《商業(yè)計(jì)劃書可行性報(bào)告模板》2004年南昌市某商住樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、南昌市*西路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況說明地理位置：本案為2004年4月23日南昌市政府公開拍賣的dpc0414號(hào)宗地，位于*西路和天佑路交叉口東北角(原省建筑機(jī)械廠生產(chǎn)區(qū)用地)，其東北面與南昌火車站相距500米左右。地塊南側(cè)的*西路寬60米，為東西向城市交通主干道；地塊東側(cè)天佑路為城市次干道；再往東面300米左右是南北向城市交通主干道井岡山大道，其北端與八一大道相接。（詳見附圖）土地面積約為35.8畝，規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。居住用地出讓年期為70年、商業(yè)用地出讓年期為40年。主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率2.0（含外墻、陽臺(tái)、躍層）；建筑密度28%；綠地率35%。機(jī)動(dòng)車位：住宅1車位/5戶、配套公

2、建1車位/250平方米建筑面積；主出入口方位：*西路；建筑間距：多層按1:1.1h以上，高層按1：0.7h且不小于24米控制。二、地塊形狀及總平布置初步思路地塊形狀及基本尺寸該地塊占地35.8畝（23867），總建面積47733，總體形狀呈東西邊較長(zhǎng)的“l(fā)”形，南面臨主干道*西路的門面寬有126米，西面臨天佑路的長(zhǎng)度有228米，可用于商業(yè)用房開發(fā)的臨街總長(zhǎng)度達(dá)354米，具有較大的商業(yè)開發(fā)潛力?？偲讲贾贸醪剿悸?、 總層數(shù)暫定為18層；2、 商業(yè)用房總面積暫定為13000左右，可以用足建筑密度28，以2f裙樓形式進(jìn)行商業(yè)布置；3、 住宅總建筑面積為34733，布置在裙樓商場(chǎng)的上方，共3幢單體，住

3、宅的層數(shù)為16層。4、 地下室總面積暫定為10000，車位數(shù)量合計(jì)110個(gè)。三、土地價(jià)格及地價(jià)款交付方式原開發(fā)商與省建筑機(jī)械廠先前有過轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方約定保底地價(jià)為210萬/畝，但由于種種原因?qū)е屡f廠房的拆遷經(jīng)過幾年仍未能順利進(jìn)行。近期迫于國(guó)家相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)檢查等原因，于2004年4月被置于土地市場(chǎng)進(jìn)行公開的拍賣交易，公開的現(xiàn)場(chǎng)交易成交價(jià)達(dá)到350萬/畝。鑒于建筑機(jī)械廠屬面臨倒閉的舊廠，之前買賣雙方有過地塊整體轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，而且開發(fā)商已經(jīng)在地塊上已有先期投入，政府本著尊重原合同的原則，承諾地價(jià)款仍以210萬/畝作為底價(jià)，對(duì)外掛牌價(jià)格350萬/畝與底價(jià)之間的差價(jià)（140萬/畝）將按照地價(jià)款現(xiàn)

4、交現(xiàn)退的原則，當(dāng)場(chǎng)退還給開發(fā)商。地價(jià)款交付方式上，規(guī)定土地交易成功至拆遷完成支付80（6014萬）地價(jià)款，剩余20（1504萬）在拆遷完成后支付。四、銷售收入1、商場(chǎng)： 10000元/m²×13000 m²13,000萬元2、高層住宅： 3,500元/ m²×34733 m²12,157萬元3、車位： 100,000 元/個(gè)×110個(gè)1,100萬元銷售總收入: 26,257萬元（注：以上采用價(jià)格為不同類型物業(yè)的均價(jià)，該定價(jià)以本案周邊現(xiàn)有在推同類物業(yè)價(jià)格行情為參考。）五、投資概算（每m²建筑面積攤?cè)氤杀荆?、 土地費(fèi)

5、用【含土地各種費(fèi)用】210萬/畝×35.8畝+1000萬元8,518萬元2、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 15元/×4773371.6萬元3、 地上建筑建安工程費(fèi)（含設(shè)施配套費(fèi)，綠化、管理費(fèi)等）1200元/×477335,727.96萬元4、 地下建安費(fèi) 2000元/×10000（預(yù)估）2,000萬元 5、 監(jiān)理費(fèi) 6元/×（47733+10000）34.6萬元6、 其他不可預(yù)見費(fèi)（銷售收入的3%）3×26257萬元787.7萬元7、合計(jì)投資總成本：17,140萬元六、銷售稅費(fèi)1、銷售代理費(fèi)：2×26257萬元525.1萬元2、廣告費(fèi)：1.5×26257萬元393.9萬元3、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、鑒證費(fèi)等（計(jì)綜合稅率為銷售收入8.5）8.5×26257萬元2231.8萬元銷售總稅費(fèi) ：3150.8萬元七、 效益評(píng)估項(xiàng)目預(yù)測(cè)收入 建安工程費(fèi) 銷售稅費(fèi) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 26257萬元 1714