物業(yè)公司項目操作手冊

1、新項目操作手冊目錄第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間（以萬科地產(chǎn)設(shè)計要點為基礎(chǔ)）31、安防2、交通管理3、綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)4、照明系統(tǒng)設(shè)計5、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置6、前期管理用房、活動場所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃第二階段：開工建設(shè)-項目開盤51、物業(yè)管理方案2、前期介入3、前期開盤開荒4、綠化澆灌設(shè)施的配置完善第三階段：管理處成立交付71、管理處理組織架構(gòu)2、工作移交3、各種證照辦理4、管理用房裝修5、管理制度建設(shè)6、公共關(guān)系建立7、CI 標識制作8、清潔開荒、9、房屋、設(shè)備設(shè)施接管驗收10、物業(yè)服務(wù)方案實現(xiàn)（客服項目、模式研討）11、入住策劃、資料準備第四階

2、段：交付使用半年內(nèi)131、裝修管理（裝修垃圾的清運管理）2、工程遺留問題處理3、水電抄表到戶辦理4、安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理5、客戶關(guān)系建立6、商業(yè)街管理第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時控制要點實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部門重要程度間很重一重要般要取得 土在開發(fā)商取得土地理位置：項目所處的位置。地使 用地使用權(quán)以后二治安情況：周邊大權(quán)以 后個月內(nèi)，物業(yè)管理環(huán)境的治安情況（周邊二個 月人員需要到項目農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)） ，內(nèi)現(xiàn)場了解項目的該周邊治安案件發(fā)生地理位置、周邊治的形式，管轄區(qū)域派出安情況、周邊交通所的位置。交通情況：現(xiàn)在能夠到情況、周邊可能對達項目的公共交通工以后項目的業(yè)

3、主具，預計以后業(yè)主可能日常生活造成影需要的交通工具。 其他方面：項目內(nèi)是否有湖響的事項。地產(chǎn) 成 相互信息的交流立項目 跟進。組泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近是否有對項目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）。知會地產(chǎn)該項目物業(yè)的對接人員。在新項目地產(chǎn)立在設(shè)計時地產(chǎn)與物業(yè)項以后，需要與地討論：安防設(shè)備的設(shè)產(chǎn)設(shè)計部門（萬置、停車場設(shè)備設(shè)置、創(chuàng)）和銷售部門保車輛流向、人員流向、持密切的信息溝商鋪的設(shè)置、學校的管通，并向銷售部門理、個性化的安全問概念 性或項目管理部索題、管理處位置、 控制取該項

4、目相關(guān)的中心設(shè)置、消防中心設(shè)圖紙 出基本資料。置、管理用房的設(shè)置等來以后問題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保進出小區(qū)的所有人員物業(yè)品質(zhì)持夜間的效果能出入口、車輛進出通部、智能夠清晰，對重要鏡道、電梯內(nèi)、一樓電梯化工程部頭能夠錄像，使用廳、各苑落人員進出通參與，由硬盤錄像機，能夠道、小區(qū)主要干道、 圍智能化工保存一周時間。墻聯(lián)動鏡頭、泳池部程部制作位、重要隱患點。物業(yè)品質(zhì)部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作停車場系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)計時應該實現(xiàn)人車車輛出入口的設(shè) 分流；車輛出入口需圖置、道閘位置和數(shù) 像對比系統(tǒng)，需要收費量的設(shè)置、車庫車 的出入口，軟件應該保輛流向的確認。證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛

5、應該分開管理； 出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人員進入。臨時停車場車庫入口應有場內(nèi)剩余車位的動態(tài)顯示標識（電子顯示屏）。門禁系統(tǒng)：小區(qū)主 安裝位置：小區(qū)大門、 物業(yè)品質(zhì) 要部位設(shè)置，卡的 苑門、單元門、車庫與 部、智能掛失量應該與小地面的通道、電梯廳化工程部區(qū)的總?cè)萘科ヅ洌ńㄗh最好設(shè)置成控參與，由建議保證在戶數(shù)制電梯按鈕）、天臺門、 智能化工的 20%以上。同時 會所門等公共通道處。 程部制作卡的有效期控制在1年內(nèi)周界紅外報警系小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍物業(yè)品質(zhì)統(tǒng)：紅線邊的圍墻墻上、安全死角處設(shè)部、智能需要設(shè)置，報警能置。安裝時兩對之間一化工程部夠聯(lián)動配套設(shè)備。定要進行交叉，避免

