上半年廣東省房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)估價報告寫作要求考試試卷

1、2017 年上半年廣東省房地產(chǎn)估價師案例與分析 ：房地產(chǎn)估價報告寫作要求考試試卷本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。A 財務盈利能力B 清償能力C. 資金平衡情況D. 營運能力2、對于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，需要其共有人 _。A 全部同意B. 超過50%同意C 超過2/3同意D.有人同意就行3、某建筑物已建成 10 年，預計尚可使用 40 年，殘值率為 4，該建筑物的成 新率為A：75B：79C：81D：84E:

2、工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、是指在技術(shù)水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時所生產(chǎn)的各 種商品最大可能的數(shù)量組合。A :生產(chǎn)可能性曲線B:邊際轉(zhuǎn)換率C:等收益線D:等成本線E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某宗土地面積為2000卅，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率 3，建筑密度 30。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下， 下列建設(shè)方案中最可行的是。A:建筑物地面一層建筑面積為800川，總建筑面積為5 000mB:建筑物地面一層建筑面積為1 400川，總建筑面積為 5 000 m2C:建筑物地面一層建筑面積為600 m,總建筑面積為5 500 m，D:建筑物地面一層建筑面積為600 m,總建筑

3、面積為2 500mE:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某開發(fā)商建成一棟建筑面積為10000m2的住宅樓，該棟住宅樓套內(nèi)建筑面積之和為8500m2。若某購房者購買其中一套套內(nèi)建筑面積為l00m2的住房，則該 購房者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積約為 _平方米。A100B111C112D1187、 以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款期限最長不得超過_。A .半年B1 年C. 1 年半D. 2 年8、從 20052009年，某市商品房開工量分別為 30萬、 60萬、 80萬、 95萬、 120萬，若以 2005年為基期，則2009年該市商品房開工量的定基增長速度為。A: 100B: 200C：300D：40

4、0E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是 _。A .本票B. 商業(yè)匯票C. 銀行券D. 支票10、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、 利用或消費， 并且要受制于其所在的空間環(huán) 境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。A :易受限制B:相互影響C:獨一無二D:不可移動E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、銀行為某家庭提供了一筆總額 10 萬元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押 貸款。若采用月還款常數(shù)為 0.7%的還款方式，并在最后 1 個月還清所余本息。 則相對于按月等額還款方式， 該家庭在還貸期間， 除最后 1 個月外，其他各月的 月供負擔減少了（）元。A. 1

5、37.5B. 410.2C. 432.2D. 452.212、下列對無差異曲線主要特點的描述，錯誤的一項是_A .無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值B. 任意兩條無差異曲線不能相交C. 無差異曲線凹向原點D. 無差異曲線圖上的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用， 不同曲線代表不同的總效用13、某建設(shè)項目工器具及生產(chǎn)家具購置費用 2000 萬元。建筑安裝工程費用 5000 萬元，工程建設(shè)其他費用 3000 萬元，預計建設(shè)期為 3 年，年均價格上漲率為 3。 基本預備費率 5，則基本預備費為萬元。 （2008 年試題 ）A：500B：815C：1445D：1473E

6、:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為 50 萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ) 上增加 2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為 6%，該宗房地產(chǎn)的價格為 _萬元。A833B2500C1250D106715、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報經(jīng)有批準權(quán)的 人民政府批準后，由實施。A :市、縣人民政府B:市、縣人民政府土地管理部門C:市、縣人民政府規(guī)劃管理部門D:鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E :房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章16、某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積 3850卅，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該 項目建成時可售出 50

7、，半年和一年后分別售出 30和 20，出售時平均單價 為2850元/卅，折現(xiàn)率為15%,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價值為萬元。A：57221B：76585C：79124D：91262E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（） 。A比較風險B. 市場供求風險C未來運營費用風險D持有期風險18、一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建 立，為房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門。A:房屋管理部門B:中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會C:房地產(chǎn)管理部門D:中國房地產(chǎn)建設(shè)行政管理部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同

8、時做到“薄利多銷”或“中利 多銷”的開發(fā)商定價方法稱為 _。A 成本加成定價法B 價值定價法C 目標定價法D 認知價值定價法20、房地產(chǎn)泡沫形成的促成因素是 _。A. 土地的有限性B. 土地的稀缺性C. 投機需求膨脹D. 金融機構(gòu)支持21、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是。A :投資利潤率B:投資回報率C:貸款利率D:成本利潤率E:借款合同22、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是。A :二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場B:三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場C:按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場D:按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，

9、二級房屋市場和三級 房屋市場E:借款合同23、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（） 。A. 銷售收入B. 轉(zhuǎn)讓收入C. 租金收入D. 禾I息收入24、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從兩個方面進行考查。A:物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B:投資資金量和預期收益率C:出租、出售或經(jīng)營形態(tài)D:資金流通方式與對策E:借款合同25、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了 200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營， 購買價中的 40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款， 貸款期為 10年， 年利率為 10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24 萬元，則其償債備付率是 _。A0.21%B1.23%C

