保利地產(chǎn)三年財(cái)務(wù)

1、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 財(cái)務(wù)分析課程論文2014-2015學(xué)年第二學(xué)期論文題目： 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析 學(xué)院： 會計(jì)學(xué)院 班級： 會計(jì)1211 組號： 1組 組員名稱分工安排黃芳（組長）內(nèi)容匯總 格式整理 演講武維素論文資料搜集 制作ppt魏睿婷論文資料搜集 制作ppt林海霞論文資料搜集 制作ppt董文琦論文資料搜集 制作ppt王欣穎論文資料搜集 制作ppt保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析摘要：隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和企業(yè)間競爭的加劇，房地產(chǎn)公司的生存和發(fā)展面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本論文以保利地產(chǎn)為分析對象，通過對其近年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三大報(bào)表的淺析，以及對其20122014年度償債能力、營

2、運(yùn)能力和獲利能力的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)進(jìn)行核算比較，從而發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況部分存在的問題并提出了解決策略。最后，結(jié)合保利地產(chǎn)的優(yōu)勢和2015年房地產(chǎn)的趨勢，對保利地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行了展望。關(guān)鍵字：保利地產(chǎn) 財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)指標(biāo) 改進(jìn)Abstract: With the development of modern science and technology and increasing competition among firms, real estate companies face more serious challenges of survival and growth. This

3、 essay finds out that issues of Poly real estate , as the main object of this study, through analysing financial statements, income statements and cash flow statements generally as well as calculating the index of solvency ,operation ability and profitability with the strategy for soloving this prob

4、lem from 2012 to 2014 .Finally, combining the advantages of poly real estate group and real estate trends in 2015, it might be predicted that the financial situation of the company has a good prospect.Key Words: Poly real estate，F(xiàn)inancial statement，F(xiàn)inance index，Improvement一、 行業(yè)現(xiàn)狀與公司概況(一) 行業(yè)背景環(huán)境1. 房

5、地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) (1) 區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費(fèi)者只會在特定的市場區(qū)域內(nèi)來選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競爭的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場競爭和市場價(jià)格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)具有各自比較獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢。(2) 消費(fèi)的需求差異。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下，消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進(jìn)行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求

6、具有很大的差異性。(3) 價(jià)格的差異。價(jià)格差異過大是房地產(chǎn)商品的最大的特點(diǎn)。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009 年北京、上海和廣州的商品住宅的均價(jià)之間差別在23 倍之間，而他們的均價(jià)均高出全國商品住宅的平均價(jià)格。1.2. 2014年房地產(chǎn)“新氣象”樓市調(diào)控告別“一刀切”，限購城市只剩5個(gè)。面對樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺一些政策來緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢必由之前的遏制房價(jià)瘋長，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏Ｗ?月底呼和浩特市率先宣布取消限購后，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，僅一個(gè)多月的時(shí)間里，相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對限購政策進(jìn)行了調(diào)整。

7、目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞之外，46個(gè)限購城市當(dāng)中，41個(gè)已正式取消或變相放松了限購。房企海外投資井噴，今年有望超300億美元。有機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對外房地產(chǎn)投資增長迅速。2014年全年，中國跨境房地產(chǎn)投資額則有望超過300億美元，超過此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。今年以來，萬科、碧桂園、萬達(dá)、綠地、首創(chuàng)、新華聯(lián)等企業(yè)在海外市場動作頻頻。其中，新華聯(lián)在今年1月份，相繼敲定了在韓國濟(jì)州島和馬來西亞新山市伊斯干達(dá)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目;碧桂園今年2月份斥資7300萬元在悉尼拿地，正式進(jìn)軍澳大利亞市場;同月，萬科在美國紐約曼哈頓的首個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610

8、號舉行了動工典禮。2014年，被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年。值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動作，目前尚未形成一個(gè)成熟的運(yùn)營模式，相對而言，從營銷端口切入以O(shè)2O模式賣房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接產(chǎn)生效果的合作。實(shí)際上，這對房企的意義確實(shí)不小，變革營銷方式、增加營銷節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，整合資源，運(yùn)營資源的時(shí)代到來了。3. 房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 從2005年至2013年，每一年的政府工作報(bào)告必提 “調(diào)控”、“遏制房價(jià)上漲”，而今年報(bào)告中卻首次出現(xiàn)“分類調(diào)控，建立長效機(jī)制”的新表述，這表明2014年房地產(chǎn)市場調(diào)控思路將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，調(diào)控將加速去行政化，以長效分類調(diào)控機(jī)制為主基調(diào)的市場化手段已確定

9、。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化，分類調(diào)控是長效機(jī)制。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年3月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的城市有10個(gè)，上漲的城市有56個(gè)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)二三線城市供過于求，一線城市房價(jià)高企的不均衡現(xiàn)象，一旦這種失衡未得到有效控制，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，進(jìn)而將會對經(jīng)濟(jì)造成極大危害。由此表明，通過短效行政手段來控制房價(jià)的方法不僅行不通，而且容易造成“一刀切”，導(dǎo)致政策難以持續(xù)，房價(jià)難以控制等弊端。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)根據(jù)不同城市、不同區(qū)域之間分化的實(shí)際情況，實(shí)行分類調(diào)控的長效機(jī)制。 多數(shù)城市庫存高企，房貸收緊，注重中長期健康發(fā)展。2014年1季度，全國多數(shù)

