房地產評估假設開發(fā)法

1、對房地產價值估價的假設開發(fā)的研究金審學院會計二班資產評估期末論文  對房地產價值估價的假設開發(fā)法的研究   專    業(yè)：_ 班    級：_ 學    號：_姓    名：_指 導 老 師 :_ 完 成 日 期：_二_年_月_日_ 對房地產價值估價的假設開發(fā)法的研究黃光華會計2班 js1205210 關鍵詞：房地產 價值評估 假設開發(fā)法摘要: ：

2、土地是房地產重要的組成部分,房地產是我國國民經濟重要的支柱產業(yè)。土地作為一種高價值的商品,對其價值的評估具有十分重要的意義。假設開發(fā)法又稱剩余法,是在房地產評估中對土地評估廣泛采用的一種評估方法。是預測估價對象開發(fā)完成后房地產價值和后續(xù)開發(fā)建設完成該房地產的必要支出和應得的利潤,然后將估價對象預期的房地產價值減去后續(xù)開發(fā)建設正常投入成本、正常稅費及應得利潤來求取估價對象價值的方法。其估價思路通常是模擬一個典型房地產開發(fā)商拿地時,在公平的競爭環(huán)境下,如何得出其愿意支付的最高土地價格。 實際運用中該方法有兩種應用模式：傳統(tǒng)核算模式和現(xiàn)金流折現(xiàn)模式。對于傳統(tǒng)核算模式扣除要素中的利息、利潤確認,以及現(xiàn)

3、金流折現(xiàn)模式中折現(xiàn)率與扣除要素配比等方面均存在一些模糊爭議點。一、評估原則：1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎5、合法原則：房地產評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額

4、是該日期的價格。 房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。二、房地產評估的程序1、明確評估基本事項2、制定工作計劃3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。4、測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。5、綜合分析確定評估成果6、撰寫評估報告

5、三、評估方法1.成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2.市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，

6、對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。3.剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。4.收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。5.假設開發(fā)法含義：假設開發(fā)法又稱開

7、發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。具備條件：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。 城市房屋拆遷作為城市建設和發(fā)展的重要組成部分,直接影響著城市現(xiàn)代化建設的步伐和拆遷人、被拆遷人的切身利益。采用假設開發(fā)法來評估待拆遷房地產的價格，可以估算出拆遷 人能夠承受的最高補償費用,又體現(xiàn)了拆遷戶參與分享建設成果。假

8、設開發(fā)法估價為城市房屋拆遷價格評估和拆遷補償提供標準提供理論基礎和科學依據(jù)。在實際中運用假設開發(fā)法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決于下列兩個預測：1是否根據(jù)房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。2是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。假設開發(fā)法又稱為剩余法、到算法或預期開發(fā)法，是將被估房地產開發(fā)后的預期價值扣除預期的正常投入費用、正常稅金和合理利潤后，以剩余部分的價值作為依據(jù)測算房地產評估值的方法。假設開發(fā)法的基本原理是預期原理，而更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余

9、，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。假設開發(fā)法的估價思想是杜能提出的，他認為“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遭焚毀，凡想購買這一田莊的人，在估值時總會首先考慮，田莊建設完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據(jù)剩余之數(shù)確定買價。假設開發(fā)法又稱剩余法，即地價等于土地與建筑物出售價 格減去建筑物本身的價格。因此剩余法是在估算開發(fā)完成后不 動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物 建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價 格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。 假設開發(fā)法的基本公式是: v(購置開發(fā)場地的價格)二A總開發(fā)價值一擔開發(fā)

10、成本+C 開發(fā)商合理利潤。) 在具體估價時有現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點認為現(xiàn) 金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者 優(yōu)于后者。其實，它們只是具體出發(fā)點不同，從理論上來講并 不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現(xiàn)值原理， 后者是終值原理。 兩種方法所得出的結果基本上是一樣的。引起差異的原因 是由于開發(fā)商利潤率采用的是靜態(tài)近似值，它使傳統(tǒng)方法中的 投資利息與開發(fā)利潤兩項之和所形成的投資收益，不等價于現(xiàn) 金流折現(xiàn)法中以折現(xiàn)方式所體現(xiàn)出的投資收益造成的誤差，如 果兩者等價，其結果應該是一致的。 我們在實際估價工作中或經典的教課書中，計算開發(fā)利潤 一般用直接成本利潤率、投

11、資利潤率、成本利潤率、銷售利潤 率之一乘以相應的計算基數(shù)求出開發(fā)利潤。在實際操作中易引 起一系列的錯誤。首先，開發(fā)建設期是隱含的因素，對于投資 收益率相同的房地產項目，利潤率會因開發(fā)期的不同而不同。 其次，容易漏項，如土地的資金投入。第三，不易較準確地確 定，因開發(fā)過程中，各種性質不同的資金投入的占用期限不同， 最后需計算出一個綜合成本利潤率。第四，無法將投資利息和 開發(fā)利潤這兩種基本性質相同的項目合二為一，簡化計算。如 果采用年收益率的形式計算，易于項目間的比較，也易于理解， 既與投資利息的計算方法相同，又可以有效避免上述錯誤。1.適用范圍待開發(fā)土地評估。用開發(fā)完成后的房地產價格減去建造費用

