工程部質(zhì)量文件(古北物業(yè))

1、上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-01機(jī)電設(shè)備管理總則版次：A/0頁(yè)碼：2-1生效日期：2007.2.11.0 目的 保證物業(yè)管理公司管轄的所有為住戶提供物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)電設(shè)備滿足服務(wù)要求。2.0 適用范圍 適用于小區(qū)工程部所有機(jī)電設(shè)備的管理。3.0 職責(zé)3.1 維修工負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)。3.2 工程主管負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督及外委修理工作的聯(lián)系。4.0 工作程序4.1 工程主管每年12月制訂下一年度各系統(tǒng)的設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并按設(shè)備運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。4.2 工程主管每月25日前制訂上報(bào)下一月的工程部月度工作計(jì)劃。4.3 工程部維修工按檢查保養(yǎng)計(jì)劃和各項(xiàng)工

2、作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)、維修及質(zhì)量記錄，并在日常巡檢中，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)在相應(yīng)的機(jī)房巡檢表中作詳細(xì)記錄。4.4 設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)故障，工程主管應(yīng)組織力量及時(shí)予以修復(fù)，并填寫(xiě)設(shè)備事故（故障）報(bào)告；小型設(shè)備維修及零部件更換情況記錄于設(shè)備維修記錄單，大型設(shè)備維修及零部件更換和改造情況同時(shí)記錄于設(shè)備登記卡，若維修工不能解決需外部維修時(shí)，應(yīng)由工程領(lǐng)班先填寫(xiě)設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表，送工程主管審核后上報(bào)管理處，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部聯(lián)系落實(shí)維修單位。維修后，應(yīng)由工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定。4.5 需外購(gòu)的設(shè)備或器具，應(yīng)由工程領(lǐng)班填寫(xiě)設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)置申請(qǐng)表送工程主管主管審核后報(bào)管理處經(jīng)理批

3、準(zhǔn)后再進(jìn)行采購(gòu)。4.6 對(duì)不能修復(fù)的設(shè)備或修復(fù)費(fèi)用超過(guò)設(shè)備價(jià)值50%以上的需由工程領(lǐng)班填寫(xiě)物品報(bào)廢申請(qǐng)表，送工程主管審核后，上報(bào)管理處經(jīng)理和公司財(cái)務(wù)主管批準(zhǔn)。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備登記卡備注中記錄報(bào)廢日期。4.7 工程主管對(duì)設(shè)備的維修保養(yǎng)進(jìn)行督促實(shí)施，并每月抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)組織力量予以糾正，工程領(lǐng)班每月初收集上一月的設(shè)備機(jī)房巡查記錄和維修保養(yǎng)記錄，整理歸類編目后，匯總于質(zhì)量記錄檔案并歸檔。4.8 外來(lái)人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房，應(yīng)經(jīng)工程主管或工程領(lǐng)班批準(zhǔn)，由維修工陪同，方可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，并登記在機(jī)房外來(lái)人員登記表上。4.9 工程部對(duì)主要機(jī)電設(shè)備建立臺(tái)帳，填寫(xiě)設(shè)備登記卡和設(shè)備臺(tái)帳。機(jī)電設(shè)備圖紙和技術(shù)資料原件（

4、或第一次復(fù)印件）由客服部資料管理員統(tǒng)一保管，借閱時(shí)需辦理借閱手續(xù)，填寫(xiě)文件/資料借閱登記表。5.0 相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃5.2 設(shè)備事故（故障）報(bào)告5.3 設(shè)備維修記錄單5.4 設(shè)備登記卡5.5 設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表5.6 設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)置申請(qǐng)表5.7 物品報(bào)廢申請(qǐng)表5.8 設(shè)備臺(tái)帳上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-01機(jī)電設(shè)備管理總則版次：A/0頁(yè)碼：2-2生效日期：2007.2.15.9 文件/資料借閱登記表5.10 機(jī)房外來(lái)人員登記表5.11 質(zhì)量記錄檔案5.12 電梯機(jī)房巡查記錄5.13 高壓用戶站巡查記錄5.14 配電房巡查記錄5.15 水泵

5、房巡查記錄5.16 工程部月度工作計(jì)劃（非格式化）上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-02工程維修管理工作規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的 以“提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)”的宗旨為住戶排優(yōu)解難，做到責(zé)任明確，收費(fèi)合理，住戶滿意。2.0 適用范圍 住戶的房屋保修，有償服務(wù)、房屋本體公共設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)。3.0 職責(zé)3.1 工程部維修工和客服部裝修管理員負(fù)責(zé)對(duì)房屋狀況進(jìn)行巡查，并接受用戶的投訴，對(duì)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。3.2 工程部維修工負(fù)責(zé)一般性小修項(xiàng)目的養(yǎng)護(hù)和維修工作。3.3 專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)中、大修項(xiàng)目的維修。3.4 工程主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目的檢查

6、及驗(yàn)收。4.0 工作程序4.1 保修工程4.1.1 保修原則：工程部通知開(kāi)發(fā)商并組織施工單位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商從施工單位保修款中扣除。4.1.2 保修范圍：由于安裝施工質(zhì)量和材料質(zhì)量原因引起的設(shè)備設(shè)施保修。由于住戶在使用、裝修過(guò)程中人為造成的損壞、對(duì)原結(jié)構(gòu)及管線進(jìn)行改動(dòng)引起的質(zhì)量問(wèn)題，易損易耗品的非質(zhì)量原因的損耗不屬于保修范圍。4.1.3 保修期限： 根據(jù)開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂的相關(guān)工程合同的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.1.4 維修到位時(shí)間按上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的時(shí)間執(zhí)行，如遇特殊情況，需與業(yè)主協(xié)調(diào)解決。4.1.5 在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由工程部協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商或聯(lián)系施工