10、城市庫存積壓嚴(yán)重，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)更大。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，受監(jiān)測的20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長16.3%，城市庫存總量創(chuàng)下了近5年的歷史新高。與此同時(shí)，中原集團(tuán)研究中心調(diào)研了17個(gè)一二線城市，房貸無一有松動改善的現(xiàn)象，這也說明政策層面未采取短期強(qiáng)刺激政策，而是更加注重中長期的健康發(fā)展?？梢灶A(yù)見，分類指導(dǎo)、長效調(diào)控、去行政化思路在未來一段時(shí)間內(nèi)不會發(fā)生明顯變化。4. 房地產(chǎn)供給情況分析進(jìn)入2014年以來，銀行房地產(chǎn)信貸與以往有很大不同，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)增速有所放緩。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的

11、數(shù)據(jù)顯示：2014年1-3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15,339.2億元，同比增長16.8%，增幅同比回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落3.0個(gè)百分點(diǎn)，低于同期固定資產(chǎn)投資增速0.8個(gè)百分點(diǎn)。2014年1季度，新開工面積增速持續(xù)大幅走弱，并進(jìn)一步導(dǎo)致施工面積增速的大幅下滑，以及土地市場偏淡，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)模式變革的必然結(jié)果，但是過快的下行也是經(jīng)濟(jì)和金融體系不可接受的。從投資結(jié)構(gòu)來看，作為居住用途的住宅和非住宅類地產(chǎn)均出現(xiàn)不同程度的回落，其中辦公樓和其他降幅最大。具體來看，2014年1-3月，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅完成投資10,53

12、0.5億元，同比增長16.8%，增幅同比回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%；辦公樓投資902.3億元，同比增長20.8%，增幅同比回落23.3個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落17.4個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為5.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資2,160.1億元，同比增長25.5%，增幅同比提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為14.1%；其他投資1,746.4億元，同比增長5.7%，增幅同比回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為11.4%。從區(qū)域分布上來看，進(jìn)入2014年以來全國中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投

13、資增速明顯放緩。具體來看，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2014年1-3月，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9,138.7億元，同比增長17.7%，增幅同比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為59.6%；中部地區(qū)完成投資2,915.7億元，同比增長15.6%，增幅同比回落6.2個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為19.0%；西部地區(qū)完成投資3,284.9億元，同比增長15.5%，增幅同比回落10.1個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為21.4%。(二) 公司基本情況 保利房地產(chǎn)(集

14、團(tuán))股份有限公司是一家主要經(jīng)營高端精品住宅開發(fā),城市地標(biāo)性商用物業(yè)的公司.公司是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè).截至2010年,公司連續(xù)五年蟬聯(lián)"國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值TOP10"榜首;再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10;榮獲中國證券報(bào)"2009年度上市公司金牛獎"、理財(cái)周報(bào)"2010中國主板上市公司最佳董事會",并在中國資本市場成立二十周年慶典上,榮獲上海證券交易所評選的"2010年度上市公司信息披露提名獎"."親情和院"物業(yè)服務(wù)品牌在全國106個(gè)社區(qū)得到廣泛認(rèn)可?，F(xiàn)任控股股東為保利南方

15、集團(tuán)有限公司，持股比例為42.03%；實(shí)際控股人為中國保利集團(tuán)公司，持股比例為44.00%；最終控股人為國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會，持股比例44.00%?，F(xiàn)任董事長為宋廣菊，持股2164.92萬股保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司(證券簡稱:保利地產(chǎn),證券代碼:600048)成立于1992年，是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國房地產(chǎn)"成長力領(lǐng)航品牌"。2006年7月，公司股票在上海證券交

16、易所上市，2009年獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選"2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)" 。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。保利地產(chǎn)，秉承現(xiàn)代化建筑的自然主義與舒適性居住的人本精神，尋求建筑與自然、人與建筑、人與人之間的和諧共生，詮釋“和諧生活，自然舒適”的至高境界?！昂椭C”是企業(yè)產(chǎn)品追求的核心價(jià)值理念和最高設(shè)計(jì)理想，貫穿于產(chǎn)品的各個(gè)層面、各個(gè)方面和各個(gè)環(huán)節(jié)之中?！白匀弧笔瞧髽I(yè)產(chǎn)品追求的總體風(fēng)格和最重要的產(chǎn)品特色，是產(chǎn)品層面的核心思想?！笆孢m”是企業(yè)產(chǎn)品提供給目標(biāo)客戶的最大利益點(diǎn)，體現(xiàn)了“以客戶為中心”的思想

17、。二、 財(cái)務(wù)報(bào)表分析(一) 資產(chǎn)負(fù)債表分析1. 資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模變動情況分析我們分別從資產(chǎn)和權(quán)益角度，對保利公司2012年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債和所有者權(quán)益增減變動情進(jìn)行分析評價(jià)。金額單位：千元(1) 從投資或資產(chǎn)角度進(jìn)行分析評價(jià)根據(jù)表1，可以對保利地產(chǎn)2014年總資產(chǎn)變動做出以下分析評價(jià)：該公司總資產(chǎn)本期增加51，825，789，009.83元，增長幅度為16.51%，說明格力本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：流動資產(chǎn)本期增加47，849，957，077.35元，增長幅度為15.79%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了15.24%。非流動資產(chǎn)本期增長3，975，831，932.48元，增長

