房地產(chǎn)估價理論與方法_模擬題三_2012年版

1、中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價中的價值表述中，正確的是（ ）。A:房地產(chǎn)估價應(yīng)是可以實現(xiàn)的價值B:房地產(chǎn)估價提供價值意見而不是作價格保證C:房地產(chǎn)估價是對委托人的價格保證D:房地產(chǎn)估價是為委托人爭取最大的利益答案:B解析:AC選項,房地產(chǎn)估價提供的專業(yè)意見；D選項，是為委托人爭取最大的合法權(quán)益。2、下列經(jīng)濟活動中，不需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（ ）。A:再次抵押估價B:轉(zhuǎn)抵押估價C:續(xù)貸抵押估價D:處置抵押房地產(chǎn)答案:D3、關(guān)于征收和征用，下列說法正確的是（ ）。A:征收的實質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題B:征用實質(zhì)是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當返還被征用

2、人，可以不予補償C:征收的實質(zhì)是一種臨時使用房地產(chǎn)的行為D:征收是無償?shù)?，征用是有償?shù)拇鸢?A解析:征用的實質(zhì)是強制使用，只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當返還被征用人，即是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為。盡管征收、征用是為了公共利益的需要，具有一定的強制性，但都不能是無償?shù)?，必須依法給予補償。4、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（ ）。A:抵押人無權(quán)優(yōu)先受償B:抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C:抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D:抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償答案:D5、待開發(fā)的土地一般不適用（ ）來估價。A:市場法B:收益法C:成本法D:假設(shè)開發(fā)

3、法答案:C6、下列房地產(chǎn)估價原則中，評估在用價值不適用的原則是（ ）。A:替代原則B:合法原則C:最高最佳利用原則D:估價時點原則答案:C7、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（ ）三種。A:建筑物區(qū)分所有權(quán)B:建筑物區(qū)分共有權(quán)C:建筑物區(qū)分共用權(quán)D:私有權(quán)答案:A8、（ ）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A:物權(quán)B:債權(quán) C:租賃權(quán) D:所有權(quán)答案:A9、（ ）特性是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財產(chǎn)的主要之處。A:不可移動B:獨一無二C:相互影響D:易受限制答案:A10、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A:用途專業(yè)的房地產(chǎn)B:價值較大

4、的房地產(chǎn)C:獨立使用的房地產(chǎn)D:地處偏僻的房地產(chǎn)答案:C11、決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（ ）。A:相關(guān)物品的價格水平B:該種房地產(chǎn)的價格水平C:房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期D:消費者對未來的預(yù)期答案:B12、現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為（ ）。A:存量滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量B:存量+新竣工量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量滅失量C:存量+新竣工量+空置房量-滅失量D:存量+新增竣工量-滅失量答案:A13、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。A:在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價

5、格低于收益價格B:在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C:在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格D:比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價答案:C解析:A在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，三種價格基本一致；B在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，比準價格大大高于收益價格和積算價格；D比準價格傾向于成交價，積算價格傾向于最低賣價，收益價格傾向于最高買價。14、在合法利用下，在用價值一般（ ）市場價值。A:低于B:等于C:高于 D:不等于答案:A15、賣家因某種原因急于脫手的房地產(chǎn)，其評估價值應(yīng)是（ ）A:謹慎價值 B:市場價值

6、C:投資價值D:快速變現(xiàn)價值答案:D16、同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值三者之間的關(guān)系一般為（ ）。A:無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值B:無租約限制價值=出租人權(quán)益價值承租人權(quán)益價值C:無租約限制價值=承租人權(quán)益價值出租人權(quán)益價值D:以上均不正確答案:A17、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（ ）。A:土地總價 B:土地單價C:樓面地價 D:商品房價格答案:C18、一套商品住宅總價30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A:30B:29C:29.28

