房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀分析及改進(jìn)

1、    房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀分析及改進(jìn)    黃磊摘 要 我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在近幾年來(lái)愈演愈烈，以往的項(xiàng)目在成本控制上出現(xiàn)了許多問(wèn)題，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目迫切需求尋求一些嶄新的、合適的成本控制方法。因此本文結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的迫切需求，提出了一類可行的、合適的成本控制方法。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本控制 全壽命周期：f293.33 ：a1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目階段中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本控制經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。建國(guó)初期，中國(guó)引進(jìn)前蘇聯(lián)的制度，形成了與當(dāng)時(shí)體制相匹配的企業(yè)管理概預(yù)算制度。之后楚天了一些相關(guān)文件，完善了相關(guān)的制度。1958年至1976年，左傾錯(cuò)誤導(dǎo)致

2、概預(yù)算工作遭到破壞，造成國(guó)家設(shè)計(jì)無(wú)概算的局勢(shì)。1976年以后進(jìn)度國(guó)家指導(dǎo)價(jià)階段，形成國(guó)家指導(dǎo)下的競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格。改革開(kāi)放初期成立建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額局，統(tǒng)一管理制定工程建設(shè)概預(yù)算定額及其工作制度。1988年全國(guó)各地區(qū)頒布了一系列有關(guān)定額管理的文件。 20世紀(jì)90年代初期至今，中國(guó)進(jìn)入國(guó)家調(diào)控價(jià)階段。2實(shí)施成本控制所涉及的活動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)投資較大的工程，所涉及的成本控制活動(dòng)應(yīng)當(dāng)受到足夠重視（montes-guerra，2014）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者通過(guò)自主選擇資質(zhì)深、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、效率高的施工設(shè)計(jì)單位、承包建設(shè)單位、監(jiān)理方，實(shí)現(xiàn)房屋建設(shè)目標(biāo)的完成。在項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，編制項(xiàng)目成

3、本預(yù)算報(bào)表。項(xiàng)目公司召開(kāi)會(huì)議對(duì)施工前的一系列準(zhǔn)備工作進(jìn)行安排部署，加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司之間的協(xié)商與溝通，保證項(xiàng)目成本控制的順利實(shí)施。在項(xiàng)目的中期實(shí)施階段，項(xiàng)目公司通過(guò)內(nèi)部的成本控制部門，實(shí)施對(duì)應(yīng)的成本控制活動(dòng)。在項(xiàng)目的末期竣工階段，項(xiàng)目公司主要任務(wù)是核算財(cái)務(wù)情況，統(tǒng)計(jì)施工費(fèi)用、項(xiàng)目總投資，核算工程成本超支的原因，編制相關(guān)報(bào)表，為項(xiàng)目的后評(píng)估提供依據(jù)。2.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，成本控制必不可少。而在成本控制的整個(gè)周期，我們既要考慮到各種常見(jiàn)的問(wèn)題，預(yù)先分析出可能存在的變化及提前準(zhǔn)備好預(yù)防措施，也要在遇到?jīng)]有考慮的問(wèn)題時(shí)，通過(guò)之前制定好的組織結(jié)構(gòu)，按照流

4、程對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行分析，找到可以的解決方案和調(diào)整措施。在這個(gè)過(guò)程中，表面上可能只涉及幾個(gè)部門，但是我們必須要考慮隱藏在表面下的內(nèi)在問(wèn)題。需要就整個(gè)方案進(jìn)行統(tǒng)籌控制，各部門互相配合，從而保證后續(xù)不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)小問(wèn)題導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)延期、成本劇增等大問(wèn)題。目前中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制處于發(fā)展階段，大體上存在如下問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作無(wú)足夠關(guān)注度。作為地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)管理的核心問(wèn)題的成本控制，到目前仍有很多企業(yè)沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，成本控制工作僅停留在口頭，沒(méi)有深刻體會(huì)成本控制管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的方法僵化。 現(xiàn)今許多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的事前成本控制方面意識(shí)薄弱

