房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告【詳細(xì)】

1、金岸春天二期項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 【營(yíng)銷部】Ø 目錄第一章 項(xiàng)目概況1- 項(xiàng)目地理位置2- 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模概況3- 項(xiàng)目建設(shè)使用建材、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)概況第二章 項(xiàng)目總投資與資金籌措1- 項(xiàng)目投資概算2- 項(xiàng)目資金籌措第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)1- 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析2- 項(xiàng)目發(fā)展前景分析3- 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度概述第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估1- 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析2- 昆明房商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀3- 昆明城市發(fā)展格局簡(jiǎn)析4- 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景分析5- 總結(jié)第五章 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1- 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)分析2- 項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)分析3- 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析4- 項(xiàng)目區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)分析5- 項(xiàng)目周邊配套優(yōu)勢(shì)分析

2、6- 項(xiàng)目市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)分析7- 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)分析第六章 項(xiàng)目定價(jià)情況1- 項(xiàng)目定價(jià)策略2- 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)物業(yè)銷售價(jià)格調(diào)研(住宅/商業(yè))3- 項(xiàng)目定價(jià)第七章 項(xiàng)目銷售預(yù)期評(píng)估第八章 項(xiàng)目評(píng)估總結(jié)第一章 項(xiàng)目概況1- 項(xiàng)目地理位置“金岸春天”二期項(xiàng)目地處昆明市南市區(qū)中心地帶，北臨船房河，南靠滇池路。項(xiàng)目周邊自然生態(tài)環(huán)境良好，同時(shí)緊鄰城市主干道滇池路、廣福路，交通便捷，地理位置優(yōu)越，是昆明未來城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。2- 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模概況“金岸春天”二期項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積52998.6平方米，規(guī)劃用途為居住及商業(yè)、辦公。本項(xiàng)目地處昆明南市區(qū)中心地帶，是昆明未來城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，寸土寸金，投資及開發(fā)成本較

3、高，為確保投資成功，云南筑友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多次修改設(shè)計(jì)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)化。根據(jù)最新的設(shè)計(jì)圖紙，本項(xiàng)目建筑物主體形式為地上7層、地下2層的住宅及公建建筑群，總建筑面積為166890平方米。3- 項(xiàng)目建設(shè)使用建材、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)概況為滿足國(guó)際化商務(wù)總部辦公及商業(yè)使用需求，“金岸春天”二期項(xiàng)目在使用建材、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)方面均采取了高規(guī)格高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)處理。（1）總體結(jié)構(gòu)形式：全現(xiàn)澆混凝土，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)功能劃分合理，滿足國(guó)際化商務(wù)辦公的同時(shí)提供個(gè)性化使用需求解決方案；空調(diào)系統(tǒng)：大型商業(yè)設(shè)置集中空調(diào)，廚房、衛(wèi)生間設(shè)有專用通風(fēng)系統(tǒng)，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)感及舒適性；外立面：項(xiàng)目商業(yè)為石材幕墻，辦公、

4、住宅為外墻面磚加高檔涂料，項(xiàng)目整體形象前衛(wèi)新穎，是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)建筑群。同時(shí)項(xiàng)目商業(yè)、寫字樓公共部分精裝修，有效提升項(xiàng)目使用品質(zhì)。（2）商業(yè)部分入口：大型轉(zhuǎn)門平開兩用電動(dòng)門，大氣簡(jiǎn)潔；地面：自流平整體地面，局部區(qū)域設(shè)有木地板，有效提升項(xiàng)目品質(zhì)；隔墻：輕質(zhì)防水隔斷墻，鋼化玻璃分隔店面，發(fā)光玻璃或不銹鋼包柱，形象鮮明便于個(gè)性化定制使用；吊頂：石膏板造型頂棚，部分金屬格柵吊頂，品質(zhì)凸顯；（3）辦公部分大堂：大理石地面、墻面，石膏板造型頂棚，藝術(shù)玻璃裝飾墻面，凸顯品質(zhì)感和尊貴體驗(yàn)；地面：公共部分石材地面；隔墻：輕質(zhì)防水隔斷墻，有效提供個(gè)性化隔斷使用方案；吊頂：鋁板吊頂加金屬格柵吊頂；電梯：每棟2部高速大