6、盲參與，由點。智能化工程部制作對講系統(tǒng)：所有住單元門、苑門處需要設(shè)物業(yè)品質(zhì)戶家需要設(shè)置住置對講，方便住戶家開部、智能戶對講，可依據(jù)實門。高層樓層電梯廳處化工程部際情況設(shè)置成可設(shè)置。參與，由視和非可視。智能化工程部制作電子顯示系統(tǒng)：項通常設(shè)置在單元門附物業(yè)品質(zhì)目依據(jù)實際情況近。部、智能確定是否設(shè)置?；こ滩繀⑴c，由智能化工程部制作巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點，用巡更系統(tǒng)內(nèi)線電話：小區(qū)達到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否則以后很難關(guān)閉。商鋪的設(shè)置、學校的管理、個性

7、化的安全問題?？紤]商鋪、學校噪音對小區(qū)的影響，考慮學生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。管理處位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題一根巡更棒一般可以物業(yè)品質(zhì)設(shè)置 40-60 個點部、智能化工程部參與，由智能化工程部制作設(shè)置位置：重要設(shè)備 物業(yè)品質(zhì)房、管理用房、管理處、 部、智能值班室、電梯機房、安 化工程部全崗位等。參與，由智能化工程部制作明確圍合方式、紅線處可能情況人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)下，盡量通道數(shù)量。盡量實行人少開 通車分流，車輛出入口在道。紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、 入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進出。學

8、校一般設(shè)置在小區(qū) 考慮商鋪邊，同時靠近公路， 減少學校對小區(qū)的影響。的經(jīng)營內(nèi)商鋪原則上不設(shè)置在容對住戶小區(qū)的封閉范圍內(nèi)， 設(shè) 的影響。置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進住戶的位置。消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間內(nèi)，控制中心大約 10 萬 M2 設(shè)置一個，管理處與控制中心盡量設(shè)置在附近，管理處最好設(shè)置在小區(qū)中心位置，項目 圖垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置紙出 來以后設(shè)置時考慮垃圾房的異味不影響住戶， 方便清運、有排水管道。 在項目設(shè)計時需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置。雨水收集對于山體項目、并且有水景的項目，期望能夠

9、設(shè)置雨水收集系統(tǒng)， 節(jié)約費用。水景設(shè)計、水質(zhì)處考慮人工濕地的循環(huán)理部分。給排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的可能。管理用房：管理位置和面積的確定。處、培訓室、倉庫、 食堂和宿舍的位置需操作間、值班室要考慮對業(yè)主的影響。食堂、宿舍配套用房：居委按照要求進行對接。會、社康中心、配套設(shè)施：單車、督促設(shè)置，尤其是公共摩托車停放點、公洗手間（外包單位使共洗手間用、業(yè)主使用）。第二階段：開發(fā)建設(shè)至項目開盤期間實施時控制要實施內(nèi)容協(xié)調(diào)重要程度間點部門很重一重要般要項目圖需 要 地要求地產(chǎn)提供：紙確認產(chǎn) 提 供占地面積、建筑面積、綠化面積、以后項 目 參水景面積、數(shù)住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型

10、電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量 / 功率、公共用電功率、項目開管 理 方1、根據(jù)項目定位及目標客戶群體盤前半案 包 括特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深年（或根四 部 分度、明確客戶服務(wù)項目、根據(jù)項目據(jù)營銷內(nèi)容：項規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管要求）目定位、理費收費標準。服 務(wù) 模2、服務(wù)模式確定需考慮與項目營式、服務(wù)銷概念及項目定位，同時要體現(xiàn)物實 施 計業(yè)管理服務(wù)的延伸及對內(nèi)部管理劃、服務(wù)思路的調(diào)整；項目、收3、提出的服務(wù)項目需考慮管理處費 標 準可操作性及管理風險、資源配置問及 管 理題；處 組 織4、制定服務(wù)項目需考慮客戶潛在架構(gòu)。需求、消費習慣及消費水平。管 理 費5、管理成本測算，主要有保安費

11、測算：首用、保潔費用、園林綠化景觀費用、先 確 定公共設(shè)施運行維護費用、管理處綜管 理 處合費用、稅費及管理傭金。測算成各 類 人本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景員編制，觀運行費用及管理難點等存在的對 管 理隱性成本。成 本 進6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需行測算，與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，確 定 每如車庫、會所權(quán)屬，收益分配等。年 總 的業(yè)主臨時公約與前期物業(yè)管管 理 成理服務(wù)合同相關(guān)條款約定一致本，根據(jù)性。業(yè)主臨時公約及前期物項 目 檔業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導次 設(shè) 定手工會簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會管 理 費簽，會簽完畢組織簽署合同，安排標準，測業(yè)主臨時公約印刷。整 個 階段算 服 務(wù)