7、單位，并填寫(xiě)設(shè)備設(shè)施報(bào)修單、設(shè)備維修記錄單，在雙方約定時(shí)間內(nèi)維修好，如不能按時(shí)完成，要上報(bào)管理處經(jīng)理并發(fā)函開(kāi)發(fā)商要求進(jìn)行整改。如遇重大質(zhì)量問(wèn)題，要立即上報(bào)管理處經(jīng)理并發(fā)函開(kāi)發(fā)商。4.2 住戶室內(nèi)維修上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-02工程維修管理工作規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-2生效日期：2007.2.14.2.1 工作流程圖 接住戶故障報(bào)修 管理處開(kāi)具維修工作記錄單，確定維修性質(zhì)工程部在維修工作記錄單上簽收準(zhǔn)備必要的工具材料住戶不在時(shí)，在門上粘貼留言卡住戶在時(shí)，輕敲門3下或按門鈴，住戶同意后入內(nèi)管理處聯(lián)系住戶再次約定維修時(shí)間向住戶了解實(shí)際報(bào)修事項(xiàng)，檢查故障點(diǎn)、報(bào)價(jià) 開(kāi)始維修

8、工作 不能完成 向住戶解釋不能當(dāng)場(chǎng)完成的原因住戶自行購(gòu)置的設(shè)備故障或其他原因需住戶聯(lián)系有關(guān)設(shè)備供應(yīng)商予以維修的故障 完 成 不能完成住戶驗(yàn)收滿意后在報(bào)修單上簽收，維修人員簽名向住戶交代何時(shí)能完成該項(xiàng)維修工作清理維修現(xiàn)場(chǎng)、收費(fèi)準(zhǔn)備必要的工具材料，查閱有關(guān)維修資料 向住戶解釋，通知住戶聯(lián)系有關(guān)承造商或供應(yīng)商 費(fèi)用上繳出納 維修內(nèi)容登錄維修簿收據(jù)返回住戶維修單返回服務(wù)部 上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-02工程維修管理工作規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-3生效日期：2007.2.14.2.2 工作規(guī)程a. 由住戶向管理處報(bào)修。b. 白班由客戶接待、夜班由監(jiān)控崗接住戶報(bào)修，詳細(xì)詢問(wèn)并在維

9、修工作記錄單上準(zhǔn)確填寫(xiě)報(bào)修戶室號(hào)、報(bào)修人、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、接報(bào)時(shí)間及接報(bào)人，然后用對(duì)講機(jī)通知維修工具體維修內(nèi)容和戶室號(hào)。c. 維修工接報(bào)后在十分鐘內(nèi)前去接單，在維修工作記錄單上填寫(xiě)接單時(shí)間和接單人。若有工作趕不到，應(yīng)告知原因和延遲到達(dá)時(shí)間，由客戶接待或監(jiān)控崗向住戶作解釋。d. 維修工根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，在二十分鐘內(nèi)或住戶約定時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。e. 維修工到達(dá)住戶家后應(yīng)先輕敲門或輕按門鈴，經(jīng)住戶許可后方能入內(nèi)，住戶不在時(shí)，應(yīng)留下留言卡，并通知客服部聯(lián)系住戶預(yù)約下次維修時(shí)間，若為空置房，經(jīng)客服部確認(rèn)，可單獨(dú)入內(nèi)。f. 當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)有償維修服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)告知住戶

10、。g. 住戶認(rèn)同維修價(jià)格后進(jìn)行維修，住戶不同意該價(jià)格，維修工在維修工作記錄單上注明原因，交住戶簽名。h. 因材料不足或其他原因暫不能維修的，應(yīng)向住戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記錄在維修工作記錄單上，與下一班做好有關(guān)交接工作，并向工程主管匯報(bào)。i. 因住戶自購(gòu)設(shè)備故障、無(wú)法維修的應(yīng)詳細(xì)向住戶說(shuō)明原因，由住戶聯(lián)系其設(shè)備供應(yīng)商來(lái)進(jìn)行維修，同時(shí)將情況記錄在維修工作記錄單上交住戶簽名。j. 維修時(shí)應(yīng)注意做好現(xiàn)場(chǎng)周圍物品的防護(hù)和遮蓋，維修后應(yīng)清潔現(xiàn)場(chǎng)。k. 故障修復(fù)后，住戶驗(yàn)收合格，維修工在維修工作記錄單上填寫(xiě)維修完成情況、完成時(shí)間、完成人、用材情況、收費(fèi)金額，請(qǐng)住戶簽名確認(rèn)。l. 屬有償服

11、務(wù)的，住戶愿意可由維修工代收維修費(fèi)用交客服部收銀員，否則由收銀員負(fù)責(zé)向住戶收取，并提供收據(jù)。m. 維修工在完成的維修工作記錄單上簽名，交工程主管復(fù)核簽名，工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)把維修內(nèi)容登記在維修接報(bào)記錄（工程部）上。n.維修工作記錄單返還客服部后，一聯(lián)整理歸檔，一聯(lián)交收銀員。o. 客服部每天對(duì)已完成的維修工作記錄單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)住戶不滿意的應(yīng)追查責(zé)任。 5.0 相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 設(shè)備設(shè)施報(bào)修單5.2 設(shè)備維修記錄單5.3 維修工作記錄單 5.4 維修接報(bào)記錄（工程部）5.5 留言卡上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-03低壓供配電設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：2-1生效日期：2

