商業(yè)產(chǎn)權(quán)解析及借鑒個(gè)案培訓(xùn)講義(ppt 32頁(yè))

1、12 40年產(chǎn)權(quán)公寓作為一種“中間”型產(chǎn)品，或多或少存在著難以克服的硬傷。40年產(chǎn)權(quán)公寓由于是商業(yè)性質(zhì)地塊，地塊規(guī)模往往較?。ǘ嘣?0畝以內(nèi)），沒有單獨(dú)的小區(qū)配套，高密低綠的規(guī)劃成為開發(fā)商追求利潤(rùn)的基本支撐，在建筑形態(tài)規(guī)劃上基本以高層為主，樓間距小、容積率高、建筑密度大、綠化率低、公攤大成、通廊式設(shè)計(jì)為項(xiàng)目的基本特征。40 40 年年 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 解解 析析由于是商業(yè)性質(zhì)，這類公寓在朝向、采光、進(jìn)深等方面可規(guī)避住宅開發(fā)較多的硬 性規(guī)定，導(dǎo)致在采光、通風(fēng)等方面普遍存在不足。同時(shí)，由于商住兩用房（清水）無(wú)法確定業(yè)主的使用功能，導(dǎo)致業(yè)主有的辦公有的居住，使用時(shí)相互帶來(lái)負(fù)面影響?！緦擂蔚漠a(chǎn)品形態(tài)】3近

2、年供應(yīng)情況近年供應(yīng)情況40年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目產(chǎn)品供給同樓市大勢(shì)的起伏保持正相關(guān)關(guān)系，2007年的火爆，08年的蕭條以及09年的回暖趨勢(shì)較為一致，說(shuō)明了40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品本質(zhì)是傳統(tǒng)住宅的補(bǔ)充性產(chǎn)品，而絕非替代性產(chǎn)品。隨著樓市的發(fā)展，其發(fā)展的前景將繼續(xù)看好。40909年迎來(lái)高潮年迎來(lái)高潮今年成都市區(qū)推出的13個(gè)40年產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目中，已開盤項(xiàng)目大都在34個(gè)月內(nèi)銷售完畢或接近清盤狀態(tài)。比如，9月12日開盤的萬(wàn)科金色海蓉螞蟻工房共推出174戶商務(wù)小戶型，戶型面積為40102（以小戶型為主），均價(jià)約9500元/平方米，銷售周期不到三個(gè)月。位于金府商圈的金府SOHO從7月起先后推出810戶，套一43，套二5790，均

3、價(jià)5800元/平方米，銷售已過(guò)80%。此外，銷售良好的40年產(chǎn)權(quán)公寓還有合景泰富疊翠峰、經(jīng)典再現(xiàn)、荊竹生活廣場(chǎng)、加州壹號(hào)等項(xiàng)目。 40年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目產(chǎn)品的供應(yīng)來(lái)源相當(dāng)廣泛，各個(gè)層級(jí)開發(fā)商對(duì)此產(chǎn)品都有所涉足，2009年此類產(chǎn)品的市場(chǎng)銷量和銷售速度都非常不錯(cuò)，說(shuō)明了無(wú)論是需求還是供給都出現(xiàn)較為興旺的態(tài)勢(shì)。5價(jià)價(jià) 格格 走走 勢(shì)勢(shì)逐年走高！逐年走高！從價(jià)格來(lái)看，該類產(chǎn)品的價(jià)格呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，與傳統(tǒng)產(chǎn)品不同的是其價(jià)格的波動(dòng)幅度并不特別大。說(shuō)明此產(chǎn)品價(jià)格受大勢(shì)的影響并不明顯，反映了40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品所對(duì)接目標(biāo)客戶需求的價(jià)格彈性較小。6價(jià)價(jià) 格格 差差 異異40年產(chǎn)權(quán)公寓與年產(chǎn)權(quán)公寓與70年住宅價(jià)差對(duì)比年住宅