12、收入，服務(wù) 收 入與 管 理成 本 持平 的 前提 下 調(diào)整 管 理費標準。在 開 盤前 一 個月 準 備前 期 物業(yè) 管 理服 務(wù) 合同 及 業(yè)主 臨 時公約。前 期 介按照物業(yè)管理設(shè)計要點的要求，督入 的 跟促地產(chǎn)進行實施。進 和 落實1. 設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護管理。2. 電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開水電氣關(guān)。配套3. 避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。4. 項目進水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于的一樓以上全部采用變頻加壓供水。1. 平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和

13、墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護。圍 墻 護2. 圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍欄、支持墻鐵花考慮容易替換或免維護。使桿用鋼筋的圍墻，直徑應該大于14厘米。3. 圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。4. 圍墻安裝防爬網(wǎng)。1. 建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊外 立 面 攀爬的考慮。管道、欄2.空調(diào)需要安裝集中排水管、排桿水需要進溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì) PVC管、管徑不小于 32mm防止堵塞。1. 溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。2. 車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板溝渠井材料

14、。蓋3. 道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該項目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護管理，體現(xiàn)萬科精致管理。1. 路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2. 在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)道路置清潔、綠化澆水取水點。3. 苑內(nèi)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。4. 在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。天面露1. 10m2 以上公共可上人天臺、露臺臺設(shè)置取水點。1. 公共部位防火門鑰匙通用（通防火門鎖）。2. 公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。1. 人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實行人車分

15、流管理。2. 車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3. 崗亭設(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班人員行走距離。4. 小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管停車場理安全系數(shù)。及出入5. 車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控口鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6. 地下車庫設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。7. 車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。8. 車庫設(shè)置清潔用取水口（最遠距離 50 米設(shè)置一個）及清潔池。9. 室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。1. 安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護措施和

16、使用說明。娛 樂 設(shè) 2. 娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對施接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。 ( 例如秋千設(shè)置投資少便于維護、業(yè)主很喜歡 )3. 室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在信息欄合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標識牌。單車摩合理設(shè)置單（摩托）車存放點，最托好設(shè)置在安全員固定崗位附近。車棚1. 小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶） ，包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風格相匹配，易維護。2. 大廈住宅標準層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水

17、設(shè)施。小區(qū)清3. 有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排潔設(shè)施水功能和通風設(shè)施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4. 位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?100 戶 5-7m3 標準。5. 地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓 50 米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。1. 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情綠化設(shè) 況安裝 1 個計量表。施2. 綠化樹木種植應該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。1. 發(fā)電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2. 設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取設(shè) 備 房 水點和排水管環(huán)境3. 設(shè)備房設(shè)置對流通

18、風口。4. 機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標準層的機電設(shè)備。5. 特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。1. 變壓器房設(shè)置獨立通風系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報警信號連接到中心。2. 發(fā)電機油箱的進油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于 2 寸的到地面的透氣彎管。3. 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標識。供配電4. 發(fā)電機房有水源和排水設(shè)施，發(fā)系統(tǒng)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關(guān)閉功能。5. 各種配電箱（柜）鑰匙通用。6. 發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應設(shè)置自動補水

19、裝置，且應有水位標識，發(fā)電機排煙應不影響小區(qū)環(huán)境。7. 強弱電井應設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。1. 水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面 20 公分以上。2. 水池水箱設(shè)水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于 80，水池底做坡面，最低處做 60 公分直徑、深 50 公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥 ( 實際使用效果很好 ) 。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。3. 地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4. 水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。給 排 水 5.

20、水表房應有地漏排水；地漏排系統(tǒng)水管直徑不能小于 50 毫米，排水管設(shè)置檢查口。6. 水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面 20CM。7. 水池、水箱內(nèi)的爬梯應為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。8. 地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到中心。9. 地下儲水池應分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。1. Co2 設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可消 防 系靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。2. 消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變統(tǒng)頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設(shè)備

21、控制） 。電梯1. 控制中心有電梯的運行指示， 20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。2. 電梯機房排氣扇應設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設(shè)置百葉通風。3. 與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別（由電梯公司制作）。 4. 轎廂風扇要保證轎廂內(nèi)通風，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風設(shè)施。5. 電梯機房應設(shè)置通風、降溫設(shè)備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內(nèi)門鑰匙應通用（機房門選用通鎖）。6. 電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設(shè)計通風設(shè)施。7. 大廈電梯底坑應平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。1. 弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須

