評估中介機構(gòu)內(nèi)部控制設(shè)計方案

1、    評估中介機構(gòu)內(nèi)部控制設(shè)計方案    摘要：通過此方案的實施保證了估價質(zhì)量，降低了技術(shù)風(fēng)險，雖然手續(xù)比過去繁瑣，但安全系數(shù)大大提高，達(dá)到了預(yù)期效果。本文探討了評估中介機構(gòu)內(nèi)部控制設(shè)計方案關(guān)鍵詞：評估；中介機構(gòu)；內(nèi)部控制；設(shè)計方案中圖分類號： g449.7文獻(xiàn)標(biāo)識碼： a 文章編號：評估中介機構(gòu)在產(chǎn)權(quán)交易、拆遷評估、抵押融資中出了大量的估值報告，為維護國有資產(chǎn)保值、增值，社會公平正義、維護金融資產(chǎn)安全起了不可或缺的橋梁作用，但是隨著業(yè)務(wù)量的增加以及社會經(jīng)濟環(huán)境深刻的變化，技術(shù)風(fēng)險也越來越凸顯,筆者通過管理實踐以及同行之間的交流，經(jīng)過論證設(shè)計了一套行之

2、有效的內(nèi)部控制制度。針對估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)分散、內(nèi)容繁雜、技術(shù)質(zhì)量較難控制的特點，設(shè)計公司的技術(shù)控制組織框架如下圖：實行在公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部門、技術(shù)部門的管理工作?？偨?jīng)理下設(shè)技術(shù)總監(jiān)，全面負(fù)責(zé)估價技術(shù)的管理、監(jiān)督工作。針對具體估價項目，施行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項目經(jīng)理對估價項目的過程控制、及評估報告的質(zhì)量、解釋權(quán)負(fù)全面責(zé)任。公司業(yè)務(wù)施行垂直集約管理，估價人員由公司業(yè)務(wù)部統(tǒng)一進(jìn)行安排、調(diào)配，達(dá)到公司職員全員全能、以及人力資源的合理調(diào)配、配置。 估價項目以鑒定房地產(chǎn)、土地估價業(yè)務(wù)委托書為確定標(biāo)志； 估價業(yè)務(wù)確定后，由公司業(yè)務(wù)部管理人員組織、確定項目組； 項目組人

3、員視估價項目難易程度、重要性等具體情況，合理進(jìn)行安排； 組成項目組時應(yīng)確定項目經(jīng)理，授與項目經(jīng)理一定權(quán)利，項目組施行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。為了掌握估價業(yè)務(wù)過程中詳細(xì)過程信息以及對估價業(yè)務(wù)進(jìn)行有效控制，公司制定了詳細(xì)業(yè)務(wù)流程及業(yè)務(wù)控制表，項目經(jīng)理平時嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)流程進(jìn)行估價作業(yè)，并詳細(xì)記錄、填寫業(yè)務(wù)控制表。 為提高估價報告質(zhì)量，做到估價報告中所采用的數(shù)據(jù)真實可靠，估價人員應(yīng)進(jìn)行經(jīng)常性和針對性信息的搜集、篩選、歸類工作。經(jīng)常性信息搜集，是指估價人員利用工作期間、間隙，應(yīng)勤勉地收集房地產(chǎn)有關(guān)信息：包括土地最新基準(zhǔn)地價及修正系數(shù)、土地開發(fā)費用及相應(yīng)規(guī)費、稅費、土地市場招拍掛交易案例等；房地產(chǎn)交易案例、租金信

4、息、價格信息、前期費用、建筑行業(yè)承發(fā)包情況、最新市場信息價、稅費以及房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范等；與房地產(chǎn)估價相關(guān)的其他信息。 針對性信息搜集，是指估價項目組成員針對估價項目選定的估價方法所需要的參數(shù)、數(shù)據(jù)、可比實例、租金、費率等信息。估價報告中涉及到的參數(shù)應(yīng)有理有據(jù)，涉及到的實例應(yīng)作為存檔報告的一部分與報告一并歸檔。為達(dá)到資源共享，經(jīng)常性信息由技術(shù)總監(jiān)或指定人員進(jìn)行定期匯總、可靠性甄別、篩選、歸類、歸檔工作，形成技術(shù)檔案。所形成的技術(shù)檔案應(yīng)包括電子檔、介質(zhì)檔(打印件、復(fù)印件、原件等)。技術(shù)檔案應(yīng)及時向估價人員進(jìn)行公布。作為公司技術(shù)機密的一部分，估價作業(yè)人員應(yīng)對技術(shù)檔案保密，不主動對外泄漏。&

5、#160;報告模板包括單元房式、拆遷補償報告式、一般估價報告式、土地估價報告等幾種形式，針對估價業(yè)務(wù)具體類型，進(jìn)行正確選擇。遇到特殊報告形式，應(yīng)與技術(shù)總監(jiān)協(xié)商后，再行確定。公司對所有估價報告進(jìn)行統(tǒng)一編號，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)對項目的編號進(jìn)行登記。由技術(shù)總監(jiān)及業(yè)務(wù)部經(jīng)理定期、不定期對報告編號進(jìn)行核對，避免錯登、漏登，嚴(yán)格避免報告重號。估價報告中存檔報告應(yīng)包含技術(shù)報告；公司特別約定可以無技術(shù)報告，估價人員必須要有相應(yīng)的測算過程，以備委托方、報告使用方需要技術(shù)報告時及時補充技術(shù)報告。 針對估價對象具體情況、所搜集到的資料、資料的可靠性等，估價項目經(jīng)理決定選擇估價方法，項目組其他人員負(fù)責(zé)報告文字描述部分的撰寫

