我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成因素的實(shí)證分析

1、    我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成因素的實(shí)證分析    蔡佳+范彬彬摘要：本文從土地市場(chǎng)，居民收入，信貸市場(chǎng)等三個(gè)角度分析房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制，通過98-12年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，表明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫和這些影響因素之間存在著一定程度上的關(guān)系，最后提出了一些政策性的建議，用來(lái)防范和預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；影響因素；政策性建議0、引言眾所周知，近些年來(lái)，房地產(chǎn)事業(yè)飛速發(fā)展，在居民消費(fèi)趨于平淡的同時(shí)，很大程度上的拉動(dòng)了內(nèi)需，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，然而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給具有極強(qiáng)的壟斷性，導(dǎo)致大量投機(jī)者購(gòu)買需求增加，從而引起房地產(chǎn)

2、價(jià)格持續(xù)上漲，而投機(jī)者所引起的增長(zhǎng)并不是實(shí)際真實(shí)需求所帶來(lái)的增加，因此這種上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，也就出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了表面上的繁榮現(xiàn)象。其實(shí)，早在20實(shí)際80年代末，房地產(chǎn)泡沫就導(dǎo)致了日本經(jīng)濟(jì)的崩潰，97年亞洲金融危機(jī)，我國(guó)香港的房市一再縮水，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象趨于表面化，07年美國(guó)次貸危機(jī)，再次警示我們，房地產(chǎn)泡沫問題與國(guó)家金融安全的穩(wěn)定十分緊密，而我國(guó)鄂爾多斯的房地產(chǎn)事件，相信是這種現(xiàn)象的很好的證明。因此：了解房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制以及影響因素，重視房地產(chǎn)泡沫的問題，預(yù)防與控制房地產(chǎn)泡沫的破裂是十分值得研究的問題，對(duì)于我國(guó)金融業(yè)的安全有著十分重要的作用。1、文獻(xiàn)綜述通過對(duì)有關(guān)房

3、地產(chǎn)泡沫文章的通讀，不難發(fā)現(xiàn)，之前的文章的分析方法大致可分為三類，從定義，即理性與投機(jī)角度分析；從評(píng)價(jià)方法上，如：指標(biāo)測(cè)量與統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)分析；從計(jì)量模型上入手分析。袁志剛，樊瀟彥，用均衡框架下房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的分析，討論了房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格的理性泡沫成分，以及泡沫的概率小1；周京奎，用投機(jī)理論模型，對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行分析，用投機(jī)度檢驗(yàn)法，證明了各城市投機(jī)水平相當(dāng)高，個(gè)別城市過于突出，結(jié)論是房地產(chǎn)價(jià)格的上升是投機(jī)來(lái)推動(dòng)的2。筆者認(rèn)為，兩篇文章的觀點(diǎn)過于絕對(duì)，并沒有把理性和投機(jī)同時(shí)分析，只是單方面的分析，缺乏說(shuō)服力。劉琳，黃英，劉洪玉，通過對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)試的系數(shù)研究，提出了測(cè)試系數(shù)的概念，即q1=房地產(chǎn)

4、價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際gdp增長(zhǎng)率，q2=住房按揭款/居民月收入，q3=房地產(chǎn)增長(zhǎng)率/居民收入，三者的幾何平均值作為測(cè)試系數(shù)，該系數(shù)越大，房地產(chǎn)泡沫程度就越大3。張紅利，利用均衡價(jià)格理論從供給彈性和需求彈性入手，通過二者變化的程度進(jìn)行相對(duì)分析，得出了房地產(chǎn)泡沫的生成，發(fā)展和破滅都是價(jià)格機(jī)制的作用成果4。筆者認(rèn)為，劉琳等人的文章中有個(gè)很顯然的問題，就是該方法的數(shù)據(jù)的真實(shí)性很難得到求證，查找數(shù)據(jù)十分繁瑣，另外各指標(biāo)之間也存在一定的相關(guān)性；而對(duì)于張紅利的文章，認(rèn)為缺乏一定的數(shù)據(jù)證明，只存在理論分析而沒有實(shí)證作為依據(jù)，缺乏說(shuō)服力。蒲永健，陳鴻雁，利用住宅銷售價(jià)格代替房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，用居民可支配收入，以及建造