12、007.2.11.0 目的及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證安全運(yùn)行。2.0 適用范圍適用于低壓設(shè)備及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。3.0 職責(zé)3.1 工程部維修工負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)；3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督工作；3.3 工程主管負(fù)責(zé)對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4.0 工作程序4.1 供配電維修保養(yǎng)工作程序4.1.1 工程主管每年12月制訂下年度設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并按設(shè)備運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。4.1.2 工程主管每月根據(jù)設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃分解編制保養(yǎng)工作計(jì)劃。4.1.3 低壓配電柜設(shè)備由維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。4.1.4 維修保養(yǎng)過(guò)程中應(yīng)遵守安全操作工作程序，停

13、電管理工作程序。4.1.5 維修工每月進(jìn)行維修保養(yǎng)，并做好設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄、配電柜保養(yǎng)記錄等維修保養(yǎng)情況記錄。小型設(shè)備維修及零部件更換情況記錄于設(shè)備維修記錄單，大型設(shè)備維修及零部件更換與改造情況同時(shí)記錄于設(shè)備登記卡。4.1.6 低壓供配電設(shè)備故障維修一般不超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)做好書(shū)面記錄，上報(bào)工程主管，限期解決。4.1.7 凡是夜間發(fā)生的，不影響業(yè)戶生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可以由白班維修工進(jìn)行維修，但必須記錄于工程部值班記錄，并做好相應(yīng)的措施。4.2 保養(yǎng)內(nèi)容4.2.1 每年對(duì)低壓配電房?jī)?nèi)的低壓配電柜進(jìn)行一次全面檢修保養(yǎng)。4.2.2 每年對(duì)高壓

14、設(shè)備進(jìn)行一次電試。4.2.3 每年對(duì)高壓用戶站內(nèi)的干式變壓器、電容器柜進(jìn)行一次全面檢修保養(yǎng)。4.2.4 配電房和高壓用戶站每月保潔一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。4.2.5 低壓配電柜的保養(yǎng) a. 對(duì)低壓配電柜進(jìn)線及接線柱進(jìn)行檢查，不能有燒灼、松動(dòng)等狀況。 b. 對(duì)電壓表進(jìn)行檢查，運(yùn)行是否正常。 C. 對(duì)電壓表進(jìn)、出線進(jìn)行檢查，不能有燒灼痕跡。 d. 對(duì)各路熔芯及附件進(jìn)行檢查，不能變色，安裝必須牢固。 e. 對(duì)空氣開(kāi)關(guān)進(jìn)行檢查，閉合、開(kāi)啟聲音是否正常。 f. 對(duì)空氣開(kāi)關(guān)的接觸點(diǎn)進(jìn)行檢查，有無(wú)灼傷痕跡。 g. 對(duì)空氣開(kāi)關(guān)的接線點(diǎn)進(jìn)行檢查，有無(wú)松動(dòng)。 h. 對(duì)機(jī)柜內(nèi)外進(jìn)行灰塵清掃，保護(hù)設(shè)備正常工作。 i

15、. 對(duì)進(jìn)、出線進(jìn)行電壓、電流檢查，要求線電壓380V±10%，相電壓220V±10%。 j. 對(duì)避雷接地電阻進(jìn)行搖表測(cè)試，要求接地電阻10，保護(hù)接地電阻4。 k. 對(duì)設(shè)備絕緣電阻進(jìn)行測(cè)試，要求設(shè)備絕緣電阻0.5M。 l. 對(duì)低壓配電柜標(biāo)簽、標(biāo)識(shí)及門、玻璃進(jìn)行密封檢查。 m. 對(duì)主、備電源進(jìn)行切換檢查。4.2.6 干式變壓器的保養(yǎng)上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-03低壓供配電設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：2-2生效日期：2007.2.1a. 全面清掃、擦拭，做到無(wú)積灰、油垢。 b. 全面緊固螺栓連接部分，要求牢固無(wú)松動(dòng)。 c. 測(cè)量繞組直流電阻和線圈絕

16、緣電阻，保證三相電阻平衡（相間差別不大于三相平均值的4%，線間差別不大于三相平均值的2%）。 d. 校驗(yàn)繼電器功能是否正常。 e. 清掃、檢查高壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)，動(dòng)作正常，安裝牢固，無(wú)缺損。 f. 檢查室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施是否功能正常。5.0 相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃5.2 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄5.3 配電柜保養(yǎng)記錄5.4 設(shè)備維修記錄單5.5 工程部值班記錄5.6 設(shè)備登記卡5.7 干式變壓器保養(yǎng)記錄上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-04高、低壓配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的保證供配電設(shè)備的安全運(yùn)行。2.0 適用范

17、圍 適用于高、低壓配電及附屬設(shè)備的運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)3.1 維修工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的清潔、操作、巡視、檢查、記錄工作。3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。3.3 工程主管負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備的綜合管理和上述工作的檢查和指導(dǎo)。3.4 客戶部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶發(fā)書(shū)面停電通知，并做解釋工作。4.0 工作程序4.1 維修工巡查工作程序4.1.1 負(fù)責(zé)清潔配電房環(huán)境衛(wèi)生4.1.2 每天對(duì)高壓配電柜巡視一次。對(duì)低壓配電柜兩天巡視一次，記錄高壓用戶站設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)（變壓器、溫度、電流、電壓、功率因數(shù)等）高壓用戶站巡查記錄，同時(shí)檢查運(yùn)行狀況，記錄于配電房巡查記錄。4.1.3 供配電設(shè)備發(fā)生異常及時(shí)報(bào)告工程領(lǐng)班，并

