三明市區(qū)指導價格08稿0

1、三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導價格第一章 適用范圍、制定原則和制定方法1、本指導價格適用于三明市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內國有土地上 的房地產(chǎn)交易價格參考。2、本指導價格是三明市區(qū)內各地段等級、各類房屋的交易價 格行情，可作為市區(qū)內不同地段等級、不同類型房地產(chǎn)買賣、轉 讓、贈與、交換等交易行為發(fā)生時，衡量交易當事人的申報價格、 成交價格或評估價格的高低提供課稅價格參考；也可作為房屋拆 遷當事人在協(xié)商貨幣補償金額或產(chǎn)權調換房屋價格時提供協(xié)商依 據(jù)和價格參考。當事人對執(zhí)行指導價格有異議或協(xié)商不成的，應 委托具有房地產(chǎn)價格評估資質的專業(yè)機構通過評估確定房地產(chǎn)價 格。3、政策性住房（包括房改房、集資建房和經(jīng)濟適用住房

2、）的 定價按照國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行，不適用本指導價格，但政 策性住房在二級市場進行交易時適用本指導價格規(guī)定。4、利用本指導價格確定具體房地產(chǎn)的價格時，應結合附圖綜 合使用、配合進行，按照不同地段等級，不同的房地產(chǎn)分類，確 定房地產(chǎn)的基本價格，并根據(jù)具體房地產(chǎn)的不同狀況，選用相應 的修正系數(shù)進行綜合修正，最后得出具體房地產(chǎn)的指導價格。5、本指導價格可作為消費者、投資者及其它需了解三明市區(qū) 房地產(chǎn)交易市場與交易價格行情的群體提供參考。6、本指導價格應根據(jù)房地產(chǎn)交易市場的變化、變動情況進行 修正和調整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同結構的各 類房屋的指導價格，并以最新公布的指導價為準。二、

3、制定原則年初以來，國家對房地產(chǎn)市場的各項宏觀調控政策效果逐漸 顯現(xiàn)，市區(qū)房地產(chǎn)成交量明顯減少、市場投機炒作行為基本得以 抑制，市區(qū)房地產(chǎn)價格逐步趨穩(wěn)，因此根據(jù)市區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 變化，按照指導價格的服務目的，本指導價格中涉及的基本價格 確定、區(qū)域劃分、影響因素選擇及其他評估操作規(guī)定，遵循以下 原則：1、一般性原則即按照一般價格原則確定各類型房地產(chǎn)的基本價格，對具體 某一房地產(chǎn)的交易評估價格由一個基本價格加各類調節(jié)系數(shù)形 成，基本價格選取的是某一區(qū)域中的中間價格或平均價格，并以 此來作為某一類型房地產(chǎn)的基本價格。2、主導因素原則房地產(chǎn)價格的影響因素，既有宏觀政治、經(jīng)濟因素，也有中 觀的區(qū)位、環(huán)境

4、因素和微觀的結構、朝向、樓層和成新等因素， 但在交易指導價格制定過程中只考慮其中的主要因素。3、定量操作原則在影響房地產(chǎn)的微觀因素中，有些因素對房地產(chǎn)價格的影響 也比較明顯，但不易定量操作，本指導價格中未考慮難以定量因 素的影響程度和區(qū)別。4、相對完整性原則在區(qū)域級別劃分中，為保持地域的相對完整性，基本按照連 續(xù)完整的道路或其他大型地標性建筑物作為界線劃分，因此對大 塊區(qū)域涉及等級歸類時，按多數(shù)原則和主導原則確定。5、適度前瞻性原則本指導價格制定過程所憑借的依據(jù)立足于現(xiàn)狀房地產(chǎn)交易數(shù) 據(jù)，同時也適當考慮已經(jīng)表現(xiàn)出來的某些發(fā)展趨勢分析材料，并 在現(xiàn)狀資料分析的基礎上對這些因素按其對房價的影響趨勢

