深圳城市更新項(xiàng)目投資測(cè)算2016

1、WO:T9ZT©=三cuoEqgI房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià) 指標(biāo)9項(xiàng)目的評(píng)價(jià)在評(píng)價(jià)_個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí),可對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)迸行分析,參考項(xiàng)目的銷售 利潤(rùn)率 IRR. EBITDA等指標(biāo)，以作岀綜合的考慮與評(píng)判。對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析可分為靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析兩種。在靜態(tài)分析中,對(duì)項(xiàng)目的成本支岀及 整體收入進(jìn)行靜態(tài)分析計(jì)算”通過(guò)銷售利潤(rùn)判斷項(xiàng)目收益情況。在動(dòng)態(tài)分析中”不僅考慮靜態(tài)的 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，且需對(duì)項(xiàng)目每年或每半年的開發(fā)節(jié)奏及收支情況作岀預(yù)估分析,再通過(guò)計(jì)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 判斷頂目可行性。_般的銷售項(xiàng)目,僅進(jìn)行靜態(tài)即可大致對(duì)項(xiàng)目的可行性得岀結(jié)論。其主要參考指標(biāo)為:權(quán) 益樓面地價(jià).銷售利潤(rùn)率。

2、對(duì)存在較大量自持經(jīng)營(yíng)物業(yè)（如：商場(chǎng)、寫字樓及酒店）的項(xiàng)目，則需進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。其 主要參考指標(biāo)為：|RR. EBITDA0房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)參考評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)益樓面地價(jià)T旨將獲取開發(fā)建設(shè)土地的總成本(包括土地出讓金.舊改拆遷安置成本.回遷物業(yè)建安成本等)均攤至未來(lái)項(xiàng)目可用于銷售或自持經(jīng)營(yíng)的建筑面積后，所得出的樓面地價(jià)。銷售利潤(rùn)率一項(xiàng)目稅前及稅后的銷售利潤(rùn)和利潤(rùn)率是銷售項(xiàng)目的兩項(xiàng)重要評(píng)價(jià)指標(biāo)。銷售利潤(rùn)率二銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目銷售總收入IRR-內(nèi)部回報(bào)率(Internal rate of return ) r又稱內(nèi)部收益率,是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的收益率。 實(shí)質(zhì)上f它是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折

3、現(xiàn)率。是在考慮了時(shí)間價(jià)值的情況下,計(jì)算項(xiàng)目投資 可望達(dá)到的報(bào)酬率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)參考評(píng)價(jià)指標(biāo)（持有物業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)）EBIT全稱為earnings before interest and tax ,即息稅前利潤(rùn)r從字面意思可知是扣除利息、所得稅之前 的利潤(rùn)；即未計(jì)利息.稅I頁(yè)前的利潤(rùn)。EBITDA息折舊及攤銷前利潤(rùn),簡(jiǎn)稱EBITDA ,是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation andAmortization的縮寫r即未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤(rùn)。EBITA MARGIN-即EBITA相對(duì)于投資成本的回報(bào)率作為持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)的評(píng)判

4、指標(biāo),一股考慮為持有物業(yè)EBITA15年平均值/持有物業(yè)總投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)參考評(píng)價(jià)指標(biāo)ROA-即資產(chǎn)收益率(Return on Assets r ROA) r又稱資產(chǎn)回報(bào)率f是用來(lái)衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈 利潤(rùn)的指標(biāo)。資產(chǎn)收益率二凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)總額AssetsROE-凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益收益率,是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn) 得到的百分比率,該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平,用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤(rùn)/所有者權(quán)益勰需開常項(xiàng)目總投資包含項(xiàng)目1序號(hào)1:項(xiàng)目說(shuō)明土地總成本1土地成本土地出讓金、舊改拆遷安置成本、回遷物業(yè)建安成本等銷售

5、物業(yè)建造成本2自有物業(yè)建安成本根據(jù)自有物業(yè)開發(fā)碌以建造單價(jià)得出相關(guān)費(fèi)用3頁(yè)見費(fèi)自有物業(yè)開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的不可預(yù)見費(fèi)用，V取自 有物業(yè)建安成本的5%4銷售費(fèi)用銷售過(guò)程支出費(fèi)用,一般取總銷售額的2.8%計(jì)算5管疊用一般取土地總成本及自有物業(yè)建安成本的2%計(jì)算6財(cái)務(wù)費(fèi)用可參考銀行同期貸款利率6.55%勰需開常相關(guān)稅費(fèi)陰號(hào)1項(xiàng)目說(shuō)明相關(guān)稅費(fèi)1營(yíng)業(yè)稅以企業(yè)總銷售收入的5.55%計(jì)算2土地增值稅根據(jù)土地增值額進(jìn)行計(jì)算3所得稅以企業(yè)利潤(rùn)的25%進(jìn)行計(jì)算假設(shè)項(xiàng)目基本指標(biāo)開發(fā)建設(shè)用地面積 （平米）總開發(fā)量 （平米）住宅 （平米）寫字樓 （平米）容積率100,000500,000300,000200,0005.00

