)，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年也獲得了更大的發(fā)展空間，同時(shí)對房地產(chǎn)的相關(guān)銷售和管理也提出了更高的要求。當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售管理強(qiáng)調(diào)了自動(dòng)化和智能化，在安全等級的要求上也有了顯著的提高。該文對我國房地產(chǎn)銷售管理的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的具體特征，探究了房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷售管理；系統(tǒng)設(shè)計(jì)：tp311 ：a ：1009-3044（2016）06-0107-03房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。房地

2、產(chǎn)涉及了社會(huì)生活的各個(gè)方面，包括社會(huì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)等。社會(huì)發(fā)展過程中的任何一個(gè)方面發(fā)生了變化，都會(huì)對房地產(chǎn)產(chǎn)生不同程度的影響。與食品、電器、汽車等行業(yè)相比，房地產(chǎn)又具有更高的穩(wěn)定性和滯后性。隨著我國人口的不斷增長，解決城鄉(xiāng)居民的住房問題也成為我國當(dāng)前的重點(diǎn)任務(wù)之一，在這一過程中，房地產(chǎn)銷售起到了重要的作用。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售存在著工作量大，工作效率低，統(tǒng)計(jì)速率慢，行業(yè)內(nèi)部溝通不足等問題，為了有效地解決這些問題，本文對房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)提出了新的思考。1 房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)的根本目標(biāo)是完成房地產(chǎn)的銷售任務(wù)，獲取一定的經(jīng)濟(jì)收益，并實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的擴(kuò)展和業(yè)務(wù)的完善

3、。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)已經(jīng)不再局限于某一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，而是在全國范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)，這就使得房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)中處理的數(shù)據(jù)量顯著增加，尤其是在市場數(shù)據(jù)的調(diào)查、收集、處理方面面臨著較大的壓力。而能否及時(shí)地獲取市場信息，直接決定了企業(yè)管理層能夠準(zhǔn)確地掌握區(qū)域發(fā)展的潛力、房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境、區(qū)域的需求、企業(yè)自身的競爭力等，對企業(yè)未來的發(fā)展前景也有著極大的影響。在這一形勢下，建立完善的信息分析平臺成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中必須經(jīng)歷的一個(gè)過程。與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)迅猛的發(fā)展勢頭形成鮮明對比的就是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)建設(shè)的落后。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)是亟待解決的一個(gè)問題。2 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)需求分析

4、隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)面臨著更大的工作壓力。龐大的企業(yè)規(guī)模和多樣化的業(yè)務(wù)類型使得房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜，需要處理的數(shù)據(jù)量也不斷增加。傳統(tǒng)的銷售管理系統(tǒng)已經(jīng)無法滿足當(dāng)前的發(fā)展需求，開發(fā)和設(shè)計(jì)新的銷售管理系統(tǒng)成為了必然的選擇。房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的具體流程來進(jìn)行制定。房地產(chǎn)開發(fā)的過程分為六個(gè)環(huán)節(jié)，分別是獲得土地、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工。每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行的過程中都需要及時(shí)地獲取市場的信息。首先在獲取土地的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)必須從宏觀和微觀層面對市場的需求進(jìn)行深入的分析，確定土地的操作性。在宏觀方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)了解土地所在城市中對土地的開發(fā)政策

5、、城市的經(jīng)濟(jì)條件、城市居民的購買能力等。在微觀層面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)了解土地所在區(qū)域的環(huán)境狀況、建設(shè)所需的成本等。在方案規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對歷史的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的分析，因此為企業(yè)制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案提供一定的參考和指標(biāo)。此外，企業(yè)還要對政府的相關(guān)政策進(jìn)行研究，盡可能獲得政府的支持和資助。通過應(yīng)用房地產(chǎn)的銷售管理系統(tǒng)，可以得出某一區(qū)域中同類產(chǎn)品的銷售狀況和居民的購買能力，區(qū)域內(nèi)部的競爭狀況，產(chǎn)品供應(yīng)量的多少等。最后，在最為關(guān)鍵的營銷環(huán)節(jié)中，市場的需求對營銷的狀況會(huì)產(chǎn)生直接的影響。因此在營銷環(huán)節(jié)，做好市場數(shù)據(jù)的收集和分析是十分重要的。銷售系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備對市場數(shù)據(jù)進(jìn)行多方面綜合分析的能力，并且