18、幅度為36.37%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了1.27%。 本期總資產(chǎn)的增長主要體現(xiàn)在流動資產(chǎn)的增長上。如果僅從這一變化來看，該公司的流動性有所增強(qiáng)。盡管流動資產(chǎn)的各項(xiàng)目都有不同程度的增減變動，但其增長主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：應(yīng)收帳款本期增長1017754265.52元，增長幅度為43.65%，對總資產(chǎn)的影響為0.32%。其他應(yīng)收款本期增加了9941175604.72元，增長幅度為：28.49%，對總資產(chǎn)的影響為3.17%：存貨本期增長了27284805978.83元，增長幅度為11.37%，對總資產(chǎn)的影響為8.69%。3、非流動資產(chǎn)的增長主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是遞延所得稅資產(chǎn)的增長。遞延所得稅資

19、產(chǎn)本期增加了466,778,697.17 元，增長幅度為46.92%，對總資產(chǎn)的影響為1.11%。結(jié)合遞延所得稅明細(xì)賬分析可知，本年遞延所得稅資產(chǎn)的增長主要是由于預(yù)提費(fèi)用的大幅度增長所導(dǎo)致。企業(yè)本年銷售規(guī)模擴(kuò)大，因銷售商品產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量保障費(fèi)用導(dǎo)致預(yù)提費(fèi)用上升是正常的。同時(shí)，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提也是導(dǎo)致遞延所得稅資產(chǎn)增長的另外一個(gè)主要因素。資產(chǎn)減值損失的計(jì)提應(yīng)當(dāng)結(jié)合長期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)，存貨等項(xiàng)目進(jìn)行具體分析；二是在建工程的增長。在建工程本期增加了31,511,999.50元，增長幅度為210.83%，對總資產(chǎn)的影響為0.08%。在建工程的增長主要反映了企業(yè)正在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，準(zhǔn)備進(jìn)行更進(jìn)一步的

20、擴(kuò)張計(jì)劃。結(jié)合在建工程明細(xì)賬分析可知，企業(yè)本年由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的項(xiàng)目不是太多，但企業(yè)卻增加了大量的在建工程投資，在建工程本年減值準(zhǔn)備沒有變化。這樣的情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身情況，注意資金利用問題，是否能夠支付由于大規(guī)模融資所帶來的利息；三是長期股權(quán)投資的增長。長期股權(quán)投資本期增加了127,811,115.77 元，增長幅度為4.03%，對總資產(chǎn)的影響為0.30%。長期股權(quán)投資較期初增加210.54%主要是公司報(bào)告期內(nèi)新增投資所致；四是固定資產(chǎn)的減少。固定資產(chǎn)本期減少了63,330,612.06 元，降低率為2.03%，對總資產(chǎn)的影響為0.15%。固定資產(chǎn)反映了企業(yè)在固定資產(chǎn)項(xiàng)目上占用的資金

21、，其既受固定資產(chǎn)原值變動的影響，也受固定資產(chǎn)折舊的影響。結(jié)合固定資產(chǎn)明細(xì)賬分析可知，固定資產(chǎn)本期計(jì)提折舊419,853,368.94 元。本期由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原價(jià)為526,970,862.19 元，本公司尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書的固定資產(chǎn)原值為840,145,648.10 元。雖然企業(yè)本期固定資產(chǎn)凈值有所減少，固定資產(chǎn)的減少主要是尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書所導(dǎo)致，這是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的暫時(shí)現(xiàn)象，并不會對企業(yè)的生產(chǎn)能力造成太大的影響，從長遠(yuǎn)來看，企業(yè)的生產(chǎn)能力將有較大增加。2. 資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)變動情況分析(二) 利潤表分析(三) 現(xiàn)金流量表分析三、 財(cái)務(wù)能力分析(一) 盈利能力分析1. 獲利能力的內(nèi)涵獲利能力

22、，也稱盈利能力，是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤的能力。追求利潤最大化是企業(yè)的動力所在。盈利能力分析是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)是企業(yè)管理活動的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。盈利能力的大小是一個(gè)相對的概念，即利潤相對于一定的資源投入、一定的收入而言。利潤率越高，盈利能力越強(qiáng)；利潤率越低，盈利能力越差。盈利企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映。無論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人，或其他利益相關(guān)者都非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因?yàn)楂@利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個(gè)國家的財(cái)政收入等都息息相關(guān)。對于一個(gè)企業(yè)而言，在從事經(jīng)營管理活動的過程中，最直接的目的是