5、作了 適度前瞻分析。三、制定方法本指導價格制定時按照基本價格制定和調節(jié)系數(shù)確定來分別 進行。主要方法是：首先分析地域分布規(guī)律，確定地域分級；其 次是研究區(qū)位因素以外的房屋結構類型、樓宇檔次等主導因素， 并按照區(qū)位和結構類型、樓宇檔次等劃分基本房地產(chǎn)類型；接著 是計算這些類型相對應的基本價格；最后是分析基本價格之外的 房價影響因素，并對確定這些因素對房價的具體影響程度，由此 確定具體房地產(chǎn)的交易指導價格。按照物業(yè)類型的不同，本指導價格將其主要分為住宅、別墅、 商場店面（商業(yè)用房）、辦公用房、車庫車位（含摩托車位）和倉庫 廠房六類物業(yè)，并按照商品房和自建房、一手房和二手房的區(qū)別 分別確定指導價格。

6、對各類物業(yè)基本價格的確定方法，商品房以 市場比較法作為主要的方法；自建房以成本法作為主要的定價方 法。市場法所依據(jù)的資料為三明市區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心2007- 2008上半年間登記的交易資料作為數(shù)據(jù)樣本，成本法則參照三明 市區(qū)土地基準地價結合已公布的房屋建安造價綜合確定。第二章住宅交易指導價格住宅交易指導價格二基本價格x1 +基價調整系數(shù)x1+s素調整系數(shù)x成新率、基本價格的確定與取值（-）基本價格表（價格單位：元/平方米）地段級別等級一級二級三級四級五級結構類別類別一類二類三類一類二類高層框架一等43003900350032002700多層框架一等4000360033002800230018

7、001500混合結構等3800340030002500200016001300900二等3500320029002400190015001000800三等340031002800230018001400950750四等30002700220017001350900700磚木結構一等210016501300850650二等16001250800600（二）結構分類說明:結構分類特征說明高層 框架等多數(shù)興建于2000年后，其層數(shù)一般在十層以上，房屋建設標準較高，具有 普通國產(chǎn)電梯和較完善的物業(yè)管理。多層 框架等我市現(xiàn)行住宅小區(qū)的主要結構形式，多數(shù)興建于95年以后，層數(shù)一般為八 層左右，不帶電梯，但

8、留侑電梯井。該類房屋主要特點為全框架結構形式， 單體建設水準較高，小區(qū)的配套設施較完善，綠化水平較高有一定特色， 物業(yè)管理水平較好。底層多為店面，在非住宅區(qū)內時一二層以辦公用房居 多。混合 結構等多數(shù)興建于90年代初中期，層數(shù)一般在六至九層，不帶電梯，亦耒留電梯 井。該類房屛主要特點為基礎、底層或二二層為框架、承重柱性質，其余 為帶有構造柱的磚混結構形式，也稱為半框架結構房屋。單體建設水準一 般，小區(qū)的配套設施相對完善，物業(yè)管理水平較差，多數(shù)僅停留在衛(wèi)主、 值班管理方面。底層多為店而，一二層以住宅居多，們也有少聚是辦公用 房。5多數(shù)建于80年代中后期，層數(shù)一般在六層左右。該類房屋主要特點是帶冇

9、 構造柱的磚混結構形式，單體建設水準一般，小區(qū)的配套設沌除成片小區(qū) 夕卜，其余均相對較差，物業(yè)管理水平較差。底層除沿街外，一般均為住宅， 但近年也有少量改造為店面使用。1多數(shù)建于80年代初期，層數(shù)一般在3-4層左右。該類房屋主要特點是紅磚 結構，凝泥土或條石棊礎，單體建設水準較差，小區(qū)的配套設施較差，一 般較少有正規(guī)的物業(yè)管理。此類房屋多為原企事業(yè)單位公房及自建房。四 等多數(shù)建于80年代初期，層數(shù)一般在1-2層左右。該類房屋主要特點是紅磚 結構，條石，毛石或磚砌基礎，單體建設水準差，小區(qū)的配套設施差，一 般沒有：規(guī)的物業(yè)管理。此類房屋多為原企事業(yè)單位公房及口建房。許多 正面臨拆遷改造中。磚木等

