洛陽伊川龍辰中央花園項目產(chǎn)品建議書

1、龍辰中央花園項目產(chǎn)品建議一、總體規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設(shè)計的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。1.1本項目的市場定位本項目定位為：“伊川首席尊貴社區(qū)”；項目規(guī)模較大，因此整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。1.2本項目規(guī)劃設(shè)計理念今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司對本項目提出幾點規(guī)劃理念。A、強調(diào)“均好性”理念在規(guī)劃設(shè)計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達(dá)到“均享”的目

2、的，就要“分散”到每幢住宅前，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個 “亮點”，實施均享理念。a、強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強調(diào)日照、朝向均好。本項目既要照顧伊川地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。B、“價值定位”理念a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域；b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確

3、定戶型比；c、反復(fù)調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利；d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目的高端產(chǎn)品。1.3建筑群體組合布置建議由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復(fù)雜矛盾增多。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，

4、長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計有中心花園，形成公共交往空間。將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景。 B、組團(tuán)組織布局方式本項目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時保留出大量的

5、面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計時，將組團(tuán)成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領(lǐng)域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。半圍合中之“半”指的是將小高層全部布置在項目的北面。C、組團(tuán)特色設(shè)計住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合整個社區(qū)特點及周圍環(huán)境，每個組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的

6、園林主題風(fēng)格，尤其在組團(tuán)入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出其空間的個性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增強趣味性和識別性。D、開發(fā)順序建議分期進(jìn)行開發(fā)，分成二期開發(fā)，一期開發(fā)電梯多層和景觀多層，二期開發(fā)電梯多層和小高層及商業(yè)部分。這樣開發(fā)的目的是即可以保證開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)，又能保證商業(yè)和小高層有足夠的時間進(jìn)行客戶的積累工作。保證了項目的安全性和回報率。1.4規(guī)劃平面布局建議a、不同樓體戶型建筑面積比例本項目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為多層產(chǎn)品，而小高層產(chǎn)品相對較少。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，多層與小高層的建筑面積比例為：多層：小高層7：2.

7、5b、樓體類型及位置擺放詳細(xì)建議由本項目所在區(qū)域決定，其多層的戶型布局相對比較陳舊。建議本項目選用電梯多層形式和景觀多層相結(jié)合，拉平均價，盡量做到戶戶有景。因小高層的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。C、道路系統(tǒng)及交通組織本項目定位的目標(biāo)客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業(yè)主帶來體貼與方便。d、人車分流方式采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。車行道設(shè)在組群的周圍，步行道則貫穿

8、于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。e、道路分級布置按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應(yīng)。f、靜態(tài)交通布置包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場、回車場、交通島h、道路設(shè)置要點 社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。二、戶型設(shè)計建議人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房

9、地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié)-產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。2.1市場調(diào)查市場調(diào)研結(jié)果表明，伊川住宅市場樣案所提供的主力戶型為三居。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，伊川市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在90140平米的中等戶型為主。戶型需求戶型需求四級市場客戶需求價格因素價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在15萬至25萬之間

10、?？蛻粜枨螅焊鶕?jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中高階級。對于這部分人群而言，他們追求生活的豪華奢侈，更追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。四級市場：近幾年，隨著房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，和房地產(chǎn)市場競爭的加劇，四級市場逐漸活躍起來，很大一部分潛在客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會有很大程度的提高。本項目的目標(biāo)客戶群大多都經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，以前都有房產(chǎn)，但原有房屋戶型結(jié)構(gòu)差，戶型面積不合理，配套設(shè)施差，所以他們再次置業(yè)時希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中

11、，配套完善。設(shè)計要求具體技術(shù)指標(biāo)注釋面積趨向新布局形式傳統(tǒng)住宅實用率低，功能質(zhì)量差，受市場冷落。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計更趨合理。戶內(nèi)實用率公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能配置主人房及衛(wèi)生間主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計。工作陽臺設(shè)置把家務(wù)操作與觀景分開，更加方便、合理。配套空間書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。玄觀設(shè)計增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康。功能分區(qū)空間層次與分區(qū)三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)

12、合理。戶型設(shè)計利用凸出的邊角臺階隱避走道等設(shè)計進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設(shè)計更為體貼廚房設(shè)計設(shè)計是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。臥室門的朝向朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。打破單純外延空間落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。低窗臺設(shè)計可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。體現(xiàn)個性品位中小戶型采用自由間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品味。設(shè)計觀念朝向觀念改革在追求戶戶朝陽的同時,景觀與朝向變的同樣重要。需求觀念改革購房群體日趨理性與個性，戶型設(shè)計呈多樣化的特征。戶型設(shè)計的重視程度日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認(rèn)識到戶型設(shè)計的重要性，加強了