7、D:28.29答案:C解析:1010/（15%）0510/（15%）292819、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的有（ ）。A:不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B:影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間均無關(guān)C:提高或降低房地產(chǎn)交易稅費等房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，對房地產(chǎn)價格的影響通常需要一個過程D:某些房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化答案:B20、現(xiàn)實中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A:建筑技術(shù) B:土地權(quán)利設(shè)置C:相鄰關(guān)系 D:土地使用管制答案:D21、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中

8、，正確的是（ ）。A:在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B:增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C:在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D:嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降答案:A22、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A:金融制度政策B:利率C:經(jīng)濟發(fā)展D:匯率答案:A23、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按（ ）進行評估。A:工業(yè)廠房 B:工業(yè)用地 C:商品住宅D:商住用地答案:D解

9、析:按合法原則應(yīng)按規(guī)劃用途評估，如該題給出證載用途為工業(yè)，則應(yīng)按工業(yè)用途估價。24、在房屋征收中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估的，則（ ）。A:估價時點為未來，估價對象為未來狀況B:估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C:估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D:估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況答案:C25、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次篩選。A:法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、經(jīng)濟上是否可行、價值是否最大化B:技術(shù)上是否可能、經(jīng)濟上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許C:

10、經(jīng)濟上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能D:法律上是否允許、經(jīng)濟上是否可行、價值是否最大化、技術(shù)上是否可能答案:A26、某套住宅建筑面積100，套內(nèi)建筑面積為92，使用面積系數(shù)為08，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/。A:2400B:2580C:2607D:2760答案:A解析:使用面積100×0880；建筑面積下的價格使用面積下的價格×使用面積/建筑面積3000×80/1002400元/。27、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準

11、，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清假設(shè)當時的市場匯率為1美元兌換77元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1：065，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格為（）元人民幣/（1平方英尺=00929）A:1748419 B:1901999C:1975357 D:2053877答案:B解析:建筑面積=3000×0.929/0.65=428.77，該交易實例的單位實際價格=7.7×10000×3535/（1+7%）0.530/（1+7%）10/（1+7%）1.5/428.77=19019.72元人民幣/。

12、28、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/。A:202080 B:221429 C:233645 D:244737答案:B解析:正常成交價格買方實付金額/（1應(yīng)由買方繳納的稅費比率）2500/（15%）238095元，賣方實得金額正常成交價格×（1應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）238095×（17%）221

13、429元。29、評估某宗房地產(chǎn)2012年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/，成交日期為2012年1月末，該類房地產(chǎn)自2012年1月末2012年9月末的價格每月與上月的變動幅度為15%，25%，05%，15%，25%，10%，15%，15%，0%。則該可比實例在2012年9月末的價格為（）元/。A:2938 B:2982 C:3329D:3379答案:A解析:此題需注意的是：在采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式時，應(yīng)從成交日期的下一時期的價格指數(shù)開始逐乘。30、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是（ ）。A:空置率偏小 B:運營費用偏大C:收益期

14、限偏短D:報酬率偏高答案:A解析:除A項外，其它選項會導(dǎo)致估價結(jié)果偏低。31、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。A:280 B:285 C:290D:295答案:A32、某公司2年前租賃某寫字樓中的500用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天35元/，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（ ）萬元。A:9880B:

15、59281C:69161D:66722答案:A解析:根據(jù)公式V=A/Y11/（1Y）n，V=(3.5-3)×365×500/6%11/（16%）18=9880(萬元)33、單純的建筑物或其裝飾裝修部分，通常采用（）估價。A:市場法B:收益法 C:假設(shè)開發(fā)法D:成本法答案:D34、在活躍的土地交易市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款、（ ）和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。A:應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的稅費B:土地出讓方繳納的稅費C:政府管理部門繳納的稅費D:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地出讓方共同繳納的稅費答案:A35、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)

16、價值貶損屬于（）。A:物質(zhì)折舊B:功能折舊C:經(jīng)濟折舊 D:會計折舊答案:C36、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（ ）。A:高層建筑地價分攤B:房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)C:因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估D:國有土地上房屋征收中的停業(yè)損失評估E:房地產(chǎn)抵押價值評估答案:A,B,C,D37、關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（ ）。A:房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B:房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價C:房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D:房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E:房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)答案:A,D,E解析:這道題考查的是房地產(chǎn)估價本質(zhì)