18、在工程部人員協(xié)同下排除異常。4.2 工程領(lǐng)班管理工作程序4.2.1 每周檢查配電房巡查記錄，監(jiān)督電氣設(shè)備的運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)作。4.3 工程主管管理工作程序4.3.1 對(duì)供配電設(shè)備的巡檢工作提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.3.2 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。4.3.3 因施工維修等原因停電，提前通知客服部，由客服部書(shū)面通知有關(guān)用戶。4.4 配電房管理制度4.4.1 供配電系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)供電，維修工負(fù)責(zé)對(duì)配電房的設(shè)備、設(shè)施、建筑巡視檢查，通過(guò)對(duì)配電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、修理，確保安全供電。4.4.2 維修工必須穿戴勞防

19、絕緣用品，持證上崗。4.4.3 維修工必須定期對(duì)配電房建筑、設(shè)備、設(shè)施巡視，做好巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并做好相關(guān)急救措施。4.4.4 外來(lái)人員進(jìn)入配電房，必須經(jīng)過(guò)工程主管或領(lǐng)班同意，由維修工陪同方可入內(nèi)，并在機(jī)房外來(lái)人員登記表上做好進(jìn)出登記記錄。4.4.5 配電房墻上應(yīng)懸掛管理制度，房屋內(nèi)應(yīng)配備相對(duì)溫濕度計(jì)、滅火器材、設(shè)備操作工具、應(yīng)急照明。4.4.6 應(yīng)定期對(duì)滅火器材進(jìn)行測(cè)試，并按規(guī)定要求對(duì)電工工具進(jìn)行絕緣性能測(cè)試。4.4.7 根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)周期計(jì)劃、內(nèi)容要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。4.4.8 停、送電操作，必須嚴(yán)格執(zhí)行電業(yè)安全工作規(guī)程。4.4.9 定期對(duì)配電房環(huán)境衛(wèi)生。檢查房屋建筑，做到“

20、四防一通”。保持環(huán)境溫度低于40，相對(duì)溫濕度低于80。4.4.10 如需停電檢修，應(yīng)提前張貼告示。 4.5 交接班要求4.5.1 接班人員上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-04高、低壓配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-2生效日期：2007.2.1a. 認(rèn)真查看交班人員的值班記錄和巡視記錄。b. 檢查儀器，工具等物品鑰匙是否齊全、完好，并在工程部值班記錄上簽名。c. 接班醉酒或其他情況而未找到接班人時(shí)，不得交接；d. 嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過(guò)程中交接班；e. 若交班過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。4.6 安全操作工作程序4.6.1 維

21、修工應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作供配電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。4.6.2 如需倒閘操作時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)倒閘操作票經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后，按倒閘操作制度工作程序嚴(yán)格進(jìn)行。4.6.3 全部停電或部分停電作業(yè)時(shí)，應(yīng)在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示牌。4.6.4 高壓停電檢修4.6.4.1 檢修前必須先辦工作申請(qǐng)手續(xù)（應(yīng)急搶修事后補(bǔ)辦工作手續(xù)）；4.6.4.2 在高壓室進(jìn)行檢修時(shí)，至少應(yīng)有兩人一起工作；4.6.4.3 變壓器停電檢修時(shí)：a. 要把高低開(kāi)關(guān)拉出；b. 在開(kāi)關(guān)把手上掛“有人工作，禁止合閘”的警告牌；c. 在變壓器高低壓側(cè)三相短路接地；d. 把變壓器室外內(nèi)的有載調(diào)壓器低壓保險(xiǎn)絲拉開(kāi)。4.6

22、.4.4 高壓母線其一段停電檢修時(shí)：a. 把電容柜斷開(kāi)或進(jìn)行充分放電，把相應(yīng)的進(jìn)線開(kāi)關(guān)拉出；b. 把母線開(kāi)關(guān)拉出；c. 把相應(yīng)PT開(kāi)關(guān)拉出；d. 在此段母線上驗(yàn)電并三相短路接地；e. 在帶電高壓柜上掛“高壓危險(xiǎn)”警告牌。4.6.4.5 在引至變壓器的高壓電纜頭上檢修時(shí)：a. 把該變壓柜開(kāi)關(guān)拉出；b. 在電纜頭上三相短路接地。4.6.5 配電房倒閘操作制度4.6.5.1 倒閘操作必須根據(jù)值班負(fù)責(zé)人命令，受令人復(fù)誦無(wú)誤后執(zhí)行。發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰，使用正規(guī)操作術(shù)語(yǔ)和設(shè)備雙重名稱，即設(shè)備名稱和編號(hào)。發(fā)令全過(guò)程和聽(tīng)令報(bào)告時(shí)都要做好記錄。4.6.5.2 停電拉閘操作必須按照開(kāi)關(guān)負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘順序依

23、次操作，送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí)，應(yīng)先停低壓，后停高壓；送電時(shí)先送高壓，后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開(kāi)關(guān)（刀閘）。4.6.5.3 倒閘操作由操作人填寫(xiě)操作票，每張操作票只能填寫(xiě)一個(gè)操作任務(wù)。下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi)：a. 應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)和刀閘。 b. 檢查開(kāi)關(guān)和刀閘的位置。 c. 檢查接地線是否拆除。d. 檢查負(fù)荷分配。e. 裝拆接地線。f. 安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-04高、低壓配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-3生效日期：2007.2.1g. 切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無(wú)電壓等。4.6.5.4 操