6、 土地成本及樓面地價(jià)測(cè)算土地總成本（萬(wàn)元）亶600,000自有住宅物業(yè)（m2） 自有寫字樓物業(yè)E） 權(quán)益樓面地價(jià)（元/口2） 300,000. 200,00012,000擁需開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)建安成本及銷售收入計(jì)算物進(jìn)型面積（m2）建設(shè)成本（單價(jià)）建安總價(jià)（萬(wàn)兀）銷售均價(jià)銷售收入（萬(wàn)兀）住宅i300,000 17,000210,00038,0001,140,000寫判婁200,0006,500|130,00035,000700,000總計(jì)343,000340,0001,840,000建安成本取值參考建造成本 （元/平米）住宅辦公高端品質(zhì)改善高檔中檔前期費(fèi)用200 250150200100150200

7、 250150200土建工程150020001500 20001500 20001500 20001500 2000裝修工程另見裝修標(biāo)準(zhǔn)1000 1200800 1000機(jī)電工程8001000600 800400 6002300 28001800 2300夕卜墻工程1000 1 200600800400 6001000 1500800 1000園林200 300150 250100150100150100150地上開發(fā)成本合計(jì)1/arn /4500 50003500 40003000 35006000 80005000 6000備注：、計(jì)算基數(shù)均按建筑面積（下同）。2 土建工程未考慮建筑寧對(duì)土

8、建成本的影響.如果是超高層”對(duì)應(yīng)成本增加800】000。3、住宅底商 采用對(duì)應(yīng)品質(zhì)的彳主宅的成本。裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）豪裝精裝簡(jiǎn)裝住宅裝修工程2500-40001500-2500800-1500相關(guān)費(fèi)用及稅金計(jì)算項(xiàng)目比率計(jì)算基數(shù) （方元）總額 （萬(wàn)元）備注開發(fā)不羽頁(yè)見費(fèi)5%340,00017,000以自有物業(yè)建安成本費(fèi)計(jì)算銷售費(fèi)用2.8%1,840,00051,520以總銷售額計(jì)算（含保障房）管理費(fèi)用2%940,00018,800以土地總成本及自有物業(yè)建安成本計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用6.55%128,568銀行同年期貸款利率營(yíng)業(yè)稅金5.55%1,840,000102,120以總銷售回款及回遷物業(yè)公允值計(jì)算

9、土地增值稅154764詳見后頁(yè)稅前利潤(rùn)427,228總銷售收入減上瞬成本所得稅25%581,992106,807以稅前利潤(rùn)25%計(jì)算擁需開發(fā)項(xiàng)目的評(píng) 土地増值稅計(jì)算方式土地増值稅二土地増值額X稅率扣除項(xiàng)目X扣減系數(shù)（扣減系數(shù)速算）說(shuō)明：1 ）稅率依據(jù)土地増值率進(jìn)行取值,土地増值率二土地増值額/扣除項(xiàng)目。當(dāng)土地増值率為005時(shí).稅率為 30% ； 土地增值率為051時(shí),稅率為40% ； 土地増值率為12時(shí)f稅率為50% ； 土地増值率為2以上時(shí), 稅率為60%。2 ）扣減系數(shù)可進(jìn)行速算。當(dāng)土地増值率大于2時(shí),為0.35 ； 土地増值率為12時(shí)r為0.15 ； ±ift増值率為052時(shí)r

10、為0.05±18墻值額二館售忌收入+回遷房公允價(jià)值-扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目二土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價(jià)值+自有物業(yè)建安成本+三費(fèi)+營(yíng)業(yè)稅金+加計(jì)扣除項(xiàng) 三費(fèi)二（土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價(jià)值+自有物業(yè)建安成本）X0.1加計(jì)扣除項(xiàng)二（土地出讓金十拆遷成本+回遷房公允價(jià)值+自有物業(yè)建安成本）X0.2項(xiàng)目土地増值稅計(jì)算銷售總收入1,840,000回遷房公允價(jià)值0E：扣除項(xiàng)目土地出讓金拆遷成本iSi房公允價(jià)值建安成本宮業(yè)稅金_費(fèi)加計(jì)扣除項(xiàng)合計(jì)600,00000340,00010Z12094,000188,0001,32420±tei曽值額應(yīng)納稅款515,880154764勰

