[房地產(chǎn)]產(chǎn)權酒店、服務式公寓簡介及案例解析(ppt 33頁)

1、產(chǎn)權酒店、服務式公寓簡介產(chǎn)權酒店、服務式公寓簡介及案例解析及案例解析產(chǎn)權式酒店產(chǎn)權式酒店 起源于歐洲的產(chǎn)權式酒店已經(jīng)在國內(nèi)部分城市引起了發(fā)展商及投資者的濃厚興趣 產(chǎn)權式酒店作為一種全新的純投資型物業(yè)，起源于20世紀70年代的歐洲，即開發(fā)商將傳統(tǒng)酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時投資者還享有酒店管理公司贈送的優(yōu)惠消費等。 產(chǎn)權式酒店有三大類型：時權酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。 產(chǎn)權式酒店主要坐落在風景優(yōu)美的旅游區(qū)，在中國主要以北京、海南等地為主。產(chǎn)權式酒店的概念產(chǎn)權式酒店的概念 產(chǎn)權式酒店的特征產(chǎn)權式酒店的特征

2、1、 業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權 投資者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式獲取 產(chǎn)權，擁有產(chǎn)權，但沒有經(jīng)營權，并且產(chǎn)權往往僅有40年。2、 酒店式管理，管理費用較高 產(chǎn)權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙 衣服、叫醒服務，以及各種鐘點服務，這方面而言，產(chǎn)權式酒店與酒店并無而致，其管理費也比較高，管理費一般是40元/平方米月。3、 兼具居住度假與投資兩種功能 產(chǎn)權式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途所有不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權式酒店提供的回報方式也有不同，如有些產(chǎn)權式

3、酒店提供固定投資回報率，另加30%酒店經(jīng)營利潤；有些則是提供75%的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。 產(chǎn)權式酒店的三大類型產(chǎn)權式酒店的三大類型 1、 時權酒店 由瑞士亞力山首先提出“timeshare hotel”，是產(chǎn)權式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。2、 退休住宅型 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。3、有限自用的投資型酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割

4、為獨立權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。 物業(yè)投資新品種物業(yè)投資新品種 - 服務式公寓服務式公寓服務式公寓是隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)的不斷向前發(fā)展，經(jīng)濟全球一體化進程的不斷加速，順應商務配套的需求而誕生的一種新型地產(chǎn)開發(fā)、投資模式。 隨著國內(nèi)金融、經(jīng)濟的起飛，社會不斷改變，帶領服務式公寓進入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務式公寓將配合社會的不同需要而衍生起源及發(fā)展過程起源及發(fā)展過程 服務式公寓的概念最早源于歐洲。 時至今日，此種暫住式經(jīng)營模式更為一些大集團專業(yè)經(jīng)營。近年更流行大酒店集團在

5、興建酒店項目中加入一棟或以上的服務式公寓，如深圳的會展閣，廣州的遠洋賓館及其公寓等。此舉有利于所有設施及員工除了提供服務予本身酒店住客外，亦同時為服務式公寓的住客提供服務，大大省卻了人手和經(jīng)營成本。 服務式公寓在中國的發(fā)展概況服務式公寓在中國的發(fā)展概況 隨著中國加入世貿(mào)組織(WTO)，越來越多的跨國財團看好中國這個龐大的消費市場，紛紛進駐。而跨國公司大都規(guī)定派駐海外的人員不能用公司的名義買房子，但可以以公司名義在當?shù)刈夥?，租金由公司支付，這筆津貼相當優(yōu)厚。因此這類進駐的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務完善的居所。 國內(nèi)的服務式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)。目前，最為人熟知的

6、服務式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣，而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海灣酒店公寓等等。服務式公寓的未來發(fā)展服務式公寓的未來發(fā)展 迄今，服務式公寓在國內(nèi)其它各大、中城市仍是一種尚不多見的物業(yè)類型，其市場的投資發(fā)展?jié)摿ο喈敶蟆?未來，服務式公寓將成為房地產(chǎn)的另一新營銷趨勢。 隨著國內(nèi)金融、經(jīng)濟的起飛，社會不斷改變，帶領服務式公寓進入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務式公寓將配合社會的不同需要而衍生。 服務式公寓的特征服務式公寓的特征 整體上，服務式公寓均采用酒店式服務，公寓式管理。其能提供酒店式的各項配套服務，如有人整理房間及清潔，亦能使住戶享受到星級酒店的家，