10、2.01%D3.23%二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分 歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2,外墻面積為7m2,單元間分隔墻面積為10m2,公攤面積為5m2,那么，可出租面積應為_m2。A48.5B49C51D45.52、根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定,下列不征收土地閑置費的情形 有。A:因不可抗拒力造成開工延期B:因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的C:因

11、動工開發(fā)必需的前期工作（發(fā)現(xiàn)地下文物）而延期動工開發(fā)的D:因政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的E:因房地產(chǎn)資金問題而不能如期開工的3、下列關(guān)于可比實例的說法中,正確的有 【2003年考題】A :可比實例一定是交易實例B:可比實例不一定是交易實例C:交易實例一定是可比實例D:交易實例不一定是可比實例E:可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例4、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師的初始、變更、延續(xù) 注冊，逐步實行。A :網(wǎng)上申扌報B:網(wǎng)上受理C:網(wǎng)上審批D:即時申報、受理和審批E:直接申報、受理和審批5、2002年 3 月某人以 4.5萬元的預付款訂購了一套售價

12、為 30萬元的期房， 2003 年 3 月該項目交付使用時，樓價上漲到 33.6 萬元，則其預付款的收益率為 _。A12%B13.4%C80%D125%6、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有。A :投資房地產(chǎn)信托B:購買住房抵押支持證券C:購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D:購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E:購買土地進行開發(fā)7、某居住區(qū)住宅用地面積 17.8公頃，建有 42棟住宅，分別為: 6棟 24層的住 宅，每棟基底面積和建筑面積分別為 900m2、21600m2; 16棟13層的住宅，每 棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2; 20棟8層的住宅，每棟基底 面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2

13、,則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。A7.9B11.9C12.1D19.08、有關(guān)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因，不正確的是 _。A 供需因素的影響B(tài). 經(jīng)濟因素的影響C 政策因素的影響D.制度因素的影響9、 采用安全利率加風險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為_。A 資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優(yōu)惠B 資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優(yōu)惠C 資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來 的優(yōu)惠D 資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶 來的優(yōu)惠10、住房公積金制度的作用體現(xiàn)在。A:是改革住房分配制度，把住房

14、實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一B:增加了職工工資當中住房消費含量，實現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換C:建立了職工個人住房資金積累機制，增強了職工解決住房問題的支付能力D:住房公積金制度實行“高存高貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低 的住房公積金個人住房委托貸款E:增強了職工解決住房問題的能力11、下列關(guān)于價格彈性的表述中，正確的有 _。A 供給價格彈性一般為正值B 當供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性C. 需求價格彈性永遠為負值D 當需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性E. 般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性12、職工住房消費提取住房公積金，主要包括等。A:職工購買自住住房時的提取

15、B:職工建造自住住房時的提取C:償還購房貸款本息時的提取D:離、退休時的提取E:出境定居時的提取13、_不是減輕納稅人負擔的措施。A .附加B. 規(guī)定起征點和免征額C. 減稅D. 免稅14、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有 _。A .項目投資形成的可分配利潤B. 協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C. 協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用D. 租售收益E. 股息15、某類房地產(chǎn) 20072011年的價格見下表， 關(guān)于平均增減量法適用條件及其價 格趨勢值的說法，正確的有。A :房地產(chǎn)價格的變動過程應是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B:各期房地產(chǎn)價格上升或下降的數(shù)額應大致相同C: 2010年的價格趨勢值為6900元/川D: 2011

16、年的價格趨勢值為7283元/川E: 2012年的價格趨勢值為7634元/卅16、 從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是。（2005年試題 ）A:確定調(diào)查方式B:設(shè)計問卷C:收集信息D:定義市場區(qū)域E:借款合同17、集體土地未經(jīng)依法不得出讓。A :征用B :征收C:批準D:備案E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 _日內(nèi)，持有關(guān)文件 到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A7B15C30D6019、會計的基本職能包括。A :反映職能B:監(jiān)督職能C:盈利職能D:增值職能E:管理職能20、下列城市總體規(guī)劃，屬于河北省人民政府審批范圍的有。A:承德市城市總體規(guī)劃B:邢臺市城市總體規(guī)劃C:石家莊市城市總體規(guī)劃D:承德市XX縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃E:石家莊市XX縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃21、 若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過自身實力進行大規(guī)模項目建設(shè)和擴張圈地，則其貸 款的風險屬于。A :市場B:財務C:政策D:經(jīng)營E:借款合同22、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后， 決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的 “博 客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是 _模式。A 選擇專業(yè)化B. 產(chǎn)品專業(yè)化C. 大量定制D. 市場集中化23、土地一級開發(fā)， 是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構(gòu)， 按