5、容量乘客電梯，有效提升商務(wù)效率；（4）車庫部分大堂：車庫層電梯廳設(shè)有裝飾大堂，商務(wù)形象面極佳；地面：金鋼砂地面，有效提升使用品質(zhì)；墻面：高檔涂料，經(jīng)久耐用；吊頂：黑色防火涂料頂棚，安全舒適；第二章 項(xiàng)目總投資與資金籌措1- 項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目總投資139917萬元，投資估算具體見下表：序 號(hào)項(xiàng)目名稱投資金額（單位：元）一土地成本688452320.00二項(xiàng)目前期9,816,358.201設(shè)計(jì),勘察,規(guī)劃,等6,760,800.002三通一平3,055,558.202.1場(chǎng)地平整2,817,000.002.2現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施，設(shè)備225,360.002.3地形圖資料13,198.20三建安工程2952

6、64000.001地上部分165204000.002地下部分130060000.00四公共配套，基礎(chǔ)設(shè)施73,285,660.001公共綠地4,617,000.002地上，地下配套設(shè)施68,668,660.00五廣告，營(yíng)銷40,000,000.00六開發(fā)管理，人工12,900,000.001人工工資7,500,000.002管理，業(yè)務(wù)費(fèi)5,400,000.00七預(yù)估銷售額1690200000.00八預(yù)計(jì)稅額122595076.601土地契稅20653569.602土地使用稅5295073土地增值稅16902000.004營(yíng)業(yè)稅84510000.00九財(cái)務(wù)成本23,895,000.00十不可預(yù)見

7、費(fèi)16902000.00十一預(yù)計(jì)企業(yè)所得稅98547396.30總計(jì)總投資1399174811.102- 項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為139917萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。金岸春天二期項(xiàng)目是昆明市城中村改造項(xiàng)目，公司已于項(xiàng)目前期完成項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償工作，目前項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，公司可用公司已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完成的“金岸

8、春天（一期）”項(xiàng)目的銷售尾款約3億元用于金岸春天二期項(xiàng)目的工程建設(shè)。在金岸春天二期項(xiàng)目取得預(yù)售房許可證后，對(duì)外銷售所回籠資金可繼續(xù)用于公司其他項(xiàng)目工程建設(shè)，形成有效的投資收益循環(huán)。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)1- 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析目前滇池路片區(qū)（近滇池國(guó)家度假旅游區(qū)）商業(yè)氛圍較差，缺乏有區(qū)域影響力及輻射半徑的綜合商業(yè)體對(duì)片區(qū)商業(yè)商務(wù)環(huán)境進(jìn)行有效提升和優(yōu)化，通過本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展，區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境將得到有效提升和發(fā)展，同時(shí)項(xiàng)目區(qū)域城市功能也將得到優(yōu)化，項(xiàng)目所處區(qū)域作為未來南市區(qū)核心地帶，未來項(xiàng)目將成為區(qū)域商業(yè)中心之一，有效帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展。2- 項(xiàng)目發(fā)展前景分析Ø 金岸春天二期項(xiàng)目建成后將成

9、為具有廣泛影響力和輻射半徑的區(qū)域商業(yè)商務(wù)中心，有效提升和帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境，帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展；Ø 金岸春天二期項(xiàng)目未來將成為滇池路地標(biāo)商業(yè)建筑群及區(qū)域城市名片；Ø 金岸春天二期項(xiàng)目建成并運(yùn)營(yíng)后將有效優(yōu)化和提升區(qū)域城市功能，帶動(dòng)滇池路片區(qū)快速發(fā)展；Ø 金岸春天二期項(xiàng)目建成并運(yùn)營(yíng)后將提供大量工作崗位，并且促進(jìn)區(qū)域稅收增長(zhǎng)；3- 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度概述“金岸春天”二期項(xiàng)目于2011年3月正式開工，預(yù)計(jì)2013年12月封頂完工。截止目前，“金岸春天”二期項(xiàng)目主體工程地下部分已基本完工。項(xiàng)目預(yù)售許可證預(yù)計(jì)于2013年6月底前取得,7月進(jìn)入實(shí)際銷售回款階段。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估1