7、更能提供管家服務予住客。管家服務不但可以為住戶提供餐飲、訂票等服務外，更可為住客安排一般起居生活需要，如購物及安排消閑節(jié)目等，服務比酒店更全面，而且收費比酒店便宜。根據(jù)其住客的不同需要，服務式公寓更可細分為： 1、以商務人士為主要對象； 2、以旅游人士為主要對象。 以商務人士為主要對象以商務人士為主要對象 此服務式公寓大都座落于，商務氣氛濃郁，交通便利、優(yōu)越的地理位置、各種配套設施齊全的生活環(huán)境形成了這里獨特的商務環(huán)境。例如北京市的新世界太華公寓位于崇外大街的黃金地段。并且，此類服務式公寓多以一房式格局為主及其裝修也較華麗、堂皇，租金也因此而較高。 提供全天候的多功能商務中心包括提供小時中不同

8、時段的商務會議、商務秘書、金融、傳真、信息查尋等各類服務。以旅游人士為主要對象以旅游人士為主要對象 此服務式公寓大都座落于旅游熱點，為住戶提供較廉價的居住單位及各類服務及設施。為設合不同旅游人士及家庭的需要，單位間隔有一房、二房及三房，以方便家庭成員或同行親友互相照顧及耍樂。對于一些能吸引旅游人士逗留一至二星期的旅游熱點，此類服務式公寓十分受旅游人士歡迎。 其其 他他 此外，目前還興起老人公寓、學生公寓（這里特指留學生樓、專家樓）等各種類型服務式公寓，在國外甚至還出現(xiàn)專為同性戀提供的“同性戀公寓”，這些都是服務式公寓發(fā)展到一定階段，迎合市場需求而產(chǎn)生的。產(chǎn)權式酒店與服務式公寓比較產(chǎn)權式酒店與服

9、務式公寓比較 同為地產(chǎn)投資市場上的新產(chǎn)同為地產(chǎn)投資市場上的新產(chǎn)品、發(fā)展商注目的新熱點，產(chǎn)權品、發(fā)展商注目的新熱點，產(chǎn)權式酒店和服務式公寓在本質(zhì)及特式酒店和服務式公寓在本質(zhì)及特點上亦存在諸多差別點上亦存在諸多差別服務式公寓與酒店的配套比較服務式公寓與酒店的配套比較 配配 套套 服務式公寓服務式公寓 酒酒 店店房間面積 較大，平均約四百尺或以上 較小，大概只有二至三百尺房間間隔 開放式，及數(shù)房可供選擇 開放式裝修方面 以舒適、明亮為主 以豪華、堂皇為主設備方面 一定設有廚房 不附設廚房用具方面 設有刀叉等基本廚具 不設餐具設施方面 設有車位、小餐廳、健身室及 較多美食酒樓、餐廳，全面 商務中心等；

10、 的房間整理及清潔； 租金方面 較平 較貴結(jié)束語結(jié)束語 香港美亞置業(yè)集團在海內(nèi)外操作投資型物業(yè)有著豐富的經(jīng)驗及大量成功案例。九十年代在國內(nèi)率先推出了中國首個產(chǎn)權式酒店雅蘭酒店，分別在上海、北京、張家界、海南、廣州等城市策劃和操作了多個同類項目。 同時，美亞置業(yè)投資（中國）也是最早在國內(nèi)引進新型投資模式“服務式公寓”的機構之一，并在全球范圍內(nèi)設有專業(yè)的此類物業(yè)管理公司和“美亞太平洋會”，擁有一大批的高級專業(yè)人才產(chǎn)權式酒店與酒店公寓綜合比較產(chǎn)權式酒店與酒店公寓綜合比較 產(chǎn)權酒店產(chǎn)權酒店 服務式公寓服務式公寓主要用途 投資/度假 投資/居住/辦公本 質(zhì) 酒店 公寓目標市場 中產(chǎn)階級、公司機構 商務人

