房地產(chǎn)開投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大。投資者需要慎重做出投資決策，一旦決策失誤，投資者就會(huì)遭受重大損失。投資決策是開發(fā)投資過程中最重要的一項(xiàng)工作。在投資決策前，需要從財(cái)務(wù)角度對(duì)各個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。經(jīng)過長(zhǎng)期實(shí)踐，投資者已經(jīng)摸索出一套完整而科學(xué)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法，本節(jié)將予以簡(jiǎn)要介紹。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法大致分為確定性和不確定性兩種。確定性評(píng)價(jià)方法有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)之分，靜態(tài)方法是投資回收期、投資收益率、開發(fā)成本利潤(rùn)率等；動(dòng)態(tài)指標(biāo)有凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值率，內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等，不確定性評(píng)價(jià)方法主要是敏感性分析、概率分析等。一、確定性評(píng)價(jià)方法(一) 靜態(tài)方法靜態(tài)分析方法是傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法，也稱作非折

2、現(xiàn)法。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，即投資成本和收益等資金流量不需要進(jìn)行折現(xiàn)。靜態(tài)分析方法簡(jiǎn)便易行，但不能反映投資項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)真實(shí)的資金流量，不能客觀而全面地反映投資活動(dòng)。這種方法常用于短期、小型投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)。1. 投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的年均利潤(rùn)總額與總投資之比。其計(jì)算公式為：當(dāng)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率大于預(yù)先設(shè)定的基準(zhǔn)投資收益率或者行業(yè)平均利潤(rùn)率時(shí)，項(xiàng)目可行；反之，項(xiàng)目不可行。2. 自有資金(權(quán)益)投資收益率這個(gè)指標(biāo)反映投資者的實(shí)際獲利水平。其計(jì)算公式為3. 投資回收期投資回收期也稱還本期，是以項(xiàng)目的凈收益收回總投資所需要的時(shí)間，是反映房地產(chǎn)投資回收能力的重要

3、指標(biāo)。其計(jì)算公式為： 例如，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元階段年份現(xiàn)金流土地開發(fā)房屋建設(shè)銷 售012345現(xiàn)金流出5006014001500100100現(xiàn)金流入0005035004000凈現(xiàn)金流量-500-60-1400-145034003900累計(jì)凈現(xiàn)金流量-500-560-1960-3410-103890投資回收期越短，說明投資成本回收越快。因此，利用這個(gè)指標(biāo)篩選投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)選擇數(shù)值最小的項(xiàng)目。(二) 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)(折現(xiàn)法)動(dòng)態(tài)分析方法是一種考慮資金時(shí)間因素的評(píng)價(jià)方法。這種方法較全面和客觀地反映投資項(xiàng)目整個(gè)壽命期的經(jīng)濟(jì)效果，在中長(zhǎng)期項(xiàng)目評(píng)估中得到廣泛應(yīng)用。1. 凈現(xiàn)值在計(jì)算期

4、內(nèi)，將各年(期)的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率分別折算到項(xiàng)目實(shí)施開始時(shí)的現(xiàn)值之和，稱為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，簡(jiǎn)稱凈現(xiàn)值(NPV)。其計(jì)算公式為： 式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 (CI-CO)t表示第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計(jì)算期數(shù) i為基準(zhǔn)投資收益率(貼現(xiàn)率)凈現(xiàn)值是衡量一個(gè)或比較多個(gè)投資方案經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)，當(dāng)NPV0時(shí)，表明項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)上可行。若NPV<0，說明項(xiàng)目投資收益達(dá)不到預(yù)定要求，應(yīng)當(dāng)否定。在同一項(xiàng)目不同方案比較時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇凈現(xiàn)值大的方案。不過應(yīng)當(dāng)注意，當(dāng)不同方案的投資規(guī)模不同時(shí)，不能用凈現(xiàn)值指標(biāo)，應(yīng)采取凈現(xiàn)值比率。2. 凈現(xiàn)值率

5、(NPVR)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與總投資現(xiàn)值的比率。它表示動(dòng)態(tài)單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應(yīng)采用凈現(xiàn)值率比選方案。計(jì)算公式為： 式中，NPVR為凈現(xiàn)值率，NPV的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，PVI為項(xiàng)目投資總額現(xiàn)值。在用NPVR進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，數(shù)值越大說明其經(jīng)濟(jì)效益越好。采用NPVR對(duì)不同投資方案進(jìn)行比選時(shí)，所使用的折現(xiàn)率和計(jì)算期數(shù)應(yīng)該相同，否則不可比。凈現(xiàn)值率和凈現(xiàn)值的計(jì)算可通過下例說明。例1：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資和收益情況如下表所示，基準(zhǔn)收益率(貼現(xiàn)率)為10%。試計(jì)算NPV和NPVR。序號(hào)n投資生產(chǎn)成本總收入凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值系數(shù)凈現(xiàn)值(1)(2)(3)(4)(5)=(4)-(

6、3)-(2)(6)(7)=(5)×(6)13700-37000.9091-336424800-48000.8264-396731500-15000.7513-11274300035005000.683034255500700015000.620993164500700025000.5645141174500700025000.5132128384500700025000.4665116694850700021500.4241912104850700021500.3855829114850700021500.3505754124850700021500.3186685134350100