4、價(jià)差對(duì)比板塊40年產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)相差幅度相差比例金沙板塊53006500120018.5%駟馬橋板塊43005400110020.4%雙楠板塊55006800130019.1%建設(shè)路板塊56007000140020.0%東立國(guó)際廣場(chǎng)42005200100019.2%仁和金沙4500560090016.1%金沙西園三期4600550090016.4%鴻運(yùn)之星40005000100020.0%（單位：元/平方米）對(duì)比70年產(chǎn)權(quán)的傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品，40年產(chǎn)品的價(jià)格差異通常在10001500的區(qū)間，比例大約為20%左右。7與與7070產(chǎn)權(quán)對(duì)比產(chǎn)權(quán)對(duì)比40年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓與年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓與70年住宅相比優(yōu)劣勢(shì)

5、年住宅相比優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)1、緊臨城市主干道，交通可達(dá)性好2、面積小、單價(jià)低、總價(jià)低、適合投資，滿足過(guò)渡性需求3、可以注冊(cè)公司，適合新成立小企業(yè)辦公4、易出租、租金較高5、未到期拆遷按照商用性質(zhì)補(bǔ)償1、按揭最低五成10年，首付壓力較大，貸款利率高，不能使用公積金2、水電費(fèi)商用、不通天然氣、生活成本較高3、不能解決入戶問(wèn)題，商住混雜，物業(yè)管理困難4、公攤較大、戶梯比較高，住戶密集，電梯擁擠，居住舒適度低5、不能享受住宅相關(guān)稅收優(yōu)惠 ，轉(zhuǎn)手交易稅費(fèi)較高，可能成為未來(lái)物業(yè)稅征收對(duì)象6、40年到期，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)未知8熱熱 銷銷 解解 析析 從四川相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)研的情況看，近兩年40年產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)在

6、二環(huán)至三環(huán)路間最為集中，約占62.8%的比例；其次是一環(huán)至二環(huán)，比例約20.9%；一環(huán)內(nèi)和三環(huán)外的供應(yīng)比例不到10%。這些項(xiàng)目大都位于成熟商圈，主要體現(xiàn)為鄰近城市主干道，交通便 捷，周邊配套比較完善，居住氛圍較強(qiáng)，優(yōu)越的地理位置成為40年產(chǎn)權(quán)公寓普遍熱銷的主要原因。今年出現(xiàn)的部分今年出現(xiàn)的部分40年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓為何能一路走紅？年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓為何能一路走紅？該類產(chǎn)品的區(qū)域位置較為集中，新青年作為三環(huán)外的40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品顯得較為“另類”，但從另一角度來(lái)看，這種“另類”或許也成為該區(qū)域市場(chǎng)供給的補(bǔ)充。9熱熱 銷銷 解解 析析40年產(chǎn)權(quán)公寓的產(chǎn)品銷售報(bào)價(jià)從2007年的5635元/平方米上升到2009年的

7、5961元/平方米，由于項(xiàng)目基本處于三環(huán)內(nèi)，均價(jià)不足6000元/平方米，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較明顯。從近年整體銷售情況看，在周邊環(huán)境、交通、配套等各方面條件相當(dāng)?shù)臈l件下，40年產(chǎn)權(quán)公寓售價(jià)普遍比周邊70年產(chǎn)權(quán)住宅項(xiàng)目售價(jià)低20%30%。同一個(gè)項(xiàng)目中，有部分樓棟、單元或樓層設(shè)計(jì)為40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)，盡管在環(huán)境、景觀、配套、戶型設(shè)計(jì)等方面基本一致，但因產(chǎn)權(quán)年限不同，導(dǎo)致價(jià)格差異同樣達(dá)到20%30%之高，多是投資客戶首選產(chǎn)品。10客客 群群 解解 析析40年產(chǎn)權(quán)公寓的客戶群體大致有三類：純粹的投資客，因投資屬性突出，占據(jù)比例最高；首次及過(guò)渡性置業(yè)者，多為剛參加工作不久支付能力相對(duì)有限的工薪族，其總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)