5、，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本計(jì)劃缺乏嚴(yán)格執(zhí)行導(dǎo)致隨意增減計(jì)劃成本，造成了后期事中成本控制和事后成本控制的盲目性。（3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。目前只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全過(guò)程和全方位的成本控制，絕大部分企業(yè)還沒(méi)有實(shí)行。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本影響不大；另一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為合理提供材料和設(shè)備是成本控制中最重要的環(huán)節(jié)；此外，企業(yè)也經(jīng)常忽視了成本控制的時(shí)效性。（4）成本控制體系和責(zé)任成本管理體系不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目成本嚴(yán)重浪費(fèi)。責(zé)任成本管理體系是成本控制的重要理念，將房地產(chǎn)項(xiàng)目成本與責(zé)任聯(lián)系起來(lái)可使成本處于受控狀態(tài)，因成本導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題可找相關(guān)責(zé)任人查

6、明具體原因。目前很多項(xiàng)目成本與管理人員無(wú)關(guān)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本嚴(yán)重浪費(fèi)。3房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本分階段控制理論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目涉及的建設(shè)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)、消耗較大、技術(shù)復(fù)雜，成本控制是一件專業(yè)性、技術(shù)性、政策性強(qiáng)的系統(tǒng)性工作，必須合理定價(jià)，在項(xiàng)目各階段實(shí)施切實(shí)可行的成本控制措施。3.1項(xiàng)目全壽命周期成本控制觀念壽命周期的基本解釋就是指事物從形成到消亡這一過(guò)程在時(shí)間上的跨度。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期的定義就是由產(chǎn)生某一房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的想法開(kāi)始，直到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完全停產(chǎn)為止的過(guò)程（sidner， j & baxendale，2001）。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段都會(huì)涉及到資

7、金的周轉(zhuǎn)，所以有必要在項(xiàng)目的全壽命周期過(guò)程中貫穿成本控制的觀念，并且從項(xiàng)目全局的角度對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部過(guò)程從建設(shè)的角度可以分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工實(shí)施階段、生產(chǎn)預(yù)備階段、完工驗(yàn)收階段、項(xiàng)目后評(píng)估階段等一些階段（edward back，2000）。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)階段進(jìn)行具體實(shí)施時(shí)，各階段對(duì)項(xiàng)目整體成本的影響程度各不相同，這里將房地產(chǎn)整個(gè)壽命周期的成本控制劃分為三個(gè)階段：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的成本控制、房地產(chǎn)施工階段的成本控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目完工階段的成本控制（christopher，bill，2002）。本文中也

8、把房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的成本控制作為整個(gè)全壽命周期成本控制的重點(diǎn)，根據(jù)以上三個(gè)階段采取不同的方法進(jìn)行成本控制，達(dá)到項(xiàng)目整體成本控制最優(yōu)的目的。3.2全壽命周期成本分階段控制基本方法因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目中每個(gè)階段有不同的成本控制的概念和差異化的成本控制影響，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段側(cè)重不同，基本上就是主要重視前期準(zhǔn)備階段的成本控制，施工和完工階段的成本控制兼顧即可（fernandez， elton valdiviezo，1997）。3.2.1主要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)的階段成本控制。第一，即將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目選址方面要考慮到取材便捷，能夠保證各種操作機(jī)械順利進(jìn)行開(kāi)工。

9、同時(shí)，項(xiàng)目底下的各種管道設(shè)施的鋪設(shè)要易于進(jìn)行、同時(shí)地塊的標(biāo)高、地面障礙物、法律法規(guī)等外部環(huán)境因素也應(yīng)在考慮之列。這就要求開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的成員在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始階段要對(duì)各種內(nèi)外部因素進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋葘?duì)考察，權(quán)衡好各方面的條件保障項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能夠順利進(jìn)行，同時(shí)又能節(jié)約開(kāi)發(fā)成本；第二，項(xiàng)目的整體建設(shè)規(guī)模要選擇合適，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商量力而行；第三，做好項(xiàng)目的整體預(yù)算工作，這個(gè)工作需要做好市場(chǎng)調(diào)研，并力求細(xì)致，另外也可借鑒以往的項(xiàng)目。 3.2.2項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段成本控制chua d k h & godinot， m（2006）認(rèn)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不可能滿足所有消費(fèi)者的需求，因此需要在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上

