房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力分析

1、內(nèi)容摘要房地產(chǎn)業(yè)提供的商品和勞動(dòng)有著生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性，它既是人民生活的基本要素，也是社會(huì)生產(chǎn)的基本要素。所以房地產(chǎn)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的拉動(dòng)作用。以邁克爾·波特的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論和價(jià)值鏈理論為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，從SWOT、運(yùn)營(yíng)的成本、價(jià)值鏈等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能進(jìn)行了分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；運(yùn)營(yíng)功能；SWOT； 價(jià)值鏈目 錄一、引言 1二、房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)功能研究的必要性 5（一）房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)5（二）運(yùn)營(yíng)功能分析與投資戰(zhàn)略管理影響發(fā)展 7三、運(yùn)營(yíng)功能的分析模式 9（一）SWOT分析模式9

2、（二）運(yùn)營(yíng)功能的成本優(yōu)勢(shì)分析9（三）運(yùn)營(yíng)功能的差異化分析 10參考文獻(xiàn)淺 談 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 運(yùn) 營(yíng) 功 能一、引言 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而運(yùn)營(yíng)能力體現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。研究房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，間接研究房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。二、房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)功能研究的必要性（一）房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)，一般超過(guò)1年以上，有的甚至達(dá)35年，經(jīng)營(yíng)期間受市場(chǎng)供求關(guān)系和國(guó)家宏觀政策影響較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)走向和市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)不當(dāng)，往往形成住房大量積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)沉重甚至是毀滅性的打擊。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析，制定獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，開(kāi)展卓有成

3、效的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（二）運(yùn)營(yíng)功能分析與投資戰(zhàn)略管理影響發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有強(qiáng)烈的擴(kuò)張需求和潛力，而在企業(yè)擴(kuò)張中，如何樹(shù)立適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境意識(shí)，增強(qiáng)環(huán)境適應(yīng)性，把握正確的經(jīng)營(yíng)方向，選擇正確的進(jìn)入領(lǐng)域，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，顯得非常重要。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)已從發(fā)展初期的資金密集型逐步轉(zhuǎn)向技術(shù)和知識(shí)密集型，傳統(tǒng)的圈地、投資、促銷(xiāo)的粗放型發(fā)展模式已難以確保競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須合理安排企業(yè)有效資源，特別是加強(qiáng)人力資源管理，實(shí)施管理創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，以保持市場(chǎng)的領(lǐng)先者地位。三、運(yùn)營(yíng)功能的分析模式房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能進(jìn)行分析，企業(yè)必須明確自己競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源和形成競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素是

4、什么。只有這些問(wèn)題都明確后，企業(yè)才能做出根據(jù)本企業(yè)的運(yùn)營(yíng)功能結(jié)構(gòu)，制定發(fā)展戰(zhàn)略選擇的決策。（一） SWOT分析模式所謂SWOT模式，就是著名戰(zhàn)略管理專(zhuān)家安德魯斯(K，Andrews)在20世紀(jì)70年代提出的企業(yè)戰(zhàn)略綜合分析框架。后經(jīng)過(guò)邁克爾·波特等人的充實(shí)和深化，使之成為企業(yè)戰(zhàn)略分析和選擇的重要指南。其中，S代表的是strengths，優(yōu)勢(shì)的意思；W代表的是weakness，劣勢(shì)的意思；O代表的是occasions，機(jī)會(huì)的意思；T代表的是threats，威脅的意思。這種分析方法的基本出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該以己之長(zhǎng)，克敵之短。通過(guò)企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能的SWOT的分析，形成四種企業(yè)可以選擇的策略

5、，即SO戰(zhàn)略、WO戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略和WT戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略就是企業(yè)利用內(nèi)部長(zhǎng)處去抓住外部機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略; WO戰(zhàn)略就是利用外部機(jī)會(huì)改進(jìn)內(nèi)部缺點(diǎn)的戰(zhàn)略;ST戰(zhàn)略就是利用企業(yè)的長(zhǎng)處去避免或減輕外部威脅打擊的戰(zhàn)略; WT戰(zhàn)略就是企業(yè)直接克服內(nèi)部弱點(diǎn)和威脅的防御性戰(zhàn)略。（二）運(yùn)營(yíng)功能的成本優(yōu)勢(shì)分析 企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能的成本優(yōu)勢(shì)分析彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)在成本分析上的不足。因?yàn)槠髽I(yè)的成本行為和它的相對(duì)成本地位產(chǎn)生于企業(yè)的每一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。每種運(yùn)營(yíng)活動(dòng)都有自己的成本結(jié)構(gòu)，其成本行為有可能受到與企業(yè)內(nèi)外的其他活動(dòng)之間的聯(lián)系和相互關(guān)系的影響。如果企業(yè)在從事運(yùn)營(yíng)活動(dòng)時(shí)取得了低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的累計(jì)成本，成本優(yōu)勢(shì)就由此產(chǎn)生。根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分