24、作票應(yīng)用鋼筆或圓珠筆填寫(xiě)，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或接線圖核對(duì)所填寫(xiě)的操作項(xiàng)目并分別簽名，然后經(jīng)值班負(fù)責(zé)人審核簽名。4.6.5.5 操作前應(yīng)核對(duì)設(shè)備名稱、編號(hào)和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。按操作順序操作，每操作完一項(xiàng)，做一個(gè)記號(hào)“”，全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查。4.6.5.6 倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中一人對(duì)設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護(hù)。4.6.5.7 操作中發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，不準(zhǔn)擅自更改操作票，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置，應(yīng)立即向值班負(fù)責(zé)人或主管負(fù)責(zé)人報(bào)告，弄清楚后再操作。4.6.5.8 電氣設(shè)備停電后，即使是事故 停電，在未拉開(kāi)有關(guān)刀閘和做好安全措施以前，不得觸及設(shè)備或進(jìn)入

25、遮攔，以防突然來(lái)電。4.6.5.9 下列各項(xiàng)工作可以不用操作票： a. 事故處理。b. 拉合開(kāi)關(guān)的單一操作。c. 拉開(kāi)接地刀閘或拆除全電房?jī)H有的一組接地線。 但上述操作均應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。4.6.6 嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作衣、絕緣鞋，確保安全才可進(jìn)行。4.6.7 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳開(kāi)或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。4.6.8 電流互感器二次側(cè)不得斷路，電壓互感器二次側(cè)不得短路。4.6.9 不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。4.7 停電管理工作程序 因工程維修等原因停電，須經(jīng)工程主管、管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后，由客服部提

26、前通知有關(guān)用戶。4.8 事故（突然）停電應(yīng)急處理工作程序4.8.1 對(duì)于事故（突然）停電，維修工要保持頭腦清醒，弄清是市政問(wèn)題，還是小區(qū)自身問(wèn)題。4.8.2 若為市政問(wèn)題，要及時(shí)與市政單位（如供電局）聯(lián)系，摸清情況，預(yù)計(jì)恢復(fù)正常的時(shí)間，及時(shí)向工程主管、管理處經(jīng)理及有關(guān)部門通報(bào)情況。4.8.3 如長(zhǎng)時(shí)間停電，還需報(bào)公司總經(jīng)理，申請(qǐng)備用線路供電，同時(shí)取得供電局同意使用備用線路，并進(jìn)行規(guī)范的倒閘操作。4.8.4 同時(shí)通知監(jiān)控室、客服部，以便通知住戶或業(yè)主有關(guān)停電情況，防止偷盜，必要時(shí)應(yīng)關(guān)閉大堂總門。4.8.5 如屬小區(qū)自身的故障，要盡快報(bào)告工程主管以及管理處經(jīng)理，由工程主管組織力量進(jìn)行搶修，并隨時(shí)將

27、情況上報(bào)管理處經(jīng)理，以便管理層采取相應(yīng)的措施。4.8.6 在搶修時(shí)，應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象，加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，必要時(shí)切斷故障點(diǎn)，保證小區(qū)絕大部分供電正常。5.0 相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 配電房巡查記錄5.2 高壓用戶站巡查記錄5.3 機(jī)房外來(lái)人員登記表5.4 工程部值班記錄5.5 倒閘操作票上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-05避雷接地裝置測(cè)試規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：2-1生效日期：2007.2.11.0 目的加強(qiáng)小區(qū)建筑物、構(gòu)筑物避雷接地裝置的管理，定期進(jìn)行必要的檢測(cè)，保證全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全。2.0 適用范圍安裝有避雷接地裝置的建筑物和構(gòu)筑物。3.0 職責(zé)

28、3.1 工程部負(fù)責(zé)避雷接地裝置的檢測(cè)和記錄；3.2 每年第二季度檢測(cè)一次；3.3 對(duì)檢測(cè)結(jié)果不合格的（標(biāo)準(zhǔn)為接地電阻小于等于1歐姆），由工程部擬定整改方案，上報(bào)管理處，進(jìn)行糾正。4.0 工作規(guī)程4.1 工作流程圖將測(cè)量棒插入地下確定檢測(cè)物（接地線）清除檢測(cè)點(diǎn)上的銹蝕檢 測(cè)檢測(cè)儀器與各點(diǎn)連接記錄檢測(cè)數(shù) 據(jù) 合 格 不合格整理、歸檔維修、調(diào)整至 合 格4.2 檢測(cè)工具4.2.1 接地?fù)u表4.2.2 五米、二十米、四十米長(zhǎng)連接線各一根；（線徑不得小于2.5mm）4.2.3 五十厘米長(zhǎng)檢測(cè)接地棒二根。4.3. 檢測(cè)方法和步驟4.3.1 拆開(kāi)接地干線上所有接地支線的連接點(diǎn)；4.3.2 將一根檢測(cè)接地棒（

29、L1）插在離接地體四十米遠(yuǎn)的地下，另一根檢測(cè)接地棒（L2）插在離接地體二十米遠(yuǎn)的地下，接地棒必須垂直插入地下四十厘米深處；4.3.3 將接地?fù)u表放置在接地體（避雷帶“E”）附近適當(dāng)?shù)奈恢?，兆歐表上的三個(gè)接線端子用連接線分別與L1、L2、E各點(diǎn)連接（線應(yīng)全部放直，不得彎曲）；4.3.4 根據(jù)被檢測(cè)接地體接地電阻的要求，調(diào)節(jié)好粗調(diào)撥盤（表上有三檔可調(diào)范圍）；4.3.5 以每分鐘120轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)速均勻搖動(dòng)手柄，當(dāng)表頭指針偏離中心時(shí)，邊搖邊調(diào)節(jié)細(xì)調(diào)撥盤，直到表針居中為止；上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-05避雷接地裝置測(cè)試規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：2-2生效日期：2007.2.14.3.6

