土地報價研究報告

1、蘇園（蘇園（2002）01地塊地塊土地報價研究報告土地報價研究報告 蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所2003年年3月月蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 陳溥財陳溥財蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所 楊永明楊永明總工程師總工程師 杜利同杜利同項目總設(shè)計師項目總設(shè)計師 陳溥財陳溥財蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所20022002年年6 6月月1010日日目錄目錄 第一章第一章 總論總論第二章第

2、二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié)篩選產(chǎn)品類型第二節(jié)市場研究第三節(jié)產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章第四章 投資估算投資估算第五章第五章 財務(wù)評價財務(wù)評價第一節(jié)投資分類第二節(jié)投資使用計劃第三節(jié)銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié)資金籌措計劃的編制第五節(jié)土地基本報價方案第六節(jié)多因素變化土地價格臨界點(diǎn)分析第七節(jié)風(fēng)險分析 第一章第一章 總論總論一、項目名稱一、項目名稱蘇園（2002）01號地塊土地報價研究報告。二、報告編制單位二、報告編制單位蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司三、地塊位置及環(huán)境三、地塊位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)

3、首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先

4、在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開

5、發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖

6、角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準(zhǔn)。該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。4、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5、配套設(shè)施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70

7、平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開

8、發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報告編制依據(jù)和用途四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告，蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟(jì)評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的土地報價研究決策軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)

9、分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。五、評價指標(biāo)及建議五、評價指標(biāo)及建議土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風(fēng)險。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價格。較高的土地最高限價，獲得土地的機(jī)會就越大，所冒的風(fēng)險就越大，反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機(jī)會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本報告分別從三個層次對土地報價進(jìn)行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險

10、分析。土地基本報價方案：土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)”。通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)

11、收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。建議如下：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率810%為宜，建議的土地最高報價16400萬元；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點(diǎn)），建議的土地最高報價17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高

12、報價18000萬元?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報價18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損186萬元。多因素變化土地臨界點(diǎn)：多因素變化土地臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計算出每個方案（多因素變化組合）的評價指標(biāo)。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價格，這個

13、土地價格就是土地價格的臨界點(diǎn)。本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點(diǎn)。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點(diǎn)分析”。分析認(rèn)為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率810%為宜，建議的土地最高報價17765萬元；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點(diǎn)），建議的土地

14、最高報價18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。風(fēng)險決策指標(biāo)：風(fēng)險決策指標(biāo)：多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報價分析前進(jìn)了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險分析）。這種分析才是最高層次上的決策分析。本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概

15、率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機(jī)完成。計算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）”。結(jié)論如下：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，風(fēng)險很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率810%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率68%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點(diǎn)），建議的土地最高

16、報價17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率46%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風(fēng)險較大。綜合上述分析，建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價17800萬元。指標(biāo)名稱單位2數(shù)量21土地1.1土地面積平方米52415.00以畝為單位畝78.621.2起拍價格元/平方米12000.00以畝為單位萬元/畝800.041.3土地報價起算價格元/平方米14600.00以畝為單位萬元/畝973.382銷售產(chǎn)品數(shù)量69790.012.1獨(dú)立別墅出售平方米12250.012.2

17、多層住宅出售平方米29900.002.3中高層住宅出售平方米19140.002.4汽車車位出售平方米8000.002.5商業(yè)配套出售平方米500.003銷售產(chǎn)品平均價格4778.053.1獨(dú)立別墅出售元/平方米8800.003.2多層住宅出售元/平方米4000.003.3中高層住宅出售元/平方米4000.003.4汽車車位出售元/平方米3500.003.5商業(yè)配套出售元/平方米3000.004總投資萬元27751.24每平米地價元/畝4.1建筑安裝工程費(fèi)用8108.306250.004.1.1獨(dú)立別墅萬元1470.001200.004.1.2多層住宅萬元2541.50850.004.1.3中高

18、層住宅萬元2296.801200.004.1.4汽車車位萬元1760.002200.004.1.5商業(yè)配套萬元40.00800.004.2土地價格萬元14600.00每平米地價元/平方米2785.464.3前期費(fèi)用萬元593.53占建安費(fèi)用比例%7.324.4基礎(chǔ)設(shè)施萬元1619.13單位建筑面積元232.004.5公共配套設(shè)施萬元32.43占建安費(fèi)用比例%0.404.6開發(fā)期稅費(fèi)萬元333.46占收入比例%1.004.7其他工程費(fèi)用萬元183.25占建安費(fèi)用比例%2.264.8開發(fā)間接費(fèi)萬元占建安費(fèi)用比例%4.9管理費(fèi)用萬元180.00占建安費(fèi)用比例%180.004.1銷售費(fèi)用萬元833.6