22、合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。弱電監(jiān)2.小區(qū)車輛出入口應安裝車場崗控系統(tǒng)識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3. 單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4. 泳池設(shè)計 1 2 個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。1. 反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。2. 泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。3. 成人池與 兒童涉水 池隔開獨立，并連續(xù)供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只泳池水分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童

23、、成人泳池。景4. 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅 , 根據(jù)泳池大小配置救生圈。5. 泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。6. 泳池獨立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。7. 泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。開盤前前 期 開開盤前需要組織請專業(yè)公司對現(xiàn)盤、開荒場進行清潔。開盤時，需要與銷售部對接安全布置，整 個 階成 品 防關(guān)注現(xiàn)場各門、窗、玻璃、浴缸安段護防設(shè)備等物品保護項 目 交綠 化 澆根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動澆付前灌 設(shè)

24、 置灌系統(tǒng)的完善第三階段：管理處成立至房屋交付使用實施內(nèi)容協(xié)調(diào)部重要程度實施控制要點門很重一時間重要般要1、確定管理處組織架構(gòu)， 人員人 力 資編制，編寫各崗位職責和職務(wù)源部說明書，報人力資源部、分管確定組織領(lǐng)導、總經(jīng)理審批。2、安全崗位設(shè)置應分為： 出入架構(gòu)，職務(wù)口崗（車輛、人員）、巡邏崗（樓說明書及層、苑內(nèi)、車場、商鋪）、接待安全管理崗（樣板房、銷售廳、項目部）人員崗位檢查崗（主管 / 主辦、班長 / 班設(shè)置副）、機動崗（便衣崗、協(xié)助崗）。裝修期間應設(shè)定裝修專用通道管理及出入口，并根據(jù)人員出入量處成增設(shè)協(xié)助崗。立后編制入伙工作計劃，包括與地品 質(zhì) 管兩周編制項目產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資理

25、部交付前工采購、標識制作，交付資料準作計劃備，交付現(xiàn)場工作人員安排，組織培訓、交付流程演練等。1、管理處在入伙前三個月成立。各類人員2、部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個月到位。到崗時間3、管理人員及技術(shù)員在入伙前確定半年確定，入伙前三個月到位。4、安全員、保潔員在入伙前二個月確定，入伙前一個月到位。1、建立管理處多種溝通渠道，人 力 資管理部門負責人至少每月與全體職源部員召開一次溝通會，明確當月處成團隊建設(shè)， 管理處工作重點及工作思路。立后建立溝通2、管理處應當指定專人負責人一至渠道事行政工作，組織員工活動（如三個生日晚會，外出活動、組織興月內(nèi)趣小組等），提高員工歸屬感和團隊凝聚力。1、移

26、交內(nèi)容包括： 前期介入建品質(zhì)部議書、管理用房數(shù)量、位置、地 產(chǎn) 項前期物業(yè)管理方案實施及項目目部與品質(zhì)部管理難點、解決措施、到總辦領(lǐng)取該項目與地產(chǎn)公司簽訂的移交前期前期物業(yè)服務(wù)合同及給業(yè)主提介入工作供業(yè)主臨時公約。2、對于前期介入過程難以處理事項管理處需及時跟進，直到處理完畢。參與項目現(xiàn)場辦公會議，了解地 產(chǎn) 項參與項目項目交付進度，前期介入問題目部部現(xiàn)場辦提交，前期介入問題點跟進與管理公會議落實。如管理處較難解決和處處成理的工程遺留事項。立后與項目部管理用房的位置、面積、裝修地 產(chǎn) 項一個確定管理標準按萬科地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)管目部月用房理設(shè)計要點要求確定。與房管部與房管部工作交接，開展團隊房管部移

27、交工作建設(shè)工作，組織人員培訓。管理處成立后應立即指派專人總辦負責管理處的營業(yè)執(zhí)照（工商部門）、稅務(wù)登記證（稅務(wù)部門），組織代碼證（技術(shù)監(jiān)督各種證照局）、停車場許可證 （交管局停車場管理科）、項目交付后， 視辦理配套設(shè)施情況，需辦理泳池衛(wèi)生許可證、會所體育設(shè)施經(jīng)營許可證、食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。具體參見各類證照辦理工作指引。1、地產(chǎn)公司按該項目收費面積的元 / 平方米，按 6個月計算標準開辦費劃撥給管理處。開辦費不含入住開荒費用、管理用房裝修費用及房屋本體標識費用。2、開荒費用： 會同項目部在入住前一個半月通過公開招投標確定開荒作業(yè)單位， 具體按招投標管理辦法報相關(guān)部門審開 辦費 確批。開荒