12、和專業(yè)費用。、將生地開發(fā)成熟地的土地評估。用開發(fā)完成后的土地價格減去土地開發(fā)費用。待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估。這時的建筑費還應包括拆遷費。2.假設開發(fā)法適用的前提條件（1）必須假設土地或房地產的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強度、建筑物的設計等。（2）售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關政策，包括稅收政策。（3）正確分析房地產市場行情，掌握房地產市場中的有關數(shù)據(jù)信息，正確預測售價和開發(fā)成本。（4）假設在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。（5）開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。 3.房地產價值評估假設開發(fā)法的基本公式：P = A - ( B + C

13、 + D + E ) 其中：P土地價格 A土地開發(fā)完成后的房地產價值 B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C投資利息 D開發(fā)商合理利潤 E正常稅費在評估實務中，兩個常用的公式是：土地價值 = 房屋的預期售價 開發(fā)建設成本 利息 利潤 稅費 土地價值 = 預期樓價 建筑費 專業(yè)費用 銷售費用 利息 - 利潤 稅費其中： 利息 = （ 土地價值 + 房屋建筑使用費 + 專業(yè)費用 ）× 利息率 利潤 = （ 地價 + 建筑費用 + 專業(yè)費用 ）×利潤率4.房地產價值評估假設開發(fā)法的操作步驟：（1）調查被估對象的基本狀況主要調查對象：調查土地的限制條件，如土地政策限制、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃

14、限制；調查土地的區(qū)位、地塊面積、地塊形狀、地形地貌、地質狀況、周邊設施狀況等；調查土地權屬狀況，包括權力性質、使用年限、能否續(xù)期、是否以設定抵押權等。（2）確定開發(fā)對象的最佳開發(fā)利用方式以房地產自身狀況和市場環(huán)境出發(fā)，結合城市規(guī)劃和法律法規(guī)的限制條件，確定房地產開發(fā)利用方式。最佳開發(fā)利用方式包括土地用途、建筑容積率、覆蓋率、建筑樣式、建筑高度、建筑裝修檔次等。其中最重的是選擇最佳土地用途。最佳開發(fā)利用方式決定開發(fā)完成后能夠獲得的最高效益。（3）估計建設周期包括建設估計和租售期估計，指的是從取得土地使用權一直到房地產全部銷售或出租完畢的這一段時間。目的是考慮貨幣時間價值。建設周期的確定可根據(jù)類似

15、已開發(fā)完成房地產的正常建設周期確定。（4）預測開發(fā)完成后的房地產售價在預期房地產市場發(fā)展較為穩(wěn)定的情況下，可以采用市場比較法來估算開發(fā)后房地產價值；在有較多可利用歷史資料時，可以考慮長期趨勢預測法來估算。通常二者也可以結合使用，以市場比較法為基礎，根據(jù)長期變化趨勢做出合理推測。開發(fā)完成后房地產售價根據(jù)開發(fā)房地產類型的不同可通過兩種途徑進行預測：一種是對于出售的房地產，可采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產總價；另一種是對于建成出租的房地產，可根據(jù)市場法估算房地產出租的凈收益，再根據(jù)收益法將出租房地產凈收益轉化為房地產價值。（5）估算各項成本費用A、估算開發(fā)建設成本費用。 開發(fā)建筑成本費用包括直

16、接工程費，間接工程費、建筑承包商利潤等，在估算時可以根據(jù)當?shù)仡愃崎_發(fā)案例的建造費用水平的測算，也可以根據(jù)建筑工程概預算的測算。B、估計專業(yè)費用。 包括建筑設計費、工程概預算費用等，一般根據(jù)建造費用的一定比率來計算。C、估算利息。 利息是開發(fā)過程中全部預付資本的融資成本，不僅包括建造工程費用的利息，還應包括土地資本的利息。利息的計算基數(shù)不僅僅指借入資金的利息，還包括自有資金的利息。在估算利息時，要注意分別計算各項資金費用的占用時間，即計息期。具體來說，預付地價款的利息額應以全部預付的價款按整個開發(fā)建設工期計算；開發(fā)費、專業(yè)費若是在建設期內均勻投入的，則利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費為基數(shù)，案件再起的一

17、半計算；若是分年度投入，可以根據(jù)實際情況進一步細化，假設建造期為兩年，則第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息為半年。開發(fā)費、專業(yè)費在建設竣工后的空置及銷售期內應按全額全齊計息。D、估算稅金。 稅金主要指的是房地產開發(fā)完成后銷售時發(fā)生的營業(yè)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅、契稅等。根據(jù)當時的稅費政策，稅金以建成后的房地產總價的一定比例進行測算。E、估算開發(fā)完成后得的房地產銷售費用。 主要指的是房地產建成后用于出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等，一般以房地產總價或租金的一定比率計算5.估算開發(fā)商的合理利潤開發(fā)商的合理利潤一般以房地產總價或預付總資本的一定比例計算。投資回報率的計算技術一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項之和。銷售利潤的計算基數(shù)一般為房地產售價。6. 確定被估房地產價