11、需開常項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)指標(biāo)備注項(xiàng)目總投資（萬(wàn)兀）155,888含土地總成本、自有物業(yè)建安成本、 費(fèi)用、開友不可預(yù)見費(fèi)、銷售 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用總銷售收入（萬(wàn)兀）1,840,000銷售利潤(rùn)稅冃1427,228稅后320,421銷售利潤(rùn)率稅冃123.22%稅后17.41%勰需開常動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算假設(shè)頂目開發(fā)節(jié)奏與資金安排支出10200030%136000匚 1020005100土地増值稅預(yù)征（3% ） 值稅結(jié)轉(zhuǎn)6800510011040不可預(yù)見費(fèi)支出 管理費(fèi)支出 銷售費(fèi)用支出銷售稅金及附加39256778114206075863所觸22343104592住宅銷售銷售假設(shè)（120%2280002

12、0%收入寫字樓銷售140000138456-58268470%10%490000700009532785298137059442357580%912000 Ml勰需開常動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算指標(biāo)計(jì)算（假設(shè)基準(zhǔn)收益率為9.3%）單位:萬(wàn)元第1年第率第3年第4年稅后凈現(xiàn)值-72114012667579795640575稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-721140-594465203492244067通過(guò)計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=2745%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 N PV (i=9.3%) =244067深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9根據(jù)原土地性質(zhì)劃分城中村土地改造舊工業(yè)區(qū)用地改造舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造深圳市舊改

13、項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法規(guī)定：1 ）第三十六條拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分建筑容積率在25及以下部分f不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容 積率在25至4.5之間的部分,按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)45的部分.按照公告 基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。城中村依本辦法補(bǔ)繳地價(jià)進(jìn)行拆除重建后,符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)并可自有轉(zhuǎn)讓。城中村拆除重建頂目補(bǔ)繳地價(jià)可以按照市政府有關(guān)規(guī)定反撥所在區(qū)政府作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。舊工業(yè)區(qū)用地改造深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法規(guī)定：1）第三十八條拆除重建類的

14、工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；増加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%補(bǔ)繳地價(jià)。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為住宅.辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分,按照其改造后的功能和土地使用權(quán) 期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；増加建筑面積部分按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。拆除重建的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目,未按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價(jià)的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的,適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。依據(jù)深圳市城

15、市更新辦法實(shí)施細(xì)則規(guī)定:1 ）第五十七條拆除重建類工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為物流或者研發(fā)用途的,按照辦法第三十八條第一款.第三款規(guī)定計(jì)收地價(jià)。其中,物流用地的公告基準(zhǔn)地價(jià)按照工業(yè)和商業(yè)公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值測(cè)算研發(fā)用地的公告基準(zhǔn)地價(jià)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值測(cè)算。拆除重建類工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認(rèn)定為市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,按照辦法第三十八條第一款.第三款規(guī)定測(cè)算地價(jià), 并以鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價(jià)修正系數(shù)予以修正?；翩蓦娚想? 髯電"電基* 電訂yf*I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法規(guī)定:1）第三十九條本辦法第三十六條至第三十八

16、條規(guī)定情形以外的拆除重建類城市更新項(xiàng)目按照其改造后的功能和 土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià),扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使 用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)。非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)。深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9暫行措施相關(guān)政策依據(jù)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施規(guī)定：1）第（八）條由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項(xiàng)目其配套 設(shè)施限定自用。其中,配套商業(yè)設(shè)施的地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收,其他配套設(shè)施的地價(jià)按照辦法第三 十八條第一款的規(guī)定計(jì)收。配套設(shè)施如按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)銷售

17、的,應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。2）第（十）條由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè),以及適用辦法第三十九條規(guī)定 由舊居住區(qū).舊商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為居住或商業(yè)服務(wù)的城市更新項(xiàng)目,確定地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)建筑面積采用分段方式計(jì)收地價(jià)。暫行措施深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9公式如下R地價(jià)基準(zhǔn)=1 基準(zhǔn)土地移交率1 實(shí)際土地移交率說(shuō)明：1） R深標(biāo)基準(zhǔn)一一20均版深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為 工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的頂目R稱基準(zhǔn)為60。2 ）基準(zhǔn)土地移交率_拆除范圍用地面積小于10,000平方米的城市更新單元的基準(zhǔn)土地移交率為30% ,

