衢州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析(1)

1、衢州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析3月份的銀行加息；4月份的國(guó)八條及新八條；5月份七部委的關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常明顯：房地產(chǎn)開發(fā)速度放緩、商品房銷售壓力增大、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。宏觀調(diào)控促使衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，市區(qū)房地產(chǎn)總體平穩(wěn)健康。一、上半年市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資下降。2005年1-6月份市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額5.65億元，同比減少40.46%，其中住宅投資3.73億元，同比減少42.43%；商業(yè)用房投資1.39億元，同比減少16.67%;辦公用房投資893萬元,同比減少70.30%2、商品房供給減少

2、。至6月份市區(qū)商品房新開工面積32.93萬平方米，同比減少48.50%，其中住宅21.26萬平方米, 同比減少54.53%。至6月份市區(qū)商品房竣工面積21.13萬平方米，同比增加15.01%，其中住宅18.22萬平方米，同比增加28.60%。至6月份市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積29.27萬平方米，其中住宅21.39萬平方米，商業(yè)用房5.09萬平方米，別墅1.13萬平方米，其它1.39萬平方米。3、商品房空置繼續(xù)增加。至6月份市區(qū)商品房空置面積是20.02萬平方米，同比增加44.90%，其中住宅4.51萬平方米，同比增加64.08%，商業(yè)用房空置面積12.78萬平方米，同比增加41.20%。4、商品房供銷比

3、偏大。圖略至6月份市區(qū)批準(zhǔn)可預(yù)售的商品房面積為29.27萬平方米， 經(jīng)市房管處登記備案的商品房預(yù)售套數(shù)為2051套，實(shí)際預(yù)售面積21.78萬平方米。平均單月銷售套數(shù)341套，單月銷售面積3.63萬平方米。上半年市區(qū)商品房的供銷比為1.34：1。專家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷比一般應(yīng)保持在1.2：1至1.3：1之間，超過1.3：1即存在商品房供應(yīng)過剩，市區(qū)商品房供銷比已超過上限，表明上半年商品房供給仍然偏多。5、二手房交易量回升。圖略2005年1-6月份二手房交易1644戶，與去年同期相比增加4.58%，面積22.45萬平方米,與去年同期相比增加39.27%。隨著國(guó)家為切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策逐漸出臺(tái)，

4、半年內(nèi)個(gè)人住房貸款利率上調(diào)了兩次，營(yíng)業(yè)稅新政的出臺(tái)等明確給投資者發(fā)出信號(hào)，房產(chǎn)投資的成本必將增加，投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大，投資收益會(huì)下降，從而使部分投資者拋售手中的房產(chǎn)。二手房的掛牌價(jià)趨向合理，二手房交易的成功率逐漸增加。目前二手市場(chǎng)上購(gòu)房者基本上是自住型購(gòu)買，購(gòu)買對(duì)象主要有鄉(xiāng)鎮(zhèn)老師、準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人、為兒女讀書方便而購(gòu)房的家長(zhǎng)、先富裕起來進(jìn)城的農(nóng)民。6、房?jī)r(jià)步入平穩(wěn)階段。商品房交易價(jià)格:1-6月份共辦理商品房交易3216套（其中經(jīng)濟(jì)適用房139套）,面積40.02萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用房1.55萬平方米），金額達(dá)7.40億元，交易均價(jià)為1849.40元/平方米，與去年同期相比下降了4.53%（商品

5、房交易價(jià)格反映的是上一年度的商品房預(yù)售價(jià)格）。商品房預(yù)售價(jià)格：據(jù)商品房預(yù)售合同登記備案統(tǒng)計(jì)，1-6月份商品房預(yù)售均價(jià)為2644.52元/平方米，與2004年度相比上漲4.19%，其中住宅預(yù)售均價(jià)為2522.02元/平方米，與2004年度相比上漲5.43%。二手房?jī)r(jià)格據(jù)財(cái)稅部門統(tǒng)計(jì)，2005年1-6月份的二手房計(jì)稅平均價(jià)為2100元/平方米。從相關(guān)部門及各中介公司了解到自2004年4月底國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度實(shí)施以來，衢州的二手房?jī)r(jià)格一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，沒有大幅度上漲，有些急于用錢的房主還將房?jī)r(jià)低于正常市場(chǎng)價(jià)出售，使得二手房房?jī)r(jià)還有下掛態(tài)勢(shì)。財(cái)稅部門的計(jì)稅均價(jià)較高的原因主要是近期交易的全新二手房較多