19、5占收入比例%2.504.11不可預(yù)見費(fèi)萬元600.00占建安費(fèi)用比例%600.004.12財務(wù)費(fèi)用萬元667.49利率%4.13經(jīng)營資金萬元土地報價方案計算依據(jù)土地報價方案計算依據(jù)表1 序號項目名稱單位1數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報價方案萬元146001480015000152001540015600158001600016200164001.1每畝地價萬元/畝1861881911931961982012042062091.2每平方米地價元/M2278528242862290029382976301430533091

20、31292項目總投資萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003資金籌措277512796628183284002861728834290512926629483297003.1資本金萬元60006000600060006000600060006000600060003.2長期借款萬元104041059610789109821117611369115631172411920121163.3預(yù)租售收入萬元113571138111406114311145611481115061156111583116063.4短期借款萬元4營業(yè)收入萬元

21、333463334633346333463334633346333463334633346333465營業(yè)稅金及附加萬元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元158147136125114103928171607利潤總額萬元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬元1184111610489809128447767096415739稅后利潤萬元240322662128199018521714157614391301116310全投資內(nèi)部收益率%1414131211111099811資本金

22、內(nèi)部收益率%2221191817151413111012投資利潤率%13121110109877613資本金利潤率%4038353331292624221914借款償還期年2222222222序號指標(biāo)名稱單位方案11 方案12 方案13 方案14 方案15 方案16 方案17 方案18 方案191土地報價方案萬元1660016800170001720017400176001780018000182001.1每畝地價萬元/畝2112142162192212242262292321.2每平方米地價元/M23167320532433282332033583396343434722項目總投資萬元299

23、1830135303523056930787310043122131438316593資金籌措2991830135303523056930787310043122131438316593.1資本金萬元6000600060006000600060006000600060003.2長期借款萬元1231212508127041290113098132961349313689138943.3預(yù)租售收入萬元1162811651116731169511716117381175911782117983.4短期借款萬元4營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334

24、6333465營業(yè)稅金及附加萬元1851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元4938272222222222227利潤總額萬元15291323111790468746925235-1868所得稅萬元5054373692982271558312-619稅后利潤萬元102588674860646031416923-12410全投資內(nèi)部收益率%87665544311資本金內(nèi)部收益率%98654210-112投資利潤率%54432210-113資本金利潤率%171512108530-214借款償還期年222222232土地報價方案土地報價方案表2 12345

25、678910獨(dú)立別墅單位造價(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200多層住宅單位造價(元/M2)850800800800800800850850850850850中高層住宅單位造價(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200汽車車位單位造價(元/M2)22002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套單位造價(元/M2)800750750750750750800800800800800其它費(fèi)用變化率(%)獨(dú)立別墅出售開盤價(元/M2)

26、8800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅出售開盤價(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅出售開盤價(元/M2) 40003600380042004400460036003800420044004600汽車車位出售開盤價(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套出售開盤價(元/M2)30003100320033003400350031003200330034003500基準(zhǔn)收益率（%）10101010

27、10101010101010土地價格臨界點(diǎn)（萬元）14269 15645 17631 18864 20096 13712 15110 17097 18329 19561利潤總額2372233824882587268723192319247025712670稅后利潤1590156616671733180015541554165517221789投資利潤率8.868.288.198.168.138.648.198.118.098.07基準(zhǔn)收益率（%）88888888888土地價格臨界點(diǎn)（萬元）14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039

28、 20313利潤總額1636170217851842189817681690178018381895稅后利潤1096114011961234127211851132119312311269投資利潤率5.955.895.745.675.616.455.845.715.655.59基準(zhǔn)收益率（%）66666666666土地價格臨界點(diǎn)（萬元）15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136利潤總額98910051018102810339911007102710381043稅后利潤66267368268969266467568869

29、5699投資利潤率3.513.393.193.082.973.523.403.213.113.00基準(zhǔn)收益率（%）44444444444土地價格臨界點(diǎn)（萬元）16215 17613 19875 21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043利潤總額27924217012375299262195147100稅后利潤18716211482502001751309967投資利潤率0.970.790.520.360.211.040.860.590.430.28基準(zhǔn)收益率（%）22222222222土地價格臨界點(diǎn)（萬元）16933 18388 20763 22214

