第三極商業(yè)地產(chǎn)投資模式doc15

1、第三極商業(yè)地產(chǎn)投資模式解決商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)矛盾 投資人獲得更加穩(wěn)定回報(bào) 經(jīng)營(yíng)者獲得更大自主空間 “四個(gè)統(tǒng)一、七大優(yōu)勢(shì)”成商業(yè)地產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)北京的商業(yè)地產(chǎn)自2001年興起以來(lái)，幾經(jīng)變革與發(fā)展，正面臨升級(jí)與規(guī)范。2003年至今，大批已經(jīng)度過(guò)銷售期進(jìn)入經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)暴露了嚴(yán)重的投資、自營(yíng)、整體經(jīng)營(yíng)等多種矛盾。多位著名商業(yè)專家在本月召開的北京商業(yè)地產(chǎn)烽會(huì)上更明確指出商業(yè)地產(chǎn)不能再切成小塊出售給小經(jīng)營(yíng)者，做成一個(gè)個(gè)批發(fā)市場(chǎng)了。商業(yè)項(xiàng)目投資與經(jīng)營(yíng)的矛盾一時(shí)間成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題，主要有以下三點(diǎn)：一是發(fā)展商只注重前期賣房，根本不注重商業(yè)要素，在低層做些門臉?lè)慨?dāng)作商

2、業(yè)，樓賣光了轉(zhuǎn)身就跑，這主要出現(xiàn)在一些非專業(yè)的住宅底商等項(xiàng)目中。二是投資者盲目追求商業(yè)效益，盲目投資，購(gòu)買非商業(yè)區(qū)和沒(méi)有任何商業(yè)資源及發(fā)展前景的所謂商業(yè)項(xiàng)目或底商，造成投資風(fēng)險(xiǎn)驟增，市場(chǎng)紊亂。三是商業(yè)項(xiàng)目缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理，特別是后期管理。發(fā)展商把產(chǎn)權(quán)切碎出售給投資者，投資者獲得十分狹小的商業(yè)鋪位，有的自營(yíng)、有的投資，商業(yè)管理出現(xiàn)嚴(yán)重混亂。有的商場(chǎng)甚至連統(tǒng)一開業(yè)都難以做到，更賒談商業(yè)物業(yè)的增值和經(jīng)營(yíng)的紅火！最終不僅不能保證投資者的收益，更導(dǎo)致商業(yè)租金水平的混亂和經(jīng)營(yíng)種類的同質(zhì)化，使大商場(chǎng)最終演變?yōu)榇箅s鋪。 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜現(xiàn)狀已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，如何保證商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，不僅是發(fā)展商關(guān)注的熱

3、點(diǎn)，更是投資者保證自己利益的根本所在。有專家指出，誰(shuí)能解決商業(yè)地產(chǎn)的投資與經(jīng)營(yíng)穴道，突破瓶頸，誰(shuí)就能引領(lǐng)2005年商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)尚，為北京貢獻(xiàn)真正意義上的商業(yè)房產(chǎn)。 就在開發(fā)商探尋商業(yè)地產(chǎn)出路何在的同時(shí)，京西文化重鎮(zhèn)“海淀圖書城商業(yè)區(qū)”改造中的旗艦項(xiàng)目第三極文化中心以“統(tǒng)一業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商”四個(gè)統(tǒng)一的全新經(jīng)營(yíng)模式和四個(gè)統(tǒng)一帶動(dòng)的投資“七大優(yōu)勢(shì)”，以商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)與產(chǎn)權(quán)全面分離模式，和文化主題商場(chǎng)的確切業(yè)態(tài)規(guī)劃，突破了商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)的瓶頸，為商業(yè)地產(chǎn)的全面升級(jí)打開了一扇通往成功之門，也為眾多投資商業(yè)地產(chǎn)的投資人提供了評(píng)判優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。 一、四個(gè)統(tǒng)一確保文化主題商場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)