17、的5點認識，B項錯在房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價；C項錯在房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。38、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括（ ）。A:擬買賣的房地產(chǎn)市場價值B:買方愿意支付的最低價C:買方可承受的最高價D:賣方可接受的最低價E:賣方愿意接受的最高價答案:A,C,D39、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當由自然人出資，以（ ）形式設(shè)立。A:集體企業(yè) B:國有企業(yè)C:有限責任公司 D:合伙企業(yè)E:股份有限公司答案:C,D40、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有（ ）。A:建設(shè)用地使用權(quán) B:所有權(quán)C:地役權(quán) D:抵押權(quán)E:宅基地使用權(quán)答案:A,C,E41、房地

18、產(chǎn)的特性包括（ ）。A:獨一無二 B:需求有限C:流動性好D:相互影響E:保值增值答案:A,D,E42、正常成交價格的形成條件包括（ ）。A:買者和賣者都具有完全的信息B:賣方具有必要的專業(yè)知識C:買方具有特殊的興趣D:自私且理性的經(jīng)濟行為E:交易對象本身具備市場性答案:A,D,E43、法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括（ ）等。A:已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額B:改變土地用途應(yīng)補交的出讓金C:拍賣費用D:訴訟費用E:增加容積率應(yīng)補交的出讓金答案:A,B,E44、影響房地產(chǎn)價格中的人文環(huán)境的內(nèi)容主要有（ ）等。A:建筑物之間是否協(xié)調(diào)B:居民特征C:治安狀況D:相鄰房地產(chǎn)的利用狀況E:公園、

19、綠化形成的景觀答案:B,C,D45、政府可以通過（ ）等措施來抑制房地產(chǎn)價格上升。A:加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給B:規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價C:制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格D:建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作E:減少開發(fā)用地的供給答案:A,B,C,D46、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ ）。A:土地所有權(quán)B:國有工業(yè)用地土地使用權(quán)C:宅基地土地使用權(quán)D:大型游樂場E:鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房答案:A,C47、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（ ）。A:房地產(chǎn)開發(fā)

20、用地B:學(xué)校C:在建工程 D:別墅E:特殊廠房答案:B,C,E解析:B選項，學(xué)校屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；C選項，在建工程屬于可比性很差的房地產(chǎn)；E選項，特殊廠房屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。48、收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于（）。A:已經(jīng)獲得凈收益的大小B:未來獲得凈收益的風險C:未來獲得凈收益的大小D:目前總收益的大小E:未來獲得凈收益期限的長短答案:B,C,E解析:收益性房地產(chǎn)的價值高低與過去和現(xiàn)在的收益均無關(guān)。49、下列關(guān)于有效毛收入乘數(shù)法的說法中，正確的是（）。A:估價對象資料不充分或精度要求不高的估價B:適用于做粗略的估價C:能提供更可靠的價值測算D:考慮房地產(chǎn)的空置和租金損失情況E:

21、忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用答案:B,D50、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。A:土地取得成本B:建設(shè)成本C:管理費用D:銷售費用E: 答案:A,B解析:直接成本利潤率的計算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本51、當委托專業(yè)機構(gòu)估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，則一般也不需要專業(yè)估價。（ ）答案:True解析:如果價值不夠大，委托專業(yè)機構(gòu)估價顯得不經(jīng)濟。52、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅也需要房地產(chǎn)估價。（ ）答案:False解析:城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價。53、用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收

22、入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用后的余額。（）答案:False解析:除此之外，還要扣除商業(yè)利潤。54、從目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般不會降低地價。答案:False55、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。（）答案:False解析:在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出的。56、一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能只出現(xiàn)兩種情況：即引起房地產(chǎn)價格上漲和引起房地產(chǎn)價格下跌。（ ）答案:False57、某宗土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為1500萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為30萬元，銷售稅費為15