房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成本核算辦法

1、房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成本核算辦法2004 。02。11 為加強(qiáng)成本管理，更好地組織集團(tuán)公司的成本核算，提供真實(shí)客觀的成本信息，制定本成本核算辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個(gè)階段的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將發(fā)生許多費(fèi)用， 比如可行性研究費(fèi)、 前期工程費(fèi)、 建筑安裝費(fèi)、 廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中 ,有些可以計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑?jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用;經(jīng)分配后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開(kāi)發(fā)

2、成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出， 也是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)和制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ) .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類: 1土地開(kāi)發(fā)成本 .土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)用地 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2房屋開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出. 4代建工程開(kāi)發(fā)成本

3、.它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開(kāi)發(fā)除土地、 房屋以外其他工程 (如市政工程 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者.企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則,選擇成本核算對(duì)象：1一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2 同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、 工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核

4、算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。 三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等. 1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅). 2前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程 (臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等 )費(fèi)用、七通一平或三通一平

5、費(fèi)用等。3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用.基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4建筑安裝工程費(fèi)： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5 配套設(shè)施費(fèi)：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)入該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。 公司根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地

6、設(shè)置成本項(xiàng)目.四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：1原材料類存貨。指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資,如鋼材、木材、砂石、水泥等。2設(shè)備類存貨。指企業(yè)購(gòu)入的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。3在產(chǎn)品類存貨 .指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 (即在建工程 )。 4產(chǎn)成品類存貨 .指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括已開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5開(kāi)發(fā)用品類存貨。指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用

7、品等。五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算程序（一）應(yīng)設(shè)置核算的賬戶為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本,企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求,設(shè)置下列賬戶： “4301開(kāi)發(fā)成本 ” 賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本.借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶,并在二級(jí)明細(xì)賬戶下,按成本項(xiàng)目設(shè)置三級(jí)明細(xì)帳戶。關(guān)于甲方供材:材料部門(mén)會(huì)同工程預(yù)算部負(fù)責(zé)確定甲方供材的范圍和種類，并由材料部門(mén)以書(shū)面方式通知財(cái)務(wù)部；

8、工程決算時(shí)，工程預(yù)算部出具的決算案不在包括甲方供材。根據(jù)施工單位開(kāi)具的收料單及供貨發(fā)票，借記“ 開(kāi)發(fā)成本” 貸記相關(guān)帳戶。(二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象,即借記 “ 開(kāi)發(fā)成本 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶，將應(yīng)計(jì)入各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在“ 開(kāi)發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入 “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶,即借記

9、“ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記“ 開(kāi)發(fā)成本 ” 賬戶。3按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶.即借記 “ 經(jīng)營(yíng)成本 、“ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 、“ 周轉(zhuǎn)房 等賬戶，貸記 “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 賬戶 . 六、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格,符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位,或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷售過(guò)程的開(kāi)始。為了正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況,設(shè)置資產(chǎn)類 “1285開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收

10、的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本 .本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)際成本借記“ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開(kāi)發(fā)成本 ” 賬戶。 2、企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少.對(duì)于減少的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理. 1） 、企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“ 經(jīng)營(yíng)成本 ” 賬

11、戶 ,貸記 “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶 . 2） 、企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 或“ 周轉(zhuǎn)房 ” 等賬戶，貸記 “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 某項(xiàng)目 ” 賬戶。 3)、企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房,應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“ 固定資產(chǎn) ” 賬戶， 貸記 “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 -某項(xiàng)目 賬戶。 七、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。為核算企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的土地、房屋等使用及攤銷情況 ,開(kāi)發(fā)企

12、業(yè)應(yīng)設(shè)置 “1295出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 總分類賬戶，并下設(shè) “ 出租產(chǎn)品 和“ 出租產(chǎn)品攤銷 ” 兩個(gè)二級(jí)賬戶 .其中： “ 出租產(chǎn)品 二級(jí)賬戶核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值,貸方登記改變出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷售的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值?！?出租產(chǎn)品攤銷 ” 二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途,對(duì)外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。對(duì)于出租的土地和房屋,企業(yè)應(yīng)建立 “ 出租產(chǎn)品卡片

13、”,按出租產(chǎn)品的類別、土地 (或房屋 )的編號(hào)、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。1出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算.企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本,借記“ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 ” 賬戶,貸記“ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。 2出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算 .出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因， 其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限,計(jì)算其損耗價(jià)值 ,并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷率 = （1凈殘值率 )/預(yù)計(jì)攤銷年限 100 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷率 12 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值該出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“ 其他業(yè)務(wù)支出 -出租產(chǎn)品 ” 賬戶 ,貸記 “ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷 ” 賬戶。3出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“ 其他業(yè)務(wù)支出 出租產(chǎn)品 ” 賬戶，若數(shù)額較大 ,為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在 “ 待攤費(fèi)用賬戶核算