11、士、代表機構、SOHO一族位置需求 要求處于城市郊區(qū)，有 處于都市繁華地段，要求交通便利 良好的山水景觀資源價 格 因為稀缺性和配套設施 地價成本高、裝修檔次高、配套齊全 齊全價格高企 價格高企市場狀況 以旅游地為主 以商務經(jīng)濟活動頻繁地區(qū)為主投資者要求 可以委托管理 親自參與，也可以委托出租實操案例實操案例作為投資型地產(chǎn)的專業(yè)機構，作為投資型地產(chǎn)的專業(yè)機構，美亞集團在各地成功操作的案例美亞集團在各地成功操作的案例數(shù)不勝數(shù)，以下針對貴司項目的數(shù)不勝數(shù)，以下針對貴司項目的可借鑒性，擷取兩例進行簡單分可借鑒性，擷取兩例進行簡單分析析杰仕豪庭杰仕豪庭 美亞置業(yè)集團操作的杰仕美亞置業(yè)集團操作的杰仕豪庭

12、在上海已經(jīng)成為上海五星豪庭在上海已經(jīng)成為上海五星級服務式公寓的一個典范，級服務式公寓的一個典范，IBMIBM、西門子、日清食品等跨國企業(yè)西門子、日清食品等跨國企業(yè)高層人員已成為我們的客戶，高層人員已成為我們的客戶，住在杰仕豪庭。住在杰仕豪庭。 “美亞置業(yè)美亞置業(yè)”全程代理全程代理定定 位位 上海作為中國經(jīng)濟發(fā)展指標性的城市，無論是城市綜合實力還是綜合競爭力在中國都排在第一位。越來越多的海外大型企業(yè)進入上海。美亞不僅看到了這一點，而且發(fā)覺整個上海房地產(chǎn)市場上為這部分海外企業(yè)高層管理人員所提供的服務式公寓市場尚不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，服務式公寓大有可為！ 杰仕豪庭位于虹口區(qū)中心地帶毗鄰黃浦江，有著

13、極佳的地位置。高檔定位已成共識，但由于項目屬于單棟，且體量不大，如簡單定位于高尚住宅則難免在與其他社區(qū)項目的競爭中先落下風。 美亞介入后，結(jié)合上海市整體經(jīng)濟及上海市房地產(chǎn)市場的分析，將項目定位于五星級服務式公寓。目標客戶定位分析目標客戶定位分析 根據(jù)本案所處的地段、定位以及200-400多萬元的總價范圍所對應的目標客戶。擬定“杰仕豪庭 ”目標客戶群主要分為四類：A：房地產(chǎn)投資者B：港澳及海外機構及華人C：本地市場中的高收入階層D：外省市大型國企領導和富裕之私營業(yè)主 客戶鎖定策略客戶鎖定策略 美亞置業(yè)相信一些有機會成為杰仕豪庭的買家及上海設立了辦事處的公司的職員會因美亞置業(yè)在海內(nèi)外的聲譽及力量而

14、樂意接受推薦。另外，美亞的資料庫擁有超過萬間香港注冊公司、華商會所及其他商會的資料，此系統(tǒng)幾乎覆蓋了所有亞洲人控股的公司。 美亞與各地的分公司的所有辦事處都設有展示廳及電子郵遞聯(lián)系，更與眾多跨國公司的決策者有直接聯(lián)系。美亞置業(yè)最終的目標是能聯(lián)系上此類決策者，希望能給本物業(yè)引進買家及租客。 同時，因項目定位所針對的目標客戶群主要為高端客戶，美亞集團更定期/不定期舉行海外展銷會、各種雞尾酒會及俱樂部，以吸引客戶。杰仕豪庭專場展銷會杰仕豪庭專場展銷會爭取市場最高的盈利爭取市場最高的盈利 基于過去上海市住宅及寫字樓數(shù)量出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，售價及租金亦相應向下調(diào)，但卻出現(xiàn)了一個雙方向市場，一些標榜高質(zhì)量