10、- 2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析Ø 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2013年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2012年，政府換屆效應(yīng)釋放，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好。根據(jù)12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2013年經(jīng)濟(jì)工作總基調(diào)仍是“穩(wěn)中求進(jìn)”，貨幣政策保持穩(wěn)健取向，在貨幣政策力度溫和以及換屆效應(yīng)的促進(jìn)下，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)向好，城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)體制改革等中長(zhǎng)期政策繼續(xù)推進(jìn)，為中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。 Ø 貨幣環(huán)境： 穩(wěn)健取向不變，新增貨幣供應(yīng)量和貸款有所增長(zhǎng)。2012年貨幣環(huán)境持續(xù)向好，在三次降準(zhǔn)和兩次降息后，貨幣供應(yīng)量（M2）和人民幣貸款余額的增速分別由年初12.4%和15.0%的較低水平，提升到11月的1

11、4.1%和15.9%，雖然仍為2007年以來的較低水平，但已走出資金最為緊張窘迫的低谷。在經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn)的背景下，2013年的貨幣環(huán)境將保持穩(wěn)健且適度向好的取向，預(yù)計(jì)新增貨幣供應(yīng)量和貸款將繼續(xù)適度增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)貸款作為商業(yè)銀行的重要放貸方向和收入來源，占總貸款比例也將繼續(xù)上升，繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)帶來利好。Ø 2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體預(yù)判： 銷售量?jī)r(jià)增速略有提高，新開工止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。 2013年全年商品房預(yù)計(jì)銷售面積為12.1億平米，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)5.6%，增速略有擴(kuò)大； 2013年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)為8.5萬億元，同比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)17.1%，增速與2012年全年基本持平； 201

12、3年全年房屋新開工面積預(yù)計(jì)為19.7億平米，同比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)9.6%，在2012年下降后止跌反彈。 Ø 小結(jié)：2013年趨好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及由剛需帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖將為本項(xiàng)目的建設(shè)和銷售奠定發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)快速發(fā)展也將為本項(xiàng)目未來的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)注入強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力；2- 昆明城市發(fā)展簡(jiǎn)析根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見將把以昆明為主的滇中地區(qū)培育成為云南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，使之成為重要的區(qū)域性國(guó)際交通樞紐，全國(guó)重要的煙草、旅游、文化、能源和商貿(mào)物流基地，以化工、有色冶煉加工、生物為重點(diǎn)的區(qū)域性資源深加工基地，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地和出口加工基地。 支

13、持把昆明建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性金融中心，把昆明建設(shè)成為全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市和區(qū)域性國(guó)際物流中心。 Ø 昆明城市發(fā)展定位：n 全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市和區(qū)域性國(guó)際物流中心 n 區(qū)域性國(guó)際商貿(mào)中心 n 面向南亞、東南亞的區(qū)域性金融中心 n 西南地區(qū)國(guó)際化購(gòu)物中心 n 具有高原湖濱特色的游憩商業(yè)城市 昆明作為“橋頭堡”戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展中心城市，未來將成為面向南亞、東南亞的區(qū)域性金融及商業(yè)中心，為本項(xiàng)目的成功建設(shè)及運(yùn)營(yíng)提供了宏觀面的城市發(fā)展基礎(chǔ)。Ø 昆明未來商業(yè)中心布局規(guī)劃：昆明未來將在南、西、北3個(gè)主城區(qū)主要發(fā)展方向的外緣地區(qū)設(shè)置3處區(qū)級(jí)商業(yè)主中心，同時(shí)在東部空港新城設(shè)置1處區(qū)級(jí)商業(yè)主

14、中心，每處區(qū)級(jí)主中心覆蓋人口約50萬人左右。 本項(xiàng)目位于南市中心區(qū)，緊鄰三處區(qū)級(jí)商業(yè)主中心之一的廣福區(qū)級(jí)商業(yè)主中心，是未來昆明未來南市區(qū)商業(yè)主中心核心地帶和重要組成部分。3- 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景分析昆明作為“橋頭堡”戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展中心城市，未來將成為面向南亞、東南亞的區(qū)域性金融及商業(yè)中心，為本項(xiàng)目的成功建設(shè)及運(yùn)營(yíng)提供了宏觀面的城市發(fā)展基礎(chǔ)。同時(shí)昆明未來將規(guī)劃三處區(qū)級(jí)商業(yè)主中心，本項(xiàng)目位于南市中心區(qū)，緊鄰三處區(qū)級(jí)商業(yè)主中心之一的廣福區(qū)級(jí)商業(yè)主中心，是未來昆明未來南市區(qū)商業(yè)主中心核心地帶和重要組成部分。項(xiàng)目的成功建設(shè)及運(yùn)營(yíng)將有效優(yōu)化區(qū)域城市功能和城市格局，助推區(qū)域城市發(fā)展，同時(shí)區(qū)域的快速發(fā)展和城市提升