23、最大限度地賺取利潤并維持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營和發(fā)展。持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營和發(fā)展是獲取利潤的基礎(chǔ)；而最大限度的獲取利潤是企業(yè)維持穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)和保證。只有在不斷的獲取利潤的基礎(chǔ)上，企業(yè)才有可能發(fā)展；同樣，獲利能力較強(qiáng)的企業(yè)比獲利能力較弱的企業(yè)具有更大的活力和更好的發(fā)展前景。因此，獲利能力是企業(yè)管理人員最重要業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)企業(yè)管理的突破口。對投資者來說，企業(yè)獲利能力的強(qiáng)弱更是至關(guān)重要的。因?yàn)橥顿Y者是企業(yè)財(cái)務(wù)和實(shí)物資本投資者，是企業(yè)凈資產(chǎn)的所有者，其利益來源于資本收益和股利收益。企業(yè)獲利能力對企業(yè)的所有利益關(guān)系人來說都非常重要。企業(yè)獲利能力強(qiáng)，能夠賺取豐厚的利潤，則債權(quán)人的利息和本金都有了償還

24、保障，經(jīng)營管理者獲得了良好的業(yè)績以及根據(jù)業(yè)績支付的獎勵(lì)，投資人有了分配鼓勵(lì)的基礎(chǔ)，國家有了收取所得稅的依據(jù)，企業(yè)職工有望增加勞動收入和改善福利待遇。因此，獲利能力是任何企業(yè)、在任何情況下、任何利益關(guān)系人都非常關(guān)心的。眾所周知，企業(yè)經(jīng)營的目的就是獲取利潤。而企業(yè)進(jìn)行獲利能力分析的目的是想利用企業(yè)獲利能力的有關(guān)指標(biāo)反應(yīng)和衡量企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，并且通過獲利能力分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營，以便企業(yè)更好地盈利。2. 盈利能力歷史分析(1) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析營業(yè)利潤率 營業(yè)利潤率是指企業(yè)的營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。營

25、業(yè)利潤率越高，表明企業(yè)市場競爭力越強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿υ酱?，盈利能力越?qiáng)。其計(jì)算公式為：   營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/銷售收入×100%   表-1 2012-2014年度營業(yè)利潤變動情況年份201220132014營業(yè)利潤1,798,504,710.683,425,929,749,806,677,497,862,08營業(yè)利潤增長率100%190.49%371.28%營業(yè)利潤率76.16%37.44%81.38%由表格1可知，12年到14年之間，保利的營業(yè)利潤一直是持續(xù)增長的，而且營業(yè)利潤增長率在逐年擴(kuò)大，雖然2013年?duì)I業(yè)利潤率有較

26、大的下降，主要是因?yàn)?013年開年以來，保利就表現(xiàn)出了興奮的狀態(tài)，首先在土地市場積極擴(kuò)張，拿地頻率明顯加快，致使2013年的營業(yè)成本大幅度增加，這不但不影響到我們對保利的看好，還讓我們更好地看到了它的前景，果然在2014年，營業(yè)利潤率的大幅度上升也證明也這一點(diǎn)。 銷售毛利率 銷售毛利率指標(biāo)反映了產(chǎn)品或商品銷售的初始獲利能力。該指標(biāo)越高，表示取得同樣銷售收入的銷售成本越低，銷售利潤越高。其計(jì)算公式為：  銷售毛利率=銷售毛利÷銷售收入凈額×100% 銷售毛利= 銷售收入凈額-銷售成本   

27、;   表-2 2012-2014年度銷售毛利率年份201220132014銷售收入增長率100%387.55%348.13%銷售成本增長率100%357.02%312.58%銷售毛利率32.62%37.93%39.50%由表格2可知，2012年2014年保利地產(chǎn)的銷售毛利率在升高，說明企業(yè)在經(jīng)營過程的成本費(fèi)用開支比例減少，致使銷售利潤上升。而2012年是比較特殊的一年，盡管保利一篇飄紅利潤率卻下降了，主營業(yè)務(wù)收入增長率快于凈利潤增長率，則公司的凈利潤率會出現(xiàn)下降，也意味著公司的盈利能力在下降。事實(shí)上根據(jù)估算，保利地產(chǎn)2012年的凈利潤率維持在13%左右，同比20

28、11年末出現(xiàn)下行趨勢。萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶則明確表示：“去年雖然房子賣的錢多了，但我們的利潤卻在不斷下降。實(shí)際上，經(jīng)歷了2012年新一輪的市場調(diào)控周期，以一線房企為首在全年銷售均價(jià)同比數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了不同程度的下降。恒大地產(chǎn)在2012年銷售均價(jià)為5962元/平米，低于上一年6590元/平米。萬科2012年銷售均價(jià)10901元/平米也低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。保利地產(chǎn)2011年主營業(yè)務(wù)利潤率由半年報(bào)的22%下降為三季度末的20%。三季度末，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營利潤率由2011年

29、6月末的31.9%下降到28.2%。  資產(chǎn)回報(bào)率 資產(chǎn)回報(bào)率，是企業(yè)一定時(shí)期凈利潤與平均總資產(chǎn)的比率，反映了企業(yè)自有資金的投資收益水平。資產(chǎn)回報(bào)率越高，企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強(qiáng)，運(yùn)營效益越好，對企業(yè)投資人、債權(quán)人利益的保證程度越高。資產(chǎn)回報(bào)率是衡量公司成功與否最常用的指標(biāo)。其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)回報(bào)率=凈利潤/平均總資產(chǎn)×100%  表-3：2012-2014年度資產(chǎn)回報(bào)率年份201220132014資產(chǎn)回報(bào)率3.39%4.33%7.04%      