10、成新度較高，能正常使用，現(xiàn)存舊房的主要結構形式，水電管線往往為外 露明線。結構等多為建房屋，由于地處城市規(guī)劃區(qū)死角處難于改造，以現(xiàn)狀使 用。（三）地段分類：1、一級地段：（1）一類區(qū)：包括由梅列區(qū)江濱路、東新三路、新市北路所圍成 的大區(qū)域范圍；高巖新村、麒麟新村、綠巖路以南的綠巖新村等。（2）二類區(qū)：包括由梅列區(qū)江濱路、東新三路、新市北路、東安 路所圍成的大區(qū)域范圍及與綠巖路以北的綠巖新村、滬明新村等；三 元區(qū)由青年路、崇榮路、二元路、新市南路圍成的區(qū)域范圍。（3）三類區(qū)：包括市梅列區(qū)東安路、新市北路、東新五路、江濱 路所圍成的區(qū)域范圍；三元區(qū)由沙洲路、新市南路、青年路、崇榮路 所圍成的區(qū)域范

11、圍；由二元路、新市南路、建新路、崇榮路圍成的區(qū) 域范圍。2、二級地段：（1）一類區(qū)：包括由梅列區(qū)江濱路、東新六路、新市北路、東新五路所圍成的 區(qū)域范圍及其周邊地區(qū)，丹蓉新村、三明學院師范學校及聾啞學校周 圍的麒麟新村等；三鋼范圍內青山一、二、三村；列西西江濱北路及 工業(yè)北路所圍成的區(qū)域范圍；三元區(qū)建新路、新市南路、下洋二路、 中山路所圍成的區(qū)域范圍；由沙洲路、崇榮路、建新路、中山路圍成 的區(qū)域范圍；新亭路至新泉路之間的新市中路東側范圍；下洋索橋至 列東大橋之間工業(yè)中路東側范圍；芙蓉新村、泰元花園、金鑫花園、 翁墩新村、明珠花園、永興花園、文筆花園、三明一中周邊。(2) 二類區(qū)：包括三鋼范圍內群

12、英一、二、三村；翁墩新村；三元區(qū)西客站至 水果批發(fā)市場之間工業(yè)中路東側范圍；鐵路新村片區(qū)；三化范圍內住 宅；東霞新村及富興堡派出所以南的城區(qū)范圍；富文新村至富興堡小 學之間的富興堡范圍；紅印山范圍、省安經(jīng)濟適用房；新市南路東側 未列入上述范圍內的房產(chǎn)。3、三級地段：包括梅列區(qū)國道東側碧口大橋以北住宅片區(qū)；三元區(qū)金鑫花園以 南臺江片區(qū)；富興堡小學以東、以南范圍。4、四級地段：包括陳大鎮(zhèn)中心區(qū)域。5、五級地段：包括：港塔路、長安路以西范圍；荊東、荊西、莘口中心區(qū)域； 城市規(guī)劃區(qū)內除上述范圍外。二、基價調整系數(shù)的確定基價調整系數(shù)t+自建房調整系數(shù)+二手房調整系數(shù)1、自建房調整系數(shù)地段級別一級二級三級

13、四級五級地段類別類二類三類啖調整系數(shù)-15%-15%-15%-13%-11%-10%-8%-8%說明：對磚木結構及混合結構三、四等的房屋，市于建設年代多 為八十年代以前，所以自建房與原有公房在建設標準及配套設施上均 無多大差別，所以不作修正。2、二手房調整系數(shù)建成年份2000年以后1995-20001990-19951985-19901984年以前調整系數(shù)-2%-3%-5%-8%-10%三、因素調整系數(shù)的確定與取值1、樓層調整系數(shù)（1）高層住宅（帶電梯）高層住宅的均值樓層取為九層，即本層系數(shù)為±0%,九層以上每 增加一層+1%,九層以下每減一層-1%,頂層比次頂層調節(jié)-10%,住宅

14、部分最底層-10%,頂層為復式住宅時不作減價修止。（2）多層住宅（頂層為復式住宅時按下層系數(shù)調整）層數(shù) 層次底層無附屬間（%）底層為非住宅（%）五六七八九五六七八九一層-8-8-8-8-8-4-4-4-4-4二層0000000000三層3333333333四層5555555555五層-85555-45555六層/-8555/-8555七層/-800/-800八層/-8-5/-8-5九層/-8/-8（注）底層有兩層及兩層以上商場的情形，系數(shù)可根據(jù)實際情況取適當值2、朝向調整系數(shù)樓宇朝向南東西北調整系數(shù)3%0%-3%0%3、環(huán)境調整系數(shù)(1)綠化、景觀因素小區(qū)狀況小區(qū)綠化完善一般的綠化僅有部分綠化

