深圳土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法

1、深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法第一章 總 則第一條 為加快推進(jìn)土地整備工作，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地供應(yīng)，加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)土地集約節(jié)約利用，促進(jìn)城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我市土地整備相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于以原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及其成員實(shí)際掌控用地為主要實(shí)施對(duì)象的土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“利益統(tǒng)籌項(xiàng)目”）。利益統(tǒng)籌項(xiàng)目以街道為界限（大鵬新區(qū)以新區(qū)為界限），項(xiàng)目范圍內(nèi)至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地。利益統(tǒng)籌項(xiàng)目應(yīng)納入全市土地整備年度計(jì)劃的利益統(tǒng)籌項(xiàng)目目錄，并報(bào)市政府批準(zhǔn)。

2、納入違法建筑空間管控專項(xiàng)行動(dòng)的未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)未建設(shè)空地通過土地整備實(shí)施的，可按照本辦法執(zhí)行。第三條 利益統(tǒng)籌項(xiàng)目按照政府主導(dǎo)、社區(qū)主體、社會(huì)參與的原則，綜合考慮項(xiàng)目范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法用地，通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權(quán)等統(tǒng)籌手段，完成整備范圍內(nèi)土地確權(quán)，一攬子解決歷史遺留問題，實(shí)現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及相關(guān)權(quán)益人多方共贏，促進(jìn)社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展。第四條 在利益統(tǒng)籌項(xiàng)目范圍內(nèi)，政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位“算大賬”，通過資金安排、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等手段，集約節(jié)約安排土地，保障城市建設(shè)與社區(qū)發(fā)展空間需求。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益

3、人“算細(xì)賬”，通過貨幣、股權(quán)和實(shí)物安置等手段，確保權(quán)益人相關(guān)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)整備范圍內(nèi)全面征轉(zhuǎn)清拆。除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。 第二章 利益統(tǒng)籌規(guī)則第五條 利益統(tǒng)籌項(xiàng)目中資金安排按照以下方式核算：項(xiàng)目范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物按照重置價(jià)核算；未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)土地按照所在區(qū)域工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的50%核算；青苗和附著物等按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)核算；項(xiàng)目涉及的技術(shù)支持費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及業(yè)務(wù)費(fèi)參照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六條 利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用土地是指按本辦法核算并確認(rèn)給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的用地，包括項(xiàng)目范圍內(nèi)已批合法用地、項(xiàng)目范圍外調(diào)入合法指標(biāo)以及本項(xiàng)目核定利益共享用地，具體規(guī)模按以下方式核算： （一）項(xiàng)目

4、范圍內(nèi)已批合法用地是指原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及其成員已落地確權(quán)的合法用地（包括已取得房地產(chǎn)證、土地使用權(quán)出讓合同、非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地批復(fù)、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理證明書、舊屋村范圍認(rèn)定批復(fù)的用地等），此類用地按照等土地面積核算留用土地規(guī)模；（二）項(xiàng)目范圍外調(diào)入合法指標(biāo)，包括非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)、征地返還用地指標(biāo),以及其他土地整備項(xiàng)目留用土地指標(biāo)，此類用地指標(biāo)按照相關(guān)規(guī)定核準(zhǔn)后，可在項(xiàng)目范圍內(nèi)安排落實(shí)；（三）本項(xiàng)目核定利益共享用地是指項(xiàng)目?jī)?nèi)上述第（一）項(xiàng)用地范圍外的未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地，扣除上述第（二）項(xiàng)中非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)和征地返還用地指標(biāo)后的剩余土地，按照表1

5、核算的留用土地規(guī)模。其中現(xiàn)狀容積率為項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。表1 利益共享用地核算比例現(xiàn)狀容積率核算比例020%0 現(xiàn)狀容積率1.520%20%×現(xiàn)狀容積率現(xiàn)狀容積率1.550%第七條 利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用土地應(yīng)優(yōu)先在本項(xiàng)目范圍內(nèi)安排，按照利益共享用地、項(xiàng)目范圍內(nèi)已批合法用地、項(xiàng)目范圍外調(diào)入合法指標(biāo)的順序落實(shí)。留用土地位于利益統(tǒng)籌項(xiàng)目范圍內(nèi)工業(yè)區(qū)塊線且規(guī)劃為工業(yè)用地的，利益共享用地部分可上浮50%。在利益統(tǒng)籌項(xiàng)目范圍內(nèi)安排的留用土地規(guī)模原則上不得超過項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。因規(guī)劃統(tǒng)籌需要，利益統(tǒng)籌項(xiàng)目周邊國(guó)有未出讓的邊角地、夾心地和插花地可納入留用土地選

