土增稅清算籌劃-曾小明

1、土地增值稅籌劃一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收環(huán)境1、稅種多、稅負(fù)高房地產(chǎn)業(yè)涉及10個稅種，稅收成本、土地成本、建安成木是房地產(chǎn) 公司的前三大成本。2、稅務(wù)籌劃事先規(guī)劃很重要、事后補(bǔ)救成木大。二、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅籌劃方法 土增稅籌劃的基木思路是：多抵扣、少增值、用好稅收優(yōu)惠政策，具體分事前籌劃和事中籌劃分別探討。（一）事前籌劃1、全產(chǎn)業(yè)鏈籌劃土地增值稅事前籌劃的總體思路就是延伸價值鏈，多造殼公司，將 利潤向上下游延伸，即將房地產(chǎn)公司利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)公司利潤，如將 房地產(chǎn)公司利潤轉(zhuǎn)移為建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易、金 融機(jī)構(gòu) 等其他關(guān)聯(lián)公司利潤，降低土地增值額，適用低土地增值率。同時，被 轉(zhuǎn)移利潤的公司

2、如果能享受稅收優(yōu)惠政策或采取核定征收方式繳稅，也 可降低整體稅負(fù)。但價格調(diào)整幅度應(yīng)在稅務(wù)局可接受幅度，價格較高需 有正當(dāng)理由。2、開發(fā)方式籌劃如果在開發(fā)前期，就可確定物業(yè)最終使用方的話，可以采取合作建 房和代建房的方式規(guī)避土地增值稅。稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出 資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，免征土地增值.稅，這 對兩家都自持物業(yè)的公司來說可以節(jié)約土地增值稅。如果最終用戶就一 方的話，可以采取代建方式，房地產(chǎn)企業(yè)的代建收入不需繳納土地增值 稅03、轉(zhuǎn)讓在建工程籌劃根據(jù)土地增值稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，可以 按照支付的地價款與開發(fā)成本之和加計20%扣除。房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè)可利 用此規(guī)定，通過設(shè)立A、B兩家房地產(chǎn)公司，A公司把在建工程轉(zhuǎn)讓給B 公司，在轉(zhuǎn)讓在建工程和最終實現(xiàn)對外銷售時，A、B公司都可以享受加 計扣除的優(yōu)惠。另外，由于A公司出售在建工程時加上了合理利潤，B 公司購置成本也將有所提高，扣除項目金額的基數(shù)增大，可以使增值率 下降，如果處于臨界點(diǎn)時可以使稅率下降，減少土地增值稅額，對于普 通住宅，經(jīng)過合理籌劃還可以享受一次免稅政策。而在轉(zhuǎn)讓過程中，按 照稅法規(guī)定，納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn) 的購置原價后的余額為營業(yè)額，所以營業(yè)稅及附加并不會增加。但是由 于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移將產(chǎn)生契稅，所以應(yīng)科學(xué)設(shè)置在建工程轉(zhuǎn)讓次數(shù)，以使得 企業(yè)總體

4、納稅額下降。4、轉(zhuǎn)售為租籌劃轉(zhuǎn)售為租由于所有權(quán)未轉(zhuǎn)移不會發(fā)生土增稅，如果一次性收取租 金 的金額與銷售金額相差不大時可考慮使用，但此方法需要考慮多重因素， 包括項目增值率、房產(chǎn)稅、客戶接受能力、未來市場走向等多 重因素綜 合考慮。（二）事中籌劃1、合理選擇清算分類和分期方式住宅物業(yè)開發(fā)一般包舌普通住宅、非普通住宅、商鋪、地下停車位 等幾大類產(chǎn)品，不同類型產(chǎn)品增值率不同，在和稅務(wù)溝通的情況下，普 通住宅控制增值率可以享受免稅政策，其他類別的產(chǎn)品優(yōu)化合并清 算可 以降低增值額達(dá)到節(jié)稅效果。對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，稅務(wù)原則上以分期項目作為清算單位，但 是，如果分期項目符合土地增值稅清算條件且未清算的

5、，清算時應(yīng)將符 合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。因此，如果各 期項目 增值額相差較大，尤其是一期項目出現(xiàn)虧損、后期項目盈利的情況下， 可與稅務(wù)協(xié)商采取合并清算更為有利。2、帶裝修房屋的收入合理分解帶裝修的房屋，裝修的收入和成本是否合并入售房的收入和成木應(yīng)區(qū) 別對待。常用方法是將可以分開單獨(dú)處理的部分（如房屋里的設(shè)施）從整個房 地產(chǎn)中分離。當(dāng)住房初步完工但還沒有安裝設(shè)備及進(jìn)行裝潢、裝飾時， 便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，之后再與購買者簽訂設(shè) 備安裝及 裝潢、裝飾合同，這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金 額繳納土地 增值稅，而第二份合同上注明的金額僅屬于營業(yè)稅征稅圍，不必再計征土

