長(zhǎng)沙市物業(yè)管理辦法

1、長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)我市城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理。第三條下列用語在本辦法中的含義： ( 一) 住宅小區(qū)是指以住宅房屋為主， 并有相應(yīng)配套公共設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。 ( 二) 物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)已建成交付使用的各類房屋及其附屬設(shè)施、公共設(shè)施和場(chǎng)地。 ( 三) 業(yè)主是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。 ( 四) 使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。 ( 五) 物業(yè)管理是指對(duì)

2、住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施維護(hù)、修繕、管理，并為業(yè)主和使用人提供償服務(wù)的活動(dòng)。第四條市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。區(qū)、縣(市) 房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。第五條各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，做好組織協(xié)調(diào)工作。建設(shè)、規(guī)劃、公安、民政、工商行政、物價(jià)、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、電力、電信、公用事業(yè)等部門應(yīng)按各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。第二章物業(yè)管理組織第六條住宅小區(qū)入住率達(dá)50% 以上時(shí)，所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或街道辦事處召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì) ) 。 第一次

3、業(yè)主代表大會(huì)的召開辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行規(guī)定。管委會(huì)成立后，應(yīng)負(fù)責(zé)每年召集一次業(yè)主代表大會(huì)，必要時(shí)，經(jīng)20% 以上業(yè)主代表要求，可不受每年一次的限制。業(yè)主代表大會(huì)的決定，由出席會(huì)議的代表過半數(shù)以上票數(shù)通過，方能有效。第七條業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)： ( 一) 選舉、罷免管委會(huì)委員； ( 二) 審議通過或修訂管委會(huì)章程和物業(yè)管理公約； ( 三) 聽取和審議管委會(huì)工作報(bào)告； ( 四) 改變或撤銷管委會(huì)作出的不當(dāng)決定； ( 五) 決定本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。第八條管委會(huì)委員主要在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，也可聘請(qǐng)街道辦事處、居委會(huì)和公安派出所的人員擔(dān)任，其中業(yè)主委員應(yīng)不少于委員總數(shù)的三分之二

4、。 管委會(huì)由 5 人以上單數(shù)組成， 主任和副主任由管委會(huì)委員選舉產(chǎn)生。管委會(huì)每屆任期3 年，委員可以連選連任。第九條管委會(huì)的職責(zé)： ( 一) 聽取和反映住宅小區(qū)業(yè)主及使用人的意見和要求，代表和維護(hù)他們的合法權(quán)益； ( 二) 召集和主持業(yè)主代表大會(huì)并報(bào)告工作，貫徹落實(shí)業(yè)主代表大會(huì)的決議； ( 三) 擬訂管委會(huì)章程和物業(yè)管理公約； ( 四) 選聘物業(yè)管理公司，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同； ( 五) 審議物業(yè)管理公司制定的年度物業(yè)管理計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施，并監(jiān)督執(zhí)行； ( 六) 檢查、督促住宅小區(qū)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施和規(guī)章制度的執(zhí)行，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作； ( 七) 協(xié)助、配合居委會(huì)搞好有關(guān)管

5、理工作； ( 八) 法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十條管委會(huì)產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在30 日內(nèi)經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門簽署意見后，到民政部門辦理社團(tuán)法人登記手續(xù)。第十一條物業(yè)管理公司必須領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并按規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十二條物業(yè)管理公司根據(jù)與管委會(huì)簽訂的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)施管理。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：管理服務(wù)事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限，違約責(zé)任以及雙方約定的其他權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)在30 日內(nèi)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。第十三條新建住宅小區(qū)在管委會(huì)成立前， 由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)

6、實(shí)施物業(yè)管理，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。管委會(huì)成立后， 應(yīng)依照本辦法規(guī)定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。第十四條物業(yè)管理公司的權(quán)利： ( 一) 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定并組織實(shí)施； ( 二) 制止違反本辦法和住宅小區(qū)物業(yè)管理公約有關(guān)規(guī)定的行為； ( 三) 選聘專業(yè)公司或人員承擔(dān)物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)； ( 四) 請(qǐng)求管委會(huì)協(xié)助管理； ( 五) 依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用； ( 六) 依法開展多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)； ( 七) 法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同賦予的其他權(quán)利。第十五條物業(yè)管理公司的義務(wù)： ( 一) 履