6、析，企業(yè)可以通過(guò)控制成本驅(qū)動(dòng)因素獲取成本優(yōu)勢(shì)。它包括如下幾個(gè)方面內(nèi)容：1.控制規(guī)模。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，項(xiàng)目規(guī)模越大就越容易獲得規(guī)模效應(yīng)，從而可以直接在銷(xiāo)售上獲得收益。2.控制時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)是一個(gè)投入產(chǎn)出周期比較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，而市場(chǎng)又瞬息萬(wàn)變，所以房地產(chǎn)銷(xiāo)售的時(shí)間性非常強(qiáng)。3.控制地理位置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，有一句格言說(shuō)的是, 第是地段、第二是地段、第三還是地段,可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)地理位置控制的重要性。（三）運(yùn)營(yíng)功能的差異化分析在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)功能分析活動(dòng)中，差異化的來(lái)源越多，企業(yè)就越有競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)閬?lái)源的增多，一方面使得競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不易進(jìn)行模仿，另外一方面也容易打動(dòng)消費(fèi)者的心。下面列舉一些方法。1.建筑風(fēng)格。建筑是

7、凝固的音樂(lè)，這句話表明了建筑風(fēng)格對(duì)人們的吸引力，建筑風(fēng)格也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)永恒追求的主題。要賦予房地產(chǎn)項(xiàng)目以良好的建筑風(fēng)格，必須要遵循三個(gè)原則：與目標(biāo)消費(fèi)群的審美情趣相吻合、有個(gè)性、不斷求新求變。2.付款方式。對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，付款方式的差異性來(lái)源有三個(gè)方面:一是盡量以寬松的付款方式讓更多的人買(mǎi)得起并產(chǎn)生實(shí)際購(gòu)買(mǎi):二是使更多的人選擇有利于開(kāi)發(fā)商的付款方式進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，保證資金的回籠;三是通過(guò)付款方式的設(shè)計(jì)吸引購(gòu)房者早交定金。要做好第一點(diǎn)，必須要在增加付款方式上下足工夫，如盡量減少購(gòu)房者的首期付款額，延長(zhǎng)付款期限等。要做好第二點(diǎn)，主要是通過(guò)各種付款方式的折扣、優(yōu)惠等設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。在實(shí)際的房地產(chǎn)

8、開(kāi)發(fā)中不少的企業(yè)采用“蝕兩頭賺中間”的做法，前期的銷(xiāo)售中，制定了較大的優(yōu)惠政策，以吸引購(gòu)房者，形成人氣。后期蝕本是為了完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售，這也是對(duì)付款方式的靈活運(yùn)用。3.配套設(shè)施。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，充分利用項(xiàng)目周?chē)倪吔怯嗔显鲈O(shè)休閑娛樂(lè)設(shè)施、犧牲一部分建筑面積專(zhuān)門(mén)修建配套設(shè)施。如利用小塊綠化用地設(shè)置園林小景、利用天臺(tái)做天臺(tái)花園等。這些都是增加產(chǎn)品差異化，提高效益的做法。隨著企業(yè)的發(fā)展和社會(huì)環(huán)境的變化，企業(yè)的內(nèi)部條件和外部環(huán)境是會(huì)發(fā)生變化的。因而，進(jìn)行企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析是房地產(chǎn)企業(yè)的生存根本。在市場(chǎng)處于不斷變化發(fā)展的動(dòng)態(tài)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)更要因勢(shì)利導(dǎo)，仔細(xì)分析行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)作用力的變化，深入進(jìn)行企業(yè)運(yùn)營(yíng)功能分析，不斷尋求企業(yè)和外部環(huán)境的有機(jī)動(dòng)態(tài)結(jié)合，從而不斷地調(diào)整企業(yè)的行