8、品時(shí)尚，購(gòu)買后既能滿足其過(guò)渡型居住功能，同時(shí)兼有一定的投資功能；成長(zhǎng)型中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者，商業(yè)立項(xiàng)的公寓因?yàn)榭梢宰?cè)公司，加上總價(jià)低，物管低，辦公的同時(shí)可以居住，成為中小型企業(yè)及SOHO辦公群體的選擇目標(biāo)。什么人會(huì)買？什么人會(huì)買？11 整體定位整體定位 規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn) 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 景觀特點(diǎn)景觀特點(diǎn) 功能配套功能配套 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路珠江珠江克萊國(guó)際公寓克萊國(guó)際公寓 該項(xiàng)目區(qū)域位于三環(huán)以外，位置特征同本案較為相似龍湖龍湖三千星座三千星座 作為領(lǐng)先的開發(fā)商，龍湖的產(chǎn)品絕對(duì)有借鑒與學(xué)習(xí)的意義分析指標(biāo)分析指標(biāo)個(gè)個(gè) 案案 解解 析析12主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總

9、占地總占地4 4萬(wàn)萬(wàn)總建面總建面2424萬(wàn)萬(wàn)建筑形態(tài)建筑形態(tài)1818F F、32F32F高層高層總戶數(shù)總戶數(shù)1500,1500,其中商務(wù)公寓其中商務(wù)公寓700700開盤時(shí)間開盤時(shí)間2008.102008.10當(dāng)期銷售率當(dāng)期銷售率近近20%20%價(jià)格價(jià)格精裝精裝36703670元元/ /起起綠化率綠化率20%20%容積率容積率5.45.4車位配比車位配比1 1：0.70.7面積區(qū)間面積區(qū)間4949、5353、7878珠江珠江克萊國(guó)際公寓克萊國(guó)際公寓項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位：繁華之心項(xiàng)目定位：繁華之心 精英部落精英部落 新城中心新城中心精裝豪宅精裝豪宅精裝公寓精裝公寓13珠江國(guó)際新城整體規(guī)劃珠江國(guó)

10、際新城整體規(guī)劃珠江國(guó)際花園位于城西新城核心位置，南臨在建的成都市溫江區(qū)政府和新市政廣場(chǎng)；東側(cè)原花博園區(qū)已規(guī)劃為超大型商業(yè)中心和五星級(jí)酒店城市中心群落，集成大型購(gòu)物中心（目前規(guī)劃為家樂(lè)福）和近30000平方米的繁華商業(yè)街，提供一站式購(gòu)物享受，匯聚無(wú)限精彩價(jià)值前景。14規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn)藍(lán)色區(qū)域藍(lán)色區(qū)域1 13 3層為家樂(lè)福：層為家樂(lè)福：4F4F為架空層景觀綠化空中花園：為架空層景觀綠化空中花園：5-32F5-32F為精裝公寓；面積區(qū)間為為精裝公寓；面積區(qū)間為49-7849-78；通廊布局，通廊布局，4 4梯梯2626戶。戶。住宅部分住宅部分空中花園空中花園精裝公寓精裝公寓15珠江克萊國(guó)際公寓作為珠

11、江新城的精工珠江克萊國(guó)際公寓作為珠江新城的精工美宅系產(chǎn)品，位處珠江新城繁華之心，以美宅系產(chǎn)品，位處珠江新城繁華之心，以現(xiàn)代風(fēng)尚的立面，成就區(qū)域中心的絢爛?，F(xiàn)代風(fēng)尚的立面，成就區(qū)域中心的絢爛。無(wú)論哪個(gè)角度，都彰顯了國(guó)際化的品質(zhì)魅無(wú)論哪個(gè)角度，都彰顯了國(guó)際化的品質(zhì)魅力。力。16戶型:一室兩廳一衛(wèi) 建筑面積:56.0017戶型:兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積:78.0018空中花園空中花園4F為架空層景觀綠化；為架空層景觀綠化；形成約形成約5000空中花園；空中花園；空中情感交流空間；空中情感交流空間；191.1.城市精英城市精英/ /白領(lǐng)部落白領(lǐng)部落 家樂(lè)福賣場(chǎng)搶先入住，流光溢彩的生活場(chǎng)、社交場(chǎng)、享樂(lè)場(chǎng)，