10、，確定一個(gè)主攻目標(biāo)，選定前景良好的目標(biāo)市場(chǎng).有了市場(chǎng)再加上合理的有利于節(jié)約投資的方案就能很好的贏得消費(fèi)者.方案的選擇既要能達(dá)到既定的功能又能節(jié)約資金.應(yīng)遵循可行性、高性價(jià)比、留有發(fā)展空間、與地區(qū)、市場(chǎng)適應(yīng)性等原則.方案要抓住消費(fèi)者心理，能適應(yīng)消費(fèi)者整體品味。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成品在經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期后仍能作為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。葛昌明（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制在項(xiàng)目整個(gè)成本控制比重很大，具有決策行的地位和作用。設(shè)計(jì)階段的成本控制主要從以下幾個(gè)方面著手：開(kāi)展設(shè)計(jì)招標(biāo)，經(jīng)過(guò)招標(biāo)可以收到很多比較優(yōu)秀的方案，企業(yè)就可以從中選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。開(kāi)展限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)規(guī)定好各個(gè)階段的限定額度，其分解方

11、向是有總體依次向各個(gè)單位和分部工程進(jìn)行的，對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)工作量進(jìn)行監(jiān)控，保證投入在總投資的計(jì)劃范圍之內(nèi)。協(xié)調(diào)優(yōu)化設(shè)計(jì)。按照價(jià)值工程的方案優(yōu)化設(shè)計(jì)，并按照實(shí)際情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段的成本控制，其主要工作是招投標(biāo)工作階段的成本控制。需要把控好文件的編制，其中最重要的是編制合理的標(biāo)底價(jià)格，嚴(yán)格做好其審查工作已控制成本的投資。3.2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其工程價(jià)值的關(guān)鍵性階段，大量的資金也輸入到這個(gè)階段（胡震，2007）（胡志勇，2008）。在施工階段中，因?yàn)轫?xiàng)目的設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目的工程量也已經(jīng)完全的具現(xiàn)化，其對(duì)工程投資的影響的概率5%到10%之

12、內(nèi)，所以對(duì)投資的節(jié)約不會(huì)很大（牛守紅，2008）。做好施工階段的成本控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則需要明確好各個(gè)部門相關(guān)人員的權(quán)責(zé)，落實(shí)好節(jié)約工作，同時(shí)施工時(shí)也要推行先進(jìn)的施工技術(shù)組織方案。3.2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段成本控制歐陽(yáng)春花（2008）提出房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工階段主要做好竣工結(jié)算的成本控制工作，它是整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)成本控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，所以開(kāi)發(fā)商需要安排具有高度專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任意識(shí)的工作人員來(lái)做竣工結(jié)算的工作，這些人員同時(shí)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖、圖紙和施工現(xiàn)場(chǎng)的情況非常熟悉，并對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行反復(fù)核對(duì)，去除一些施工是沒(méi)有開(kāi)展的工作或未開(kāi)展的結(jié)算內(nèi)容。最后，需要對(duì)項(xiàng)目的成本控制各階段的成本控制工作進(jìn)行總

13、結(jié)，為以后的項(xiàng)目積累工作經(jīng)驗(yàn)。對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行的重要活動(dòng)，成本控制與最終的工程經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史沿革及現(xiàn)狀進(jìn)行逐一概述，對(duì)項(xiàng)目成本控制遇到的問(wèn)題進(jìn)行分條說(shuō)明，為房地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)了新的成本動(dòng)態(tài)控制方法，這樣有利于房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的改善，為以后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本控制提供了新的思路。但是仍然有許多問(wèn)題需要解決，相關(guān)理論需要深入研究，具體如下：實(shí)際項(xiàng)目一般而言比較復(fù)雜，還需要在后續(xù)的研究中進(jìn)行細(xì)化，并針對(duì)具體問(wèn)題采用一定的替代方法，同時(shí)具體方法也需要進(jìn)一步的研究；整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)過(guò)程的集成分析仍需完善，這是因?yàn)楣こ添?xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。

14、后續(xù)的研究需探索采用計(jì)算機(jī)輔助軟件對(duì)項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行集成控制，利用相關(guān)軟件來(lái)減輕實(shí)際工作的負(fù)擔(dān)。參考文獻(xiàn)1 胡志勇.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制.科技資訊，2008，1（2）：23-24.2 牛守紅.淺談如何強(qiáng)化目標(biāo)成本管理.淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，5（6）：24-26.3 歐陽(yáng)春花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理控制.中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2008，3（6）：10-11.4 葉春雨.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究.廣東財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，4（5）：20-22.5 montes-guerra， m.i. & gimena， f.n. （2014）.the influence of monitoring and control on project management success. international journal of construction project man