6、能夠?qū)?dāng)前的市場環(huán)境與歷史競爭狀態(tài)相對比，為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理決策的制定提供有效的依據(jù)，合理制定企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格、企業(yè)產(chǎn)品銷售的策略等，來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，由此確保企業(yè)前期制定的發(fā)展目標(biāo)都能順利實(shí)現(xiàn)。3 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)目標(biāo)軟件的定位房地產(chǎn)企業(yè)的銷售系統(tǒng)設(shè)計(jì)是以一定的市場環(huán)境為基礎(chǔ)的，而市場環(huán)境又可以根據(jù)其具體的涉及內(nèi)容進(jìn)行分類。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中主要面臨著四種市場環(huán)境，分別是土地市場、投資市場、開發(fā)市場、流通市場。土地市場涉及土地的買賣過程。土地市場在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中決定著開發(fā)環(huán)境的質(zhì)量和開發(fā)成本。加強(qiáng)對土地市場的了解能夠幫助企業(yè)更好的預(yù)測未來幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，從而

7、在激烈的市場競爭中獲得一定的優(yōu)勢，更好的控制生產(chǎn)成本，促進(jìn)房屋的銷售，獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。例如，當(dāng)區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)量較小時(shí)，可以適當(dāng)?shù)牡靥岣咪N售的價(jià)格，從而提升利潤。投資市場主要涉及對市場的宏觀及微觀上的把握。對投資市場的研究能夠幫助企業(yè)更好的控制投資風(fēng)險(xiǎn)、合理地制定銷售的速率和產(chǎn)品的類型。開發(fā)市場則主要是對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，通過完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度，使得企業(yè)在市場中獲得更多的發(fā)展空間和競爭力。流通市場是對房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道的管理。做好流通市場的把控，可以有效地拓展市場空間，增強(qiáng)企業(yè)的市場份額。4 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)目標(biāo)功能模塊的設(shè)定房地產(chǎn)的銷售管理中面臨著一些亟待解決的問題，例如項(xiàng)目管

8、理、客服管理、銷售管理、財(cái)務(wù)管理、廣告策劃、統(tǒng)計(jì)分析、決策分析等。在對這些問題進(jìn)行綜合的分析和考慮的基礎(chǔ)上，企業(yè)能夠建立起一套完善的市場數(shù)據(jù)分析體系，為企業(yè)決策的制定提供良好的參考，并規(guī)范企業(yè)生產(chǎn)管理的流程，加強(qiáng)部門之間的溝通合作與相互監(jiān)督。房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的建立有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品系統(tǒng)的及時(shí)更新，使得企業(yè)決策的制定更加的迅速、科學(xué)，使企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門運(yùn)轉(zhuǎn)得更加的高效。此外，銷售管理系統(tǒng)還能幫助企業(yè)更好地適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，找準(zhǔn)企業(yè)產(chǎn)品的定位，制定合理的產(chǎn)品價(jià)格，確保企業(yè)銷售計(jì)劃的完成。為此，在房地產(chǎn)的銷售管理系統(tǒng)中應(yīng)當(dāng)包含對市場數(shù)據(jù)的跟蹤和記錄，對市場的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行實(shí)時(shí)的掌握，從而為

9、決策的制定提供數(shù)據(jù)上的支持。在設(shè)計(jì)新的產(chǎn)品或進(jìn)入一個(gè)全新的市場環(huán)境時(shí)，良好的銷售管理系統(tǒng)能夠幫助企業(yè)的管理人員快速地對當(dāng)前形勢進(jìn)行分析，從而提高判斷的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的建立應(yīng)當(dāng)以市場數(shù)據(jù)的分析為核心，以提高決策科學(xué)性為目標(biāo)，逐步實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目銷售能力、銷售預(yù)測能力、資源利用能力、部分合作能力等計(jì)劃，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加。完善的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)能夠極大地減輕管理人員的工作負(fù)擔(dān)，將更多的精力投入到管理系統(tǒng)的優(yōu)化中。銷售系統(tǒng)對市場數(shù)據(jù)的分析能夠?yàn)椴块T的工作提供良好的數(shù)據(jù)參考，使房地產(chǎn)的工作更加的高效、簡潔、智能，使房地產(chǎn)企業(yè)對各個(gè)工作流程的控制更加的有效，對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測能力進(jìn)一步提高，