12、在這里完美呈現(xiàn)，盡顯您的家樂(lè)福賣場(chǎng)搶先入住，流光溢彩的生活場(chǎng)、社交場(chǎng)、享樂(lè)場(chǎng)，在這里完美呈現(xiàn)，盡顯您的尊榮生活！獨(dú)一無(wú)二的精裝小戶型酒店式公寓，輕松的尊榮生活！獨(dú)一無(wú)二的精裝小戶型酒店式公寓，輕松的SOHOSOHO生活，溫馨自由的辦公環(huán)境，生活，溫馨自由的辦公環(huán)境，迎合了精英人士喜愛居家辦公的需求。迎合了精英人士喜愛居家辦公的需求。2.2.投資客戶：投資客戶：克萊國(guó)際公寓克萊國(guó)際公寓3 3大客戶商圈分析：大客戶商圈分析： 珠江新城商業(yè)中心核心商圈珠江新城商業(yè)中心核心商圈： 未來(lái)珠江新城將建成含未來(lái)珠江新城將建成含1414萬(wàn)平米萬(wàn)平米SHOPPING MALLSHOPPING MALL在內(nèi)在內(nèi)的

13、的2525萬(wàn)平米的核心商圈，建成后總面積將超過(guò)萬(wàn)平米的核心商圈，建成后總面積將超過(guò)8 8個(gè)王府井商場(chǎng)，未來(lái)這里將會(huì)聚集超過(guò)個(gè)王府井商場(chǎng)，未來(lái)這里將會(huì)聚集超過(guò)1010萬(wàn)的萬(wàn)的高學(xué)歷、高收入、高素質(zhì)的高學(xué)歷、高收入、高素質(zhì)的“三高人群三高人群”，對(duì)地段好、品質(zhì)高、服務(wù)好、生活配套齊全的克，對(duì)地段好、品質(zhì)高、服務(wù)好、生活配套齊全的克萊國(guó)際公寓情有獨(dú)鐘。萊國(guó)際公寓情有獨(dú)鐘。 新城西政務(wù)中心商圈：新城西政務(wù)中心商圈： 20082008年底，溫江區(qū)政府將搬入位于珠江新城區(qū)域的新行政辦公區(qū)，年底，溫江區(qū)政府將搬入位于珠江新城區(qū)域的新行政辦公區(qū)，未來(lái)整個(gè)溫江的政務(wù)辦公格局將徹底改變，一改過(guò)去溫江區(qū)缺乏正規(guī)商務(wù)

14、辦公環(huán)境，將由此未來(lái)整個(gè)溫江的政務(wù)辦公格局將徹底改變，一改過(guò)去溫江區(qū)缺乏正規(guī)商務(wù)辦公環(huán)境，將由此產(chǎn)生大規(guī)模的集中辦公租賃需求。產(chǎn)生大規(guī)模的集中辦公租賃需求。 珠江新城公務(wù)員白領(lǐng)商圈：珠江新城公務(wù)員白領(lǐng)商圈：作為首個(gè)中國(guó)作為首個(gè)中國(guó)EIBDEIBD（生態(tài)型國(guó)際中央商務(wù)居住區(qū)）試點(diǎn)項(xiàng)目，（生態(tài)型國(guó)際中央商務(wù)居住區(qū)）試點(diǎn)項(xiàng)目，珠江新城建成后預(yù)計(jì)未來(lái)將形成珠江新城建成后預(yù)計(jì)未來(lái)將形成1515萬(wàn)就業(yè)群體，克萊國(guó)際公寓憑借無(wú)與倫比的地段優(yōu)勢(shì)以及萬(wàn)就業(yè)群體，克萊國(guó)際公寓憑借無(wú)與倫比的地段優(yōu)勢(shì)以及高檔的物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得租賃的先機(jī)。高檔的物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得租賃的先機(jī)。2040年商業(yè)產(chǎn)權(quán)：與該樓盤住

15、宅產(chǎn)品相比，單價(jià)價(jià)差在1000元/左右；精裝 后，整體單價(jià)略低于住宅單價(jià)，突出性價(jià)比；精 裝 房：精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/，弱化客戶對(duì)40年產(chǎn)權(quán)的抗性，主打性價(jià) 比和投資潛力；付 款 方 式：首付4成,20年按揭；商業(yè)用水電氣問(wèn)題規(guī)避：在銷售說(shuō)辭上盡量減少涉及40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)收費(fèi)生活成本問(wèn)題表示開發(fā)商爭(zhēng)取申請(qǐng)生活用電水氣標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)突出精裝房性價(jià)比空間和投資增值潛力；額外優(yōu)惠：辦理優(yōu)惠卡額外優(yōu)惠1%； 212223主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地總占地5509455094總建面總建面300000 300000 建筑形態(tài)建筑形態(tài)33-34F33-34F高層電梯公寓高層電梯公寓總戶數(shù)總戶數(shù)600600開盤