7、行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法進(jìn)行管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； ( 二) 接受管委會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督； ( 三) 制定年度物業(yè)管理計(jì)劃和重大物業(yè)管理措施并提交管委會(huì)審議或認(rèn)可； ( 四) 接受有關(guān)行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府的指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。 ( 五) 法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理第十六條住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容： ( 一) 房屋及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ( 二) 公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ( 三) 公共場(chǎng)所和服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、維護(hù)和管理； ( 四) 管理公共綠地，搞好環(huán)境衛(wèi)生和安全防范； ( 五) 業(yè)主和使用人委托的其他事項(xiàng)。第十

8、七條新建住宅小區(qū)移交時(shí)， 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料： ( 一) 住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖； ( 二) 單體建筑竣工圖、設(shè)備布置圖； ( 三) 住宅小區(qū)綠化、給排水系統(tǒng)圖及地下管網(wǎng)竣工圖； ( 四) 其他必要的資料。第十八條住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)保修，也可委托物業(yè)管理公司保修，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位支付。第十九條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為： ( 一) 占用綠地、損壞樹木花草及園林綠化設(shè)施； ( 二) 占用道路、停車場(chǎng)和其他公共場(chǎng)所，拆除或損壞公共設(shè)施； ( 三) 在公共用地上亂搭亂建、 擺設(shè)攤擔(dān)、 店外經(jīng)營(yíng)及影響市容觀

9、瞻的亂貼、亂掛； ( 四) 存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒有害物質(zhì)； ( 五) 聚眾喧鬧、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； ( 六) 亂丟雜物、垃圾和其他污染環(huán)境的行為； ( 七) 法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理公約禁止的其他行為。第二十條使用房屋禁止下列行為： ( 一) 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，擅自拆除、改裝房屋附屬設(shè)施，違反規(guī)定裝修房屋。 ( 二) 破壞房屋結(jié)構(gòu)，超重堆放，占用通道、樓梯間及其他共有空間； ( 三) 損害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。第二十一條改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的，應(yīng)先經(jīng)管委會(huì)同意，再報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行； 如對(duì)鄰戶有影響的，還

10、應(yīng)先征得鄰戶的書面同意。第二十二條相鄰業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則， 正確處理房屋設(shè)備的使用、 維修和給排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。房屋修繕時(shí)，有關(guān)鄰戶應(yīng)予配合，不得無理阻撓。因修繕造成鄰戶損失的， 責(zé)任人應(yīng)予修復(fù)或賠償。第二十三條房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分： ( 一) 分戶門以內(nèi)的自用部位和自用設(shè)備的維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)， 費(fèi)用自理； ( 二) 房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、消防器具等共用設(shè)備，由物業(yè)管理公司組織維修養(yǎng)護(hù)。第二十四條住宅小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)。第二十

11、五條房屋以外的水、電、煤氣、通信、有線電視等管線和人防、消防設(shè)施由有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理單位按規(guī)定負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。第二十六條房屋自用部位和自用設(shè)備損壞的， 由業(yè)主或使用人向物業(yè)管理公司或其他修繕單位報(bào)修；房屋共用部位和共用設(shè)備損壞的，由管委會(huì)向物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司接到報(bào)修后，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)登記，確定修繕時(shí)間，按規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)修繕。第二十七條新建住宅小區(qū)移交時(shí)， 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按建造成本價(jià)向管委會(huì)提供不低于30 平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，同時(shí)按同期市、縣(市) 政府微利房?jī)r(jià)格向管委會(huì)提供不低于住宅小區(qū)總建筑面積 2的商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。其商業(yè)用房和住宅小區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)收入的服務(wù)配套設(shè)施， 可由管委