30、0;  由表3可以分析出，在2012年至2014年期間，保利的資產(chǎn)回報(bào)率不斷上升， 2012到2013資產(chǎn)回報(bào)率變化不大，說明公司資金使用效率趨于穩(wěn)定，盈利期望較平穩(wěn)，公司有較好的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況。資產(chǎn)回報(bào)率指標(biāo)包含兩個(gè)組成部分，即銷售回報(bào)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。銷售回報(bào)率是獲利能力指標(biāo)，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是營運(yùn)能力指標(biāo)。將銷售回報(bào)率與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相乘，得到的就是資產(chǎn)回報(bào)率。杜邦模型將計(jì)算資產(chǎn)回報(bào)率的公式進(jìn)行了分解：資產(chǎn)回報(bào)率=凈利/銷售*銷售/平均總資產(chǎn)（二）、盈利能力圖表展示表-3表-4：凈利潤率趨勢圖 表-6：毛利率趨勢圖表-5：總資產(chǎn)收益率趨勢圖表- 8：凈資產(chǎn)收益率趨勢圖表-63.

31、 盈利能力同行業(yè)分析評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的主要指標(biāo)有營業(yè)利潤率、毛利率、資產(chǎn)回報(bào)率等。截至2015年4月2日，有163家房企發(fā)布了業(yè)績公告或預(yù)告。其中，利潤增加的房企有76家，占46.6%；利潤減少的房企有81家（含利潤虧損），占49.7%；扭虧為盈的有6家，占3.7%。已發(fā)布年報(bào)或業(yè)績公告的73家上市房企，2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤總額為810.83億元，同比增長4.7%，低于期內(nèi)12.1%的營業(yè)收入增長率。其中，凈利潤增長率低于營收增長率的企業(yè)占65.8%，可見多數(shù)企業(yè)增收不增利。隨著公布年報(bào)的企業(yè)增多，我們預(yù)計(jì)，增收不增利的特征會愈加明顯。千億房企中，除了綠地暫未整體上市外，另六家企業(yè)中，中

32、海地產(chǎn)利潤率最高，毛利率和凈利率分別是32.6%和23.7%，遠(yuǎn)超其他企業(yè)；萬科凈利潤率最低，只有10.7%。2014年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤223億元，日均賺6110萬元，依然是行業(yè)盈利冠軍。毛利率方面，有超過六成的企業(yè)毛利率超過30%，而低于20%的僅占12.5%?？梢娦袠I(yè)毛利率依然較高。知名度較高的企業(yè)中，保利地產(chǎn)32%，中天城投31.3%，金地集團(tuán)28.9%，招商地產(chǎn)25%。凈利率方面，凈利率低于10%和虧損的企業(yè)占比超過55%，數(shù)量最多；介于10%20%的企業(yè)占37.5%，逾三成。蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，已公布年報(bào)或公告的73家上市房企的平均凈利率是11.3%，較2013年下降0.29個(gè)百分點(diǎn)。

33、值得注意的是，2014年上市房企利潤率依然延續(xù)了近年來持續(xù)走低的態(tài)勢。其中，萬科去年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下降了1.55 個(gè)百分點(diǎn)，為20.76%；結(jié)算凈利率下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)，為11.41%。這是萬科連續(xù)第四年利潤率下滑：20112013年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率分別為28.79%、25.84%、22.31%，結(jié)算凈利率分別是為15.01%、13.08%、12.01%。招商地產(chǎn)毛利率由去年同期的41.52%下降到37.33%；凈利率由去年同期的16.91%下降到12.7%，達(dá)到6年來最低。金地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率從26.9%上升到28.93%，較2013年同期提高2.03個(gè)百分點(diǎn)，但是凈

34、利率由12.95%下降到10.88%，較2013年同期收窄2.07個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)顯示，因核算口徑不同，香港內(nèi)房股企業(yè)的凈利率一般高于滬深A(yù)股企業(yè)3個(gè)百分點(diǎn)左右。如果剔除評估物業(yè)增值，上市房企平均凈利率應(yīng)在11%左右；因?yàn)樯鲜蟹科蠡敬碇袠I(yè)優(yōu)秀水平，就全行業(yè)而言，我們預(yù)計(jì)，平均凈利率已抵近10%，甚至已低于10%。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率和凈利潤率每年降幅分別在2.5和1個(gè)百分點(diǎn)。依此估算，2015年行業(yè)凈利率幾乎可以肯定會擊穿10%紅線。銷售凈利率是指凈利潤與銷售收入的比率。用以衡量一定時(shí)期的銷售收入獲取利潤的能力，反映每1元銷售收入帶來的凈利潤的多少。兩房地產(chǎn)公

35、司的銷售凈利率變動不大，萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的平均銷售凈利率分別是0.15和0.16。保利地產(chǎn)銷售帶來的凈利潤略高?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲得的凈利潤與資產(chǎn)總額的比率，表示全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越高，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營越有效。兩公司在近三年的總資產(chǎn)報(bào)酬率基本一致，說明全部資產(chǎn)的活力能力相差不大。 以上分析表明，雖然在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，資金鏈出現(xiàn)問題，但是房地產(chǎn)的盈利能力還是依舊保持在較穩(wěn)定水平，盈利能力較強(qiáng)。進(jìn)一步說明房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利潤相當(dāng)高的行業(yè)，這也是很多企業(yè)將業(yè)務(wù)范圍向房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張的原因。從盈利能力來看，保利在主營業(yè)務(wù)方面持續(xù)穩(wěn)定的

