物業(yè)公司可行性研究報告

1、物業(yè)管理有限責任公司項目可行性研究報告公司名稱： 泉州市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 編制人員： XXXX XXXX 完成日期： 2015年XX月XX日 推薦精選目 錄第一節(jié) 項目概況2第二節(jié) 項目實施優(yōu)勢分析3第三節(jié) 項目定位和未來發(fā)展方向4第四節(jié) 項目實施方案4第五節(jié) 項目效益分析6第六節(jié) 項目風險分析和對策7第七節(jié) 報告結(jié)論8推薦精選第一節(jié) 項目概況一、項目背景福建省泉州市汽車運輸總公司(下簡稱總公司)創(chuàng)建于1949年9月，原為省屬企業(yè)。1993年成建制下放泉州后，經(jīng)過二十多年的艱苦奮斗，現(xiàn)發(fā)展成為擁有14個分公司、16個全資子公司、對外參控股企業(yè)達18家的國

2、有大型交通運輸企業(yè)。公司現(xiàn)有員工6600多人，年站點營收8億元，主營業(yè)務(wù)收入7億元，企業(yè)總資產(chǎn)11億元，凈資產(chǎn)4億元，年創(chuàng)利稅超億元。公司主要從事長、短途道路旅客運輸、城市出租車、城市公交營運，擁有等級汽車客運站32個和車型、等級、種類齊全的營運車輛2200多輛。此外還經(jīng)營貨物運輸、汽車維修檢測、銷售及售后服務(wù)、配件銷售、技術(shù)培訓、駕駛培訓、旅游運輸、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟酒店、汽車租賃等業(yè)務(wù)。公司整體對于車站站場保安、日常保潔、辦公場所日常用水用電維護等物業(yè)管理服務(wù)項目有著較大業(yè)務(wù)需求市場。為擴大業(yè)務(wù)范圍，合理利用國有資源，經(jīng)國資委牽頭，由泉州市汽車運輸總公司綜合服務(wù)分公司（下簡稱我司）與國有泉州

3、市集英保安集團 (下簡稱集英集團)初步協(xié)商后達成合作意向，擬共同出資成立一家物業(yè)管理有限責任公司，承接總公司范圍內(nèi)的保安、保潔、維修、維護等服務(wù)。二、合作方簡介泉州市集英保安集團成立于2009年10月，前身為成立于1988年的泉州市保安服務(wù)公司,是經(jīng)省公安廳和市人民政府批準，在市工商行政管理局登記注冊的具有法人地位的集體所有制企業(yè)。公司現(xiàn)有員工1600多人，專業(yè)運鈔車輛85部;設(shè)有專業(yè)犬防分公司一家;并全資設(shè)立泉州市安保汽車駕駛培訓中心、泉州市新安物業(yè)管理有限公司、泉州市集英因私出入境咨詢服務(wù)有限公司、泉州市集英汽車維修有限公司、泉州市集英保安守押有限公司、泉州集英保安安防工程有限公司、泉州市

4、印章刻制有限公司等七家子公司。經(jīng)營范圍包括對保安服務(wù)業(yè)、汽車維修業(yè)、物業(yè)管理業(yè)等國家法律、法規(guī)允許的行業(yè)及項目投資；提供與保安業(yè)務(wù)有關(guān)的信息咨詢；銷售：公共安全設(shè)備及器材。推薦精選三、項目內(nèi)容由我司出資51%，集英集團下屬的泉州市新安物業(yè)管理有限公司提供公司成立相關(guān)資質(zhì)并出資49%成立合資股份有限責任公司。第二節(jié) 項目實施優(yōu)勢分析一、市場與客戶資源優(yōu)勢?？偣舅鶎僬军c物業(yè)管理服務(wù)需求巨大，以泉州站務(wù)公司為例，現(xiàn)與泉州市華興物業(yè)管理有限公司簽訂服務(wù)合同，共聘請保安71名，保安費用共1959600元/年。經(jīng)我司市場調(diào)查預測現(xiàn)有市場水平下，總公司范圍內(nèi)保安業(yè)務(wù)需求約800萬/每年，保潔業(yè)務(wù)需求約40