18、其余城市更新單元的按照實(shí)施細(xì)則第十二條第一款規(guī)定確定。（即壩定的項(xiàng)目貢獻(xiàn)率,不低于15% ）3 ）實(shí)際土地移交率一一指移交給政府的權(quán)屬清晰用地的面積和拆除范圍用地面積的比率。（即項(xiàng)目實(shí)際項(xiàng)目貢獻(xiàn)率）4）改造后同時(shí)包含多種建筑功能的地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基準(zhǔn)容積率及其計(jì)容積率建筑面積所占比例加權(quán)平均確定。5）地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)建筑面積為地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率與開發(fā)建設(shè)用地面積的乘積。6）地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)建筑面積以內(nèi)的部分按辦法第三十八條第一款.第三款及第三十九條規(guī)定計(jì)收地價(jià)；超出部分中的住宅按照25倍公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià),其他功能按照2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)。深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算綜合用地

19、項(xiàng)目改造相關(guān)政策依據(jù)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則規(guī)定:1）第六十條頂目改造前折除范圍內(nèi)包含城中村、舊屋村、其他用地等多種類別用地的按照以下標(biāo)準(zhǔn)和次序進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。（一）出讓給實(shí)施主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不大于原城中村用地面積的,改造后的建筑面積按照辦法第三十六條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。（二）開發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村用地面積的部分,不大于原有舊屋村用地面積的,該部分用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照辦法第三十七條規(guī)定逬行地價(jià)測(cè)算。（三）開發(fā)建設(shè)用地面積超出原有城中村和舊屋村用地總面積的,超出部分用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照辦法第三十八條.第三十九條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。其中,可進(jìn)行地價(jià)

20、扣減的原有合法建筑 面積,為拆除范圍內(nèi)出去原有城中村.舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)配合提供相關(guān)建筑物權(quán)屬資料以進(jìn)行地價(jià)扣減。I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算地塊現(xiàn)狀用地指標(biāo)（單位：時(shí)）方案二總平面圖及經(jīng)濟(jì)拆標(biāo)地塊面積 現(xiàn)有建筑面積40,00030,00020,00040,00040,00040,000I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算方案二 總平面圖及經(jīng)濟(jì)拆標(biāo)說(shuō)明：保障房配建按深圳市 城市更新項(xiàng)目酉己建保障性住房 暫行辦法進(jìn)行酉己比,假設(shè)項(xiàng) 目酉己建比例為住宅物業(yè)規(guī)劃量 的15%。原住宅類物業(yè)規(guī)劃指 標(biāo)為300,000平米,則保障

21、房 酉己建量為300,000*0.15。開發(fā)指標(biāo)（單位：M）總開發(fā)量住宅 公寓 商業(yè) 辦公研發(fā)用房保障房容積率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,0007.50I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算補(bǔ)償面積計(jì)算工業(yè)廠房還遷比例為"5補(bǔ)償研發(fā)用房物業(yè) 住宅還遷比例為113補(bǔ)償住宅物業(yè) 城中村為補(bǔ)償住宅物業(yè)序號(hào)用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率補(bǔ)償比例補(bǔ)償建筑面積1工業(yè)用地40,00040,0001.001.560,0002舊住宅區(qū)用地30,00040,0001.331.3520003城中村用地20,00040,0002.001

22、.040,000總計(jì)90,000120,0001.33152,000深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算以某綜合項(xiàng)目為例逬行測(cè)算項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)匯總（單位:平方米）用地面積72,000現(xiàn)狀容積率1.33城中村40,000住宅92,000T'll，廠房40,000硏發(fā)用房60,000舊住宅區(qū)40,000現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)11總計(jì)120,000總計(jì)15Z000規(guī)劃容積率7.50住宅255,000住宅163,000公寓100,000公寓100,000硏發(fā)用房60,000硏發(fā)用房0S商業(yè)50,000自有 物業(yè)商業(yè)50,000辦公30,000刃'公30,000保障房（5%）45,000總計(jì)540,000總計(jì)34

