《商業(yè)計劃書可行性報告模板》xx房地產(chǎn)市場調查報告

1、 xx房地產(chǎn)市場調查報告（2005年2月）2004年的xx樓市在經(jīng)歷了宏觀調控的洗禮后，出現(xiàn)了許多引人關注和思考的現(xiàn)象，先揚后抑而后再逐步回曖的走勢，宏觀面不斷的利空襲來，讓我們不能不認真對市場進行一次理性的判斷，以下我們從土地供應、開發(fā)與銷售、二手市場交易情況、存量房等因素進行深入的分析。土地交易情況2004年市區(qū)（除開發(fā)區(qū)外）共招標、拍賣出讓土地1416.04畝，出讓總金額198950.3119萬元。開發(fā)區(qū)共招標、拍賣出讓土地220.32畝，出讓總金額為63157.7573萬元。據(jù)市國土資源局統(tǒng)計，2004年出讓土地每畝市區(qū)經(jīng)營性用地公開出讓共計51宗，包括城市規(guī)劃建設用地范圍內出讓33宗

2、，城市規(guī)劃區(qū)外18宗,成交均價在100萬元左右，與前兩年基本持平，出讓面積與2003年相近，但據(jù)觀察04年出讓地塊郊區(qū)化現(xiàn)象明顯，表明土地價格實際上是在進一步上漲，而且體量供應維持在高位，前兩年積累下來的存量土地也將在今明兩年集中上市，預計既使今年土地供應嚴格控制，仍將有相當巨大的供應量充斥在市場上。商品房開發(fā)與銷售情況2004年，市區(qū)商品房銷售面積為114.69萬平方米，同比增長48.3，其中住宅為100.4萬平方米，同比增長39.7；商品房預售面積為127.42萬平方米，同比減少7.8，其中住宅為107.46萬平方米，同比減少7.8。商品房新開工面積為182.71萬平方米，同比增長39.9

3、，其中住宅為139.46萬平方米，同比增長40.4。據(jù)xx市統(tǒng)計局資料，盡管受到宏觀調控影響，但2004年xx市區(qū)房價仍呈上升態(tài)勢，商品房平均每平方米價格為3645元，同比上漲12.9%。其中住宅3185元，同比上漲14.1%，住宅中的多層和高層分別為2885元和3757元，同比分別上漲13.1%和19%；非住宅用房中的寫字樓和商業(yè)性用房分別為3207元和6930元，同比分別上漲24.2%和10.2%。  市區(qū)共成交住宅8272套，成交面積93.97萬平方米，成交金額181326.26萬元；共成交商業(yè)營業(yè)用房1119件，成交面積7.69萬平方米，成交金額82093.15萬元

4、；共成交辦公寫字樓202件，成交面積2.32萬平方米，成交金額7979.98萬元。此外2004全市經(jīng)濟適用房在建面積34.87萬平方米，竣工面積13.08萬平方米。2004商品房及二手房交易登記表時間商品房二手房性質數(shù)量建筑面積數(shù)量建筑面積1住宅37648873.87545021.06商業(yè)332628.251102.42辦公00002住宅1089138983.3797533.28商業(yè)765468.557457.55辦公132600.84003住宅86388678.2852453212.05商業(yè)787118.67142112辦公44328.261240064住宅72188895.84433513

5、78.35商業(yè)639036.4181048辦公456251360.685住宅49596483.8631430922.22商業(yè)464088.25261835辦公112882.85818306住宅750101851.81339140.06商業(yè)1974870.500辦公4467.88007住宅1090122824.7353902.07商業(yè)1896512.053207.14辦公452096.15008住宅58273917.89321343.13商業(yè)15813493.8600辦公303292.54009住宅62564239.99261714.02商業(yè)807229.8600辦公312751.910010住

6、宅27127912.2332430059.67商業(yè)704850.56343021.51辦公211037.083760.2411住宅4735100048944400商業(yè)717300342200辦公2211007700012住宅9373600054553000商業(yè)584400405200辦年合計住宅合計8272939661.72988291625.9商業(yè)合計111976996.9517716183.62辦公合計20223219.514216956.922004年商品房銷售趨勢圖歷年商品房銷售趨勢圖市區(qū)二手房中住宅共成交2988套，成交面積28.54萬平方米，成交金額453