15、基本無綠化調整系數(shù)6%3%0%-2%(2)物業(yè)管理因素狀況完善的物業(yè)管理普通物業(yè)管理屈委會管理基本無管理調整系數(shù)10%5%0%-5%4、裝修因素：交易指導價原則上不考慮裝修因素，個別情形需要 對二次裝修進行評估的，可根據(jù)實際情況處理。四、成新率的確定可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。1、使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1-巳使用年限/耐用年限x100%耐用年限為：鋼筋混凝土結構60年，磚混一、二、三等50年， 磚混四等和磚木結構40年。2、以直觀判定法確定成新。判斷依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部批 準的房屋完損等級評定標準(試行)，分：(1)完好房：十、九、八 成新；(2)基

16、本完好房：七、六成新；(3) 般損壞房：五、四成新；(4) 嚴重損壞房和危房：三成以下。判斷標志為：(1)完好房：結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道通 暢，現(xiàn)狀良好，使用正常。或是個別分項有輕微損壞；，但一般經(jīng)過小 修就能恢復的。(2) 基本完好房：結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基 本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng) 過一般性的維修能恢復的。(3) -般損壞房：結構一般性的損壞，部分構件有損壞或變形，屋 而局部漏雨，裝修局部破損，油漆老壞，設備、管道不夠通暢，水、 衛(wèi)、電照管線、器具有部分老壞、損壞或殘缺，需要進行中修或局部 大修、更換部件的。(4

17、) 嚴重損壞房：房屋年久失修，結構有明顯變形或破損，屋面嚴 重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳i口不齊全，管 道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進 行大修或翻修、改建的。(5) 危房：承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定及承載能力，隨 時有倒塌可能，不能確保住用安全的。(注)對于被判定為嚴重損壞房且未經(jīng)修復及被判定為危房的， 原則上不確定其交易指導價。第三章別墅交易指導價格關于別墅的界定:別墅是指四面臨空、獨門獨院的住宅或雖相互連 接，但戶戶頂天立地，獨門進出，有獨立車庫的聯(lián)排(連體)住宅。三明市別墅及別墅型住宅主要集中在新泉花園、宏宇花園、瑞云山水墅及上河

18、城。一、基本價格:項冃名稱新泉花園宏宇花園高源小區(qū)（瑞云 山水墅）上河城基準價格（元/冊）3800450045004300二、指導價格：指導價格二基本價格（1 土個別因素調節(jié)系數(shù)）x成新率三、個別因素調節(jié)系數(shù)1、別墅檔次調節(jié)表41別墅檔次調節(jié)系數(shù)表調節(jié)因素調節(jié)系數(shù)小區(qū)內有游泳池+5%有私家花園+10%臨河、溪景觀+5%森林和其他景觀+5%完善的物業(yè)管理+5%2、二手房調節(jié)：同住宅。3、其他因素調節(jié)：個案評估中認為需考慮的其他因子。四、成新率：可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或立觀法判斷成新率。1、使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率二1-已使用年限/耐用年限x100%耐用年限按建筑物耐用年限與其

19、土地可使用年限取低值（耐用年 限：鋼混結構60年，混合結構一等50年，其余結構40年；別墅及別 墅型住宅用地可使用年限以政府批準的年限為準）。2、使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部批準的房屋完損等級評定標準（試行）。第四章商場（店面）指導價格指導價格二基本價格x （1+個別素調節(jié)系數(shù)）x成新率一、地段分級地段級別具體范圍級類梅列區(qū)：列東街（文化巷至東新三路之間）兩側；和仁路兩側；東新 二路（列東街至江濱路之間）兩側；滿園春步行街兩側；女人街兩側。類梅列區(qū)：文化巷兩側、列東街（東新三路至東安路之間）兩側；東新 三路（江濱路至列東街之間）兩側；二元區(qū)：二元街（崇寧路至崇榮路之間）兩側，