30、23642 16306 17761 20135 21591 23047利潤總額-505-611-784-891-998-465-570-740-848-955稅后利潤-338-409-525-597-669-312-382-496-568-640投資利潤率-1.70 -1.96 -2.32 -2.52 -2.70 -1.57 -1.83 -2.19 -2.40 -2.59方案二方案三方案四方案五投資售價方案一指標(biāo)多因素變化土地價格臨界點(diǎn)分析多因素變化土地價格臨界點(diǎn)分析表3 參數(shù)影響因素指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567獨(dú)立別墅單位造價(元/M2)120011001200獨(dú)立別墅

31、概率1.000.400.60多層住宅單位造價(元/M2)850800850多層住宅概率1.000.400.60中高層住宅單位造價(元/M2)120011001200中高層住宅概率1.000.400.60汽車車位單位造價(元/M2)220020002200汽車車位概率1.000.400.60商業(yè)配套單位造價(元/M2)800750800商業(yè)配套概率1.000.400.60其它費(fèi)用變化率(%)獨(dú)立別墅出售開盤價(元/M2)880080008400880090009200960010000獨(dú)立別墅出售概率1.000.080.100.180.150.180.200.13多層住宅出售開盤價(元/M2)4

32、0003500360038004000420044004600多層住宅出售概率1.000.080.150.250.250.150.080.05中高層住宅出售開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600中高層住宅出售概率1.000.050.080.150.250.250.150.08汽車車位出售開盤價(元/M2)35003500350035003500350035003500汽車車位出售概率1.000.150.150.150.150.150.150.10商業(yè)配套出售開盤價(元/M2)30003000300030003000300030003000商業(yè)配套出售

33、概率1.000.150.150.150.150.150.150.10基準(zhǔn)收益率（%）土地價格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價格臨界點(diǎn)（萬元）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價格臨界點(diǎn)（萬元

34、）內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）194150.7743.6236.063.3251.3628.872.0051.3617.194.001858613.146.00178375.778.00171478.1851.36方案二方案三方案四方案五投資售價方案一指標(biāo)10.001649210.3251.366.57風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）表4 參數(shù)影響因素指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量第二章第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié)第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型篩選產(chǎn)品類型蘇園（2002）01#地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖

35、畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。1建筑退線1）建筑退后小區(qū)地界建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。高層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。2）低層住宅最小建筑退后戶基地線主建筑正面：5米； 側(cè)面：2米； 后面：3米。停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。2日照間距日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應(yīng)滿足蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求。中高層住宅需做日照

36、分析報告，滿足相關(guān)要求。3小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)1）小區(qū)建筑密度不超過，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。2）低層住宅每戶基地參數(shù)獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。3）每戶基地面寬：獨(dú)立式住宅不得小于10米。半獨(dú)立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度1）沿主干道場地地坪標(biāo)高設(shè)計不低于3.12米，場地其它地坪標(biāo)高不低于2.82米（黃海高程）。2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。綠地綠

37、地率不少于40。道路與停車位1）通車道路：路面不小于米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于米作為綠化種植帶。2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于米的綠化種植帶。3）停車位：每戶個小汽車位。出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度4-8米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于米。圍墻圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實(shí)心底座高度低于0.3米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。其它1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總

38、建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見）。3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的，且不能用作停車等其它用途。4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。5）在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。6）正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。第

39、二節(jié)第二節(jié) 市場研究市場研究主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。1、市場需求預(yù)測據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個

40、富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。在2015年累計可達(dá)到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預(yù)測需求量統(tǒng)計和預(yù)測表5 單位：萬平方米2、目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達(dá)到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅

41、31.6%，銷售量等于開發(fā)量。每年預(yù)測的需求量由新的供應(yīng)量來彌補(bǔ)。3、產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% ，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計房價將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價仍將會以10%左右幅度上漲。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的蘇園（2001）01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將

42、定位在10000元左右，我們認(rèn)為價位在800010000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價應(yīng)該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價高1020%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。年

43、時間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預(yù)測需求量統(tǒng)計和預(yù)測表5 單位：萬平方米 年份199619971998 199920002001 20022003 2004 2005增幅-80%276% 111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.47 2.7810.421.9936.2268.28196111128累計14.47 17.2527.749.6885.9154235331442570價格15561694 189920452555年份200620072008 200920102011 20122013 2