23、3,000I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算基本思路需補(bǔ)繳地價(jià)=規(guī)劃開發(fā)建筑面積X樓面地價(jià)（依據(jù)政策要求）說(shuō)明：依據(jù)政策要求，根據(jù)不同用地改造情況，樓面地價(jià)有取基準(zhǔn)地價(jià).評(píng)估地價(jià)或需乘以相關(guān) 系數(shù)等多種情況項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算可大致分為四部分：城中村用地部分.舊住宅區(qū)用地部分.舊工業(yè)區(qū)工改工部分.舊工業(yè)區(qū)工改綜合部分。具中,根據(jù)暫行措施規(guī)走，舊住宅區(qū)用地改造及舊工業(yè)區(qū)工改工改造部分地價(jià)需按基準(zhǔn)容積率進(jìn)行分段計(jì)收I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算地價(jià)及相關(guān)計(jì)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（假設(shè)為湖貝片區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)商業(yè)（含酒店）辦公（商務(wù)公寓）劇主T1P研發(fā)用房（M0 ）基準(zhǔn)

24、地價(jià)（元/平米）（來(lái)源：羅湖區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)）8,3664,6474,1546492,648規(guī)劃指標(biāo)50,000130,000255,000060,000說(shuō)明：依據(jù)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則第五十七條：研發(fā)用地的公告基準(zhǔn)地價(jià)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值測(cè)算總用地面積（平米）頂目鱉容積項(xiàng)目貢獻(xiàn)率原工業(yè)合法建筑面原城中村用地面積（平米）（平米）原舊住宅區(qū)用地面積（平米）72,0007.5020.00%40,00020,00030,000I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算地價(jià)基準(zhǔn)容積率計(jì)算說(shuō)明：暫行措施第十條規(guī)走：由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)以及適用辦法

25、第三十九條規(guī)定由舊居住區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為居住或商業(yè)服務(wù)的城市更新項(xiàng)目.確定地價(jià)計(jì)收基 準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)建筑面積,采用分段方式計(jì)收地價(jià)。公式如下R地價(jià)基準(zhǔn)=1 基準(zhǔn)土地移交率1 實(shí)際土地移交率說(shuō)明：1 ） R深標(biāo)基準(zhǔn)一一2013版深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則一類密度分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為 工業(yè)用途金者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目R深標(biāo)基準(zhǔn)為60。2 ）基準(zhǔn)土地移交率一一拆除范圍用強(qiáng)面積小于10,000平方米的城市更新單元的基準(zhǔn)土地移交率為30% f其余城市更新單元的按照實(shí)施細(xì)則第十二條第一款規(guī)定確定。（即規(guī)定的頂目貢獻(xiàn)率不低于15% ）3 ）實(shí)際土地移交率一一指移交給政府的權(quán)屬清晰用地的

26、面積和拆除范圍用地面積的比率。（即項(xiàng)目實(shí)際 項(xiàng)目貢獻(xiàn)率本項(xiàng)目項(xiàng)目為20% ）I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例逬行測(cè)算地價(jià)基準(zhǔn)容積率計(jì)算商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房深標(biāo)基準(zhǔn)容積率15.45.43.26.0經(jīng)計(jì)算地價(jià)基準(zhǔn)容積率5.75.73.46.4加權(quán)地價(jià)基準(zhǔn)容積率計(jì)算說(shuō)明：暫行措施第十條規(guī)定：同時(shí)規(guī)定改造后包含多種建筑功能的地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率按各建筑功能基 準(zhǔn)容積率及其計(jì)容積率建筑面積所占比例加權(quán)平均確定。公式如下商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率深標(biāo)基準(zhǔn)容積率5.45.43.26.0經(jīng)計(jì)算地價(jià)基準(zhǔn)容積率5.75.73.46.44.6I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9

27、以某綜合項(xiàng)目為例逬行測(cè)算城中村部分.舊住宅區(qū)改造部份及舊工業(yè)區(qū)改造部分面積分?jǐn)傆?jì)算城中村用地面城中村規(guī)劃指說(shuō)明：由于項(xiàng)目同時(shí)存在城中村.舊住宅區(qū)及舊工業(yè)區(qū)改造需對(duì)其規(guī)劃指標(biāo)按原用地比例進(jìn) 行分?jǐn)偵虡I(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房頂目規(guī)劃指標(biāo)50,000130,000255,00060,000城中村用地改造指標(biāo)分?jǐn)?L11128,88956,667舊住宅區(qū)改造指標(biāo)分?jǐn)?6,66743,33385000工業(yè)用地改造指標(biāo)分?jǐn)?2,22257778113,33360,000總用地面積（平米）積（平米）標(biāo)分?jǐn)偙壤f工業(yè)區(qū)用地 面積（平米）舊工區(qū)規(guī)劃 指標(biāo)分?jǐn)偙壤f住宅區(qū)用 地面積 （平米）舊住宅區(qū)規(guī)劃 指標(biāo)