7、96.22萬元；二手房中商業(yè)營業(yè)用房共完成177件，成交面積1.61萬平方米，成交金額7864.95萬元；二手房中辦公寫字樓共成交42件，成交面積1.16萬平方米，成交金額2699.61萬元。2004年市區(qū)二手房銷售趨勢圖歷年二手房銷售趨勢圖(全市)從交易情況來看，2004年度保集半島總銷售面積為63927.38(不含車庫4196.46平方米)，約占市區(qū)總銷售面積的5.9%，銷售金額25136.33萬元，占總銷售金額的13.8%，銷售套數(shù)412套，占總銷售套數(shù)的5%?？梢钥闯?，我們在銷售數(shù)量有限的情況下，在銷售金額上還是占有了相當大的比重，說明我人們對于中高層的購買群體中形成了明顯的集群效應，

8、但不足之處是限制了部分購買意圖不明確的中層購買群體，今年將針對這批潛在客戶展開有效的推廣，爭取讓成交量也有一個好的提升。市區(qū)2005年交易登記情況時間2005年1月2005年2月商品房成交金額(萬元)26680.9315208.2二手房成交金額(萬元)12949.6411392.93商品房成交套數(shù)(套)861419二手房成交套數(shù)(套)597320商品房成交面積(萬平米)9.475.145二手房成交面積(萬平米)7.7711.452004年下半年至今重點樓盤預售登記情況案名棟號預售證號住宅套數(shù)商業(yè)套數(shù)辦公四季清風苑1-6號04年41號13005.83143四季新城2、3、4、5、6、7、1004

9、年43號856970167345天龍04.2232、33、35、36、45、4604年19號19250.441581276.533404.06.0227、29、37、39、40、4204年37號32652.142302631.861104.06.2930、31、43、47、48、504年47號24247172342.1704.09.2949、50、59、60、6104年79號12309829912505.01.081號05年01號8098.9158廣廈a區(qū)04年51號284502313915013、14、15、1604年117號478913682253.1214大眾苑05年27號13634.1

10、971265.911東方明珠e0104年53號10245.660e0204年61號10245.660e0304年81號10245.660商住04年119號11294205書香名邸1、4、5、604年75號16272.271561023.24207、04年109號1764.17221338.55112、3、4、5、6、7、1005年23號17784.232641757.54和信花園17、1804年77號160491146491眾信蝶景灣3、404年87號118481061101205、604年105號1135496697.812五星公寓1、2、3、4、04年93號13779143130611五一

11、怡景園2、3、404年95號10494104798131、05年15號15113203163215東方前城19、04年99號4100.83020、22、28、29、31、3205年07號21389.74216東方蘭庭b1、b3、b4、d5、d1、d704年101號72152530香格里花園04年103號18675168福蓮匯04年111號04年111號139222552578807.5新黃浦南a座04年113號255532022509北a座04年25267214中興榮泰4號地塊1號樓04年115號315952707449紫東星座04年121號151861405819銀泰廣場 e、f04年125

12、號8874185376117瑞城名座04年123號9054878817240廣潤翰城12-15號05年03號10555.19961、2、3、4、05年13號42104.235647316.2755西京花園1號05年05號129832812935山水人家05年17號34590當代江南31號05年21號16367.9157699.872050江南新城2-8號，10-13號05年25號37890442301526合計756755.846894113459.751420097從以上數(shù)據(jù)可以看出，總體來說，2004年xx房地產(chǎn)市場還是呈現(xiàn)價增量升的良好態(tài)勢，但值得注意的是2004年6月份以后銷售登記數(shù)量

13、為477746.6平米，預售登記數(shù)量為756755.8平米，節(jié)余房源約279009.2平米，去化量比約63%，而今年預計新開樓盤將超過15個，投放體量急劇增加已成定局，如果按04年下半年的去化量比計算的話，市場競爭的激烈程度可想而知。重點及新增個案情況江南片區(qū)當代江南開發(fā)商：xx市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：環(huán)城南路以南，緊鄰蘭溪街。建筑面積：10萬占地面積：104畝形態(tài)：多層60%，小高層10%，別墅30%主推：2幢16層高的小高層，約250戶。戶型：130平方米三室兩廳，96平方米兩室一廳。價格：小高層均價為3300元/平方米。主推：1月30日將開盤沿蘭溪街挑高5.2米，淺進深（7.5