44、014 2015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計7138701043 123314421668 19122176 2461 2769若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表售價分析表表6商業(yè)配套按每平方米3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。4、關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場

45、需求角度，后一半不宜再建別墅。中高層住宅已得到蘇州市民的認(rèn)同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。第三節(jié)第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，最高容積率1.2，見表7。擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表8。1、計算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費(fèi)）計算：土地增值=售價（1-營業(yè)稅率及附加）建安造價每M2其它費(fèi)用售價其它費(fèi)用占收入比例建安造價其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例參考容積率每平方米土地費(fèi)用土地增值（不扣土地費(fèi)）計算：土地增值=售價（1-營業(yè)

46、稅率及附加）建安造價每M2其它費(fèi)用售價其它費(fèi)用占收入比例建安造價其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例參考容積率計算結(jié)果詳見表9。加權(quán)平均獨(dú)立售價910980008400880090009200960010000別墅概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多層售價39433500360038004000420044004600住宅概率0.0750.150.250.250.150.0750.05高層售價40703500360038004000420044004600住宅概率0.050.0750.150.250.250.150.075產(chǎn)品項目售價及概率擬建產(chǎn)品擬建產(chǎn)品表8每平方米土地增值每平

47、方米土地增值表9地塊信息地塊信息表72、根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI ，變量限制條件：0Xi1 （1） Xi1 （2）數(shù)量限制條件：Xi*RiRZ （3）目標(biāo)函數(shù)（土地增值）：Ymax=（Z2i*Xi DJ）D /10000 （4）表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2，按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過1.252

48、415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=1.91。本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，100%產(chǎn)品名稱最大需參考容積率每M2其它費(fèi)用占其它費(fèi)用占（選）求量（選）其它費(fèi)用收入比例建安費(fèi)比例（）參數(shù)代號RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨(dú)立別墅0.48880012002503.57.26多層1.5140008502003.57.26高層2.98400012001803.57.26售價建安造價項目參數(shù)代號單位數(shù)量土地面積DM2524

49、15土地價格DJ元/M22500最高容積率RZM2/M21.2產(chǎn)品名稱每平方米土地增值(扣土地費(fèi))（元）每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元）變量Z1IZ2i獨(dú)立別墅603.93103.9多層1314.73814.7高層3795.56295.5進(jìn)行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表10。整個優(yōu)化過程全部由計算機(jī)自動完成，只需輸入表7“地塊基本信息”、表8“擬建產(chǎn)品”， 計算機(jī)計算得到表9、表10。3、優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑

50、總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。(3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，工作量巨大，全過程均由計算機(jī)完成。最優(yōu)方案最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計算式D*XIRiRi*D*XID*XI*Zi多層188701.5128494高層73382.921280合計262081.9497745327第三章第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)

51、濟(jì)上是合理的。畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個方案的規(guī)劃設(shè)計，方案三是參考理論優(yōu)化值設(shè)計的，規(guī)劃見圖1、圖2、圖3。規(guī)劃指標(biāo)詳見表11，方案比較見表12。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別墅12250平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅29900平方米（優(yōu)化的理論值28494），中高層住宅19140平方米（優(yōu)化的理論值21280）。規(guī)劃方案指標(biāo)表規(guī)劃方案指

52、標(biāo)表表11指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三1、方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層 獨(dú)立別墅+多層+中高層2、用地面積M25241552415524153、建筑面積獨(dú)立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層191404、架空層面積M2264026405、自行車庫面積M2524051726、道路面積M28000900090007、總戶數(shù)戶6936+30035+230+1328、商業(yè)配套面積M22505005009、公建面積M215030030010、地下汽車位面積M270008000/36211、綠化面積M230000330003300

53、012、總建筑面積M224550530006209013、容積率%0.471.011.18備注架空層及地下汽車車位未計算建筑面積方方 案案 比比 較較 表表 表12 “別墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對多層住宅的需要（多層最熱銷），同時又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。故為推薦方案。方案一方案二方案三1開發(fā)項目總投資萬元19358.8923834.7226212.272自有資金萬元6000600060003長期借款萬元8600875088004經(jīng)營收入萬元2132729528327865總成本費(fèi)用萬元19358.8523834.7226212.33其中：土