6、 地增值稅。但是，若裝修收入和成本都包含在總的銷售價款和開發(fā)成本，由于增 加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，同時可以獲得20%的加計扣除，將必然使得增值 率下降，最終減少納稅，但裝修成本占總成本比重有限，且同.因此比較適合土地增值稅增值率不能大幅降低，時增加了銷售收入，稅率 處于臨界點(diǎn)時使用。、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃3房地產(chǎn)企業(yè)為了 提高產(chǎn)品的競爭能力，在市場可以接受的圍，采提高裝修檔次取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，等手 段，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競爭能力。投入的成本可以通企業(yè)加 大了建造成本就等于加大了可扣除項目過提高售價得到補(bǔ)償，倍，這樣就 拉動金額 可扣除項目金額的增幅為建造

7、成本增幅的1.3 了增值率的降低， 少繳或免繳土地增值稅4、合理選擇公共開發(fā)成木分?jǐn)偡椒ㄍ瑫r注意合 理歸類直接成本公共開發(fā)成木的分?jǐn)偡椒ㄓ卸喾N，有直接成本法、占地面積法、不同的成本分?jǐn)偡椒〞a(chǎn)生不層高系數(shù)法等分?jǐn)偡椒?。建筑面積法、同 結(jié)果，對稅負(fù)會產(chǎn)生較大影響，因此，在進(jìn)行土地增值稅清算時，選擇預(yù) 先進(jìn)行多種測算，清楚了解不同成木分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，是可以有效 實現(xiàn)節(jié)稅效果對自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成木，的。同時要注意 合理歸類直接成本，例如底商外墻為干掛石材，上面將減少商鋪?zhàn)≌?墻為磁傳，若將底商石材成木作為公共成本分?jǐn)?，的成本增加稅費(fèi)。5、 多項目開發(fā)時合理調(diào)整各項目開發(fā)成木和費(fèi)

8、用不同地方開發(fā)成木費(fèi)用比 例因為物價或其它原因多項目開發(fā)時，而有這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出 來銷售后的增值率較高，可能不同，的房屋增值率較低，這種不均勻的 狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，.使得各處這就要求企業(yè)對開發(fā)成本費(fèi)用在各項目間進(jìn)行必要的調(diào)整，開 發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。6、期間費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移至開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實際發(fā)生 數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。 按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、 辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土 地增值稅的計算沒有直接影響。但

9、若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理 組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目 數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。企業(yè)可以在組織人事上把總部的 一些人員下放或兼職于某一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室 領(lǐng)導(dǎo)兼任某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目 的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成木中去。 期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成木增加 則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。7、利息支出合理規(guī)劃企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行預(yù)算時，如預(yù)計該項目在開發(fā)過程中 主要依靠借款籌資，借款的利息超過開發(fā)成本和土

10、地價款合計的5%時， 應(yīng)對利息支出進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時計算分?jǐn)偫⒅С觥?此外，應(yīng)注意要取得銀行貸款利息結(jié)算清單等貸款的證明資料，以使利 息支出能夠作為單獨(dú)扣除項目。相反，預(yù)計開發(fā)過程中借.款不多，利息費(fèi)用率較低，預(yù)計不會超過土地價款和開發(fā)成本合計的5% 時，企業(yè)可選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)扣除項目據(jù)實扣除。一般情況下， 如果集團(tuán)部有財務(wù)公司和小額貸款公司的話，可進(jìn)行部貸款且盡量在稅 務(wù)認(rèn)可的情況下提高貸款利率，將有效增加利息扣除金額節(jié)約稅負(fù)，同 時也可利用成立房地產(chǎn)基金的形式加大利息成本。8'樣板房售樓處建設(shè)規(guī)劃按稅務(wù)要求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)、主體外修建臨時性建筑物作 為

11、售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入房地 產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房的資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中 列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。因此盡量在小區(qū)主體或會所建設(shè)樣板房和售樓處并且各軟裝硬裝由施工方提供，這樣可加大開發(fā)成本基 數(shù)達(dá)到節(jié)稅 效果。9、各項成木費(fèi)用支出應(yīng)取得合法票據(jù)且實際支付根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)（2009 ） 91號）第二十 一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際 發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。因此合同中普遍約 定工程質(zhì)量保證金，在符合法規(guī)規(guī)定的比例要求情況下，一定要對方開 具發(fā)票。至于清算要求的實際支付，由于房地產(chǎn)企業(yè)在