36、增長，且主營業(yè)務(wù)利潤率的平均水平高于萬科，顯示了其良好的規(guī)模效益，所以保利地產(chǎn)的盈利能力較為穩(wěn)健。公司應(yīng)不斷提升管理能力，在行業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，減緩擴(kuò)張速度，加速回籠資金，配合靈活的銷售策略，才可能在環(huán)境惡化時(shí)仍能保持較好的發(fā)展態(tài)勢。(二) 營運(yùn)能力分析 對一個(gè)企業(yè)來說，營運(yùn)能力分析是對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況進(jìn)行的分析，資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。營運(yùn)能力指標(biāo)包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，下面，就這幾個(gè)重要指標(biāo)結(jié)合保利地產(chǎn)20122014年度資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表，加以引用，具體列示。1. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率又稱為

37、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)，指年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)，它說明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度。從時(shí)間角度分析，反映企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)的指標(biāo)應(yīng)該是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，即企業(yè)從發(fā)生應(yīng)收賬款到收回現(xiàn)金所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式是：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在具體使用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該注意以下問題：(1) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率。應(yīng)收賬款是流動資產(chǎn)的重要組成部分，在流動資產(chǎn)中具有舉足輕重的作用。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)快，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)，并在一定程度上可以彌補(bǔ)流動比率低而給債權(quán)人造成的不良印象；同時(shí)，提高這一比

38、率可以降低壞賬發(fā)生的可能性，為企業(yè)安全收款提供保障。但是，這并不意味著比率越高越好。如果應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)過高，可能是由于企業(yè)的信用政策、付款條件過于苛刻所致，這樣會限制企業(yè)銷售量的擴(kuò)大，從而會影響企業(yè)的盈利水平。(2) 評價(jià)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況的好壞，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)所售商品的種類、各地商業(yè)往來慣例、企業(yè)信用政策以及行業(yè)平均水平進(jìn)行綜合考慮，確定合理的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，作出正確的判斷。(3) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也可作為制定信用政策、評價(jià)收賬效率的重要依據(jù)。(4) 從嚴(yán)格的意義上來說，應(yīng)收票據(jù)應(yīng)該包括在上述比率的計(jì)算之中。若是這樣考慮，那么所算得的比率應(yīng)稱為“應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)率”和“應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)”。由資產(chǎn)負(fù)債

39、表，得出下列數(shù)據(jù)：應(yīng)收賬款期末期初20121880283617.101057645022.5920132331813449.761880283617.1020143349567715.282331813449.76由利潤表得出下列數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率46.91 43.85 38.39 一

40、般而言，企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款回收得越快；反之，則企業(yè)的營運(yùn)資金過多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會嚴(yán)重影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。由此，看出保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率整體較高，但是20122014成一個(gè)下降趨勢，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)，和2012年度報(bào)告所報(bào)出的綜合指標(biāo)一致，且發(fā)現(xiàn)，這里所算的應(yīng)收賬款不包括應(yīng)收票據(jù)。同時(shí)，也有一些因素會影響應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)天數(shù)的計(jì)算。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場，在產(chǎn)品銷售過程中大量使用分期付款的方式。而且，最近房地產(chǎn)市場相對前幾年下降幅度較大，因此，年末銷售量大增或年末銷售量大幅度下降。這些因素都會對應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)天

41、數(shù)造成很大的影響。所以，應(yīng)將企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、周轉(zhuǎn)天數(shù)與企業(yè)前期指標(biāo)、與行業(yè)平均水平和其他類似企業(yè)相比較，才能分析、判斷企業(yè)該指標(biāo)的水平。反映出保利強(qiáng)有力的實(shí)施能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2. 存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率也叫存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)，是企業(yè)一定時(shí)期的主營業(yè)務(wù)成本與平均存貨的比率。存貨周轉(zhuǎn)率可用以測定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷貨能力及存貨是否儲備過量。它是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。其計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）=主營業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額=主營業(yè)務(wù)成本/（期初存貨+期末存貨）÷2存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)=360存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是用來測定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷

42、貨能力及存貨是否儲備過量的指標(biāo)，是對企業(yè)供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。在運(yùn)用該指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，還應(yīng)該注意：(1) 存貨周轉(zhuǎn)率提高，存貨占用水平越低，則存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)就越小，企業(yè)的變現(xiàn)能力以及資金使用效率也就越高。但是存貨周轉(zhuǎn)率過高，也可能說明企業(yè)管理方面存在其他問題，如存貨水平太低，甚至經(jīng)常缺貨，或者采購次數(shù)過于頻繁，批量太小等。因此，合理的存貨周轉(zhuǎn)率要視產(chǎn)業(yè)特征、市場行情及企業(yè)自身特點(diǎn)而定。(2) 存貨周轉(zhuǎn)率也是一個(gè)與變現(xiàn)能力有關(guān)的指標(biāo)。存貨能否變現(xiàn)及變現(xiàn)速度直接影響著企業(yè)的短期償債能力高低。(3) 由于對存貨的計(jì)價(jià)處理存在著不同的會計(jì)方法，因此與其他企業(yè)進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)考慮到會計(jì)處理方