12、會(huì)直接經(jīng)營(yíng)或按合同委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，收取有償使用費(fèi)。第四章物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)第二十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入組成。第二十九條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)從下列渠道籌集： ( 一) 物業(yè)管理專用資金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)移交時(shí)，按住宅小區(qū)房屋建安工程費(fèi)2% 的比例，一次性劃撥給管委會(huì)。 ( 二) 房屋維修資金，住宅房屋首次按建筑面積每平方米5 元的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主繳交， 房改出售的公有住房， 首次維修基金由售房單位按售房款的 15% 、業(yè)主按實(shí)際購房款的1% 繳交。以后按本棟過半數(shù)業(yè)主議定的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主繳交。非住宅房屋按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)的150% 繳交。

13、( 三) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定或約定繳交。第三十條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用： ( 一) 物業(yè)管理專用資金， 用于解決管委會(huì)的管理用房和住宅區(qū)公共設(shè)施的重大維修項(xiàng)目； ( 二) 房屋維修資金，用于本棟房屋共用部位和共用設(shè)備的維修； ( 三) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，用于衛(wèi)生保潔、公共保安和其他服務(wù)等。第三十一條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的管理 ( 一) 物業(yè)管理專用資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專帳管理，由管委會(huì)按規(guī)定程序使用； ( 二) 房屋維修資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門按棟設(shè)立專帳管理，由管委會(huì)按規(guī)定程序使用； ( 三) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理公司按規(guī)定收取、管理和使用， 收支情況按月報(bào)管委

14、會(huì)備案； ( 四) 屬管委會(huì)所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入，用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，由管委會(huì)設(shè)立專帳管理， 收支情況按月報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門。住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及管委會(huì)的經(jīng)營(yíng)收入帳目，管委會(huì)應(yīng)至少三個(gè)月公布一次，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。第三十二條物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣( 市) 物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定公布，適時(shí)調(diào)整。第三十三條在已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)， 其他單位或部門依法向業(yè)主和使用人收取的有關(guān)費(fèi)用，可委托物業(yè)管理公司代為收取。第五章法律責(zé)任第三十四條開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的， 由所在地物

15、業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期履行， 在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的， 管委會(huì)不接受房屋的移交，房地產(chǎn)管理部門不予辦理房屋確權(quán)和轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)： ( 一) 未移交住宅小區(qū)工程建設(shè)資料的； ( 二) 住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，未按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行保修的； ( 三) 未及時(shí)足額劃撥物業(yè)管理專用資金給管委會(huì)的； ( 四) 未按規(guī)定向管委會(huì)提供物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)的。第三十五條物業(yè)管理公司有下列行為之一的， 業(yè)主和使用人有權(quán)投訴；管委會(huì)有權(quán)制止，并要求限期改正；所在地物業(yè)管理行政主管部門可對(duì)其給予警告、責(zé)令限期改正、賠償損失、降低資質(zhì)等級(jí)直至吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書等處罰，并可處以1000元

16、以下的罰款： ( 一) 房屋及共用設(shè)備、公共設(shè)施修繕不及時(shí)、質(zhì)量不合格的； ( 二) 占用公共場(chǎng)地、改變公共設(shè)施用途的； ( 三) 不履行物業(yè)管理服務(wù)合同和本辦法規(guī)定義務(wù)的。第三十六條管委會(huì)有下列行為之一的， 由所在地物業(yè)管理行政主管部門給予警告、責(zé)令改正。 ( 一) 未將其所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入設(shè)立專帳管理并用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的，或未將收支情況按月報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門的； ( 二) 未按規(guī)定時(shí)間公布物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支帳目的。因管委會(huì)責(zé)任造成住宅小區(qū)利益嚴(yán)重?fù)p失的， 所在地物業(yè)管理行政主管部門可提請(qǐng)業(yè)主代表大會(huì)撤換管委會(huì)主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人。第三十七條業(yè)主或使用人有下列行為之一的， 管委會(huì)和物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。制止無效時(shí)，可申請(qǐng)有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)給予處罰，或向人民法院起訴： ( 一) 有法律、法規(guī)、規(guī)章或本辦法規(guī)定的禁止行為之一的； ( 二) 未經(jīng)管委會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的； ( 三) 改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)時(shí)，如對(duì)鄰戶有影響而未先征得