6、址范圍，但納入選址范圍的國(guó)有未出讓土地面積不超過3000平方米，或不超過項(xiàng)目范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地面積的10%。第八條 本項(xiàng)目范圍內(nèi)無法安排留用土地的，留用土地指標(biāo)中的利益共享用地和合法用地可與本街道城市更新項(xiàng)目統(tǒng)籌處理，或直接落在本街道經(jīng)濟(jì)關(guān)系未理順的已建成區(qū)并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位拆除重建。按照上述兩種方式安排的留用土地指標(biāo)，其合法用地部分按照等土地面積核算，利益共享用地部分上浮50%。留用土地指標(biāo)也可與本街道其他利益統(tǒng)籌項(xiàng)目統(tǒng)籌處理，其合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面積核算。留用土地指標(biāo)參照上述兩款落實(shí)且跨街道安排的，留用土地指標(biāo)應(yīng)按照兩地現(xiàn)行工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的比值折算，且不

7、得大于在原街道內(nèi)核算的留用土地指標(biāo)。留用土地指標(biāo)應(yīng)建立臺(tái)賬管理，并盡可能一次性安排落實(shí)。第九條 利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用土地用途應(yīng)以經(jīng)批準(zhǔn)的法定規(guī)劃為依據(jù)，符合片區(qū)功能定位，滿足規(guī)劃實(shí)施要求。留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成，具體數(shù)值結(jié)合留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則（詳見附件）核算確定。基礎(chǔ)建筑面積歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，用于社區(qū)發(fā)展和搬遷安置。配套建筑面積為留用土地中依據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則、法定圖則及相關(guān)規(guī)劃要求配建的社區(qū)級(jí)公共設(shè)施。配建的社區(qū)級(jí)公共設(shè)施建成后無償移交政府，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，具體移交約定在土地出讓合同中明確，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外

8、。共享建筑面積的60%用于人才住房、公共租賃住房或創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，由政府或政府指定機(jī)構(gòu)回購(gòu)，其余40%的建筑面積通過利益共享歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。回購(gòu)物業(yè)的類型、規(guī)模等相關(guān)內(nèi)容在留用土地的規(guī)劃條件中予以明確?；刭?gòu)程序和價(jià)格參照市政府相關(guān)政策執(zhí)行，回購(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府或政府指定機(jī)構(gòu)。第十條 留用土地的土地使用年期按照法律規(guī)定土地用途的最高年限確定。留用土地由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位自用的，免交地價(jià)，用地為非市場(chǎng)商品性質(zhì)；留用土地按照本辦法繳交地價(jià)的，用地為市場(chǎng)商品性質(zhì)。按照本辦法第八條安排落實(shí)的留用土地指標(biāo)，與城市更新項(xiàng)目統(tǒng)籌處理的，留用土地指標(biāo)的使用、審批、產(chǎn)權(quán)屬性及地價(jià)測(cè)算根據(jù)城

9、市更新相關(guān)政策執(zhí)行，其中利益共享用地地價(jià)按照城市更新歷史用地處置部分的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；在建成區(qū)安排并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位拆除重建的，按項(xiàng)目范圍內(nèi)留用土地辦理相關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù);與其他利益統(tǒng)籌項(xiàng)目統(tǒng)籌處理的，留用土地指標(biāo)按照項(xiàng)目外調(diào)入的合法指標(biāo)類型使用。第十一條 留用土地規(guī)劃為工業(yè)用地的，按照現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%繳交地價(jià)。留用土地規(guī)劃為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，結(jié)合本辦法所附留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則，按照基礎(chǔ)建筑面積和共享建筑面積分段計(jì)收地價(jià)，其中基礎(chǔ)建筑面積部分按照現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%繳交地價(jià)，共享建筑面積中歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的部分按照現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的100

10、%繳交地價(jià)。移交政府或政府回購(gòu)的人才住房、公共租賃住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、社區(qū)級(jí)公共設(shè)施免繳地價(jià)。第三章 項(xiàng)目管理第十二條 利益統(tǒng)籌項(xiàng)目需編制實(shí)施方案。實(shí)施方案由區(qū)政府（含新區(qū)管委會(huì)，下同）審批。實(shí)施方案包括資金方案和留用土地方案。留用土地在項(xiàng)目范圍內(nèi)安排的，留用土地方案中應(yīng)明確留用土地的位置、規(guī)模、用途和規(guī)劃控制指標(biāo)。留用土地在項(xiàng)目范圍外安排的，留用土地方案中應(yīng)明確留用土地的指標(biāo)類別、規(guī)模和安排方案。留用土地安排涉及法定圖則不覆蓋或法定圖則未制定地區(qū)，以及需要對(duì)法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整的，必須開展土地整備規(guī)劃研究，并納入實(shí)施方案。土地整備規(guī)劃由市城市規(guī)劃委員會(huì)法定圖則委員會(huì)審批。經(jīng)批準(zhǔn)的土地