4、： 統(tǒng)一業(yè)態(tài)確保文化商場(chǎng)主題 業(yè)態(tài)的統(tǒng)一，不是簡(jiǎn)單的樓層劃分，而是必須按照商業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)律，細(xì)致分析消費(fèi)客流的走向、聚集，以及商業(yè)大樓內(nèi)部的消費(fèi)人群動(dòng)線等要素得出。一個(gè)成功的商業(yè)綜合體，必須考慮主力旗艦店、樓層經(jīng)營(yíng)主題及樓層主力店，這樣才能做到主題與組合業(yè)態(tài)的統(tǒng)一互補(bǔ)。同時(shí)還必須考慮人流的來(lái)源方向，分析消費(fèi)人群的興趣愛(ài)好和進(jìn)入大樓的規(guī)律甚至在大樓內(nèi)逛街的方式和習(xí)慣，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一和合理規(guī)劃。 第三極是以北京最大新生代書店為旗艦，形成強(qiáng)大動(dòng)力源，引動(dòng)巨大客流，倡導(dǎo)“知識(shí)性休閑，文化性消費(fèi)”的復(fù)合型文化主題商場(chǎng)。集歡樂(lè)、圖書、健體、旅游、教育、商務(wù)六大本營(yíng)于一體。地下1層為排擋美食街，超

5、過(guò)4000平米就餐面積，滿足西區(qū)白領(lǐng)及商場(chǎng)客源衛(wèi)生、便捷的就餐需求；1-3層為歡樂(lè)大本營(yíng)匯聚世界著名眼鏡店、茶藝館、紅酒店、雪茄店、各地的風(fēng)情特色餐飲、精致的海報(bào)店等滿足城市文化人群的多種消費(fèi)需求；4-7層為北京超大圖書中心第三極書局，近兩萬(wàn)平米的書香門第，為人們提供獲取知識(shí)、休憩心靈的放松空間。8層為4000平米的健體大本營(yíng)，薈萃名牌體育服裝，各色體育器材，為北京首家創(chuàng)新體驗(yàn)式健體消費(fèi)空間；9層旅游大本營(yíng)，采用一站式旅游接待與咨詢的全新商業(yè)理念，聚合世界各國(guó)文化處的旅游宣傳機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)各知名景點(diǎn)的宣傳、展示、代辦機(jī)構(gòu)；10層教育大本營(yíng)，集合世界各國(guó)使館教育處的展示和咨詢中心與國(guó)內(nèi)著名教育品牌，

6、正規(guī)、直接的咨詢服務(wù)和規(guī)范的程序，為北京最權(quán)威的留學(xué)、培訓(xùn)一站式服務(wù)中心。 第三極書局作為大廈的旗艦店，同時(shí)還兼做大廈商業(yè)客流的二次驅(qū)動(dòng)力，可將購(gòu)買圖書得到滯留的人群部分引導(dǎo)至?xí)陿巧系哪繕?biāo)性消費(fèi)樓層，并為書店樓下的隨機(jī)性消費(fèi)項(xiàng)目補(bǔ)充人氣，為其他各層商業(yè)消費(fèi)，帶來(lái)滾滾客源。 第三極業(yè)態(tài)規(guī)劃的統(tǒng)一，具體到每個(gè)樓層和每個(gè)店中店。第三極確保該規(guī)劃全面實(shí)施的有利舉措就是自營(yíng)其中位于4-7層的大型書店，并以此作為第三極項(xiàng)目的主力店，其他各層業(yè)態(tài)如休閑、旅游、文化消費(fèi)品、教育等均是在充分考慮書店引申的消費(fèi)和本地區(qū)需要的文化消費(fèi)形態(tài)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)試得出的，不僅符合文化主題商場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)組合

7、，更符合整個(gè)圖書城商業(yè)區(qū)知識(shí)性休閑、文化性消費(fèi)的突出需求。 如此精細(xì)、統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，不僅為消費(fèi)者創(chuàng)造了良好的消費(fèi)環(huán)境，為經(jīng)營(yíng)者提供了良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，更保證了投資的投資收益。 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的超強(qiáng)執(zhí)行力 第三極通過(guò)大型文化主題商場(chǎng)的準(zhǔn)確定位，提升了大廈商業(yè)經(jīng)營(yíng)的文化內(nèi)涵，為商家提供高含金量的商業(yè)附加值。其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的理念，也是保證經(jīng)營(yíng)者、投資者雙贏的唯一途徑。 在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下，主題商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)可實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的至高境界，即全部店中店可不斷的同步開展各種主題的推廣活動(dòng)，創(chuàng)造整合價(jià)值。深喑此道的第三極設(shè)計(jì)者、著名建筑大師馮·格康先生更為此在建筑內(nèi)設(shè)計(jì)了一個(gè)高達(dá)75米的天幕挑空大堂，作為