28、分?jǐn)偙壤?0,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算城中村用地改造部分地價(jià)計(jì)算商業(yè)辦公居住補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）7.50基準(zhǔn)地價(jià)8,3664,6474,154建筑面積11,11128,88956,667容積率小于2.5部分面積3,7049,63018,8890容積率2545部分面積2,963770415,1112,467容積率大于4.5部分面積4,44411,55522,66718,503合計(jì)11J1128,88956,66720,970商業(yè)辦公（公寓）劇主研發(fā)用房城中村用地改造指標(biāo)分?jǐn)?1,11128,8895

29、6,667說(shuō)明：拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分建筑容積率在25及以下部分f不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在 25至45之間的部分f按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)45的部分f按照公告基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)臚 3舊住宅區(qū)改造指標(biāo)分?jǐn)偱f住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以外面積商業(yè)辦公（公寓）16,66743,33310,24626,6396,42116,694居住研發(fā)用房85,00052,25432746說(shuō)明：1）基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積二規(guī)劃面積X （加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率/項(xiàng)目規(guī)劃容積率）2）依據(jù)暫行措施第十條規(guī)定基準(zhǔn)建筑面積以內(nèi)按深圳市公告基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收

30、超出部分住宅按 25倍基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收f(shuō)其他功能按2倍基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收容積率7-50商業(yè)辦公劇主補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）基準(zhǔn)地價(jià)建筑面積容祝李修IE靈數(shù)應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)8,3661 0,2461.005724,64726,6391.0012,37945452,2541.0021,70642,657n>0|基準(zhǔn):率以外部分補(bǔ)繳地舊住宅區(qū)基9,29416,6941.0015,51616,7326,4211.0010,7431 0,385327461.003400760,266建筑面積 容祝李修IE至數(shù) 應(yīng)補(bǔ)鯉價(jià)I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算舊工業(yè)區(qū)改造部分計(jì)算思路依據(jù)深圳市城市更新辦法第三十八

31、條規(guī)定：1）拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià); 増加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納；2）折除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅.辦公.商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的,原有合法建筑面積以內(nèi)部分,按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納地價(jià),扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià),增加建筑面積部分按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納地價(jià)依據(jù)暫行措施第十條規(guī)定:1 ）由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的城市更新頂目,確定地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率和基

32、準(zhǔn)建筑面積,采用分段方式計(jì)收地價(jià)?？珊?jiǎn)單理解為:1）舊工業(yè)區(qū)改造地價(jià)計(jì)收可分為工改綜合及工改工兩部分；2）對(duì)于工改綜合部分,原有合法建筑面積以內(nèi)部分按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收,超出原有合法建筑面積部分按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)收（假設(shè)為4倍基準(zhǔn)地價(jià)）；3 ）對(duì)與工改工部分,原合法建筑面積以內(nèi)部分不再計(jì)收地價(jià),原有合法建筑面積以外.基準(zhǔn)容積率以內(nèi)部分建筑面積按50%基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收基準(zhǔn)容積率以外部分建筑面積按2倍基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收。I深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算舊工業(yè)區(qū)改造部分指標(biāo)計(jì)算商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房工業(yè)用地改造指標(biāo)分?jǐn)?2,22257,778113,33360,000工業(yè)用地合法建筑面積分?jǐn)?/p>

33、系數(shù)8.8%22.8%44.7%23.7%工改綜合部分合法建筑面積分?jǐn)?,5099,12317,8959,474工改綜合部分増加建筑面積1&71348,65595,439-工改工除合法建筑面積以外 基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積-27,411工改工超出基準(zhǔn)容積率部分建筑面積-23,115說(shuō)明：原有工業(yè)合法建筑面積,依照舊工業(yè)區(qū)改造部分按各功能規(guī)劃指標(biāo)比例進(jìn)行分?jǐn)侷深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià) 計(jì)算亠9以某綜合項(xiàng)目為例進(jìn)行測(cè)算舊工業(yè)區(qū)改造部分地價(jià)計(jì)算一工改綜合部分說(shuō)明：評(píng)估地價(jià)以4倍基準(zhǔn)地價(jià)估算7.50評(píng)估地價(jià)8,3663,5091.00Z9354,6479J23Too"4,2394,154 j 7,895n|14,608建筑面積 容積率修正系數(shù) 應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)33,46418,58816,616建筑面積18,7134