精裝修成本管理辦法

1、精裝修成本管理辦法2精裝修成本管理辦法成本管理部二零一五年九月31. 目的. 42. 適用范圍. 43. 定義. 54. 職責(zé). 54.1項(xiàng)目公司成本管理部.54.2 項(xiàng)目公司及集團(tuán)營銷部. 54.3 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)管理部. 54.4 集團(tuán)成本管理部. 55.程序. 55.1 投資決策階段.45.2 產(chǎn)品與經(jīng)營方案階段 . 65.3 合約規(guī)劃階段. 65.4 精裝修銷售樣板房階段. 75.6 精裝修結(jié)算、維修階段.85.7 精裝修后評估階段 . 8精裝修成本管理辦法1. 目的規(guī)范項(xiàng)目精裝修成本管理工作，明確項(xiàng)目開發(fā)過程中的精裝修成本管控節(jié)點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目精裝修成本管控力度，為提高集團(tuán)精裝化率提供切實(shí)

2、保障。2. 適用范圍適用于所有誠通嘉業(yè)公司所屬的所有項(xiàng)目，且只針對銷售樣板間室內(nèi)精裝 修工程5及批量住宅室內(nèi)精裝修工程，其他工程按照原管理制度執(zhí)行。3.定義3.1 精裝修成本目標(biāo)：指產(chǎn)品與經(jīng)營方案階段經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)、與經(jīng)營收益相匹配的項(xiàng)目裝修檔次所對應(yīng)的建安成本控制目標(biāo)，也包括后期經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)調(diào)整的成本目標(biāo)。包括 以下四部分內(nèi)容：3.1.1 精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本：指按照集團(tuán)對應(yīng)星級的標(biāo)準(zhǔn)化選型執(zhí)行的成本，包括預(yù)留變更簽證費(fèi)用（精裝初始界面指地面找平、墻面抹灰、水電管線預(yù)埋完成）。3.1.2 精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置外贈(zèng)送成本：指集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)配置之外的選配及增配成本。3.1.3 毛坯驗(yàn)收至精裝初始界面成本：指實(shí)際毛坯

3、驗(yàn)收后地面找平層、墻面抹灰、水電 管線預(yù)埋等所需的成本。3.1.4 因精裝修引起的加建改造費(fèi)用：因加建贈(zèng)送面積原因引起的土建水電改造成本。4. 職責(zé)4.1 項(xiàng)目公司成本管理部4.1.1 負(fù)責(zé)組織精裝修成本調(diào)研，編制項(xiàng)目精裝修專項(xiàng)成本測算；4.1.2 負(fù)責(zé)編制精裝修成本目標(biāo)及合約規(guī)劃；4.1.3 負(fù)責(zé)實(shí)施精裝修專項(xiàng)成本目標(biāo)的管理；4.1.4 負(fù)責(zé)精裝修動(dòng)態(tài)成本管控工作。4.2 項(xiàng)目公司及集團(tuán)營銷部4.2.1負(fù)責(zé)銷售過程中的客戶承諾管理；4.2.2負(fù)責(zé)提供產(chǎn)品配置要求及裝修標(biāo)準(zhǔn)。4.3 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)管理部4.3.1負(fù)責(zé)落實(shí)集團(tuán)精裝修標(biāo)準(zhǔn)化選型，確定項(xiàng)目實(shí)際配置標(biāo)準(zhǔn)選型；4.3.2負(fù)責(zé)及時(shí)輸出成本測

4、算所需圖紙和選型定版單等資料。4.4 集團(tuán)成本管理部4.4.1 負(fù)責(zé)評審上報(bào)的精裝修成本目標(biāo)及其構(gòu)成合理性。65. 程序5.1 投資決策階段5.1.1 項(xiàng)目公司營銷部依據(jù)售價(jià)、市場及競品調(diào)研結(jié)果確定精裝修星級標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)成 本目標(biāo)并上報(bào)集團(tuán)成本部。5.1.2 集團(tuán)成本部評審項(xiàng)目公司上報(bào)的精裝修成本目標(biāo)是否與檔次定位相匹配。5.1.3 該階段的精裝修成本目標(biāo)可根據(jù)后期精確的產(chǎn)品、檔次定位和收益情況分析進(jìn)行調(diào)整。5.2 產(chǎn)品與經(jīng)營方案階段5.2.1 項(xiàng)目公司成本部在項(xiàng)目成功獲取后對同類競品項(xiàng)目的精裝修主要配置成本進(jìn)行 調(diào)研，之后再結(jié)合營銷設(shè)計(jì)確定的初步選型配置完成與競品項(xiàng)目的精裝修配置對 標(biāo)，完成項(xiàng)