15、也將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供動(dòng)力和基礎(chǔ)。并且項(xiàng)目緊鄰昆明城市主干道滇池路，近臨廣福路，前興路，項(xiàng)目所處區(qū)域交通便捷，通達(dá)性良好，為項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)發(fā)展提供了交通環(huán)境保障。第五章 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1- 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)分析根據(jù)昆明市政府的規(guī)劃，項(xiàng)目所處昆明南市區(qū)是昆明未來區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，是先進(jìn)制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的重要聚集區(qū)，是中心城區(qū)人口的重要疏散區(qū)。未來大興新城將發(fā)展成為宜居、宜業(yè)的綜合性綠色新城。 隨著南市區(qū)規(guī)劃的實(shí)施落地，必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為本項(xiàng)目的成功開發(fā)提供了良好發(fā)展的“大環(huán)境”。同時(shí)，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合區(qū)域整體規(guī)劃方向，發(fā)展定位，符合規(guī)劃要求的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，未來將成為區(qū)域發(fā)展的核

16、心組成部分，為區(qū)域城市功能優(yōu)化及提升注入發(fā)展動(dòng)力。2- 項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)分析“金岸春天”二期項(xiàng)目地處昆明南市區(qū)中心地帶，北臨船房河，南靠滇池路。項(xiàng)目周邊自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，是昆明傳統(tǒng)高端住宅集中區(qū)域。同時(shí)項(xiàng)目緊鄰昆明城市主干道滇池路、廣福路，交通便捷，地理位置優(yōu)越，是昆明未來城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。本項(xiàng)目的地理位置得天獨(dú)厚，地段繁華，人流密集，為項(xiàng)目的成功開發(fā)和良性可持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的發(fā)展空間和發(fā)展保障。3- 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目有效輻射昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)，隨著滇池國(guó)家旅游度假區(qū)的健康快速發(fā)展以及南市區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃的逐步實(shí)施，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)及發(fā)展注入了新的活力，同時(shí)也給本項(xiàng)目帶來了住宅、商業(yè)、辦

17、公等不同物業(yè)形態(tài)的潛在需求基礎(chǔ)。本項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮緊鄰滇池國(guó)家旅游度假區(qū)的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目有效服務(wù)及輻射半徑。將住宅、商業(yè)配套和社會(huì)就業(yè)有效結(jié)合，將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)展成為為集住宅、商業(yè)、辦公于一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化區(qū)域城市功能，改善區(qū)域市政環(huán)境的同時(shí)推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，集聚人氣和財(cái)富，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)各行各業(yè)的良性發(fā)展。4- 項(xiàng)目區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)分析Ø 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)四通八達(dá)：二環(huán)南路、滇池路、十里長(zhǎng)街、廣福路、前興路等多條主干道交匯于此，路網(wǎng)四通八達(dá)、交通便捷通達(dá)性良好。Ø 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)便利：73、44、106、171路等多路公交經(jīng)過本項(xiàng)目，公共交通出行

18、便捷。Ø 地鐵5號(hào)線：地鐵5號(hào)線經(jīng)過本項(xiàng)目沿線，其中大壩站有望與本項(xiàng)目進(jìn)行站點(diǎn)聯(lián)接。5- 項(xiàng)目周邊配套優(yōu)勢(shì)分析“金岸春天”二期項(xiàng)目周邊沿滇池路形成了省委、省政協(xié)、省人大 、省公安廳、省檢察院、省高院、省工商局、省旅游局等一系列省級(jí)行政辦公單位和云天化等大型企業(yè)集團(tuán)總部，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客群具有極強(qiáng)的消費(fèi)能力，為項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的客群保障。同時(shí)區(qū)域內(nèi)未來上百個(gè)住宅項(xiàng)目的建成使用，區(qū)域常住人口將超過60萬，流動(dòng)人口接近100萬。優(yōu)質(zhì)客群的大量分布為本項(xiàng)目商業(yè)的未來發(fā)展及運(yùn)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。6- 項(xiàng)目市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)分析隨著南市區(qū)的快速發(fā)展及提升，項(xiàng)目市場(chǎng)需求潛力巨大。目前，本項(xiàng)目尚未開盤上市，便已