20、崇榮路（青年路至二 元街之間）兩側。類梅列區(qū)：列東街（東新一路至文化巷之間）兩側；東新二路（列東街 至梅嶺路之間）兩側；東新三路（列東街至梅嶺路之間）兩側；三元區(qū)：崇寧路（青年路至二元路之間）兩側；崇榮路（三元街至二 元路之間）兩側；二元路兩側；三元街（崇寧路至新市南路之間）兩 側。級類梅列區(qū)：江濱路（文化巷至東新三路之間）東側；東新二路（梅嶺路至 新市北路之間）兩側；新和路（東新三路至東新四路之間）兩側；東 新四路（新人行至梅嶺路之間）兩側；列東街（東安路至東新五路之 間）兩側；東新五路（列東街至消防支隊之間）兩側；三元區(qū)：崇榮路（陽巷至青年路、二元路至建新路之間）兩側；崇寧路 （一元路至二

21、元路之間）兩側。類梅列區(qū)：東新一路兩側；新市北路（東新一路至東新五路之間）兩側； 梅嶺路（東新一路至東新三路之間）兩側；東新三路及四路（梅嶺路 至新市北路之間）兩側；東新五路（江濱路至列東街之間、消防大廈 至新市北路之間）兩側；列東街（東新五路至公交徐碧站點之間）兩 側；新和路（東新四路至東安路之間）兩側；東安路（列東街至江濱 路之間）兩側；江濱路（東新三路至東新四路之間）東側；東新四路 （江濱路至新人行之間）兩側；三元區(qū)：復康路、青年路、一元路兩側；新市南路（青年路至建新路 之間）兩側；崇榮路（復康路至陽巷之間）兩側；工業(yè)南路（西客站 至城關大橋之間）兩側；五四路兩側。級梅列區(qū)：工業(yè)北路與西

22、江濱路圍成的路段兩側；梅列人橋引橋列西段 兩側；雙園路兩側；新市北路（東新一路至麒麟山公園之間）兩側； 江濱路（雙園路至麒麟山公園之間）東側；新市北路（東新五路至徐碧加油站之間）兩側；梅嶺路（東新三路至東新四路之間）兩側；江 濱路（東新四路至五路之間）東側；新和路（東安路至東新五路之間） 兩側；三元區(qū)：沙洲路、陽巷、新泉路、建新路、新市中路兩側；中山路（沙 洲路以北）東狽h新市南路（建新路以北）兩側；新帀南路（青年路 至永興路之間）兩側；富興路（南門至富文路之間）兩側；工業(yè)屮路 兩側；三鋼青山片區(qū)、三化生活區(qū)、各新村小區(qū)內配套商業(yè)網(wǎng)點。四 級荊東、莘口鎮(zhèn)、荊西街道、臺江、三鋼群英片區(qū)、陳大鎮(zhèn)、

23、碧湖片及 除三級以外的其他地段。二、各級地段基本價格地段基木價格（元/nf）一級一類35000二類22000三類18000二級類13000二類9000三級5000四級2500注：上述價榕成立條件：位于新建的鋼混結構樓房一層;%1 獨立開間的臨街店面；%1 進深在8-12米，建筑面積在50平方米；%1 層高在5. 1米左右，分攤系數(shù)在20%左右。三、個別因素調節(jié)系數(shù)（一）自建房因素調節(jié)系數(shù)：-io%。（二）二手房調節(jié)系數(shù)：-5% o（三）面積、單價修止系數(shù)建筑面積（nv）<5050-100100-200200-500500-1000>1000修正系數(shù)0%-5%-10%-17%-23%

24、-30%（四）店面（鋪位）進深深度修正系數(shù)表:深度（米）<8812121515181821>21修正系數(shù)+5%0-5%-10%-15%-20%（五）寬深比修正系數(shù):寬深比0. 2-0. 330. 33-0. 50. 5-11. 0-1. 51. 5-2. 0直觀形狀店面很深，深深是寬的深是寬的寬比深略大寬度明顯大于深是寬的3-5倍2-3倍1-2倍度，比較少見修正系數(shù)-15%-5%0+5%+15%注：本指導價格不對層高及分攤系數(shù)進行系數(shù)修正，具體的商業(yè)店鋪可按實際情況進行適當調整。（六）傳統(tǒng)商業(yè)屮心及商業(yè)聚集特別因子具體分類調節(jié)系數(shù)火車站、汽車站等交通商業(yè)中心+15%農(nóng)貿(mào)市場及水果批