14、米20米）大面寬（面寬達5米7米）商鋪。目前小高層銷售不多，低于20%，價格3300元，可優(yōu)惠2%，曾榮獲2003中國優(yōu)秀環(huán)境住宅設計大賽金獎當代華府開發(fā)商：xx市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：當代江南的南邊。東起蘭溪路，西至雙龍南路，北靠金磐路，南臨和信路。業(yè)態(tài)：高層住宅建筑面積約為50589平方米；小高層建筑面積約為19463.8平方米；以多層公寓為主，建筑面積約為128558平方米；單身公寓為13427.8平方米，容積率為1.6，綠地率為35%，戶數(shù)為1836戶，開盤時間預計5月28日，目前方案正在修改中，增加了疊加別墅和排屋的物業(yè)類型。星月花園開發(fā)商：浙江中奧置業(yè)有限公司位置：婺州街

15、以西，李漁路以南。建筑面積：9萬多平方米。業(yè)態(tài)：多層22棟與4棟小高層。戶型：80160平方米均有。以110平方米140平方米為主力戶型。開發(fā)周期：分三期推出。2005年主推第二期4幢多層，2幢小高層。目前正在銷售中。多層均價3200元/平方米價格區(qū)間3090-3300。小高層均價3300元/平方米，價格區(qū)間2900-3800。物業(yè)管理費：多層0.35元/平米，小高層0.6元/平米，目前可優(yōu)惠1%-3%。一期銷售約95%，二期開盤預計6月28日，第三期將在春節(jié)后動工。天龍·南國名城開發(fā)商：中外合資浙江天龍置業(yè)發(fā)展有限公司位置：xx八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，蘭溪街以東圍合地

16、塊。面積：占地275畝，總建筑面積35萬余平方米。特點：浙江首個健康住宅，也是全國中小城市首個國家健康住宅。目前銷售以小高層為主，均價3200元，區(qū)間3000到3800元，推廣以健康小區(qū)及景觀為主，戶型偏大，主力戶型為三房，約130140平米，目前沿蘭溪街的住宅優(yōu)惠3%，在推案量約350套。江南春城開發(fā)商：xx亞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：八一南街和環(huán)城南路交叉口。面積：總占地面積15734平方米。業(yè)態(tài)：是由三幢多層和四幢小高層組成集住宅和商鋪、多層和高層于一體的住宅小區(qū)。新世紀美墅園開發(fā)商：萬通房產(chǎn)地點：丹溪路以北、陽光城市花園以東形態(tài)：獨立別墅53棟價格：350420萬付款方式：首付50%，

17、利率6.24%，最長15年，下定先付20萬進度：共分2期開發(fā)，一期29棟，已銷售60%香格里花園開發(fā)商：三禾置業(yè)形態(tài)：多層、小高層價格：35803850，二房3135萬，三房4650萬開盤時間：2004年12月目前在售6棟多層，銷售約30%，購車庫優(yōu)惠1萬元。金發(fā)豪園開發(fā)商：xx市金發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：小區(qū)用地面積43333.3平方米建筑面積：61632.78平方米綠化面積：綠地率達36%以上， 17000平方私家親水園林形態(tài)：高層住宅3棟、多層公寓4棟、排屋9棟價格：多層均價3200，價格區(qū)間31003500；小高層均價3300，價格區(qū)間2700-3800；疊加別墅均價4200，價

18、格區(qū)間40004300。xx市第六屆房地產(chǎn)交易會上三天成交近70套，成為房交會銷量最大的樓盤之一，目前在售案量394套，銀泰廣場開發(fā)商：浙江云廈集團有限公司  xx天山房地產(chǎn)公司位置：八一南街以東，清照街以北。面積：占地面積16019平方米，總建筑面積48000平方米。其中商場25000平方米，公寓住宅23000平方米?？偼顿Y約14458萬元。業(yè)態(tài)：5幢小高層、1幢28層的高層景觀公寓、1幢三層的商務中心組成。樓盤進展：預計春節(jié)后開盤，2006年底交付，目前未正式開盤。目前均價3000元/平米，主力戶型小戶型居多，總計500余套。望江花園·賓虹軒開發(fā)商：浙江云廈集團有限公司