19、引起市場(chǎng)客戶的強(qiáng)烈關(guān)注，截止到目前為止，前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)咨詢登記的意向客戶已經(jīng)超過了六千人，為項(xiàng)目的后續(xù)銷售奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。7- 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)分析（1）水岸資源豐富Ø 項(xiàng)目緊鄰船房河，有近400米長(zhǎng)的岸線資源，將建成逾萬平方的河岸公園。另項(xiàng)目離滇池草海僅800米，屬滇池水域氣候影響地帶，擁有比城區(qū)更宜居的氣候條件，項(xiàng)目建成后將會(huì)成為都市生態(tài)型城市綜合體典范之作。（2）原生態(tài)樹種Ø 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)保留原有各類原生樹種，和公共配套設(shè)施、建筑群體空間組織、綠化空間環(huán)境等構(gòu)成有機(jī)聯(lián)系，同時(shí)項(xiàng)目功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特別適合人的居住及商務(wù)商業(yè)行為需求，并與周邊環(huán)境有機(jī)組合。另外，我們對(duì)項(xiàng)目外部

20、的環(huán)境景觀、道路、廣場(chǎng)、植被都進(jìn)行良好的結(jié)合、利用與借景，使之相互融合，渾然一體。（3）花園式社區(qū)居住及辦公環(huán)境Ø 項(xiàng)目配置中心綠地，使之成為“項(xiàng)目綠肺”。并以各類原生樹種為引導(dǎo)，以區(qū)內(nèi)道路為紐帶，花卉、草地，水景等進(jìn)行巧妙搭配，營(yíng)造集中與分散相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠地體系，建立起與項(xiàng)目綠肺相關(guān)聯(lián)的整體循環(huán)系統(tǒng)，將新鮮的氧氣源源不斷的輸送到項(xiàng)目的各個(gè)終端區(qū)域，營(yíng)造舒適愜意的居住及辦公環(huán)境。（4）住宅精巧實(shí)用，功能領(lǐng)先Ø 項(xiàng)目住宅物業(yè)主要以中、小戶型公寓為主，戶型設(shè)計(jì)前衛(wèi)，精巧實(shí)用，功能領(lǐng)先。（5）全地下停車Ø 項(xiàng)目為全地下式停車，完全的人車分流，有效提升居住及

21、商務(wù)辦公使用品質(zhì)。（6）環(huán)保節(jié)能Ø 圍繞節(jié)約能源、節(jié)約水資源、節(jié)約建筑材料、節(jié)約土地、保護(hù)環(huán)境的“四節(jié)一環(huán)?！崩砟睿诒Ｕ暇幼∈孢m性的前提下通過技術(shù)創(chuàng)新采用雨水回收系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、大面積透水鋪裝等生態(tài)技術(shù)措施，打造節(jié)能環(huán)保的綜合體典范。（7）項(xiàng)目核心價(jià)值Ø 城市金融中樞、花園辦公環(huán)境、高端名流會(huì)所、財(cái)智精英中心、財(cái)富定制服務(wù)、國(guó)際商務(wù)品臺(tái)、定制企業(yè)總部通過對(duì)項(xiàng)目七大項(xiàng)目核心價(jià)值的打造和建設(shè)，同時(shí)通過高端酒店、公寓、名品、餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)的有效布局和提升，項(xiàng)目將成為滇池路的區(qū)域商業(yè)中心及昆明的商務(wù)中心之一。第六章 項(xiàng)目定價(jià)情況1- 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)物業(yè)銷售價(jià)格調(diào)研

22、(住宅/商業(yè))Ø 可類比住宅物業(yè)售價(jià)情況：名稱位置銷售狀態(tài)銷售均價(jià)中央金座滇池路及廣福路交口已售罄9500元/平米南亞第一城滇池路及日新路交口已售罄11500元/平米同德極少墅滇池路7公里處已售罄28,000元/平米列儂溪谷滇池路6公里處已售罄25,000元/平米小結(jié)：區(qū)域內(nèi)類比住宅物業(yè)均價(jià)為18500元/平米；Ø 可類比商業(yè)物業(yè)售價(jià)情況：名稱位置銷售狀態(tài)銷售均價(jià)銀海山水間滇池路漁堆村已售罄28000元/平米中央金座滇池路及廣福路交口已售罄38500元/平米南亞第一城滇池路及日新路交口已售罄85000元/平米小結(jié)：區(qū)域內(nèi)類比商業(yè)物業(yè)均價(jià)為50500元/平米；2- 項(xiàng)目定價(jià)策