25、發(fā)街等專業(yè)市場四周+10%統(tǒng)一經(jīng)營并有完善的配套設施的商場+15%（七）多面臨街一拐角因素。干道支道街巷干道+15%+12%+10%支道+12%+10%+8%街巷+10%+8%+5%（八）臨街距離1、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理等統(tǒng)一運作模式下的人型商場臨街距離修正系數(shù)臨街距離（米）012. 512. 5252537. 537. 550修正系數(shù)（）0-10-20-30說明：此處的“臨街距離”系指各鋪位屮心點距大型商場主要出 入口的水平距離。2、沒有統(tǒng)一運作模式的大型商場和分割成封閉店面的大型商場的 臨街距離修正系數(shù)。臨街距離（米）012. 512. 5252537. 537.550修正系數(shù)（）0-2

26、5-50-75說明：此處的“臨街距離”系指各鋪位（店面）中心點距人型商場 主要出入口或道路的水平距離。（九）建筑物結構類型調節(jié)系數(shù):結構高、多層框架和多層混合結構低層磚混結構磚木結構和其他簡單結構調節(jié)系數(shù)0-15%-25%（十）樓層差異1、有電動扶梯的人型商場樓層地下一層一層二層三層四層及以上修正系數(shù)- 85%0%-75%- 85%在下一層的基礎上減10%2、沒有電動扶梯的普通商場樓層一層二層三層修正系數(shù)0%- 85%-90%四、成新率的確定可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。1、使用耐用年限法計算成新率公式為：以耐用年限法計算成新率公式：成新率=1-（已使用年限一5） /耐用年限

27、x100%已使用年限從建筑物竣工年份起算。式中，“5”表示前面5年不 考慮折i口因素。顯然，折i口率不能為負，即前5年均取零折【口。耐用 年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低値（耐用年限：鋼混 結構60年，混合結構一等50年，磚木結構40年；商業(yè)用地土地可使 用年限一般為40年）。2、使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部批準的 房屋完損等級評定標準（試行）。五、特別情形的商場店面價格評估商場店面的個別性極強。在上文中，商場店面是根據(jù)街道進行歸 類和級別劃分的，一條街道的不同z間以及同一z間的不同方向街區(qū), 商場店面的繁華度有可能有很大的區(qū)別，有時甚至兩間相鄰的店而存 在成倍的價

28、差。因此，上述簡單歸類在實際評估中可能有不少例外的 情形，實際操作中，對于偏離上述平均價格較大者，基本價格套取時 可比照上述價格調高或調低一檔。第五章辦公用房交易指導價格辦公用房指導價格二基本價格x （1 +個別因素調節(jié)系數(shù)）x成新率一、類型劃分：影響辦公用房價格的有兩大基本因素：一是區(qū)位因素；二是結構質式和樓宇檔次因素。（一）地域分區(qū) 一級區(qū)：東新四路以南的列東片區(qū)；（中山路至新市南路沿線一帶）建新路至青年路區(qū)域范圍。二級區(qū)：東新四路以北的列東片區(qū)；（中山路至新市南路沿線一帶）青年路至沙洲路區(qū)域范圍；列西片區(qū)、下洋片區(qū)、城關火車站及西客站周圍。三級區(qū)：除一、二級區(qū)外的其他地區(qū)。（二）樓宇分檔

29、18層以上的中高層辦公用房ii8層以下多層辦公用房iii.自建性質的多層辦公用房二、基本價格確定：一級區(qū)二級區(qū)三級區(qū)i. 8層以上的中高層辦公用房35002500/ii. 8層以下多層辦公用房300023002100iii.自建性質的多層辦公用房260021001800三、個別因素調節(jié)系數(shù)1、樓宇檔次調節(jié)系數(shù)表5-1 辦公用房樓宇檔次調節(jié)系數(shù)表影響因素調節(jié)幅度備注專用辦公用房-5%單位辦公樓部分外銷，非專用對外辦公用房。樓宇樣式± 5%設計樣式新穎的+5%, 般的不加減，老舊單調的-5%。門前廣場+3%辦公用房臨街正門冇寬闊廣場,廣場冇一定規(guī)模的造 型景觀。岀入口和大堂土 5%辦公用