28、具體操作辦法參見 萬定，地產(chǎn)承科物業(yè)交付項目開荒作業(yè)細擔費用報則。批 ( 入住 3、管理用房裝修費用， 地產(chǎn)公開荒、管理司根據(jù)深圳法規(guī)管理用房面積用房裝修、標準，按 500 元/ 平方米裝修費地產(chǎn)服務(wù)用劃撥。人員成本4、地產(chǎn)項目部及銷售部根據(jù)現(xiàn)等 )場情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項目部及銷售部等用人部門確定所需人員將為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報表及工作量審批表報物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財務(wù)根據(jù)已報批的為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報表及工作量審批表負責。向公司申請體系文件、行政制職 能 部領(lǐng)用體系度匯編、人事操作指南、報銷門制度，并組織全

29、體職員對各業(yè)文件并且務(wù)塊的體系文件進行培訓，必組織培訓要時請公司職能部門協(xié)助培訓， 2個月內(nèi)進行考核。1、根據(jù)項目定位， 聯(lián)系三家以萬 創(chuàng) 、上裝修單位提供裝修方案，設(shè)總辦、計圖紙、報價等。項目部2、按招投標管理辦法組織招投標，裝修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、財務(wù)、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、項目部等部門通過。3、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心參與工程監(jiān)督及竣工驗收，確保管理用房在入伙前一個月全部投入使用。4、根據(jù)人員編制確定安全、 保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面管理管理用房積（分期開發(fā)項目需考慮后期處成人員增加的住宿要求，需考慮裝修（辦公立后各類人員工作性質(zhì)合理分配宿室和員工兩個舍，避免互相影響），裝修工程宿舍）。

30、月最遲在入伙前一個月完成，以便管理處采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。5、宿舍裝修要求： 安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等?？刂浦行摹⒓夹g(shù)人員、保潔員因作息時間不同，可獨立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、 衛(wèi)生間。6、裝修應當按 CI 標準執(zhí)行，如客戶前臺、職員辦公室，客戶前臺裝修需考慮客戶辦事的便捷性。1、與項目部、 房管部確定食堂項目位置，位置應當有排污、排煙部 、 房設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常管部生活。2、確定食堂裝修方案， 食堂裝籌建食堂修應當考慮操作間方便，儲藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。3、組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報與采購

31、，。4、食堂正式開業(yè)前 15 天，廚師應招聘到位，房管部負責對廚師崗前培訓。1、各業(yè)務(wù)主管 / 主辦負責編制職 能 部相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報部門負門責人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應組織培訓，并要求組織考核。2、管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi)部、客服、安全、編寫管理環(huán)境、維修、會所、收費等，制度編寫應參考國優(yōu)標準、體制度及各系文件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計編類預案制。3、安全預案應根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車場突發(fā)事件處理，臺風暴雨，假日安全管理等五個安全預案。應會編寫應知管理處成立后三個月1、巡更點位置應放在具有安全隱患或重要部位，如配電室、發(fā)電機房、電梯機

32、房、水泵房、控制中心、管理處、資料室、天臺、單元門等。樓層最好每兩至五層設(shè)置一個巡更點。（如選用愛迪爾巡更系統(tǒng)(patrolxp98 版) ，建議選用程序（決巡更系統(tǒng)對時間對應計劃）進行巡檢，確定巡更原因：巡更點在使用中，常會點位置出現(xiàn)故障，如沒有發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)系統(tǒng)時間與實際巡更情況不符。）2、根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點，每季度對巡邏路線、巡更時間進行評估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報部門負責人審批。1、對講機盲點主要原因： 高層樓宇及天臺受外界信號干擾對講機盲大；地下室停車場信號不強；點排查并2、排查方法： 對于大項目社區(qū)采取有效應增設(shè)對講機中轉(zhuǎn)臺，增強對措施解決。講機信號。如對講機信號干擾較大，