30、 以細(xì)調(diào)撥盤的位置×粗調(diào)定位倍數(shù)，其結(jié)果就是被檢測(cè)接地體的接地電阻值。5.0 相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 接地電阻測(cè)試記錄上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-06電梯監(jiān)督管理工作規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。2.0 適用范圍適用于住宅樓的電梯運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)3.1 工程部維修工負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行狀況的巡視及協(xié)助維保單位處理緊急故障。3.2 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行情況掌控和簡(jiǎn)單故障處理。3.3 工程主管負(fù)責(zé)對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督和綜合管理。4.0 工作程序。4.1 電梯管理工作程序。4.1.1 維修

31、工每周對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知工程主管，并予以記錄，由工程主管聯(lián)絡(luò)電梯維保單位（工程主管下班后由維修值班人員聯(lián)絡(luò)電梯維保單位）。在維保單位到達(dá)后協(xié)助其解決故障。4.1.2 維修工每周兩次對(duì)電梯機(jī)房進(jìn)行巡查，并填寫(xiě)電梯機(jī)房巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。4.1.3 工程維修主管每月對(duì)電梯保養(yǎng)單位的工作情況進(jìn)行檢查，并填寫(xiě)電梯維修保養(yǎng)月考評(píng)表，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系電梯維保單位。當(dāng)電梯年檢期即將接近時(shí)，督促電梯維保單位作好電梯年檢年審的準(zhǔn)備工作。4.1.4 監(jiān)控崗?fù)ㄟ^(guò)BA監(jiān)視器觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常報(bào)警情況及時(shí)通知工程部和電梯維保單位。4.1.5 電梯故障困人，由發(fā)現(xiàn)人或接報(bào)人及時(shí)通

32、知監(jiān)控崗、維保單位，按電梯困人故障救援程序進(jìn)行處理。4.1.6 工程主管負(fù)責(zé)電梯的綜合管理，電梯保養(yǎng)計(jì)劃、年檢整改項(xiàng)目審核及電梯設(shè)備技術(shù)資料的收集，同時(shí)對(duì)電梯維修保養(yǎng)單位工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，資料管理員負(fù)責(zé)資料存檔。4.2 電梯使用管理工作程序4.2.1 電梯實(shí)行24小時(shí)服務(wù)。（夜間每幢樓至少一臺(tái)）4.2.2 做好客貨梯區(qū)分標(biāo)志，搬運(yùn)裝修材料或垃圾只準(zhǔn)使用貨梯。4.3 電梯安全運(yùn)行工作程序4.3.1 監(jiān)控崗隨時(shí)注意電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)通知工程部維修工或電梯維保單位進(jìn)行維修。4.3.2 嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長(zhǎng)超重等物品進(jìn)入電梯。4.3.3 因維修保養(yǎng)等原因而暫停使用電梯，應(yīng)在首層掛牌告示，

33、若廳門必須打開(kāi)修理時(shí)，需安裝防護(hù)欄，并加警戒標(biāo)志。4.3.4 任何人不得在電梯的轎廂、機(jī)房、井道內(nèi)吸煙。4.4 電梯運(yùn)行管理制度4.4.1 電梯執(zhí)行24小時(shí)運(yùn)行，采取無(wú)司機(jī)操作運(yùn)行方式。4.4.2 維修工發(fā)現(xiàn)電梯有故障，應(yīng)及時(shí)通知工程主管和電梯保養(yǎng)單位，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)電梯進(jìn)行修理。同時(shí)掛上“電梯維修”標(biāo)識(shí)牌。4.4.3 電梯橋箱內(nèi)應(yīng)貼有電梯準(zhǔn)用證、電梯年檢合格證。4.4.4 定期對(duì)機(jī)房設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。4.4.5 定期對(duì)電梯機(jī)房進(jìn)行清掃，保持清潔。4.4.6 工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯保養(yǎng)單位，按合同規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)工作。4.4.7 電梯保養(yǎng)

34、單位應(yīng)按計(jì)劃對(duì)電梯保養(yǎng)，每次保養(yǎng)應(yīng)把保養(yǎng)情況詳細(xì)記錄在電梯保養(yǎng)單上。電梯在維修、保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)在基站放置警示標(biāo)志。工程主管負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)質(zhì)量情況的抽檢。上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-06電梯監(jiān)督管理工作規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-2生效日期：2007.2.14.4.8 發(fā)生火警，工程部與外勤部員工應(yīng)通過(guò)消防聯(lián)動(dòng)控制或打手動(dòng)使電梯迫降停在基站，并協(xié)助住戶從消防樓梯逃生。4.4.9 發(fā)生電梯井道進(jìn)水，維修工應(yīng)迅速把電梯開(kāi)啟至頂層，到電梯機(jī)房切斷電源。并通知電梯保養(yǎng)單位，待水排除后，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)檢查。4.5 電梯應(yīng)急處理方案4.5.1 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)工程部維修工打開(kāi)電梯消防開(kāi)關(guān)，將有

35、消防功能電梯全部降至基站，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。4.5.2 當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時(shí)根據(jù)震前預(yù)報(bào)，由維修工關(guān)閉所有電梯，地震過(guò)后，由電梯保養(yǎng)單位對(duì)電梯進(jìn)行安全檢測(cè)，確認(rèn)無(wú)異常后，方可開(kāi)啟運(yùn)行。4.5.3 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)a. 底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。b. 當(dāng)樓層水淹而使井道或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上層樓并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。c. 電梯濕水后，由電梯保養(yǎng)單位做濕水處理并提交相應(yīng)報(bào)告。4.6 電梯安全操作（維保單位適用）4.6.1 維修保養(yǎng)時(shí)一般切斷相關(guān)電源以免發(fā)生觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。4.6.2 因維修保養(yǎng)需停梯時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客方可停機(jī)。4.6