30、房從正面進出，出入大堂寬暢，+5%；從背門 進出，出入口狹窄,-5%； 一般出入口不作加減。樓宇外觀土 3%外觀裝飾，比較氣派的，+3%；普通的不加減；用料 及整體布局低檔化的，-3%。內裝飾土 2%不作加減調節(jié)的普遍耍求為公共過道地面有一定裝 飾；公共部分飾高級裝修的，+2%； 公共過道未作二次裝飾，水泥地面的，-2%。電梯數(shù)量 及其品牌土 4%冇足夠數(shù)量的電梯，一般情況下不會岀現(xiàn)擁擠情形 的，+2%；其品牌為進口高級類型的，再+2%；電梯數(shù) 量不足，常需費時間等電梯，-2%；此中間一般情形 的不作加減；沒有配備電梯的，-4%。層高土 2%層高3. 2米以上，+2%； 2. 8米以內，-2%

31、；此中間不 加減。中央空調-5%辦公用房一般都有屮央空調，沒有的作負調節(jié)智能辦公設備+5%冇專用通訊光纖和智能化設備的。物業(yè)管理±4%全天候物業(yè)管理，車輛管理使用電子設備，+4%；物 業(yè)管理不到位或有名無實的，-4%； 一般情形的不加 減。2、樓層和朝向調節(jié)系數(shù)對辦公用房來說，一般都對應為帶電梯的樓宇，而且主要表現(xiàn)為 高層樓宇。根據(jù)統(tǒng)計分析，不同檔次辦公用房的均值樓層見表5-2。表5-2不同檔次辦公用房均值樓層表樓宇檔次均值樓層i.帶電梯的中高層辦公用房8ii.不帶電梯的多層辦公用房2根據(jù)一般售樓定價，均值樓層（詳見表5-2）修正系數(shù)為0,從均 值樓層開始到次頂層，不帶電梯辦公用房往

32、上每層減2%,往下每層加 2%；帶電梯的辦公用房往上每層加1.5%,往下每層減1.5%o頂層，和 對于次頂層減5%o3、朝向因素，對于辦公用房來說，一般均是封閉性門窗或是整層 出售，單純的朝向因對價格影響不甚突出，因而擬不考慮之。4、其他因素個案評估中認為需考慮的其他因子。四、成新率的確定可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。1、使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1-已使用年限/耐用年限x100%耐用年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低值。2、使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部批準的 房屋完損等級評定標準（試行）。第六章車庫和車位交易指導價格一、車庫、車位基本

33、價格的確定車位：10萬元/個；車庫：5500元/平方米。二、車庫指導價格的計算（車庫價格單位：元/平方米、車位價格單位：萬元/個人車庫車位指導價格二車庫車位基本價格x （1 +因素調節(jié)系數(shù)）x成新率三、因素調節(jié)系數(shù)的確定與取值1、區(qū)位條件調節(jié)：車庫車位所處區(qū)域地段級別的劃分同其相伴的 物業(yè)。調節(jié)系數(shù)如下表：表61車庫車位區(qū)位調節(jié)系數(shù)表級級三級及以上車庫+8%/-8%車位+ 10%/-10%2、車庫車位檔次調節(jié)系數(shù)如下表 表6-2車庫車位檔次調節(jié)系數(shù)表影響因素調節(jié)幅度備注出入口及 公共過道±5%出入口及公共過道寬暢，+5%；出入口及公共過道狹窄， - 5%； 般的不作加減。層高

34、7;2%層高2. 8米以上，+2%； 2.2米以內，-2%；此中間不加減。物業(yè)管理±5%全天候物業(yè)管理，車輛管理使用屯子設備，+5%；物業(yè)管 理不到位或有名無實的，-5%； 一般情形的不加減。3、面積調節(jié)系數(shù)：一般車庫的面積在20平方米左右，。擬以15-25平方米作為不調節(jié)面積范圍，在此以上、以下面積的，按每平方米1%進行加減，以百 分數(shù)計算的調節(jié)系數(shù)按四舍五入進行取整。車位面積在25平方米左右。（1）正調節(jié)：當車庫面積大于25平方米時，而積調節(jié)系數(shù)二（車庫面積-25） xi%,但總調節(jié)系數(shù)不得超過20%。（2）負調節(jié)：當車庫面積小于15平方米吋，面積調節(jié)系數(shù)二（車庫而積-15） xl%o4、其他因素：個案評估中認為需考慮的其他因子。四、成新率的確定：可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。1、使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率二1-已使用年限/耐用