5、0萬/每年。具有較大的開發(fā)空間。二、信譽及資金優(yōu)勢?？偣九c集英集團作為國資委控股的國有企業(yè)，有著較好的市場信譽度和堅實的資金后盾。三、人力資源優(yōu)勢。初期可抽調(diào)我司及新安物業(yè)管理有限公司在職人員兼任物業(yè)公司管理，減少人員成本。四、管理經(jīng)驗優(yōu)勢。新安物業(yè)管理有限公司作為老牌物業(yè)管理工作，物業(yè)服務(wù)較為正規(guī)，管理人也具有相應(yīng)的管理和服務(wù)經(jīng)驗。推薦精選第三節(jié) 項目定位和未來發(fā)展方向項目定位：以服務(wù)總公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展為前提，面向總公司下屬兄弟公司，走正規(guī)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)經(jīng)營發(fā)展道路，實行正規(guī)培訓，正規(guī)管理，打造精品物業(yè)管理隊伍。未來發(fā)展方向：合理整合現(xiàn)有資源，搭建物業(yè)管理專業(yè)化平臺，引導物業(yè)服務(wù)人員的

6、行為規(guī)范，通過多元化的物業(yè)管理，塑造專業(yè)、現(xiàn)代、高效的整體形象。在全市乃至全省樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。第四節(jié) 項目實施方案一、項目組織構(gòu)架設(shè)計?？偨?jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理后勤保障部市場經(jīng)營部人力資源部市場開發(fā)人力調(diào)配客情維護出納采購會計人事績效培訓招聘保潔、保潔、維修、維護隊伍二、人力資源需求預測基于企業(yè)組織架構(gòu)，按業(yè)務(wù)發(fā)展為兩期對人員配置：第一期：籌建期總經(jīng)理：1人（對公司整體運作負總責）推薦精選副總經(jīng)理：2人（分別負責人力資源部、市場經(jīng)營部運作）會計：1人出納：1人設(shè)備采購：1人第二期：運營期后勤保障部經(jīng)理：待定人力資源部經(jīng)理：待定市場經(jīng)營部經(jīng)理：待定人事管理員（負責人事檔案管理）：待定保安、保

7、潔隊長（下屬于市場經(jīng)營部，負責各區(qū)域業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)）：待定籌建期以上人員由總公司與集英協(xié)商指派，人員工資由原單位列支。運營期如須增配人員經(jīng)股東會議通過后向社會招聘，在運行成本列支。三、場地設(shè)備需求預測按業(yè)務(wù)發(fā)展為兩期對場地需求進行配置：第一期：籌建期辦公場地：利用現(xiàn)有綜合公司辦公場所通過整合配置劃撥辦公室2-3間作為物業(yè)管理公司辦公場地。辦公設(shè)備：普通辦公桌椅：3套臺式電腦：3臺（財務(wù)、人力資源管理，市場經(jīng)營各一部）打印機：2臺文件柜：12臺電話機：1部傳真機：1臺其他常用辦公用品：若干待定 第二期：運營期場地要求：通過租賃、調(diào)配辦公場所擴大辦公區(qū)域。至少有一大間會議室用于產(chǎn)品綜合展示和員工培訓，4

8、至5間辦公室。推薦精選辦公設(shè)備：會議桌椅：1套（能容納20人左右）白板用具：1套投影設(shè)備：1套沙發(fā)與茶幾：3套業(yè)務(wù)用車（商務(wù)車）：待定其他常用辦公用品：若干待定 四、資金需求預測1、籌建期投入，預計57萬元，清單如下。公司注冊費用：55萬元購置辦公用品費用：2萬籌建期營運費用預測：計43萬元，清單如下。周轉(zhuǎn)資金投入：30萬水電費用及辦公耗材：約2萬/年人員差旅費及招待費：約5萬/年其他緊急備用資金：6萬元2、運營期追加投入,預計30萬元，清單如下。人員工資：約18萬/年（只計管理人員，保潔、保安等一線職工按毛利計算）場地租賃：約12萬/年。第五節(jié) 項目效益分析一、社會效益預估與集英集團合作成立