43、法不同而產(chǎn)生的影響。(4) 存貨周轉(zhuǎn)率分析的目的是從不同的角度和環(huán)節(jié)上找出存貨管理中的問題，通過對存貨的結(jié)構(gòu)以及影響存貨周轉(zhuǎn)速度的重要項(xiàng)目進(jìn)行分析，力求改進(jìn)管理，使存貨管理在保證經(jīng)營連續(xù)性的同時(shí)，盡可能少地占用經(jīng)營資金，提高資金的使用效率，促進(jìn)整個(gè)企業(yè)管理水平的提高。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：存貨期末期初2012189643823082.97152107443875.542013239907295955.86189643823082.972014267192101934.69239907295955.86由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營業(yè)務(wù)成本439

44、72081799.462013主營業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年存貨周轉(zhuǎn)率0.26 0.29 0.29 存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分析的目的是找出企業(yè)存貨管理中存在的問題，從而提高存貨管理的水平，使存貨管理在保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時(shí)，盡可能少占用企業(yè)的經(jīng)營資金，提高企業(yè)資金的使用效率，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高。由近三年數(shù)據(jù)，整體存貨周轉(zhuǎn)率保持在一個(gè)較低，且相對穩(wěn)定的水平，在企業(yè)的流動資產(chǎn)中，通常存貨所占的比重較大，企業(yè)存貨的

45、流動性如何，將直接影響企業(yè)的流動比率。一般而言，企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的資金占用水平就越低，流動性就越強(qiáng)，存貨的變現(xiàn)速度越快。所以，提高存貨周轉(zhuǎn)率可以提高企業(yè)的變現(xiàn)能力。保利地產(chǎn)的存貨變現(xiàn)較好，可見房地產(chǎn)市場盈利能力依然處于有利地位，雖然，房地產(chǎn)市場近幾年來有所低迷，但是，由于政府和中國市場的特殊性，房地產(chǎn)的影響應(yīng)該不會超乎預(yù)期的低，其存貨控制得到了比較好的成效，但還有待于繼續(xù)提高。因?yàn)檫@兩年市場的環(huán)境和國家政策比較嚴(yán)峻，而這從側(cè)面上反映出了保利比較重視供貨與銷貨的關(guān)系，從而靈活應(yīng)對了市場的變化。而且，作為房地產(chǎn)行業(yè)，在分析存貨時(shí)，應(yīng)同時(shí)注意到它的土地儲備量，當(dāng)它的存貨占土地儲備量的比例

46、較大時(shí)，整體水平較好。3. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又叫流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)，是銷售收入與全部流動資產(chǎn)平均余額的比率。它反映的是全部流動資產(chǎn)的利用效率。用時(shí)間表示流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)叫流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)，它表示流動資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)一次所需的時(shí)間。其計(jì)算公式為：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入流動資產(chǎn)平均余額流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=360流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：流動資產(chǎn)總計(jì)期末期初2012243128025568.66187991387510.532013303008054884.41243128025568.662014350858011961.76303008054884.41由利潤表得出數(shù)

47、據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算2012年2013年2014年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.32 0.34 0.40 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是分析流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的一個(gè)綜合指標(biāo)。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，會相對節(jié)約流動資產(chǎn)，相當(dāng)于擴(kuò)大了企業(yè)資產(chǎn)投入，增強(qiáng)了企業(yè)盈利能力；反之，若周轉(zhuǎn)速度慢，為維持正常經(jīng)營，企業(yè)必須不斷投入更多的資源，以滿足流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)需要，導(dǎo)致資金使用效率低，

48、也降低了企業(yè)盈利能力。20122014年度內(nèi)，保利地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢較大，處于有利地位，可見，公司在房地產(chǎn)市場有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升，具有良好的管理措施與營運(yùn)能力。4. 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入與平均固定資產(chǎn)凈值的比率。其計(jì)算公式為：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均固定資產(chǎn)凈值平均固定資產(chǎn)凈值=（年初固定資產(chǎn)凈值+年末固定資產(chǎn)凈值）/2固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率越高，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，表明公司固定資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力越強(qiáng)；反之，則公司的獲利能力越弱。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：固定資產(chǎn)期末期初2012137843132

49、6.74939801630.6920131985039517.321378431326.7420142477630766.491985039517.32由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率59.45 54.92 48.87 （5）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入與平均資產(chǎn)總額的比

50、率，反映企業(yè)用銷售收入收回總資產(chǎn)的速度。計(jì)算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均資產(chǎn)余額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，則表明一家公司全部資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力就越強(qiáng)。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：資產(chǎn)總計(jì)期末期初2012251168617582.24195014565272.622013313939854320.52251168617582.242014365765643330.35313939854320.52由利潤表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營業(yè)務(wù)

51、成本62655215219.512014主營業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.31 0.33 0.32 可以看出，保利地產(chǎn)整體三年水平保持在0.3左右，較低但是穩(wěn)定，也許是近年受到市場與國家宏觀調(diào)控的影響，雖不再是飛速上漲的房地產(chǎn)市場，但是整體還在盈利期間，說明其運(yùn)行還算良好，銷售業(yè)績良好。根據(jù)以上整體分析框架以及從20122014年度的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表中提取出來的部分?jǐn)?shù)據(jù)，可以結(jié)合上述公式，利用Excel，算出相應(yīng)數(shù)據(jù)，綜合各年，得出數(shù)據(jù)如下表：2012年2013年2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率46.