8、各類主題商業(yè)活動(dòng)的推廣核心。 第三極文化商場(chǎng)將會(huì)以推廣文化、推廣各類生活方式、推廣休閑體驗(yàn)為主題，策劃月月有主題、周周有活動(dòng)、日日有創(chuàng)新的商業(yè)活動(dòng)。精彩的簽名售書、售碟，花樣翻新的各國(guó)文化、教育推廣節(jié)，寓教于樂(lè)的人文教室、教授講壇，令人目不暇接的先鋒藝術(shù)展等，都將成為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下的推廣大戲，為商場(chǎng)的商家?guī)?lái)滾滾財(cái)源，更為消費(fèi)者創(chuàng)造享用不盡的文化享受。 統(tǒng)一管理確保主題商場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng) 商業(yè)項(xiàng)目，管理就是價(jià)值，管理就是未來(lái)，管理就是真實(shí)收益和回報(bào)。第三極聘請(qǐng)國(guó)際著名物業(yè)管理公司COLLIERS，為其10萬(wàn)平米大型文化主題商場(chǎng)提供物業(yè)顧問(wèn)和招商代理服務(wù)。高力國(guó)際的專業(yè)服務(wù)在全球享有盛名，透過(guò)其準(zhǔn)確的

9、招商方向和縝密的管理，第三極的業(yè)態(tài)規(guī)劃將得以落實(shí)和永續(xù)經(jīng)營(yíng)，投資者的回報(bào)將得到妥帖保障。 確保第三極文化主題商場(chǎng)的品質(zhì)，國(guó)際化文化商業(yè)精英的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。第三極因?yàn)樽龅搅送顿Y與經(jīng)營(yíng)的完全分離，就具備了充分的吸引國(guó)際知名文化休閑業(yè)經(jīng)營(yíng)者的條件，而其經(jīng)營(yíng)，又無(wú)疑為商業(yè)投資者帶來(lái)了堅(jiān)定的信心。COLLIERS憑借其豐富的市場(chǎng)資源和對(duì)文化主題商場(chǎng)的準(zhǔn)確理解，是統(tǒng)一管理的有利保證。 在統(tǒng)一管理理念下，部分出資購(gòu)房的自營(yíng)業(yè)主，雖然會(huì)受到經(jīng)營(yíng)品種或范圍甚至主題方面的限制，但是，與國(guó)際知名企業(yè)同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，共同為消費(fèi)者提供精彩的知識(shí)性消費(fèi)和文化性休閑服務(wù)所帶來(lái)的共同效益更加誘人，第三極不僅會(huì)成為知名品牌集合文

10、化消費(fèi)的典范，更會(huì)成為北京文化消費(fèi)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的招牌，為其在北京的發(fā)展帶來(lái)不可低估的品牌價(jià)值。 統(tǒng)一管理的重要意義就在于確保了統(tǒng)一業(yè)態(tài)的持久發(fā)展。有的商業(yè)，在設(shè)計(jì)、規(guī)劃之初也不是沒(méi)有業(yè)態(tài)或品種的分類甚至分區(qū)，但一切僅僅是流于形式和炒做，銷售之后便一走了之，造成的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)、競(jìng)相攀低競(jìng)爭(zhēng)等后果更是無(wú)人負(fù)責(zé)，有影響力的品牌更無(wú)緣入駐經(jīng)營(yíng)，最終投資人只有眼看著物業(yè)因管理不善而不斷貶值。 第三極正是看到了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的這個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，才堅(jiān)持從售樓、招商階段起就采用統(tǒng)一管理的方式。在第三極，購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)的業(yè)主會(huì)被要求將未來(lái)經(jīng)營(yíng)的品牌、業(yè)態(tài)寫進(jìn)合同。用于投資的業(yè)主也會(huì)被告之其擁有房產(chǎn)后只能用于投資

11、獲利，不能隨意出租或擅自變卦自營(yíng)。這些措施，都是第三極落實(shí)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的具體行動(dòng)。 統(tǒng)一招商確保文化商業(yè)品質(zhì) COLLIERS為第三極提供獨(dú)家招商代理服務(wù)。統(tǒng)一招商，不僅避免了商場(chǎng)內(nèi)同質(zhì)化品牌的經(jīng)營(yíng)，更保證只有符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌才有資格進(jìn)入第三極。這樣的方式不僅保證了投資者的投資回報(bào)，更保證了項(xiàng)目的品質(zhì)，為日后項(xiàng)目的投資升值奠定了基礎(chǔ)。 統(tǒng)一招商從根本上解決了商業(yè)物業(yè)零散產(chǎn)權(quán)下惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。它堅(jiān)持招商價(jià)格的統(tǒng)一、堅(jiān)持招商業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性，更充分考慮了不同業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)利益，為未來(lái)經(jīng)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，更充分保證了投資人的利益。因此在避免業(yè)態(tài)重復(fù)、租金水平混亂方面，統(tǒng)一招商的作用不容忽視。 COL

