把握形勢(shì)堅(jiān)定信心推動(dòng)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

1、把握形勢(shì)堅(jiān)定信心推動(dòng)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)既是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是一個(gè)關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè)，維系居民的正常需求，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需拉動(dòng)轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。 近年來(lái)，隨著我縣“小縣大城”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，縣域經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，云和房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)也保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。但由于受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我縣的房地產(chǎn)業(yè)也受到很大的沖擊，從2008年年初開(kāi)始，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的有房無(wú)市、供大于求的疲軟狀態(tài)。如何客觀認(rèn)識(shí)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題和怎樣有效推動(dòng)我縣房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康地發(fā)展是大家值得關(guān)注的一個(gè)課題。 一、我縣2000以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行態(tài)勢(shì)分

2、析 我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于2000年，2000年以前的房?jī)r(jià)基本在840元/平方米以下，2000年-2001年為1400至1700元/平方米，2002年-2004年為2000至2500元/平方米，2004年-2006年為2500至3200元/平方米，2006年-2007年為3000至3500元/平方米。我縣的房?jī)r(jià)從2000年開(kāi)始逐步走高，目前和剛起步相比已增幅兩倍多，但和周邊縣市相比我縣的房?jī)r(jià)處于中下水平。由于2004-2005年推出地塊較多，2006-2007年推出的樓盤(pán)存量較大，且買(mǎi)賣(mài)不活躍，房?jī)r(jià)難以繼續(xù)升高。據(jù)了解2008年1-9月成交房?jī)r(jià)約為2800-3300元/平方米左右。 我縣房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)2001年以前資金融資方式比較單一，基本是通過(guò)銀行融資，融資成本比較低約為月息0.5%-0.7%。LOcALhoST2001-2004年融資方式為部分從銀行融資，部分為民間融資，銀行融資成本約為月息0.5%-0.7%，民間融資成本約為月息1.25%。2005年以后民間融資份額占房地產(chǎn)企業(yè)融資份額越來(lái)越高，融資成本也越來(lái)越大，05-06年月息為1.25%-1.8%。06-08年月息為1.5%-2%。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，融資成本的大幅上揚(yáng)，加上資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，造成后續(xù)資金補(bǔ)充不及時(shí)，致使房地產(chǎn)行業(yè)從暴利時(shí)代走向了微利和虧損時(shí)代。 2001至2003年推出的樓盤(pán)在當(dāng)月可銷(xiāo)售50%以上，當(dāng)

4、年基本賣(mài)完。2004至2005年推出的樓盤(pán)在05至07基本賣(mài)完。但06年07年推出的樓盤(pán)到08年12月尚只完成50%-60%左右的銷(xiāo)售。2008年商品房交易372套，比去年同期的483套減少111套。從銷(xiāo)售的量上來(lái)看，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步下滑。 二、準(zhǔn)確把握我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題及有利因素 當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題。 1、開(kāi)發(fā)商集資款歸還難，社會(huì)反響強(qiáng)烈。受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，金融政策從緊，開(kāi)發(fā)商貸款難，大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)自社會(huì)融資。由于社會(huì)融資成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)商承受很大壓力。從9月中旬開(kāi)始我縣同心房產(chǎn)、匯金房產(chǎn)由于資金緊張，不能按期支付到期的本金和利息，相繼出現(xiàn)了大量集

5、資戶以集資款抵購(gòu)商品房的事件，使大量集資戶利益受損，并多次上訪，給社會(huì)造成了很大不安定因素，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)商也因此減少現(xiàn)金的回籠，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而影響了工程建設(shè)進(jìn)度，企業(yè)面臨困境。此外，受此次集資款抵購(gòu)風(fēng)潮的影響，我縣想買(mǎi)房且有能力買(mǎi)房的消費(fèi)者已基本購(gòu)買(mǎi)，短短半個(gè)月的銷(xiāo)售量已達(dá)年銷(xiāo)總量的1/3，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本飽和，且集資款抵購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格與正常銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格相差甚大，嚴(yán)重影響了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的交易秩序，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展無(wú)力，市場(chǎng)觀望度增強(qiáng)，信心嚴(yán)重不足。 2、商品房供大于求現(xiàn)狀突出，開(kāi)發(fā)商壓力增大。我縣是一個(gè)小縣城，全縣11萬(wàn)人口，云和鎮(zhèn)常住人口5萬(wàn)，城鎮(zhèn)

6、人均住房已達(dá)到36平方米，大大地高出了很多大中城市，經(jīng)濟(jì)條件較好的居民住房條件已基本處于飽和狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)小，而商品房空置率高，目前尚未銷(xiāo)售的商品房可滿足我縣23年的銷(xiāo)售量。此外我縣目前的商品房?jī)r(jià)格與去年相差不大，而周邊縣市已達(dá)4000元/平方米左右，再加上這兩年人工、建筑材料價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)未能得到相應(yīng)增長(zhǎng)，目前的房?jī)r(jià)與成本價(jià)基本持平，甚至有的小區(qū)房?jī)r(jià)已低于成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商壓力增大。 3、企業(yè)資金嚴(yán)重短缺，發(fā)展趨于停滯狀態(tài)。目前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)趨于停滯，主要由于資金的“三個(gè)難”：一是社會(huì)融資難，近段時(shí)間出現(xiàn)的集資風(fēng)潮使得絕大部分集資者不敢將錢(qián)再交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商失去了一個(gè)重要的資金