13、與設(shè)計單位的溝通協(xié)商。2.2戶型設(shè)計建議本案在戶型設(shè)計汲取了其他競爭項目的優(yōu)劣勢以及鄭州、洛陽部分優(yōu)秀項目的成功之處，做出最具競爭力的產(chǎn)品：以中型面積為主戶型類型多樣化多層、小高層結(jié)合戶型確定戶型大小A、根據(jù)市場平均戶型面積：一居：60平米80平米二居：90平米120平米三居：120平米160平米四居：160平米-200平米B、戶型大小建議建議本項目的戶型面積較平均戶型面積小1020平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實用性的目的。二居（?。?0平米-90平米二居（大）：90平米-100平米三居：100平米-130平米躍層：130平米-1

14、80平米戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū)客廳公共活動區(qū)餐廳門廳家庭廳臥室功能分區(qū)私密休息區(qū)書房保姆房廚房輔助區(qū)衛(wèi)生間陽臺貯藏A、整體布局戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。建議采用大開間、小進(jìn)深的樓體形式，客廳面寬不小于3.6米。B、公共區(qū)域進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費面積； 兩廳方正實用建議采用大客廳、小餐廳的布局；不宜

15、在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對；C、私密區(qū)域與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。D、居室朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； 書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。E、窗戶設(shè)計各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。F、陽臺設(shè)計應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。G、附屬空間大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計儲物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；在居室設(shè)計上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣

16、機、空調(diào)等；衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。確定戶型構(gòu)成戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。如下圖目標(biāo)客戶群需求層次市場需求戶型構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計需求變化平面布局容積率a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準(zhǔn)確主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當(dāng)大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定本項目的客戶群年齡以3045歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會

17、平均戶人口數(shù)。細(xì)部處理A、加寬低沿外飄窗設(shè)計客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。這是南方先進(jìn)市場的普遍設(shè)計特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn),B、陽臺設(shè)計建議采用雙陽臺設(shè)計，即在封閉陽臺外面設(shè)置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋風(fēng)沙天氣。陽臺設(shè)計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現(xiàn)以人為本、尊貴、悠閑社區(qū)的定位。27 / 27文檔可自由編輯打印戶型特色賣點設(shè)計建議賣點一：立體花園走入小高層住宅購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式

18、很難實現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實現(xiàn)了這一要求。A、空中花園選取130-160平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當(dāng)提高戶型價格，增加利潤。、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽臺面積達(dá)20-25平米，形成陽臺式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。b、空中花園戶型的優(yōu)勢為：帶動該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群宣傳推廣的熱點，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽光花園在頂層退臺設(shè)置陽光花園，在頂層退臺設(shè)置陽光花園，充分利用項目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點，并可適當(dāng)提高戶型價格

19、，增加利潤。賣點二：交通面積功能化在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。三、園林景觀建議景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。綠化設(shè)計綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、

20、組團(tuán)綠地、道路綠化帶等。綠化設(shè)計 擴展“綠化環(huán)境”設(shè)計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的自然景觀吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，

21、這對建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。立體綠化 立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖谛「邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冇幸环N生活在多層綠化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。樹種建議 建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。環(huán)境設(shè)施設(shè)計要點建議室外硬質(zhì)景觀設(shè)計住

22、宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。A、容易出現(xiàn)的一些問題a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計只注重營造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計成公園甚至是主題公園，而忽略了活動場所的設(shè)計和生活氣氛的營造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺。b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。

23、c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計，雖然注意了活動場所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。出現(xiàn)這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計質(zhì)量不高。B、各種活動設(shè)施建議考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難知道人們需要進(jìn)行各種不同類型的活動，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。散步的空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的

24、綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；晨練的硬質(zhì)鋪地人際交往空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間；青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)

25、樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運動場所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。運用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所?；ǔ睾退赝獗冢『煤妥尉嗟馗叨认嗤?，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。C、建設(shè)功能性趣味性強的小品居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。在風(fēng)格上，建議與整個園林的