12、LIERS的統(tǒng)一招商，還是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一業(yè)態(tài)的具體落實(shí)，在此理念下，每一個(gè)樓層的主題，每一個(gè)樓層的主力店和高影響力業(yè)態(tài)都在招商計(jì)劃中詳細(xì)列明，投資人所領(lǐng)受的招商將不再是一張寫滿世界大牌的名錄和售樓人員口若懸河的估計(jì)，而是確切的品牌方向，其執(zhí)行程度可直接延續(xù)到開業(yè)后的真實(shí)商戶組織，這樣的深入合作，只有在統(tǒng)一招商思想的引導(dǎo)下才能做到。 統(tǒng)一招商還最大限度的保證了投資人的利益，在這個(gè)模式下，投資人作為商業(yè)房產(chǎn)持有者，不必費(fèi)心尋找商家、不必費(fèi)心談判費(fèi)用、更不必支付代理費(fèi)等費(fèi)用；甚至連物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)等都不用交納，一切有關(guān)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用，都將由未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者支付。這里面，統(tǒng)一管理的作用相當(dāng)關(guān)鍵。從收益角度講，上

13、述費(fèi)用的免除，已經(jīng)增加了投資人的實(shí)際利益。 二、七大優(yōu)勢(shì)確保商業(yè)投資人穩(wěn)定高額回報(bào)： 第三極不僅開創(chuàng)了統(tǒng)一業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商“四個(gè)統(tǒng)一”的全新理念，還以每年10%租金回報(bào)，10年收回購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)的投資，同時(shí)擁有50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)房產(chǎn)的高投資回報(bào)，以真實(shí)價(jià)值確實(shí)的保證了投資者的超值收益。這主要表現(xiàn)在以下七大優(yōu)勢(shì)。 每年10%的固定投資回報(bào)，長(zhǎng)期穩(wěn)定。 第三極年投資回報(bào)租金固定為購(gòu)房款總額的10%，回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)10年，長(zhǎng)期穩(wěn)定，收益可靠。既是說(shuō)10年后，投資人即可收回購(gòu)房的全部投資，期間還擁有第三極商業(yè)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。其收益獲利的同時(shí)，更有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的保障，可謂萬(wàn)無(wú)一失。 事實(shí)上，房產(chǎn)投資始終

14、是世界各國(guó)各類投資中獲利最穩(wěn)定的投資品種之一，專家普遍認(rèn)為，房產(chǎn)投資是規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)的最為穩(wěn)妥的一種方式。隨著我國(guó)企業(yè)、個(gè)人財(cái)富的不斷積累，房產(chǎn)投資將越來(lái)越成為投資行為的主流，而商業(yè)房產(chǎn)無(wú)疑是房產(chǎn)投資的最高階段，獲利與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值都大大優(yōu)于普通住宅投資。隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的紅火，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值會(huì)不斷攀升，租金也會(huì)不斷上升，其收益水平呈持續(xù)上升趨勢(shì)。 商業(yè)房產(chǎn)投資還是抵御利息變化、通貨膨脹等金融風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的投資，相對(duì)于股票等投資，其擁有持續(xù)租金上揚(yáng)趨勢(shì)和擁有真實(shí)的房產(chǎn)權(quán)等特點(diǎn)，都是穩(wěn)定獲利和低風(fēng)險(xiǎn)的保證。 北京首家承諾10年回報(bào)期，總投資回報(bào)率達(dá)269%，投資價(jià)值顯著。 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資還有一個(gè)重要的特點(diǎn)，

15、就是長(zhǎng)期的穩(wěn)定。第三極率先在北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中提出10年的穩(wěn)定回報(bào)期，這在目前是最長(zhǎng)的個(gè)例。也是迄今為止商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中最符合商業(yè)投資規(guī)律并真實(shí)呈現(xiàn)給投資人的項(xiàng)目。 從普遍規(guī)律上講，一個(gè)大型綜合商業(yè)的開始贏利時(shí)間是3-5年，獲利期要在3-5年以后，第三極約定了10年時(shí)間，在堅(jiān)持四個(gè)統(tǒng)一的前提下經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出要將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的堅(jiān)定信心。在這樣的時(shí)間長(zhǎng)度內(nèi)，經(jīng)過(guò)細(xì)致精心的培育和統(tǒng)一化的管理，加之北京首家文化主題商場(chǎng)的準(zhǔn)確定位，第三極一定能夠取得總體經(jīng)營(yíng)的成功，屆時(shí)第三極的投資人連同商業(yè)管理者都會(huì)收獲成功所帶來(lái)的穩(wěn)定、持久的利益。 從招商角度看，知名國(guó)際品牌一般都希望承租長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)的成功性也