7、來(lái)源渠道；二是銀行貸款難，受?chē)?guó)際金融危機(jī)、宏觀政策以及集資風(fēng)潮中開(kāi)發(fā)商信用受損的影響，銀行減少或嚴(yán)格控制了對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸支持；三是股本金注入難，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，股東投入的股本金難以如期收回，預(yù)期收益未能實(shí)現(xiàn)，制約了股東再次投資。如：同心房地產(chǎn)由于缺少現(xiàn)金和銀行信貸支付，水境佳苑第四期工程建設(shè)已停工；金豐房產(chǎn)由于資金短缺，不能支付到期的本金和利息，項(xiàng)目已于10月初停工；廣和、富錦園等房產(chǎn)公司，由于現(xiàn)房賣(mài)不了，開(kāi)發(fā)成本不斷累計(jì)增加，只能賣(mài)一套吃一套，股本金無(wú)法歸還。 云和房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素 1、“小縣大城”發(fā)展戰(zhàn)略一以貫之地深入實(shí)施，農(nóng)村人口加速城市轉(zhuǎn)移，加大了對(duì)住宅的需求?！靶】h大城”戰(zhàn)略

8、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最直接、最顯化的作用就體現(xiàn)在大量農(nóng)村人口涌入縣城，而這涌入的大量農(nóng)村人口勢(shì)必有一部分要購(gòu)買(mǎi)商品房或二手房，這將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)外向度的不斷擴(kuò)大，進(jìn)入云和的企業(yè)越來(lái)越多，外來(lái)務(wù)工的人員不斷增加，愿意扎根云和的外來(lái)人員越來(lái)越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年外來(lái)務(wù)工人員在我縣購(gòu)房達(dá)98套，占當(dāng)年購(gòu)房數(shù)的23.65%。 2、居民可支配收入的提高，促使我縣住宅消費(fèi)能力大幅提升。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到600800美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)開(kāi)始步入高速發(fā)展期；當(dāng)人均gdp達(dá)到13008000美元，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)便步入住房需求、 【1】【2】房?jī)r(jià)調(diào)整最快的高增長(zhǎng)期。2

9、007年，xx縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14556元，即2713美元，屬于高增長(zhǎng)期。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的提高，必將給云和房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的商機(jī)。 3、我縣商品房銷(xiāo)售價(jià)與周邊縣（市、區(qū)）相比較低，相對(duì)來(lái)說(shuō)潛力尤在。我縣的房?jī)r(jià)與兄弟縣市相比，結(jié)合縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析，處在一個(gè)比較合理的區(qū)間。目前，景寧商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3600元/平方米左右，龍泉是3700元/平方米左右，而云和商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3200元/平方米左右，在全市可以說(shuō)是最低的。鄰近縣（市）那些把房地產(chǎn)作為投資增值的人將必定會(huì)選擇云和。 三、引導(dǎo)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策建議 樓市牽動(dòng)著龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉

10、動(dòng)鋼鐵、水泥、建筑、金融、家裝、廣告等一大批產(chǎn)業(yè)，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。當(dāng)前，必須采取多方面措施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 著力加快城鎮(zhèn)化建設(shè)。房地產(chǎn)良好發(fā)展依賴于城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快和城市產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁擴(kuò)張。對(duì)于我縣來(lái)說(shuō)，當(dāng)前必須按照“小縣大城”戰(zhàn)略要求，緊緊圍繞“山水家園童話世界”的城市定位，著力引進(jìn)更多有實(shí)力的企業(yè)積極參與我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)。同時(shí)也要進(jìn)一步完善規(guī)劃，積極推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，切實(shí)抓好重點(diǎn)工程的征地，拆遷等工作，為房地產(chǎn)企業(yè)加快建設(shè)創(chuàng)造良好環(huán)境。 繼續(xù)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照國(guó)家對(duì)住房供應(yīng)的總體要求，必須建立和完善商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)體系。對(duì)中等收入以上的家庭，通過(guò)市場(chǎng)途

11、徑，自主購(gòu)買(mǎi)商品房；對(duì)低收入家庭和最低收入住房困難家庭，通過(guò)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼和實(shí)施實(shí)物配租等方式，解決居住困難。同時(shí)，要重點(diǎn)發(fā)展中小套型普通商品住房，適度發(fā)展中高檔商品房，進(jìn)一步完善廉租住房制度，從而不斷優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，形成多層次住房供給的合理配置。 加強(qiáng)城市公共配套設(shè)施建設(shè)。目前我縣舊城改造拆遷難和部分新建小區(qū)整體開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢，也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行因素之一。為此，必須把加強(qiáng)城市新區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)放在突出位置，提高建設(shè)水平，以進(jìn)一步集聚人氣，從而促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)效益的最大化。 加強(qiáng)正面引導(dǎo)，樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析，完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向，穩(wěn)定房產(chǎn)消費(fèi)預(yù)期。加快房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為予以堅(jiān)決整治，切實(shí)保障房產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益。在符合國(guó)家調(diào)控政策的情況下，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開(kāi)辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力