26、風(fēng)格相一致。社區(qū)景觀設(shè)想A、 主入口：主入口廣場，主題雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對外形象，體現(xiàn)居住區(qū)尊貴身份、自然和諧富有個性的風(fēng)格定位。建議將主入口設(shè)置在項目東北角，我司是這樣考慮的：優(yōu)點：1、東北角是項目最繁華的地方，將大門設(shè)置在此拉近了項目與市中心的心理距離。 2、一個大門廣場即可以供小區(qū)居民使用，又可以供步行街使用，即提升了步行街的人氣，又節(jié)約了土地。 3、有足夠的空間建設(shè)高大氣派的大門，盡顯項目尊貴身份。B、中心綠化：形成多層環(huán)境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以植物為主要手段，滿足人的親近自然，使寂靜地小區(qū)增添了自然的活力。中心綠化周圍的多層就是景觀多

27、層。C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。D、設(shè)置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。園林景觀特色賣點設(shè)計 “景窗”概念建議進(jìn)行雙陽臺設(shè)計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設(shè)計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內(nèi)地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。環(huán)境建設(shè)其他注意之處環(huán)境建設(shè)注意經(jīng)濟(jì)性由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。考核環(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，既要計算一次性建設(shè)投資

28、，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護(hù)、修剪費，水泵運行、水景維護(hù)費等，這些費用都來源于物業(yè)管理費。在環(huán)境設(shè)計時應(yīng)注意減少可能發(fā)生的日常運行費用，不然就會出現(xiàn)建得起而用不起的后果。需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費用遠(yuǎn)高于一般樹木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項目園林建設(shè)初期可以栽種一定的

29、成年樹，營造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。良好的聲環(huán)境在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。發(fā)揮景觀的促銷作用優(yōu)美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現(xiàn)樓，銷售時建筑和園林景觀都已完成，消費者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實實在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀

30、的促銷作用就不顯著。未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。景觀先行現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。本項目為分期開發(fā)的大項目，在后期開發(fā)時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的園林可讓看樓者參觀。四、建筑風(fēng)格本項目建筑風(fēng)格建議本項目建議采用：新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細(xì)

31、節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。本項目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格建筑外立面5.4建筑風(fēng)格的表達(dá)建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置實現(xiàn)對稱和均衡風(fēng)格設(shè)置虛實對比和節(jié)奏感確定尺度、比例和模數(shù)5.4.2建筑風(fēng)格表達(dá)的要素A、立面建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。本項目建議

32、外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設(shè)計，產(chǎn)生豐富的立體感。B、材質(zhì)在伊川地區(qū)，因為天氣及大氣環(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在伊川地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。C、色彩根據(jù)本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應(yīng)追求成熟的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。結(jié)合敝司對本項目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮采用深色系列墻面顏色。五、物業(yè)管理建議隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長期相伴的物業(yè)服

33、務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費者是否在此置業(yè)。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2006年三地新開發(fā)的樓盤的賣點主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。鑒于本項目的實際情況：1）目標(biāo)客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最重要的一次置業(yè)，因此他們會更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水

34、平。高性價比的物業(yè)，物超所值的管理將會成為本案的一個亮點，具有很強的競爭力。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議為了實現(xiàn)物業(yè)管理的高性價比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點，敝司建議貴方采取委托物管公司直接管理或作顧問的方式。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照洛陽市文件規(guī)定，并依據(jù)市場情況取其平均值0.6元每月。并根據(jù)本項目實際物業(yè)管理的程度上下浮動，浮動范圍上下不超過25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理， 服務(wù)內(nèi)容建議：物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；2）、花糞池清掏；3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊

35、共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)；4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費。B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；4）、信函電報及報刊速遞；5）、訪客留言；6）、物品搬運服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）；7）、訂餐及送餐服務(wù)；8）、衣物洗燙；9）、家政服務(wù)；10）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；11）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購商品、代聘家教、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)）。注：特約性服務(wù)費用應(yīng)由雙方協(xié)定，實行調(diào)節(jié)價管理。C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費用的服務(wù)。六、項目智能化建議社區(qū)局域網(wǎng)服務(wù)內(nèi)容在進(jìn)入二十一世紀(jì)信息社會的今天，網(wǎng)絡(luò)在人們生活中的重要性愈來愈顯著，網(wǎng)上的各種服務(wù)也逐漸被人們所接受，小區(qū)局域網(wǎng)的鋪設(shè)是中高檔物業(yè)普遍具備的設(shè)備設(shè)施。l 社區(qū)局