36、.3 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對(duì)方回答后方可操作。4.6.4 在轎廂頂作檢修保養(yǎng)工作時(shí)，除判斷和調(diào)試需要外，禁止行快車。4.6.5 進(jìn)底坑作業(yè)時(shí)，首先開(kāi)亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩帶安全帽進(jìn)坑。4.6.6 電梯機(jī)房、井道、底坑因工作需要進(jìn)行明火作業(yè)時(shí)，必須遵守公司明火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，配備消防器材，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。4.6.7 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具及物品。4.7 電梯困人故障救援程序（維保單位適用）4.7.1 轎廂停于接近廳門的位置，且高于或低于樓面不超過(guò)0.5米時(shí)：a. 確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層

37、燈指示或小心開(kāi)啟外門察看）b. 關(guān)閉電源總掣c. 用專用外門鑰匙開(kāi)啟外門，用人力開(kāi)啟轎廂門，協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂4.7.2 轎廂停于遠(yuǎn)離廳門的位置時(shí)：應(yīng)首先將電梯轎廂移動(dòng)至就近的廳門口（以高于或低于樓面不超過(guò)0.5米為合適），然后依照4.7.1中所列步驟救出乘客，移動(dòng)轎廂的方法如下：a. 利用電話或其它方式通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能移動(dòng)，不可將身體任何部位探出轎廂外，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)若轎廂門處于半開(kāi)半閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉或開(kāi)啟。b. 進(jìn)入電梯機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源，打開(kāi)引機(jī)軸的后蓋，安上盤車搖柄，一人持住搖柄，一人持住掣動(dòng)釋桿，輕輕松開(kāi)制動(dòng)器，轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng)。為避免

38、轎廂上升或下降速度過(guò)快而發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)，應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作。使轎廂慢慢移動(dòng)，直到最接近廳門口為止，注意若轎廂停于最高層廳門之上或最底層廳門之下位置時(shí)，不可只撬開(kāi)掣動(dòng)，而應(yīng)該在松開(kāi)掣動(dòng)的同時(shí)，用力絞盤搖柄，使轎廂向正確方向移動(dòng)。 4.7.3 遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯修理單位和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-06電梯監(jiān)督管理工作規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：3-3生效日期：2007.2.15.0 相關(guān)質(zhì)量記錄：5.1 電梯維修保養(yǎng)月考評(píng)表5.2 電梯機(jī)房巡查記錄上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-07二次供水管理規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：2-1生效日期：200

39、7.2.11.0 目的保證二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。2.0 適用范圍適用于二次供水的管理，二次供水是指用戶從一次配水網(wǎng)引出的用于蓄水或加壓的再次（或多次）的供水裝置。3.0 職責(zé)3.1 工程主管負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃。3.2 工程主管負(fù)責(zé)組織安排清洗消毒工作。3.3 工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督和配合外包清洗公司對(duì)水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作。3.4 客服部負(fù)責(zé)出停水告示，并通知住戶。4.0 工作規(guī)程4.1 二次供水管理的要求4.1.1 二次供水由工程部負(fù)責(zé)管理。4.1.2 工程主管負(fù)責(zé)水箱的管理工作，要求地下蓄水箱和屋頂水箱結(jié)構(gòu)完整、加蓋、加鎖，水口干凈

40、， 無(wú)滲漏，并負(fù)責(zé)取得二次供水衛(wèi)生合格證。4.1.3 新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。4.1.4 二次供水清潔、消毒人員（機(jī)電），須持“健康證”，清潔公司應(yīng)經(jīng)市衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。4.2 年度水箱清洗及消毒計(jì)劃。工程主管每年12月制定下年度定期二次的年度水箱清洗及消毒計(jì)劃，并上報(bào)管理處。4.3 通知4.3.1 管理處經(jīng)理于每次水箱清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天通知客服主管和工程主管。4.3.2 客服主管在水箱清洗、消毒計(jì)劃實(shí)施前24小時(shí)出停水告示，通知小區(qū)住戶。4.4 放水為確保住戶的正常供水，放水工作，必須提前到清洗、消毒水箱的前3小時(shí)進(jìn)行，并記錄放水時(shí)

41、間和結(jié)束放水時(shí)間。4.5 二次供水清洗、消毒程序。（外包單位適用）4.5.1 工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒劑、照明、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。4.5.2 電源：水池內(nèi)作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈、三相水泵要安裝有漏電開(kāi)關(guān)。4.5.3 缺氧：有些水箱長(zhǎng)期封閉，無(wú)通氣孔，空氣流通極差，可在水箱底部水口處連接鼓風(fēng)機(jī)，吹風(fēng)約3小時(shí)，然后實(shí)驗(yàn)：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說(shuō)明水池不缺氧，否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]有問(wèn)題為止。4.5.4 注意事項(xiàng)：在清潔水箱的過(guò)程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩。如在水箱中感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、胸悶、氣緊，要馬上

42、離開(kāi)水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。4.6 除雜物和清洗。清潔人員清洗水池時(shí)，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池的頂部、四周墻壁、水池底部，依次反復(fù)刷洗，刷洗完畢用清水整體沖洗一遍，排除污水。4.6.1 消毒上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-07二次供水管理規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：2-2生效日期：2007.2.1a. 選用合格準(zhǔn)用的消毒劑。b. 按消毒劑使用說(shuō)明書(shū)的要求配制消毒液。c. 將稀釋后的消毒液噴灑在水箱四周內(nèi)墻及底部與頂蓋內(nèi)壁，使其濕潤(rùn)。d. 噴灑完后按消毒劑使用說(shuō)明書(shū)要求保留一段時(shí)間，用清水沖洗后即可注水使用。4.6.2 注水在清