33、應考慮對講機頻道加密。根據(jù)新項目所有情況、周圍配套設(shè)施、教育、飲食、交通等情況進行編寫，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周 內(nèi)組織全體人員進行培訓，培訓后一個月內(nèi)進行考核，以檢查培訓效果和強化員工記憶。1、地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時， 與相關(guān)政府部門已建立公共關(guān)系，管理處可在此基礎(chǔ)維護與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。利用地產(chǎn)2、供水比例的確定。 配合項目部辦理用水指標申請，建立與自來水公關(guān)系建立司關(guān)系。由項目部給排水工程師牽公共關(guān)系頭，與水務(wù)集團工作人員聯(lián)系，確（自來水定商用、民用水的比例。3、電抄表到戶， 配合項目部辦理用公司、供電電指標申請， 建立與供電局的關(guān)系。部門、城由項目部供配電工程師牽頭，與

34、供管、派出電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。所、居委會4、由項目部工作人員帶領(lǐng)管理等）處相關(guān)人員拜訪城管、 派出所、居委會相關(guān)人員，建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請以上部門到小區(qū)指導工作，鞏固維護公共關(guān)系。1、特殊崗位應當按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、安全員、監(jiān)控中心持證上崗人員、管理人員、司機等，未取得資質(zhì)的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。 2、沒有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。根據(jù)開荒1、需外包方增加人員， 需做好的具體進清潔人員、質(zhì)量的監(jiān)控。新項度，確定外2、需公司內(nèi)部人員協(xié)助的， 應目交包方是否當提前做好安排，協(xié)調(diào)清潔單付使需要增加位、內(nèi)部人員分工。 3、會同相

35、用前人員或是關(guān)人員已完成開荒的區(qū)域進行一周否需要公檢查驗收，發(fā)現(xiàn)問題，及時整司內(nèi)部人改，要求在交付前一天完成全員的協(xié)助。部開荒工作。地 產(chǎn) 項目部人 力 資源部人 力 資源部1、編制入住人員崗位安排表及品 質(zhì) 管編制入住各崗位工作流程，參加入住工理部作人員應要求有一定的專業(yè)技人 力 資流程及各新項能及溝通能力。源部崗位職責、目交2、入住前三天組織各崗位人員付使協(xié)調(diào)相關(guān)到入住現(xiàn)場參加培訓，培訓內(nèi)人員到位，用前容包括入住流程、回答口徑，入住人員一周崗位職責及特別注意事項，對培訓、演驗房小組應當做現(xiàn)場培訓，熟練。悉各戶型、水電表位置及抄表注意事項。1、安排人員對房屋進行貼防撞地 產(chǎn) 銷交付交付房屋條

36、、安裝貓眼、掛禮花等，迎售 部 、接入伙。地 產(chǎn) 項前兩和現(xiàn)場包2、與地產(chǎn)銷售部確定入伙現(xiàn)場目部天內(nèi)裝位置及現(xiàn)場包裝、工作人員區(qū)域等事宜。管理處與總辦 CI 設(shè)計師在現(xiàn)總 辦 ，場實地考察，對現(xiàn)場各標識進地 產(chǎn) 項行登記和匯總，對房屋本體類、 目部CI 標識制物業(yè)服務(wù)類標識分別登記， ，房作（包括房屋本體類標識報地產(chǎn)項目部審屋本體類批后制作，物業(yè)服務(wù)類標識報及服務(wù)類品質(zhì)部、總辦審批后制作。標標識）識總價超過 3 萬元時須組織招投標。各類標識須入住前 20 天完成安裝工作， CI 設(shè)計師須全項目程跟進安裝工作。1、制定采購清單 （采購物資主房 產(chǎn) 后交付要有辦公家私、文具、電器、勤 管 理使用電

37、腦、員工宿舍物資），尋價，部 、 財前一按不同類別報相關(guān)部門審批，務(wù) 部 、個月采購員組織采購。品質(zhì)部物資采購2、物資到位后， 倉庫管理員與采購員對采購物資進行登記和資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。3、采購完畢采購員負責報銷工作。安排專人到郵局辦理新項目通項目部通郵手續(xù)郵手續(xù)，與項目部協(xié)調(diào)項目門辦理牌號、通信地址及新項目地址英文翻譯。1、配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應當配置相應種類的滅火器材。員工宿舍應配置必要的消防安全設(shè)施。2、高層大廈每層須配置不少于兩個 2KG 及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個苑內(nèi)均應設(shè)滅火器、消置滅火器放置點。防器材等3、小區(qū)（大廈）須有首層消防安全設(shè)施設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本配置。體的適當位置，圖中應標注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標并與實際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。4、根據(jù)管理處人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽斉渲米?/p>