9、物業(yè)公司承攬保安、保潔業(yè)務(wù)，可以增加總公司知名度和影響力，并且總公司范圍內(nèi)人員、設(shè)備可以相互調(diào)配使物業(yè)公司成為我司主營業(yè)務(wù)的有力補充和輔助，起到相得益彰的作用。推薦精選二、經(jīng)營效益分析1、投資估算100萬（詳見前期資金投入）2、公司運營支出成本，公司初期經(jīng)營規(guī)模較小時，管理人員可以兼職，一線服務(wù)人員費用則由用人單位支付。3、保安人員人均服務(wù)費用成本估算（8小時工作制，每月工作30天）最低約為2950元/月/人，考慮到不可控風險因素，保安服務(wù)報價應(yīng)在3150元/月/人以上。保潔人員人均服務(wù)費用成本估算（8小時工作制，每月工作30天）最低約為2450元/月/人，考慮到不可控風險因素，保潔安服務(wù)報價

10、應(yīng)在2600元/月/人以上。參考公交公司現(xiàn)有保安聘用為3180元以上/月/人。4、經(jīng)估算總公司范圍內(nèi)保安需求為200人/月，保潔服務(wù)需求80人/月，預計毛利約60萬/年。基本可以達到收支平衡且略有盈利。 第六節(jié) 項目風險分析和對策一、社會宏觀環(huán)境及行業(yè)風險從大環(huán)境和總公司行業(yè)特性來看，由于國家政策、法規(guī)等形式和經(jīng)濟形式的大氣候變化等因素的影響，可能對于總公司范圍內(nèi)的保安、保潔服務(wù)內(nèi)容帶來不確定的因數(shù)，給公司的運營帶來一定的經(jīng)濟風險。 二、“安全生產(chǎn)”風險 企業(yè)在生產(chǎn)過程中受各種因素影響，難免會出現(xiàn)故障和事故，往往會造成設(shè)備財產(chǎn)損失甚至人身傷害。因此，加強企業(yè)內(nèi)部安全生產(chǎn)管理

11、、建立企業(yè)安全生產(chǎn)制度是企業(yè)生產(chǎn)管理工作的重中之重。三、行業(yè)競爭風險。隨著物業(yè)管理市場的日趨成熟，物業(yè)服務(wù)作為勞動密集型行業(yè)，本身就是一個本小利微的行業(yè)，因為準入門檻較低，物業(yè)公司數(shù)量倍增推薦精選，必將有很多私人、民營物業(yè)公司參與行業(yè)競爭。而作為其他民營公司，由于勞動監(jiān)理不嚴，員工社會保險等權(quán)利，無法得到保證，相對企業(yè)經(jīng)營成本也較低，在服務(wù)價格上將對我司籌建的正規(guī)的物業(yè)服務(wù)公司造成壓力。但此類公司在人力資源上，由于勞動保障體系不健全，必然導致人員大量流失，無法保證持續(xù)競爭力。四、人員流失風險。物業(yè)管理公司主要是以人力服務(wù)為主，在公司業(yè)務(wù)快速擴張的過程中，對從業(yè)人員的依賴度較髙。如果公司一線人員大量流失，將對公司業(yè)務(wù)產(chǎn)生負而影響，并最終妨礙公司正常業(yè)務(wù)的開展。為了避免核心人員流失，穩(wěn)定隊伍，公司只有建立了完整、規(guī)范的人事管理制度，參照行業(yè)薪酬水平制足具有吸引力的薪酬體系；依法繳納社保，為員工提供完菩的福利待遇和完整的晉升和培養(yǎng)制度，為員工良好提供發(fā)展空間。第七節(jié) 報告結(jié)論綜上所述，成立物業(yè)管理公司在法律和政策許可的范圍內(nèi)，對總公司實現(xiàn)對現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)從委托管理到置入運營的職能的轉(zhuǎn)變。逐步融入物業(yè)管理市場，實現(xiàn)市場化操作。有保障、有市場，在