19、 位置：雙溪西路以南，明倫路以東，地處江南一線景觀帶。特點：項目總占地面積3800平方米，總建筑面積28000平方米，將建設成地上26層、地下2層的單體高層建筑。米蘭花園開發(fā)商：第一房產(chǎn)地址：東陽街與蘭溪路交叉總建面：58000總戶數(shù)：500套綠化率：35%價格：對外報價3200元，以內部集資為主開盤時間：2005年04月30日佳城·今日嘉園開發(fā)商：xx市佳城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主題：高層觀景名邸，擁有7000余平方米的超大景觀花園。位置：南臨80米寬環(huán)城南路，西靠義烏街，北接婺江新村，與中國電信大廈、聯(lián)通大樓隔路相望，緊鄰xx江南重點小學、中學東苑小學、十五中。面積：占地面積3066

20、6平方米，總建筑面積58000平方米。今年主推：今日嘉園三期高層，2005年春節(jié)后動工，年底結頂，戶型有139平方米、92平方米、45平方米三種。 金城名城開發(fā)商：新城房產(chǎn)總建面：5.5萬戶數(shù)：280套物業(yè)管理：1.0元價格：3000元起，總計約280戶小高層，現(xiàn)認購中，05年可銷售面積約25000平米。江北片區(qū)東方國際復合社區(qū)開發(fā)商：浙江新黃浦置業(yè)發(fā)展有限公司樓盤主題：xx首創(chuàng)集“高尚住宅、星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、休閑商業(yè)公司”為一體的國際化復合社區(qū)。位置：八一北街景觀復線和新華街繁華的匯聚地。主推：東方國際公館：城市高尚住宅，兩幢分別為26、28的高層。共410套，已銷售1

21、80套。均價為4100元/平方米。東方財富中心將于今年6月推出，為商務寫字樓、四星級標準酒店及酒店式公寓（即標志性的雙塔樓）。其中四星級酒店將委托香港知名酒店管理。商務寫字樓均價為5000元/平方米。廣廈·時代花園開發(fā)商： 廣廈xx置業(yè)有限公司位置：位居xx市中心婺江北岸，南面瀕臨江濱40米寬景觀綠化帶的廣廈公園；東接xx城市主干道八一北街。特點：由小高層、高層住宅和商務寫字樓、大型商業(yè)中心組成的高檔綜合高層項目。榮譽：廣廈·時代花園先后獲“浙江省消費者滿意房產(chǎn)五十強”、“浙江省最佳江景樓盤”、“中國水景名盤”三項殊榮。一期二期均價6000，目前均價4800元，基本無房源在

22、售，寫字樓銷售85%。四季清風苑樓盤地址：婺江北岸，西依清風公園，東臨東關大橋（旌孝街230號）建筑面積：4萬平米形態(tài)：高層、排屋價格：3800元均價進度：排屋已售完，高層未結頂主力戶型：130平米錦繡xx開發(fā)商： 浙江中興榮泰置業(yè)有限公司  位置：位于xx市新商業(yè)、生活中心八一復線西側，人民西路、解放西路、五一路貫穿其間，緊鄰迎賓大道。建筑面積：48萬平米形態(tài)：小高層1棟，高層5棟 目前均價4200，價格區(qū)間35005000，商鋪均價4.8萬均價(按套內面積計價)，均300套在售書香名邸地點：環(huán)城西路與人民路交叉口開發(fā)商：千秋置業(yè)形態(tài)：多層、小高層價格：均價2800，價格