16、標(biāo)志著穩(wěn)定、超強(qiáng)的支付能力。因此10年的租約對(duì)于這種品牌客戶而言是最合適的，其經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性同時(shí)也就是投資人獲利的穩(wěn)定性。反之短期的租約對(duì)于經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定和持久并不能起到穩(wěn)定整體商業(yè)的作用，雖然有可能短期租約的租金水平會(huì)略高一些，但由于租期短，其裝修投入和市場(chǎng)宣傳等都不可能是大幅度的投入，這無(wú)形中等于減低了經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，商業(yè)業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性也面臨挑戰(zhàn)。因此，成功的商業(yè)項(xiàng)目一般都會(huì)將最好的位置、最主力的業(yè)態(tài)作成長(zhǎng)期租約，這是確保商業(yè)價(jià)值不斷提升的關(guān)鍵。 以按揭購(gòu)房計(jì)算，10年后第三極的投資人得到的不僅是完整的房屋產(chǎn)權(quán)，租賃期間還會(huì)獲得穩(wěn)定的租金收入，據(jù)初步計(jì)算，連同房產(chǎn)原始價(jià)值在內(nèi)，其總投資回報(bào)率10年后可達(dá)

17、269。下表是按照商業(yè)房產(chǎn)總價(jià)50萬(wàn)元，5成10年按揭方式做出的示算分析： 零物業(yè)管理費(fèi)，創(chuàng)造投資的高附加值。 在第三極，因?yàn)橛兴膫€(gè)統(tǒng)一理念，承租期內(nèi)有關(guān)該店中店房屋、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用，全部本著誰(shuí)使用誰(shuí)付費(fèi)的原則，是由經(jīng)營(yíng)者支付的。投資人可輕松獲得租金而不必考慮這些負(fù)擔(dān)。這不僅減輕了投資人的壓力，實(shí)際上等于增加了投資人的收入，創(chuàng)造了商業(yè)投資的高附加值，相比于投資高檔住宅等不動(dòng)產(chǎn)等而言，其收益模型更加合理，投資的后續(xù)負(fù)擔(dān)完全沒(méi)有。 隨著物業(yè)市場(chǎng)的逐步放開，物業(yè)公司將擁有更大物業(yè)收費(fèi)自主權(quán)，投資者如果單獨(dú)作戰(zhàn)，自行尋找承租商，高額的物業(yè)費(fèi)及商業(yè)促銷費(fèi)等將成為投資者不可忽視的支出，特

18、別是對(duì)于小型店鋪，遇上承租能力差的客戶，更要忍痛倒貼。投資人在投資時(shí)若考慮不周，很可能最終不僅不獲利，還要倒貼錢養(yǎng)房。 零招商代理費(fèi)，增加投資附加值，統(tǒng)一招商與獨(dú)立投資實(shí)現(xiàn)雙贏。 第三極的“四個(gè)統(tǒng)一”經(jīng)營(yíng)理念，使招商行為成為一個(gè)統(tǒng)一的常規(guī)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，越是經(jīng)營(yíng)正規(guī)的商戶，越是希望透過(guò)專業(yè)的代理公司來(lái)打理租房選址等事務(wù)，而代理行的傭金是朝向不動(dòng)產(chǎn)持有人收取的，對(duì)于投資人來(lái)講，獲得這樣的服務(wù)，其費(fèi)用也是一筆不小的開支，這無(wú)形中減少了投資人應(yīng)得的收入。 第三極統(tǒng)一打理這方面的事務(wù)，其招商代理費(fèi)不向投資人收取，這等于增加了投資人的收益，創(chuàng)造了又一個(gè)投資附加值。而因?yàn)楣芾砉镜慕y(tǒng)一運(yùn)做，更方