6、，僅5月份一個(gè)月就有200多戶新住宅進(jìn)行了二手房交易（如白云小區(qū)等地的二手新房），還有許多二手營(yíng)業(yè)房拉高了計(jì)稅均價(jià)。7、有效需求不足。市區(qū)對(duì)房屋有需求的人群主要有每年約1700對(duì)結(jié)婚的新人；城市化進(jìn)程中進(jìn)城的農(nóng)民；農(nóng)村老師；城市里改善住房需求者；投資、投機(jī)性購(gòu)房者；拆遷安置被動(dòng)性購(gòu)房者。我市目前城市化率只有34.8%，遠(yuǎn)低于浙江省的53%，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城市化水平達(dá)到30%之后，城市化進(jìn)程將大大加快，一直持續(xù)到70%左右才趨于緩和。應(yīng)該說潛在需求量是很大，但是目前我市有效需求不足。房屋滯銷已經(jīng)顯現(xiàn),市場(chǎng)疲軟、消費(fèi)群體持幣觀望情緒十分濃厚，不輕易購(gòu)房的消費(fèi)者有增多趨勢(shì)，從目前衢州市場(chǎng)購(gòu)房群體來看

7、，自住性購(gòu)房所占比例較大，自去年4月底國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度后，衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)性購(gòu)房已基本沒有，除單身公寓外，投資性購(gòu)房也已基本撤離市場(chǎng)。市中心、地段較好、房?jī)r(jià)較高的商品房以改善型購(gòu)房為主。從七部委意見出臺(tái)，改善型購(gòu)房者生怕房?jī)r(jià)下跌，資產(chǎn)縮水，推遲購(gòu)房計(jì)劃。離市中心較遠(yuǎn)、地段相對(duì)較差、房?jī)r(jià)相對(duì)較低的以初次購(gòu)房人群為多，主要對(duì)象為鄉(xiāng)下進(jìn)城的老師、外出打工回鄉(xiāng)者或準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人。今年以來，衢州市區(qū)根據(jù)中央有關(guān)加強(qiáng)房屋拆遷管理、規(guī)范拆遷市場(chǎng)、保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的要求，放慢了拆遷速度，隨著拆遷量的萎縮，被動(dòng)型購(gòu)房在目前的衢州市場(chǎng)已很少。進(jìn)入6月份由于部分市民片面理解七部委意見，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)下跌的

8、期望值過高，出現(xiàn)了部分消費(fèi)者持幣觀望，對(duì)近期購(gòu)房信心不足，能推遲購(gòu)房的都推遲購(gòu)房計(jì)劃。消費(fèi)者觀望心態(tài)濃厚，成交量萎縮，開發(fā)商銷售壓力增加。8、土地供給量下降。據(jù)了解，全年市區(qū)房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量控制在1550畝以內(nèi)，具體為：市本級(jí)447畝、西區(qū)240畝、開發(fā)區(qū)245畝、高新園區(qū)132畝、柯城區(qū)253畝、衢江區(qū)233畝，其中2005年度新增房地產(chǎn)用地計(jì)劃1030畝（其中城市建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)121平方公里范圍內(nèi)850畝，該范圍以外符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的180畝）。 市區(qū)實(shí)際供地?cái)?shù)量：1-6月份市區(qū)有十宗土地供出，土地供給面積約為170畝。去年同期市區(qū)實(shí)際供應(yīng)商住用地600多畝。土地供給量

9、明顯下降。9、房地產(chǎn)貸款減少。至6月末，房地產(chǎn)類貸款余額42.39億元，比年初增加3589萬元。去年同期增加值為3.76億元，同比少增3.4億元。房地產(chǎn)企業(yè)貸款19.84億元，比年初減少7500萬元，去年同期的增加值為2895萬元，同比少增1.04億元，其中土地儲(chǔ)備8.90億元，比年初增加3400萬元。去年增加值為7850萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款減少較多。個(gè)人住房貸款（含購(gòu)房和裝修貸款）22.55億元，比年初增加1.11億元，去年同期增加值為3.47億元，同比少增2.36億元。住房公積金貸款余額5.07億元，比年初增加7644萬元，去年同期增7194萬元。住房公積金貸款新政策的實(shí)施以后，住房

10、公積金貸款比去年增加。房地產(chǎn)貸款供應(yīng)量的減少，一方面表明國(guó)家銀根的緊縮，另一方面也說明市民購(gòu)房熱情的下降。10、存量商品房較多。我們對(duì)在市區(qū)、南區(qū)、下張開發(fā)區(qū)和西區(qū)的24家有房屋銷售的房開公司進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容是2004年以來辦理了商品房預(yù)售許可證以后的實(shí)際銷售情況，并分區(qū)作了分析，情況如下：24家房開公司中銷售率最高為75.3%，銷售率最低的是5.2%，平均銷售率47.4%。在市區(qū)、南區(qū)、下張開發(fā)區(qū)和西區(qū)自2004年以來批準(zhǔn)可以銷售的房屋是9000套（間），實(shí)際銷售3661套（間），尚有5339套（間）商品房未銷售，銷售率40.7%，未銷售的商品房主要分布在：市區(qū)3090套（間）、南區(qū)80