23、區(qū)間27003200。其中多層27002880，小高層2500-3200主力戶型：135平米物業(yè)管理費：多層0.3元，小高層0.5元付款方式：兩房二萬，三房三萬首付即可辦理按揭，余款到交付時付清目前在售案量約400套，多層已基本售完東方前城開發(fā)商：xx達廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司樓盤主題：28萬平方米生態(tài)、生活大社區(qū)。位置：南靠環(huán)城北路，規(guī)劃中的東市北街、通園溪貫穿其中，東鄰生態(tài)景觀公園、公交東站。建筑面積：28萬平方米，其中多層約80%。占地面積：13萬平米樓盤均價：前期多層2600，目前均價2800，小高層為主綠化面積：30.2%目前主推挑空小高層200戶。公寓面積3850平方米，精裝修公寓

24、均價為3100元/平方米。挑空小高層面積135平方米，均價為2900元/平方米。2005年下半年將推出商業(yè)與水系景觀房。新家坡開發(fā)商：xx市五星房產(chǎn)位置：城北綜合區(qū)二環(huán)路南側，東市北街北端，與xx最大的自然生態(tài)公園遙相呼應。面積：70.6畝。進展：目前正處在規(guī)劃階段。業(yè)態(tài)：多層建筑為主。戶型：80130平方米。府上華庭開發(fā)商：xx市五一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司面積：40多畝。位置：城北綜合區(qū)二環(huán)路南側。進展：預計今年7月份能動工。目前主推：怡景園項目，僅剩一棟小高層。位于丹光路南邊，占地16畝，多層均價為2600元/平方米。小高層均價為2900元/平方米。單身公寓：3100元/平方米。山水人家開發(fā)商

25、：xx成宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：城北綜合區(qū)二環(huán)路南側。面積：占地面積26畝，建筑面積1.7萬平米。業(yè)態(tài)：多層。戶型為109200平方米。價格：均價2480元，價格區(qū)間22002550元樓盤進展：目前已開盤銷售，在售案量252戶，主力戶型125平米。2005年底交付使用。上城華府開發(fā)商：xx市金宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司面積：80畝位置：緊鄰二環(huán)北路220畝的中心生態(tài)景觀公園西側。進展：現(xiàn)在總體規(guī)劃正在評審階段。業(yè)態(tài)：疊加排屋、雙拼排屋、單體別墅、高層。開發(fā)周期：預計今年6月底動工，9月底開盤。一期主推：疊加排屋80戶，2006年底交付。芙蓉花園開發(fā)商：浙江xx銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司面積：占地22.

26、6畝。位置：城北綜合區(qū)二環(huán)路南側。進展：設計方案已完成，春節(jié)后開工，3月份預售。業(yè)態(tài)：多層。 金海岸人家開發(fā)商：寧遠房產(chǎn)總建面：21940.69總戶數(shù)：201戶形態(tài)：多層9棟，小高層1棟價格：2800到3200金東區(qū)廣潤·翰城位于金東新區(qū)，占地248畝，總建筑面積32萬平方米，總投資7個多億。項目正對面為百年學府xx一中，與艾青中學隔路相望。項目由聯(lián)排別墅、高層住宅、多層住宅、高層公寓樓、會所、商業(yè)服務樓、幼兒園、大型地下車庫及各類現(xiàn)代化生活服務設施組成。多層住宅11幢；高層2328層，14幢；聯(lián)排別墅100余戶。預計2006年底一期交付。目前均價3200元左右，多層為主，在售數(shù)量約

27、100套，主力面積集中在90120平米。1.29日前大定客戶優(yōu)惠28元/平米，一次性付款優(yōu)惠88元/平米。冠達·東方蘭庭項目占地140畝，位于金東區(qū)行政中心東南，毗鄰金東區(qū)政府和施光南音樂廣場，總建筑面積16萬平米，項目保持地塊原有的自然坡地，營造以蘭花為主題，以瀑布作為中心景觀的人與自然相和諧的生存空間。   地址：金東區(qū)行政中心東南，開元路以南，大堰河路以西建筑面積：16萬平方米，其中住宅128128.9樓盤均價：多層2800元/ m2 疊加排屋3500元/ m2起，價格區(qū)間24003800元綠化面積：30%占地面積：9萬多平方米形態(tài)：15棟多層、16棟疊加別墅或排屋，主力戶型約120平米。目前銷售率約60%，可優(yōu)惠2