6、；項目經(jīng)理負(fù)責(zé)對初步結(jié)果的確定、與委托方、報告使用方的溝通，項目經(jīng)理為估價報告的最終完成人。 報告的參數(shù)選擇以及最終結(jié)果的確定，要有充分的依據(jù)。要時刻注意防范公司技術(shù)風(fēng)險。所有出具的正式評估報告注意衡量：委托方有無詐騙嫌疑；審核部門能否通過；公司有無風(fēng)險存在。評估報告完成后，按要求由兩名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字、蓋章；報告中應(yīng)體現(xiàn)參加估價其他人員。我公司對估價報告實行三級審核制度。包括估價報告項目組自審、業(yè)務(wù)經(jīng)理二級審核、技術(shù)總監(jiān)三級審核。對于涉案估價、咨詢類估價、拆遷安置補償估價、估價結(jié)果超過500萬元及估價報告涉及2個以上使用方的估價項目，必須實行三級審核。項目組自審要求：項目級自審由

7、參加該估價項目現(xiàn)場勘察及撰寫估價報告的人員組成，對估價報告全文和全部估價資料進(jìn)行全面檢查。業(yè)務(wù)經(jīng)理二級審核：參加估價報告的二審人員應(yīng)在自審的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對估價報告全文和全部估價資料進(jìn)行全面檢查。其審核關(guān)注的重點是：1、進(jìn)一步確認(rèn)估價對象權(quán)屬證明及其他估價依據(jù)資料的真實性和完整性，進(jìn)一步確認(rèn)采用了正確的估價技術(shù)思路和估價方法；2、進(jìn)一步確認(rèn)估價測算過程步驟清晰，依據(jù)充分，計算正確，進(jìn)一步確認(rèn)估價結(jié)果的合理性；3、進(jìn)一步確認(rèn)報告文字表述準(zhǔn)確、精煉，無邏輯錯誤，報告中的區(qū)域的自然形態(tài)的描述是否準(zhǔn)確，報告中專業(yè)術(shù)語是否恰當(dāng)，報告排版、錯別字及附件資料是否齊全，同時對報告風(fēng)險進(jìn)行評價；4、進(jìn)一步對估價

8、中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)重大問題進(jìn)行披露；5、如果估價報告出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵，應(yīng)提出整改建議交退回項目組進(jìn)行重新整改；在確定估價報告無誤后，方可在業(yè)務(wù)控制表上簽署審核意見，并簽字。公司技術(shù)總監(jiān)三級審核：由公司技術(shù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，其審核重點是：1、自審和二審是否按本公司規(guī)定的有關(guān)程序和要求認(rèn)真進(jìn)行；2、自審和二審中發(fā)現(xiàn)的問題是否已經(jīng)解決；3、對估價結(jié)果的合理性再次進(jìn)行審核；4、對估價結(jié)果報告中的關(guān)鍵內(nèi)容(如估價結(jié)果報告中的致委托方函、估價的假設(shè)和限制條件等)的文字表述再次進(jìn)行嚴(yán)格審查和推敲；特別是要對可能導(dǎo)致出現(xiàn)估價風(fēng)險的幾個問題，如估價對象資料嚴(yán)重失實，委托方資信嚴(yán)重失真，估價結(jié)果嚴(yán)重偏差，以及估價技術(shù)思路、估價方法

9、和估價測算過程嚴(yán)重錯誤，進(jìn)行了解、審核和分析判斷，同時對整體風(fēng)險進(jìn)行評價，最終決定如何要求估價人員補做工作，或者決定是否出具報告。參加估價報告三級審核的人員對估價報告負(fù)連帶責(zé)任，估價報告出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，應(yīng)追究參加估價項目組、審核人員的相應(yīng)責(zé)任，并予以相應(yīng)的處罰。對重大評估報告實行技術(shù)總監(jiān)、技術(shù)組、總經(jīng)理聯(lián)審制，公司作出風(fēng)險評估，出現(xiàn)問題由技術(shù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)合承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。具體處罰根據(jù)問題嚴(yán)重性酌情處理。公司財務(wù)部在加蓋公章前，應(yīng)審核業(yè)務(wù)控制表，沒有相應(yīng)審核人員簽字不得蓋章，不得對外提供正式估價報告。估價報告提交時應(yīng)交報告接收人簽收并提出相應(yīng)意見；公司內(nèi)部還要對 評估原始資料存檔 評估報告存檔由估價項目組成員、項目經(jīng)理和檔案管理員完成，技術(shù)總監(jiān)和總經(jīng)理進(jìn)行定期檢查。1、報告人對估價過程中有保存價值的各種資料進(jìn)行整理并分類保存歸檔。2、報告人在完成報告并經(jīng)審核同意后，應(yīng)立即對估價過程中有價值的資料進(jìn)行整理，在蓋章時將報告檔案交文員審核統(tǒng)一存檔。3、報告人在報告整理存檔的同時，三個工作日內(nèi)必須將報告最后一稿的電子版提交項目經(jīng)理審核，存檔。項目經(jīng)理在本月結(jié)束后，對當(dāng)月報告電子版存檔進(jìn)行整理，并于下個月前三個工作日內(nèi)，提交文員進(jìn)行備份存檔。4、技術(shù)總監(jiān)和總經(jīng)理應(yīng)定期對報告存檔進(jìn)行檢查，檢查中若