11、8套（間）、下張開發(fā)區(qū)1031套（間）、西區(qū)410套（間）.上述商品房包括了住宅用房、商業(yè)用房和辦公用房。自2004年以來各區(qū)域的商品房銷售率分別是：市區(qū)32.00%、南區(qū)59.8%、開發(fā)區(qū)51.4%、西區(qū)31.9%。11、禁止期房轉(zhuǎn)讓，認(rèn)真貫徹新政。為貫徹國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，市建設(shè)局從嚴(yán)控制期房轉(zhuǎn)讓，同時(shí)聯(lián)合市財(cái)政局、市地方稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)文，確定了普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)新的契稅政策執(zhí)行辦法做了明確規(guī)定。對(duì)2005年6月1日前已簽訂商品房銷售合同（含預(yù)售合同），商品住宅已竣工交付使用的，在2005年7月31日辦理納稅的仍按原契稅稅率執(zhí)行；2005年6月1日前簽訂預(yù)售合同，并在6月底前經(jīng)市房管處登記備

12、案的仍按原契稅稅率執(zhí)行；二手房交易已簽訂房屋買賣合同并取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或2005年6月1日前取得相關(guān)司法文書的，仍按原契稅稅率執(zhí)行。通過認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級(jí)文件，有效地揭制了投機(jī)炒房行為。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的幾個(gè)問題1、商品房有效需求不足。從新政實(shí)施的近一個(gè)月來看，商品房、二手房成交量減少，買家和賣家互相膠著，雙方進(jìn)入新一輪的博弈階段。想買房的市民期待房?jī)r(jià)的下跌，一些躍躍欲試的買房者停下腳步開始觀望，央行再次加息，使購(gòu)房成本增加；國(guó)務(wù)院八條意見要求從政治高度遏制快速上漲的房?jī)r(jià),政府將會(huì)建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房，使房屋供給增加；七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見的出臺(tái)，自2005年6月1日起，對(duì)

13、個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。一系列政策的出臺(tái)，消費(fèi)者觀望心態(tài)濃厚，商品房的有效需求進(jìn)一步減少，而供給減少卻有個(gè)滯后過程，開發(fā)商銷售壓力增加。房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)大幅度下降，許多開發(fā)公司一個(gè)月只能銷售套把房屋，經(jīng)濟(jì)狀況捉襟見肘，對(duì)市場(chǎng)的信心明顯不足。2、存量商品房銷售壓力大。2004年1月份至2005年6月份市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售可供給的商品房面積為131.35萬平方米，至6月底經(jīng)過市房管處預(yù)售備案的商品房面積為60.35萬平方米，供給面積與實(shí)際銷售面積差距為71萬平方米，按2004年1月至2005年6月份的月均銷售量3.35萬平方米計(jì)算市區(qū)現(xiàn)已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房需

14、要近二年時(shí)間才能銷完。這還不包括大量散落在民間的投資性購(gòu)房和即將推出的商品房。上半年以來，隨著商品房供給量的減少，商品房的當(dāng)年供銷比逐漸趨小，但大量的存量房得不到消化，存量房的銷售壓力巨大。3、結(jié)構(gòu)性矛盾仍較為突出。從銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，市區(qū)商業(yè)用房的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出：自2004年1月份至2005年6月底批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)用房面積為19.53萬平方米，而預(yù)售備案統(tǒng)計(jì)的售出面積僅為1.94萬平方米，差距達(dá)17.59萬平方米，按現(xiàn)月均銷售1078平方米計(jì)算，需要10多年時(shí)間才能銷完。市區(qū)自1997年至2004年平均每年商業(yè)用房的銷售面積為5.12萬平方米，按此銷售進(jìn)度推算，自2004年以來可以銷售而未銷售的商業(yè)用房需要3年來時(shí)間才能銷完，而前提是沒有任何新增商業(yè)用房。有很多房開公司有幾千萬元的營(yíng)業(yè)房銷售不動(dòng)，即使降價(jià)，也是難以脫手，因此企業(yè)造成了大量的資金沉淀。開發(fā)商認(rèn)為造成這種難堪局面的原因是規(guī)劃不夠合理所致，既在住宅小區(qū)安排了大量的商鋪，又不斷推出了許多大型專業(yè)市場(chǎng)設(shè)置很多商鋪，店鋪林立，大量空置的商鋪在不斷的增加。4、土地供應(yīng)量偏大。今年市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)土地1550畝，土地供應(yīng)量仍然偏大。據(jù)我們測(cè)算衢州市區(qū)每年商品房的需求量大約是60萬平方米，需要土地600畝左右，1550畝對(duì)衢州市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力來說偏大。5、樓盤品質(zhì)需要提升。衢州市場(chǎng)上