5、成本構(gòu)架價(jià)格泡沫模型，并通過上海，重慶兩個(gè)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的價(jià)格泡沫5。苑德宇，宋小寧，基于35個(gè)不用大中小城市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，才用了固定效應(yīng)模型，對(duì)城市之間空間上的傳染進(jìn)行分析，得出了泡沫大小與房?jī)r(jià)并無(wú)必然聯(lián)系6；筆者認(rèn)為，蒲永健，陳鴻雁文章中的分析方法值得學(xué)習(xí)，但是畢竟省市選擇較少，并且都是直轄市，可能會(huì)以偏概全，而苑德宇，宋小寧的文章中，并沒有從根本上給出各城市房?jī)r(jià)泡沫的大小，僅僅是做了相關(guān)性檢驗(yàn)，并無(wú)詳細(xì)說(shuō)明。綜上可知，我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論以及研究，主要集中在上述的三個(gè)方面，但是很顯然，從分析角度，或者指標(biāo)的代表性上，都存在一定的主觀

6、性，本文在力圖避免出現(xiàn)上述主觀性的同時(shí)，對(duì)于引起房地產(chǎn)價(jià)格變化的顯著影響因素入手，用計(jì)量模型進(jìn)行分析，來(lái)對(duì)這些影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。2、模型構(gòu)建與變量選擇2.1提出假設(shè)首先，提出一定的限制，本文研究的是單一的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，暫不考慮其他市場(chǎng)，也不考慮各城市房地產(chǎn)之間的相互影響；第二個(gè)，假定房地產(chǎn)市場(chǎng)有增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)，本文研究限于增量市場(chǎng)，即新房的市場(chǎng)，模型中將不考慮二手房以及租賃市場(chǎng)的影響。2.2 模型構(gòu)建確定了研究市場(chǎng)之后，眾所周知，房地產(chǎn)泡沫的形成主要表現(xiàn)在房?jī)r(jià)的大幅上漲，而房?jī)r(jià)本身的自身價(jià)值卻相對(duì)脫離。本文選擇的被解釋變量即為住宅銷售價(jià)格指數(shù)，用來(lái)衡量房?jī)r(jià)的變動(dòng)；解釋變量包括：土地價(jià)

7、格，居民收入，銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸，選取上述變量，主要是土地價(jià)格的上漲將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，土地的增長(zhǎng)會(huì)使得開發(fā)商通過提高房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁自己的成本；其次居民收入能夠很好的反應(yīng)居民的購(gòu)買力，增加居民的投機(jī)能力，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，最后選擇銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸是因?yàn)樾刨J可以是房地產(chǎn)商有資本去建房，同時(shí)居民可以貸款去買房，也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，該模型的構(gòu)建可表述為：hi表示住宅銷售價(jià)格，pi表示居民用地銷售價(jià)格指數(shù)，ci表示城鎮(zhèn)居民可支配收入，fi表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款；lnhi=c1+1lnpi+2lnci+3lnfi+選取對(duì)數(shù)模型的原因是，可以度量被解釋變量與解釋變量之間的彈性，能夠更好的反應(yīng)出二者

8、之間比例的變動(dòng)。2.3 數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明數(shù)據(jù)選取上，由于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)大多從98開始，故選取從1998-2012年，十五年的時(shí)間數(shù)據(jù)為例，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2010，新中國(guó)60年統(tǒng)計(jì)資料匯編。2.4 模型的得出與分析lnhi=4.05-0.64lnpi+0.68lnci+0.08lnfi+（0.451033） （0.232237） （0.121530）其中，是非均衡誤差項(xiàng)，括號(hào)內(nèi)為各個(gè)變量回歸檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)誤差。該回歸中r=0.98，說(shuō)明擬合優(yōu)度較好，由上式可知，hi與pi，ci，fi存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。三個(gè)系數(shù)的含義：-0.64表示，在人均收入以及信貸不變的情況下，土地交易價(jià)格每增加一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格下降0.64個(gè)百分點(diǎn)，二者呈負(fù)相關(guān)；0.68表示，在土地交易價(jià)格以及