5、目精裝修成本調(diào)研、配置對標(biāo)表，包括選型配置和分項(xiàng)成本對比，為營 銷定位及設(shè)計(jì)選型提出建議。5.2.2 項(xiàng)目公司成本部根據(jù)設(shè)計(jì)部和營銷部提供的精裝修戶型圖紙及產(chǎn)品配置方案， 完成室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)成本測算。成本測算應(yīng)符合集團(tuán)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用要求，集團(tuán)成本 部按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)部品配置審核目標(biāo)成本。5.2.3 集團(tuán)成本部審核精裝修目標(biāo)成本，重點(diǎn)關(guān)注精裝修戶型經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)選型是否 與集團(tuán)設(shè)計(jì)任務(wù)書匹配、是否選用集團(tuán)戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)系列產(chǎn)品、目標(biāo)成本測算合理性等 內(nèi)容。5.2.4 產(chǎn)品與經(jīng)營方案評審會(huì)通過后，項(xiàng)目公司成本部將落實(shí)了評審會(huì)決議意見的精 裝修目標(biāo)成本與項(xiàng)目建安目標(biāo)成本一同發(fā)起，按照集團(tuán)規(guī)定的流程報(bào)批，審批通過

6、 后的成本作為精裝修成本目標(biāo)。5.2.5 精裝修項(xiàng)目出現(xiàn)以下任何一種情況時(shí)，精裝修成本目標(biāo)要求重新報(bào)批：1） 精裝修套數(shù)調(diào)整、變更精裝修樓棟等；2） 調(diào)整精裝修成本目標(biāo)中的“精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本”內(nèi)容，包括星級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用 變更的情況等；3）除以上情況外，其他按照集團(tuán)項(xiàng)目成本管理體系中相關(guān)要求單項(xiàng)成本變 動(dòng)條款執(zhí)行。5.3 合約規(guī)劃階段75.3.1 項(xiàng)目公司需要建立精裝修合約規(guī)劃統(tǒng)一分判標(biāo)準(zhǔn)，形成精裝單位與其他分包單 位之間的施工界面分判點(diǎn)。5.3.2 精裝修合約規(guī)劃按照項(xiàng)目成本管理體系模板編制，由項(xiàng)目公司成本部在設(shè) 計(jì)方案階段同精裝修成本測算表一同報(bào)集團(tuán)成本部審核，后期可根據(jù)精裝修工程策劃修訂合約

7、規(guī)劃內(nèi)容。5.3.3 精裝修合約規(guī)劃具體要求參照項(xiàng)目成本管理體系執(zhí)行，精裝修合約規(guī)劃評 審重點(diǎn)針對與不同項(xiàng)目、不同地區(qū)分判標(biāo)準(zhǔn)不一致的內(nèi)容，且要求在評審會(huì)上說明 不一致的具體原因。5.4 精裝修銷售樣板房階段5.4.1 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)完成后、銷售樣板房招標(biāo)之前，項(xiàng)目公司成本部根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的 帶有材料選型的方案文件（包含平、頂、地及主要立面圖紙等）進(jìn)行方案成本測算， 將測算結(jié)果反饋項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部，確認(rèn)與精裝修成本目標(biāo)對比有無超出，如有則要 求其根據(jù)測算結(jié)果及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案調(diào)整，進(jìn)一步完善精裝修施工圖。5.4.2 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)、成本、工程相關(guān)部門在銷售樣板房精裝修工程招標(biāo)之前，要求對精裝修銷售樣板