16、時(shí)間開盤時(shí)間2008-102008-10當(dāng)期銷售率當(dāng)期銷售率50%50%價(jià)格價(jià)格均價(jià)均價(jià)70007000元元/ /平方米平方米 綠化率綠化率30%30%容積率容積率5 5車位配比車位配比1 1：0.30.3主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間30-5030-50龍湖三千星座龍湖三千星座項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位：低價(jià)、精裝、項(xiàng)目定位：低價(jià)、精裝、 經(jīng)典小戶型經(jīng)典小戶型 24龍湖龍湖三千星座整體規(guī)劃三千星座整體規(guī)劃項(xiàng)目緊鄰二環(huán)路、建設(shè)路、成華大道等城市主干道，一、二期風(fēng)情商業(yè)街連通719項(xiàng)目和SM廣場(chǎng)，719項(xiàng)目的大型商業(yè)、頤和家園的生活配套、伊藤洋華堂、SM廣場(chǎng)和以三千里二期為中心的幾大住宅形成良好的品質(zhì)生

17、活氛圍。25Boutique Hotel精品酒店的獨(dú)特之處在風(fēng)格自成一體，注重設(shè)計(jì)，如家一般的溫馨與私密感。龍湖三千星座打造Boutique Hotel Living精品酒店生活理念，為成都帶來(lái)極具個(gè)性、獨(dú)特設(shè)計(jì)感的酒店式物業(yè)，以及量身訂造的星級(jí)貼心服務(wù)。 26一室一廳，建筑面積50 ，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，布局合理，功能完善，宜商宜居。干濕分區(qū)，明廚明衛(wèi)，獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)，百分百采光。客廳帶空中花園，增添更多生活情趣。主臥帶飄窗，豐富視覺享受，延展室內(nèi)生活空間 27整個(gè)園林無(wú)論你是何種年齡或愛好都能找到屬于自己的天空。觀演臺(tái)，適合有夢(mèng)想的人。愛侶園，適合熱戀的人。植滿月季、玫瑰的小徑，專為戀人們?cè)O(shè)計(jì)

18、，冥想園，適合忙碌的人。紫色的薰衣草，清新的薄荷草能舒緩緊張的神經(jīng)，閉上眼睛靜靜的感受來(lái)一場(chǎng)心靈與自然的對(duì)話，心靈與思想的對(duì)話。契形水景，不僅僅可以讓人的視野無(wú)限延續(xù)，更適合有小孩的人?？蓭е⒆友刂鲃?dòng)的水軸線。281.1.年輕的城市精英的理想選擇年輕的城市精英的理想選擇 150150億政府投資，沃爾瑪億政府投資，沃爾瑪+ +伊藤洋華堂伊藤洋華堂+ +王府井的商業(yè)組合，王府井的商業(yè)組合，130130萬(wàn)未來(lái)常駐人口萬(wàn)未來(lái)常駐人口 ，建設(shè)路，建設(shè)路，東二環(huán)核心地段，春熙路之外的又一新興商圈東二環(huán)核心地段，春熙路之外的又一新興商圈 ，是年輕人的理想選擇，是年輕人的理想選擇2.2.投資客戶：投資客戶：投資：投資：1818萬(wàn)萬(wàn)4040萬(wàn)低總價(jià)，低首付，精裝修，龍湖萬(wàn)低總價(jià)，低首付，精裝修，龍湖三千星座讓你小成本即能夠在核心地段三千星座讓你小成本即能夠在核心地段擁有一家高租金精品酒店，既能追求高回報(bào)，又可靈活轉(zhuǎn)賣套現(xiàn)。擁有一家高租金精品酒店，既能追求高回報(bào)，又可靈活轉(zhuǎn)賣套現(xiàn)。城市青年精英：青年情侶買來(lái)結(jié)婚，全國(guó)前十的房產(chǎn)樓盤，體現(xiàn)自身價(jià)值。城市青年精英：青年情侶買來(lái)結(jié)婚，全國(guó)前十的房產(chǎn)樓盤，體現(xiàn)自身