11、整備規(guī)劃作為規(guī)劃管理的依據(jù)，公布后納入城市規(guī)劃“一張圖”。第十三條 依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施方案和土地整備規(guī)劃，區(qū)土地整備事務(wù)機(jī)構(gòu)、街道辦事處、規(guī)劃國(guó)土主管部門派出機(jī)構(gòu)與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位簽訂利益統(tǒng)籌土地整備項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議書，明確項(xiàng)目實(shí)施時(shí)序、土地整備資金、移交政府土地范圍、留用土地安排方式和留用土地指標(biāo)規(guī)模等相關(guān)內(nèi)容。留用土地審批主體審批并核發(fā)留用土地批復(fù)后，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以依據(jù)留用土地批復(fù)，按照集體資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定，通過合作開發(fā)或作價(jià)入股等方式引入留用土地的開發(fā)主體。第十四條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)當(dāng)按照土地整備項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議書的相關(guān)要求理順利益統(tǒng)籌項(xiàng)目范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系

12、，并具體負(fù)責(zé)建（構(gòu)）筑物及青苗、附著物的補(bǔ)償、拆除、清理和移交工作。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)組織相關(guān)權(quán)益人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中應(yīng)約定補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、回遷房屋面積等相關(guān)事項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)權(quán)證注銷的還應(yīng)明確相關(guān)義務(wù)和責(zé)任。搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)報(bào)區(qū)政府相關(guān)職能部門備案。按照法定程序選擇確定的留用土地開發(fā)主體可以參與房屋拆除和土地清理工作。第十五條 留用土地通過協(xié)議方式出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用土地的開發(fā)建設(shè)，需符合項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議書確定的各方權(quán)利義務(wù)和時(shí)序安排，按時(shí)辦理相關(guān)土地的征（轉(zhuǎn)）補(bǔ)償手續(xù)，并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位與規(guī)劃國(guó)土主管部門派

13、出機(jī)構(gòu)簽訂留用土地使用權(quán)出讓合同。留用土地以合作開發(fā)方式實(shí)施的，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位與開發(fā)主體一并向規(guī)劃國(guó)土主管部門派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議；留用土地以作價(jià)入股方式實(shí)施的，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位與開發(fā)主體共同成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，向規(guī)劃國(guó)土主管部門派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。第十六條 區(qū)政府應(yīng)按照土地整備驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，組織相關(guān)職能部門做好利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的土地驗(yàn)收、分類移交和入庫管理等工作。規(guī)劃國(guó)土主管部門派出機(jī)構(gòu)依據(jù)下達(dá)的留用土地批復(fù)和移交土地規(guī)模，依職能辦理留用土地規(guī)劃許可及用地

14、出讓等相關(guān)手續(xù)，并結(jié)合項(xiàng)目情況建立留用土地臺(tái)賬。政府相關(guān)職能部門應(yīng)做好對(duì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，并加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督管理。 第十七條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)開展土地整備利益統(tǒng)籌工作。任何單位和個(gè)人違反法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)依法追究相關(guān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四章 附則第十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期五年。第十九條 本辦法施行之前利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施方案已經(jīng)區(qū)政府審批通過的，按照已批準(zhǔn)的實(shí)施方案執(zhí)行；實(shí)施方案未經(jīng)區(qū)政府審批通過的，按照本辦法執(zhí)行。附件：留用土地規(guī)劃建筑面積核算規(guī)則附件留用土地規(guī)劃建筑面

15、積核算規(guī)則按照本辦法安排的留用土地，其規(guī)劃建筑面積的核算適用本規(guī)則。留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成。一、基礎(chǔ)建筑面積基礎(chǔ)建筑面積是指留用土地按照深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱深標(biāo)）核算確定的建筑面積?；A(chǔ)建筑面積的計(jì)算公式如下：（一）留用土地在項(xiàng)目范圍內(nèi)安排的，按照以下公式計(jì)算基礎(chǔ)建筑面積：基礎(chǔ)建筑面積 = S項(xiàng)目?jī)?nèi)留用 × 地塊容積率S項(xiàng)目?jī)?nèi)留用按照本辦法第六條和第七條核算擬在項(xiàng)目范圍內(nèi)安排的留用土地面積。地塊容積率按照深標(biāo)相關(guān)規(guī)定取值、計(jì)算。（二）留用土地落在項(xiàng)目范圍外經(jīng)濟(jì)關(guān)系未理順的已建成區(qū)域并由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位拆除重建的，按照以下公式計(jì)算基礎(chǔ)建筑面積：基礎(chǔ)建筑面積 = S拆除重建 × 地塊容積率 + FA利益統(tǒng)籌 × 1.5 S拆除重建由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位拆除重建的土地面積。地塊容積率按照深標(biāo)相關(guān)規(guī)定取值、計(jì)算。FA利益統(tǒng)籌利益統(tǒng)籌項(xiàng)目中現(xiàn)狀建筑面積。二、配套建筑面積留用土地應(yīng)當(dāng)按照深標(biāo)、法定圖則及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的要求配建社區(qū)級(jí)公共設(shè)施。社區(qū)級(jí)公共設(shè)施的類別、規(guī)模在土地整備規(guī)劃中確定。三、共享建筑面積共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下，可在基礎(chǔ)建筑面積的基礎(chǔ)上增加的建筑面積。共享建筑面積原則上不超過基礎(chǔ)建筑面積的30%。共享建筑面積中政府或政府指定機(jī)構(gòu)回購(gòu)