10、對資源的整合和應(yīng)用能力也有所提高。 5 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)思想首先在設(shè)計(jì)思想上必須明確，房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和開發(fā)是為了給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)高效、良好的銷售平臺，同時(shí)為客戶提供獲取房屋信息的有效渠道。將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用到銷售平臺的建立上能夠極大的提高房地產(chǎn)管理的效率，并使得系統(tǒng)在更大的范圍內(nèi)進(jìn)行使用。銷售系統(tǒng)的界面應(yīng)當(dāng)盡量美觀、簡潔、明了，在功能上則要盡可能地完善，符合人性化的設(shè)計(jì)原則。在進(jìn)行實(shí)際的設(shè)計(jì)前，要先進(jìn)行一定的需求分析，確定系統(tǒng)的各部分功能，并劃分好各個(gè)部分的模塊。銷售系統(tǒng)中主要有三種模塊類型，分別是管理模塊、統(tǒng)計(jì)模塊、決策模塊。并且這三個(gè)模塊之間在功能上既要相互獨(dú)立，又要相

11、互聯(lián)系，形成也給完整的體系。并且銷售管理系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具有一些特定的功能，其中包括信息的輸出、輸入、增減、刪改等。6 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及功能模塊設(shè)計(jì)1）統(tǒng)計(jì)分析部分銷售系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)分析部分主要是為了向管理者提供某一區(qū)域銷售市場的狀況，使管理者可以根據(jù)這些信息對房源的價(jià)格進(jìn)行確定和調(diào)整，并根據(jù)區(qū)域未來的發(fā)展趨勢對銷售計(jì)劃進(jìn)行完善。統(tǒng)計(jì)分析部分的具體功能包括：用圖表的形式展示房屋的銷售情況；顯示樓盤位置、價(jià)格、交易日期、成交額等；根據(jù)房屋的位置、戶型、配套設(shè)施等對房屋的價(jià)格進(jìn)行確定；用圖表展示土地、樓盤、房屋結(jié)構(gòu)等信息；進(jìn)行客戶信息的統(tǒng)計(jì)。從統(tǒng)計(jì)分析部分的上述功能中可以看出，統(tǒng)計(jì)分析的重要核心作用是

12、進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集和分析對比。通常，數(shù)據(jù)的分析是以項(xiàng)目自身作為標(biāo)準(zhǔn)，對不同區(qū)域、不同時(shí)間、不同類型的房源進(jìn)行對比統(tǒng)計(jì)。2） 綜合管理部分綜合管理功能的實(shí)現(xiàn)需要首先設(shè)定系統(tǒng)的管理權(quán)限，完善系統(tǒng)的日志記錄能力，這樣才能對系統(tǒng)進(jìn)行綜合全面的管理。設(shè)置管理權(quán)限能夠方便不同部門登錄和對系統(tǒng)的使用，還能為房屋的銷售人員提供房源的統(tǒng)一管理，為客戶提供查看房屋信息的服務(wù)。房地產(chǎn)商也能夠通過系統(tǒng)的綜合服務(wù)功能對資源進(jìn)行使用和管理，包括建設(shè)項(xiàng)目的管理、銷售情況的查詢、財(cái)務(wù)信息的核對、客服工作的檢查、廣告策劃的進(jìn)行等。通過綜合管理的功能，各個(gè)部門之間還能建立起良好的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)資源的共享，提高企業(yè)整體運(yùn)行的效率。3） 功

13、能模塊設(shè)計(jì)對房屋銷售系統(tǒng)還要設(shè)置專門的功能模塊設(shè)計(jì)。模塊主要分為三大部分，分別是綜合管理部分、統(tǒng)計(jì)分析部分和決策分析部分，每個(gè)部分又細(xì)分為不同的模塊。用戶管理模塊的作用是為管理員提供登錄系統(tǒng)的權(quán)限，使管理員擁有更改信息，生成工作日志的權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)對系統(tǒng)的綜合管理。不同部門的管理人員在權(quán)限上有所不同，例如企業(yè)的管理人員與不同的部門職員在登錄權(quán)限上就有極大的不同。項(xiàng)目管理的模塊主要包括對土地的管理、樓盤的管理、房屋管理、面積測試、價(jià)格管理等。銷售模塊管理則包括客戶信息管理、認(rèn)購管理、合同管理、項(xiàng)目銷售管理等。7 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的可行性分析房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭在不斷地加劇中，競爭的方面已不再是

14、價(jià)格或房屋質(zhì)量的競爭，而是擴(kuò)展到了銷售、服務(wù)、管理等各個(gè)方面。為了獲得更多的競爭優(yōu)勢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須應(yīng)用更先進(jìn)的技術(shù)手段和工具，實(shí)現(xiàn)管理系統(tǒng)和管理模式的創(chuàng)新。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)在管理的過程中所面臨的信息也越來越多，因此只有通過現(xiàn)代化的管理手段才能對這些信息進(jìn)行有效的收集和處理，從而為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供更好的數(shù)據(jù)參考。房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)的更新首先向著結(jié)構(gòu)簡單化的方向發(fā)展。越簡單的系統(tǒng)在處理信息時(shí)的流程越少，工作效率就越高。房地產(chǎn)企業(yè)在建立銷售系統(tǒng)時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量省去多余的步驟和環(huán)節(jié)，保證系統(tǒng)的高效性。其次，在管理流程上則要加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化，例如開單、收款、繳款等過程都要形成一個(gè)整體的體系，