23、略Ø 房地產(chǎn)常用的定價(jià)方法有三種：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法（隨行就市、主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)等）、需求導(dǎo)向定價(jià)法、成本導(dǎo)向定價(jià)法（成本加成、目標(biāo)利潤(rùn)等）。本項(xiàng)目按照上述三種方法，在前面已分別從周邊價(jià)格行情、潛在客戶需求、項(xiàng)目成本分析等不同的角度進(jìn)行了探討。Ø 房地產(chǎn)常用的定價(jià)策略同樣有三種：低開高走策略、高開低走策略、穩(wěn)定價(jià)格策略。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)和目前市場(chǎng)行情，我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)采取低開高走策略。其優(yōu)點(diǎn)在于：便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)，加快資金周轉(zhuǎn)，根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)調(diào)價(jià)，便于價(jià)格控制。3- 項(xiàng)目定價(jià)Ø 經(jīng)過前述分析不難發(fā)現(xiàn)，周邊同類項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)在15,000-18000元/平方米之間，

24、商鋪銷售均價(jià)在3500085000元/平方米之間。按照競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法中的隨行就市定價(jià)方法，結(jié)合本項(xiàng)目綜合成本、工程進(jìn)度等實(shí)際情況，我們對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)為：l 商品住宅，銷售均價(jià)13500元/平方米；l 商鋪，銷售均價(jià)45000元/平方米；l 國(guó)際酒店公寓，銷售均價(jià)27000元/平方米；l 寫字樓，銷售均價(jià)23000元/平方米。本項(xiàng)目定價(jià)符合滇池片區(qū)的主導(dǎo)發(fā)展方向和市場(chǎng)需求，無論出租還是銷售，都能取得可觀的收益預(yù)期。第七章 項(xiàng)目銷售預(yù)期評(píng)估Ø 項(xiàng)目各類型物業(yè)銷售預(yù)期：物業(yè)類型可售面積預(yù)估單價(jià)銷售總價(jià)預(yù)期商業(yè)25488.7645000元/114699.42萬元酒店(國(guó)際酒店公寓)31442

25、27000元/84893萬元寫字樓45762.9223000元/105254.72萬元地下車庫37500.878500元/31875.74萬元項(xiàng)目完成全部銷售,預(yù)期可回款總計(jì)約336722.88萬元(33.67億)；Ø 根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況、市場(chǎng)定位及周邊同類項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查情況，按照企業(yè)的銷售策略，項(xiàng)目已于2011年底啟動(dòng)意向客戶登記，截止目前意向登記客戶超過六千批，市場(chǎng)關(guān)注度極高。項(xiàng)目將于2013年6月取得預(yù)售許可證啟動(dòng)銷售。Ø 我們預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：1- 商品住宅，銷售均價(jià)13,500元/平方米；2- 商鋪銷售均價(jià)45000元/平方米；3- 寫字樓，銷售均價(jià)23,0

26、00元/平方米；4- 酒店（國(guó)際酒店公寓），銷售均價(jià)27,000元/平方米。Ø 對(duì)于銷售部分，我們預(yù)測(cè)該項(xiàng)目銷售部分的銷售回款速度如下：2013年6月項(xiàng)目可取得預(yù)售許可證面向市場(chǎng)銷售,2013年6月-12月啟動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)及酒店（國(guó)際酒店公寓）銷售，預(yù)計(jì)將在2013年12月完成銷售，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售面積25488.76，實(shí)現(xiàn)酒店（國(guó)際酒店公寓）銷售面積31442，根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期定價(jià)商鋪銷售均價(jià)45000元/平方米, 酒店（國(guó)際酒店公寓）,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售總收入199592.42萬元，并于2014年1月前回款到位；2014年1月-6月啟動(dòng)項(xiàng)目寫字樓及地下車庫/車位銷售，預(yù)計(jì)在2014年7月完成銷售，實(shí)現(xiàn)寫字樓銷售面積45762.92，實(shí)現(xiàn)地下車庫/車位銷售面積37500.87。根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期定價(jià)寫字樓23000元/及地下車庫/車位8500元/，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售總收入137130.46萬元，并于2014年8月前回款到位；Ø 項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)：綜上所述，“金岸春天”二期項(xiàng)目預(yù)期銷售總收入將達(dá)