15、、良好設計、配套完善優(yōu)質(zhì)、管理及位置優(yōu)越且有完整策劃之物業(yè)，其價值將保持不變，這一點必須在市場銷售及租賃活動中顯示出來。 美亞在受任策劃顧問后將每月提供市場報告，即時了解市場的發(fā)展及趨向，準確的定位及市場把握，使杰仕豪庭在市場上取得了優(yōu)異的業(yè)績。最初項目價格定位于均價9500元/平方米，實際銷售中取得了20000元/平方米的成績，創(chuàng)造了當時上海樓市的天價，而僅僅相鄰數(shù)百米的在售樓盤，價格僅為6000元/平方米。物業(yè)管理物業(yè)管理 聘用美亞物業(yè)管理（新西蘭）有限公司作掛牌式物業(yè)管理顧問，納入美亞太平洋會，享受會員資格。并由美亞置業(yè)安排一名從事國際物管行業(yè)并駐上海之香港專業(yè)物管總經(jīng)理作為杰仕豪庭物管

16、部之培訓及組織顧問。這樣不單可使業(yè)主感到發(fā)展商對物管之重視及質(zhì)量，另方面也可降低物業(yè)管理成本，一舉兩得。港澳中心港澳中心 作為武漢首家產(chǎn)權式商務酒作為武漢首家產(chǎn)權式商務酒店，港澳中心在店，港澳中心在2002年夏天創(chuàng)造年夏天創(chuàng)造了武漢樓市均價了武漢樓市均價7000元元/平方米的平方米的神話，在業(yè)內(nèi)外迅速成為被關注神話，在業(yè)內(nèi)外迅速成為被關注的焦點的焦點定位定位 港澳中心大廈于1992年開始興建，因與區(qū)政府之間的產(chǎn)權糾紛問題，很長時間以來一直是步行街上一棟“爛尾樓”。發(fā)展商曾經(jīng)請來戴德梁行及廣州一家代理公司進行策劃及營銷，定位于商住樓或一般寫字樓，以2000多元的價格銷售，但實際銷售情況非常不理想

17、。 美亞置業(yè)2001年底接手這個項目后，推翻了原來的定位，并馬上投入了對武漢市場的調(diào)研工作。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，考慮到項目自身規(guī)劃上的局限性及武漢市旅游資源的有限性，重新定位于產(chǎn)權式商務酒店。因武漢經(jīng)濟的高速發(fā)展，對外經(jīng)濟活動的日益頻繁，以商務定位，從旅游及商務兩方面尋求支撐，擴大目標客戶群面。定位支撐點定位支撐點 武漢經(jīng)濟發(fā)展，（對外）商務活動的日益頻繁；步行街的吸引力，新世界商場知名度的吸引力等共同構成的旅游資源；武漢房地產(chǎn)的加速發(fā)展，投資型房地產(chǎn)逐步升溫。同時，武漢投資地產(chǎn)市場缺乏有競爭力的新產(chǎn)品；港澳中心長期“爛尾樓”的負面形象需要一個全新定位重塑形象?？蛻粜判闹慰蛻粜判闹喂潭?%高額回報，銀行保證金擔保；政府支持，形象及信譽提升；在漢召開“21世紀商務酒店新潮流研討會”，邀請專家進行討論，以消除90年代武漢泡沫房地產(chǎn)形成的投資陰影，引領新的投資熱潮；美亞集團客戶資源；加入“美亞太平洋會”，參加全球網(wǎng)絡互換。自身劣勢及彌補措施自身劣勢及彌補措施 根據(jù)美亞前期的市場調(diào)研及項目自身優(yōu)劣勢尋找，并結(jié)合銷售部反饋之客戶意見，項目問題點主要集中在交通問題上，公司迅速與發(fā)展商取得溝通，并通過與政府的協(xié)調(diào)，開通了跨步行街的江漢二路。