54、地費(fèi)用萬元1300013000130006經(jīng)營稅金及附加萬元1183.661638.791819.667土地增值稅萬元0998.13229.678利潤總額萬元784.493056.384524.339所得稅萬元258.881008.591493.0310稅后利潤萬元525.612047.793031.311全部投資內(nèi)部收益率 %5.1711.6614.6512自有資金內(nèi)部收益率 %4.2217.2223.48序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量圖1圖2圖3第四章第四章 投資估算投資估算投資是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的三個（投資、數(shù)量、售價）主要參數(shù)之一。投資包括：建筑安裝工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)

55、施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù)，先確定一個起算價，本項目起算價14600萬元，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)評價臨界點(diǎn)分析確定最高限價。建筑安裝工程費(fèi)用包括電梯等設(shè)備及安裝費(fèi)用。當(dāng)售價中含精裝修時，還包括裝修費(fèi)用。根據(jù)每平方米造價統(tǒng)計資料估算。由于建筑材料價格比較穩(wěn)定，估算的造價其誤差不會很大。前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用，根據(jù)已竣工項目的統(tǒng)計指標(biāo)估算。財務(wù)費(fèi)用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)

56、資金平衡分析確定。用軟件分析，此項費(fèi)用由計算機(jī)自動計算。不可預(yù)見費(fèi)一般與單項工程造價關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)）的25%估算，估算600萬元。全過程由軟件計算，初步計算結(jié)果詳見表13。土地費(fèi)用、土地契稅及財務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率4%。投資估算表投資估算表表13指標(biāo)名稱單位數(shù)量1建筑安裝工程費(fèi)用8108.3獨(dú)立別墅萬元1470單位建筑面積元/M21200多層住宅萬元2541.5單位建筑面積元/M2850中高層住宅萬元2296.8單位建筑面積元/M21200汽車車位萬元1760單位建筑面積元/M22200商業(yè)配套萬元40單位建筑面積元/M28002土地費(fèi)用萬元1

57、4600每平方米地價元/M22785.463前期費(fèi)用萬元593.53占建安費(fèi)用比例 %7.324基礎(chǔ)設(shè)施萬元1619.13單位建筑面積元2325公共配套設(shè)施萬元32.43占建安費(fèi)用比例 %0.46開發(fā)期稅費(fèi)萬元333.46占收入比例%17其它工程費(fèi)用萬元183.25占建安費(fèi)用比例 %2.268間接開發(fā)費(fèi)萬元0占建安費(fèi)用比例 %09管理費(fèi)用萬元180輸入數(shù)據(jù)萬元18010銷售費(fèi)用萬元833.65占收入比例%2.511不可預(yù)見費(fèi)萬元600輸入數(shù)據(jù)萬元60012財務(wù)費(fèi)用萬元0利率%5.49合計萬元27083.75技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目單位金額第五章第五章 經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價第一節(jié)第一節(jié) 投資分類投資分類

58、投資分類是將項目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計入成本。因此，投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營成本。投資分類遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資，應(yīng)該直接歸類，如單項工程投資，本項目按照單項工程中不同產(chǎn)品的面積分?jǐn)?；需要分?jǐn)偟耐顿Y，按照投資與產(chǎn)品相關(guān)的程度合理分?jǐn)?，如土地費(fèi)用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資分?jǐn)偅鹊?。分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。全部由計算機(jī)自動完成，報表略。第二節(jié)第二節(jié) 投資使用計劃投資使用

59、計劃投資計劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財務(wù)費(fèi)用。為更準(zhǔn)確地安排投資計劃，每項投資費(fèi)用分別進(jìn)行。根據(jù)合理的原則分配到每一期。本項目遵循下述原則：1、單項工程投資的使用，從開工到竣工驗收，每期平均分配（假設(shè)均勻用款）。 2、土地費(fèi)用的使用計劃，分三次半年左右付清土地價款。3、前期費(fèi)用從第1期開始至最后一個單項工程竣工驗收,每期平均用款。4、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費(fèi)、其它工程費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)，從項目開工至竣工驗收，每期平均投入.。5、管理費(fèi)用,從第1期開始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。6、銷售費(fèi)用,從項目產(chǎn)品

60、開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。7、不可預(yù)見費(fèi),按建筑安裝工程費(fèi)用比例安排計劃或按全部投資分配。計劃安排均由計算機(jī)按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報表略。第三節(jié)第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算銷售收入及銷售稅金計算 投資、數(shù)量、售價是房地產(chǎn)開發(fā)項目三個最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計算是多么重要。為確保收入計算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)：1、銷售計劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。可以認(rèn)為，銷售計劃