43、洗、消毒工作徹底完成后，打開(kāi)水箱進(jìn)水閥注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，蓋上蓋并加鎖。4.7 取樣送檢（外包單位適用）4.7.1 水樣抽取及送檢工作由工程部維修工協(xié)助外包單位在24小內(nèi)完成。4.7.2 水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池（蓄水箱）和用戶終端各抽樣一支。4.7.3 盛放水樣的容器由衛(wèi)生防疫站付款領(lǐng)取，并在容器外貼上送樣單位及送樣日期。4.7.4 在取水樣的當(dāng)天應(yīng)由外包單位有關(guān)人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單交管理處存檔。4.7.5 如衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)由外包單位安排重新清洗和消毒水箱，必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過(guò)程，直至檢測(cè)合格為止。4.8 記錄和報(bào)

44、告。4.8.1 由工程部領(lǐng)班協(xié)同外包單位填寫(xiě)清洗水箱記錄卡，記錄清洗、消毒水箱的全過(guò)程，并由工程主管審核簽字。4.8.2 衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單原件由管理處存檔。注： 水箱清洗由外包單位（有資質(zhì)）完成，包括水質(zhì)檢驗(yàn)合格。 上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-08房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）維修保養(yǎng)規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：6-1生效日期：2007.2.11.0 目的 使房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施保持完好外觀和使用功能。確保在正常運(yùn)作狀態(tài)，為住戶提供安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。1.1 適用范圍2.0 轄區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施的保養(yǎng)、維修工作。3.0 職責(zé)3.1 工程部維修工、外勤部巡邏崗、客服部

45、裝修管理員負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施本體狀況進(jìn)行巡查，并接受住戶的投訴，發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。3.2 維修工負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。3.3 專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)中、大修項(xiàng)目的維修。3.4 工程主管負(fù)責(zé)對(duì)一般性養(yǎng)護(hù)和維修工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及中、大修項(xiàng)目外委修理的申報(bào)、聯(lián)系、實(shí)施工作。4.0 工作程序4.1 養(yǎng)護(hù)4.1.1 工程主管每年12月制訂下一年度公共基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并據(jù)此分解編制到每月的工作計(jì)劃中。4.1.2 工程部維修工按公共基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)工作的實(shí)施，并記錄于公共基礎(chǔ)設(shè)施保養(yǎng)記錄表、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄內(nèi)。4.1.3 工程部維修工每天對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢、維修，并記錄于樓內(nèi)公共

46、設(shè)備巡查記錄、樓外公共設(shè)備設(shè)施巡檢記錄、設(shè)備設(shè)施檢查記錄、維修工作記錄單、設(shè)備維修記錄單內(nèi)。4.1.3 工程領(lǐng)班對(duì)保養(yǎng)工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。4.1.4 中、大修項(xiàng)目由工程主管進(jìn)行檢查、監(jiān)督、驗(yàn)收。4.2 維修4.2.1 常見(jiàn)故障維修（小修）4.2.1.1 開(kāi)關(guān)檢修a. 分析造成低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞的原因。 b. 如果是短路故障，首先將空氣開(kāi)關(guān)置于“OFF”位置，用萬(wàn)用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除。 c. 經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器時(shí)，必須采用原同一技術(shù)等級(jí)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。 d. 如果是由于線路過(guò)載造成的開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷

47、減少，并盡可能滿足原使用功能。4.2.1.2 燈管、白熾燈不亮 a. 切斷電源，取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號(hào)向卡口或螺旋燈泡安裝上去，通電查看是否正常。 b. 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。 c. 其他情況造成的燈不亮情況按照4.2.1.1 、4.2.1.3進(jìn)行處理。4.2.1.3 線路檢測(cè)上海新古北物業(yè)管理有限公司文件編碼：GT/MD-E-08房屋公共基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）維修保養(yǎng)規(guī)程版次：A/0頁(yè)碼：6-2生效日期：2007.2.1 a.

48、線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶。 b. 用戶開(kāi)關(guān)燒壞的處理見(jiàn)本4.2.1.1 維修開(kāi)關(guān)進(jìn)行處理。c. 電表?yè)p壞應(yīng)通知供電局進(jìn)行更換。d. 進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，清除接頭氧化物后將其緊固。 e. 線路短路時(shí)可用電阻表對(duì)線逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理。 f. 當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。4.2.1.4 插座無(wú)電 a. 由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶。 b. 插座接線端子松動(dòng)，可拆開(kāi)插座板緊固接頭后重新安裝，檢查試電情況。 c. 線路短路造成的停電參見(jiàn)本章4.2.1.3e處理。4.2.1.5 水龍頭漏水 a. 關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭，查出故障點(diǎn)并予以修復(fù)。 b. 根據(jù)用戶

49、需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的必須更換新的水龍頭。 c. 打開(kāi)水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過(guò)度擰緊。4.2.1.6 馬桶、地漏不通檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。4.2.1.7 洗臉盆堵塞漏水 a. 檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況使其排水暢通。 b. 檢查盆體與水下道接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保持無(wú)漏水現(xiàn)象。4.2.1.8 浴缸堵塞、漏水 a. 如管道堵塞見(jiàn)4.2.1.7a進(jìn)行處理。 b. 浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開(kāi)修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無(wú)再漏現(xiàn)象。4.2.1.9 部分樓層停水 a. 查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開(kāi)支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上； b. 市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。4.2.1.10修門窗 a. 檢查門窗附件有無(wú)損壞，不全進(jìn)