52、91 43.85 38.39 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.32 0.34 0.40 存貨周轉(zhuǎn)率0.26 0.29 0.29 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率59.45 54.92 48.87 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.31 0.33 0.32 下面做出總結(jié)：因此，整體看來，保利地產(chǎn)營運(yùn)能力規(guī)模穩(wěn)步提升，整體水平保持穩(wěn)定。20122014年度內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入逐步呈上升趨勢，2014年達(dá)到了1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤 122 億元，同比分別增長 18.1%和 13.5% ，行業(yè)利潤率水平趨勢性下滑的大背景下，公司嚴(yán)控成本，提升管理效益，努力保持了利潤率的穩(wěn)定。 到2014年末，公司總資產(chǎn)3658億元，凈資產(chǎn)809億元

53、、歸屬母公司凈資產(chǎn)614億元，相比2012,2013年，都呈穩(wěn)步上升趨勢。就保利地產(chǎn)營運(yùn)能力方面的分析，從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這些指標(biāo)局部分析，不難發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的能力較好，資金的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力不差，然后從資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表各相關(guān)項(xiàng)目里，看出總資產(chǎn)，流動資產(chǎn)，營業(yè)收入都在大背景下上升，并無下降，所以，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)依然有著一定的競爭優(yōu)勢，并有繼續(xù)結(jié)合市場與政府政策多元發(fā)展的長期勢頭。(三) 償債能力分析企業(yè)的負(fù)債按償還期的長短，可以分為流動負(fù)債和非流動負(fù)債兩大類，其中反映企業(yè)償付流動負(fù)債能力是短期償債能力，反映企業(yè)非流動負(fù)債能力的長期負(fù)債能

54、力。企業(yè)償付能力是指組織的流動資產(chǎn)超過流動負(fù)債的程度。償付能力描述了組織支付長期固定費(fèi)用的能力，以及滿足組織的長期擴(kuò)張和成長需求的能力。償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營能力的重要標(biāo)志。償債能力是企業(yè)償還到期債務(wù)的承受能力或保證程度，包括償還短期債務(wù)和長期債務(wù)的能力。1. 短期償債能力分析短期償債能力是指企業(yè)以流動資產(chǎn)對流動負(fù)債及時(shí)足額償還的保證程度，即企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力，反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的能力，是衡量企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)能力，特別是流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要

55、指標(biāo)。短期償債能力受多種因素的影響，包括行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營環(huán)境、生產(chǎn)周期、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、流動資產(chǎn)運(yùn)用效率等。僅憑某一期的單項(xiàng)指標(biāo)，很難對企業(yè)短期償債能力做出客觀評價(jià)。因此，在分析短期償債能力時(shí)，一方面應(yīng)結(jié)合指標(biāo)的變動趨勢，動態(tài)地加以評價(jià)；另一方面，要結(jié)合同行業(yè)平均水平，進(jìn)行橫向比較分析。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行預(yù)算比較分析，以便找出實(shí)際與預(yù)算目標(biāo)的差距，探求原因，解決問題。對保利地產(chǎn)的短期償債能力分析從靜態(tài)的部分來分析，依次對營運(yùn)資本，流動比率，現(xiàn)金比率等指標(biāo)來分析保利地產(chǎn)的短期償債能力。保利地產(chǎn)2012-2014年的年度報(bào)表的部分?jǐn)?shù)據(jù)如下：201220132014流動資產(chǎn)243128025568.663030

56、08054884.41350858011961.76流動負(fù)債140471133055.12166634556840.12187313493217.54貨幣資金32672702564.7133752969830.8040069512626.00應(yīng)收帳款1880283617.102331813449.763349567715.28流動比率1.731.821.87現(xiàn)金比率0.230.200.21營運(yùn)資本102656892513.54136363498044.29173544518744.22(1) 營運(yùn)資本度量的是公司短期內(nèi)的償債能力，考察公司在短期內(nèi)的財(cái)務(wù)健康狀況。從保利地產(chǎn)各年的營運(yùn)資本來看，2014年的營運(yùn)資本高于2013年和2012年的營運(yùn)資本，這說明2014年具有一定的短期償付能力，表示保利地產(chǎn)可用于償還流動負(fù)債的資金與其他年份相比更為充足，短期償付能力越強(qiáng)，所面臨的短期流動性風(fēng)險(xiǎn)越小，債權(quán)人安全程度越高。營運(yùn)資本作為衡量企業(yè)短期償債能力的絕對數(shù)指標(biāo)。對營運(yùn)資金指標(biāo)進(jìn)行分析，可以從靜態(tài)上評價(jià)保利地產(chǎn)