19、便與有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者接觸和談判，更有保證尋找到符合商業(yè)定位的經(jīng)營(yíng)者，因而也確保了租客的質(zhì)量和業(yè)態(tài)的穩(wěn)定，如此，投資人和商業(yè)管理者實(shí)現(xiàn)了雙贏。 許多不成功的項(xiàng)目，由投資者自行尋找承租商，不僅會(huì)造成招商的混亂，更會(huì)因?yàn)閷?duì)經(jīng)營(yíng)商戶缺乏專業(yè)的判斷而承擔(dān)其經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還要面對(duì)形形色色甚至不正規(guī)的代理公司，如果代理公司的客戶質(zhì)量并不是非常好，則還要頻頻更換，代理費(fèi)就要頻頻支付。投資人急于回收的心理越強(qiáng)，其支付的代理費(fèi)也越高。還有部分項(xiàng)目由一些公司提供所謂的出租幫助，實(shí)際上實(shí)現(xiàn)出租時(shí)，一系列的費(fèi)用和低廉的租金都會(huì)成為令投資人煩惱的問(wèn)題，租則無(wú)收益，不租則自己很難有時(shí)間和精力尋找客戶，投資

20、成為并不輕松的事情。很多有此經(jīng)歷的投資人談到此事便無(wú)可奈何，最終不僅不能得到穩(wěn)定的回報(bào)，還要不斷更換租客，自己的投資變成了一個(gè)累贅，獲得的租金所剩無(wú)幾，與預(yù)期回報(bào)大相徑庭而又有苦難言。 第三極所提出的投資回報(bào)模式，從根本上解決了這個(gè)問(wèn)題，解決了投資人的難題又在確保投資人原先預(yù)定的回報(bào)值基礎(chǔ)上，為投資人創(chuàng)造了附加價(jià)值。同時(shí)這個(gè)方法還有助于商場(chǎng)整體品質(zhì)的控制和提升，一舉多得。 零空置期與免租期，解決投資人后顧之憂。 第三極統(tǒng)一招商，將使投資者沒(méi)有任何空置期與免租期的資金損失及不必要的尋租麻煩，從根本上保證了投資者的利益。 在缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的商業(yè)內(nèi)，投資者自行尋找承租商期間，不僅面對(duì)空置，更要照章

21、交納物業(yè)費(fèi)用等，一旦找到客戶，還要按照行業(yè)規(guī)矩給出一定時(shí)間的免租期。這筆損失實(shí)在不小。對(duì)于商場(chǎng)來(lái)講，零散投資人的空置也造成了商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的天窗，其整體品質(zhì)之差，可想而知，保值增值更是賒談。 這里有一個(gè)比照表可以看出，投資一般無(wú)管理概念的商業(yè)的隱性損失與投資第三極的大區(qū)別： 上表按照一個(gè)客戶租約5年計(jì)算，在第三極可以獲得全數(shù)60個(gè)月的穩(wěn)定回報(bào)；在無(wú)統(tǒng)一管理的商業(yè)，則只能獲得52個(gè)月的回報(bào)，其中要支付5個(gè)月的代理費(fèi)和三個(gè)月的免租期，這筆損失相當(dāng)于應(yīng)得收入的13%，十分驚人。上述分析還未考慮可能出現(xiàn)的空置狀態(tài)。 零經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減輕投資人個(gè)體壓力 第三極的四個(gè)統(tǒng)一理念，還最大限度的規(guī)避了投資人的個(gè)體風(fēng)

22、險(xiǎn)。作為個(gè)體投資人，其判斷客戶、洽商租期及租金等都可能存在不專業(yè)的現(xiàn)象，一旦承租人經(jīng)營(yíng)不利，則全部風(fēng)險(xiǎn)立刻轉(zhuǎn)化為投資人的房產(chǎn)收益風(fēng)險(xiǎn)，且無(wú)法挽回。 在第三極的統(tǒng)一模式下，管理公司會(huì)斟選每一個(gè)客戶，甚至?xí)捎醚?qǐng)制吸引有實(shí)力的文化經(jīng)營(yíng)品牌客戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。而對(duì)于二線或新增的品牌，也會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的考察后才決定是否符合業(yè)態(tài)、是否適合進(jìn)駐、適合多大面積的經(jīng)營(yíng)等一系列問(wèn)題。在這個(gè)方面，第三極和COLLIERS具有一套嚴(yán)格的吸引客戶和確定客戶的辦法，可保證進(jìn)駐客戶的總體水準(zhǔn)，這也是規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。 投資人作為投資個(gè)體，在第三極整體規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)下，其獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自有商業(yè)面積的壓力完全不存在，回報(bào)一定可以得到充分的保障。 規(guī)避共同經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 第三極通過(guò)“四個(gè)統(tǒng)一”的