15、并使各個(gè)部門的工作人員充分的明確自身的職責(zé)和權(quán)限，從最大限度上杜絕工作中的違規(guī)和違法行為。銷售系統(tǒng)的可行性具體從五個(gè)方面體現(xiàn)出來。首先是硬件方面的可行性。在現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的當(dāng)今世界，信息化設(shè)備和手段的應(yīng)用能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來極大的革新。同樣，在房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的建設(shè)中應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)和計(jì)算機(jī)能夠有效地提高系統(tǒng)的性能和工作效率。當(dāng)前，計(jì)算機(jī)的配置已經(jīng)符合銷售系統(tǒng)運(yùn)行的要求，并且互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步日新月異，為房地產(chǎn)硬件設(shè)施的可行性打下了良好的基礎(chǔ)。其次是軟件方面的可行性。visual basic、srever 2000 等設(shè)備經(jīng)過前期的應(yīng)用和實(shí)驗(yàn)，都得到了良好的應(yīng)用效果，新設(shè)計(jì)出來的win

16、dows系統(tǒng)也擁有良好的性能，能夠滿足銷售系統(tǒng)運(yùn)行的要求。第三是操作的可行性。在當(dāng)前這個(gè)激烈殘酷的市場競爭中，企業(yè)之間的根本競爭項(xiàng)目就是在工作效率上的競爭。為了提高企業(yè)中各個(gè)環(huán)節(jié)的工作效率，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了信息化的管理，企業(yè)的工作人員都具備較高的計(jì)算機(jī)操作能力，管理系統(tǒng)的操作模式也更加的簡潔、明確，因此在系統(tǒng)的操作性上是有較好的保障的。第四是技術(shù)的可行性。許多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售管理系統(tǒng)的開發(fā)和設(shè)計(jì)上已經(jīng)投入了大量精力，并且已經(jīng)經(jīng)過了一段時(shí)期的應(yīng)用，有很多成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，在技術(shù)的應(yīng)用和發(fā)展上已經(jīng)不成問題。最后是經(jīng)濟(jì)方面的可行性。房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)主要是對軟件的開發(fā)，不需要再購置

17、專門的硬件設(shè)備，而且在人員上的需求上也不高，因此在房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中不需要投入大量的人力和物力。8 房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)測試與維護(hù)通常，在系統(tǒng)開發(fā)的過程中，就會(huì)采取一定的措施確保系統(tǒng)的穩(wěn)定性和安全性，但由于在系統(tǒng)運(yùn)行的過程中會(huì)受到各種因素的干擾，因此不能完全保證系統(tǒng)的安全。而是，系統(tǒng)的開發(fā)者通常都不是系統(tǒng)的最終使用和操作者，很多時(shí)候都無法充分地考慮到系統(tǒng)在使用過程中可能出現(xiàn)的問題，因此，系統(tǒng)在運(yùn)行過程中出現(xiàn)大大小小的問題是難以避免的，很多系統(tǒng)中的問題和缺陷甚至是非常隱蔽的，需要系統(tǒng)的開發(fā)者進(jìn)行深入的測試才能發(fā)現(xiàn)。為了確保系統(tǒng)的質(zhì)量，系統(tǒng)的開發(fā)者和操作者必須定期對系統(tǒng)進(jìn)行一定的測試和維護(hù)。系統(tǒng)測試的主要目的是為了發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)運(yùn)行過程中存在的問題，而一些問題是只有在特定的條件和環(huán)境下才會(huì)顯現(xiàn)出來的。一些系統(tǒng)問題的出現(xiàn)就是因?yàn)閷ο到y(tǒng)運(yùn)行的條件沒有進(jìn)行充分的考慮。在進(jìn)行系統(tǒng)的測試時(shí)，有一些原則是需要嚴(yán)格遵循的，例如，系統(tǒng)的開發(fā)人員不可以充當(dāng)測試人員；測試的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括輸入和輸出數(shù)據(jù)；要對系統(tǒng)輸入不合理數(shù)據(jù)進(jìn)行非法數(shù)據(jù)測試；對容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)要進(jìn)行多次的測試；對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試后要再次進(jìn)行測試等。9 結(jié)束語綜上所述，房地產(chǎn)銷售系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)形成競爭