8、房施工圖紙進(jìn)行會(huì)審。5.4.3 精裝修銷售樣板房施工完成后、開放展示前，項(xiàng)目公司成本部參與樣板房聯(lián)合驗(yàn) 收，對于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)化選型、水電管位的變化（與施工圖對比是否引起改造成本）、 品牌承諾情況等重點(diǎn)檢查。5.4.4 基于銷售樣板房巡檢結(jié)果，項(xiàng)目公司成本部在銷售樣板房展示之前，必須完成 精裝修動(dòng)態(tài)成本盤點(diǎn)表（在方案階段的成本目標(biāo)測算表基礎(chǔ)上，標(biāo)注調(diào)整的各項(xiàng)內(nèi) 容），預(yù)估后期批量精裝修成本是否超出目標(biāo)成本。如果超出，則項(xiàng)目公司成本部 首先進(jìn)行論證是否有優(yōu)化空間，如果無法優(yōu)化需要調(diào)整精裝修成本目標(biāo)的，要求報(bào) 集團(tuán)審批后方可執(zhí)行。如果在樣板房展示之后才發(fā)起審批的，此類目標(biāo)成本調(diào)整集 團(tuán)將不予審批。5

9、.4.5 不建議對精裝修銷售配置品牌進(jìn)行承諾，如營銷要求必須進(jìn)行品牌承諾的則 需報(bào)集團(tuán)成本管理部備案，且銷售合同在確定精裝修銷售配置承諾之前，要求公 司營銷部門將品牌承諾情況和成本部進(jìn)行確認(rèn)，對品牌承諾的合理性進(jìn)行審視， 消除因銷售承諾不當(dāng)導(dǎo)致的成本增加。5.5 批量精裝修項(xiàng)目實(shí)施階段5.5.1 批量精裝修總包工程招標(biāo)前，項(xiàng)目公司成本部應(yīng)與設(shè)計(jì)部對材料選型定版單的8規(guī)格參數(shù)、品牌和圖紙進(jìn)行確認(rèn)，并在招標(biāo)前明確招標(biāo)要求。5.5.2批量精裝修施工單位工程招標(biāo)前，項(xiàng)目公司成本部應(yīng)與工程部針對承包范圍、界面劃分、施工做法及技術(shù)要求進(jìn)行確認(rèn)（承包范圍及界面劃分根據(jù)不同的地區(qū) 建立的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），明確施

10、工質(zhì)量要求、標(biāo)段劃分、保證合理工期。5.5.3 批量精裝修施工單位定標(biāo)前，項(xiàng)目公司成本部對精裝修施工單位價(jià)格水平與 本地區(qū)其他大型地產(chǎn)公司進(jìn)行對比，價(jià)格對比作為評標(biāo)報(bào)告的組成內(nèi)容之一。5.5.4 批量精裝修工程項(xiàng)目所有相關(guān)的招標(biāo)文件、合同文件、工程量清單等都要使用集團(tuán)的精裝修標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本。5.5.5精裝修甲供材料要求按照分期的批量精裝修工程簽署對應(yīng)的甲供材合同，并 嚴(yán)格按合同執(zhí)行，不得跨期或者跨合同供貨。5.5.6批量精裝修工程施工過程中，項(xiàng)目公司成本部應(yīng)實(shí)時(shí)補(bǔ)充完成合同、變更簽證、責(zé)任扣款、甲供材等成本管理臺(tái)賬。5.6 精裝修結(jié)算、維修階段5.6.1 批量精裝修工程結(jié)算工作開始之前， 要

11、求完成所對應(yīng)的甲供材料合同的結(jié)算，超供扣款必須在甲供材對應(yīng)的當(dāng)期精裝修施工合同中執(zhí)行。5.6.2 精裝修工程結(jié)算工作要求參照項(xiàng)目成本管理體系執(zhí)行，結(jié)算工作完成后15天內(nèi)，要求對精裝修成本指標(biāo)完成分析。5.6.3 項(xiàng)目公司成本部在辦理每項(xiàng)精裝修合同結(jié)算和支付保修金時(shí)，都要核對備品備 料專項(xiàng)管理臺(tái)賬信息，清理與其相關(guān)的責(zé)任扣款。5.6.4 精裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對于精裝修維修工程，如維修責(zé)任判定為原責(zé)任單位的， 必須要求責(zé)任單位進(jìn)行維修，如因責(zé)任單位拒絕或不配合維修工作，則按照精裝修 標(biāo)準(zhǔn)合同中規(guī)定的條款執(zhí)行相應(yīng)扣款.5.6.5 因甲方責(zé)任產(chǎn)生的維修，須由維修責(zé)任部門牽頭各相關(guān)部門做好原因分析和責(zé) 任分判，無責(zé)任分判的維修工程不予付款和辦理