7、0056500.28971637凈現(xiàn)值1492凈現(xiàn)值率1492÷(3364+3967+1127)=17.64%3. 內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率是在投資活動(dòng)有效期內(nèi)，開發(fā)項(xiàng)目的逐年現(xiàn)金流入的現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額，即凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。其意義在于它是一個(gè)項(xiàng)目所能接受的最大貼現(xiàn)率。它實(shí)際是預(yù)期投資收益率。計(jì)算公式為： 或NPV=0式中，IRR為內(nèi)部收益率，其它符號(hào)代表涵義同前述。計(jì)算IRR，要解上述方程，比較復(fù)雜。在實(shí)踐中，一般采用線性插值法(又叫試錯(cuò)法)或圖解法求解。線性插入公式： 式中，i1為試算用的較低的i值；i2為較高的i值；NPV1為用較低的i值算出的凈現(xiàn)值(正值)

8、；NPV2為用較高的i值算出的凈現(xiàn)值(負(fù)值)。i1和i2之差不應(yīng)超過1%-2%，否則，貼現(xiàn)率i1和i2與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。試算方法是假設(shè)幾個(gè)不同的i值，求凈現(xiàn)值。如果凈現(xiàn)值大于零，則i值嫌小；如果凈現(xiàn)值小于零，則i值嫌大。反復(fù)計(jì)算，求得凈現(xiàn)值等于零時(shí)的i值，即為內(nèi)部收益率。下面舉例說明IRR的計(jì)算。例2：某項(xiàng)目在試算過程中，其凈現(xiàn)值由正變負(fù)只出現(xiàn)一次。當(dāng)i等于14%時(shí)，凈現(xiàn)值為86.45萬(wàn)元；當(dāng)i取值16%時(shí)，凈現(xiàn)值變?yōu)?66.71萬(wàn)元，因此，該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率應(yīng)在14%-16%之間，通過線性插值公式計(jì)算得到： 用圖解法求內(nèi)部收益率：采用上

9、例數(shù)據(jù)，以凈現(xiàn)值為縱坐標(biāo)，貼現(xiàn)率為橫坐標(biāo)，繪圖如下：NPV50100-5015.13%-100016%14%i 連接正負(fù)轉(zhuǎn)換時(shí)的NPV的直線與橫坐標(biāo)的交點(diǎn)，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率15.13%為所求的內(nèi)部收益率。用內(nèi)部收益率評(píng)選方案的基本原則是：內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)投資收益率，說明項(xiàng)目可行，否則，應(yīng)予以否定。在沒有規(guī)定基準(zhǔn)投資收益率的情況中，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款利率，這是因?yàn)?，如果不是這樣，那么到項(xiàng)目壽命終止時(shí)，收益現(xiàn)金流將只能剛好支付貸款利息(或補(bǔ)足資金機(jī)會(huì)成本)，不產(chǎn)生利潤(rùn)。不同的投資方案比較，應(yīng)結(jié)合凈現(xiàn)值考慮，選擇凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率都大的項(xiàng)目，因?yàn)椴煌顿Y的項(xiàng)目，內(nèi)部收益率大時(shí)，凈現(xiàn)

10、值不一定大。另外，當(dāng)投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)改變兩次或兩次以上時(shí)，有可能出現(xiàn)多個(gè)內(nèi)部收益率，此時(shí)不宜再用這個(gè)指標(biāo)來判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，但可用凈現(xiàn)值作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。4. 動(dòng)態(tài)投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零的時(shí)間，即為動(dòng)態(tài)投資回收期。計(jì)算公式為： 例3：某房地產(chǎn)投資方案現(xiàn)金流量表如下： 單位：萬(wàn)元 貼現(xiàn)率=15%階段現(xiàn)金流土地開發(fā)房屋建設(shè)銷售0123456789現(xiàn)金流入00050010004000500050004000500現(xiàn)金流出50030040005000500005050累計(jì)凈現(xiàn)金流-500-800-4800-9300-8350-43506505650960010050凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-50

11、0-261-3025-29595431989216218801144128累 計(jì)-500-761-3780-6745-6202-4213-2051-1719731101與靜態(tài)投資回收期相比，動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，能準(zhǔn)確反映真實(shí)的投資回收期，缺點(diǎn)是計(jì)算較繁。在項(xiàng)目壽命期短，或折現(xiàn)率小的情況中，兩種投資回收期差別不大，可相互替代。但是，當(dāng)投資期比較長(zhǎng)，折現(xiàn)率較高時(shí)，應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)投資回收期。二、不確定性評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價(jià)、建筑成本、開發(fā)周期等，這些因素會(huì)影響到房地產(chǎn)投資利潤(rùn)。所以，評(píng)價(jià)不確定因素變動(dòng)給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個(gè)重

12、要內(nèi)容。(一) 房地產(chǎn)投資中不確定因素分析所謂不確定因素是指那些會(huì)發(fā)生預(yù)料不到變化的因素。房地產(chǎn)開發(fā)中的不確定因素主要有以下幾個(gè)。1. 建設(shè)成本。原材料價(jià)格和人工費(fèi)用變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致建筑成本改變。不過，這還要看承包合同的形式。如果承包合同是固定總價(jià)形式，那么承包商承擔(dān)建筑成本變化造成的后果，投資者基本不受影響。如果是其他形式的承包合同，那么投資者就要受到來自建筑成本變動(dòng)的影響。2. 租金和售價(jià)。價(jià)格變動(dòng)會(huì)直接影響投資收益。價(jià)格是易變的一個(gè)因素。引起租售價(jià)格變動(dòng)的因素很多，比如，消費(fèi)者偏好的改變、競(jìng)爭(zhēng)的加劇，生產(chǎn)成本的變動(dòng)預(yù)期投資收益率的調(diào)整等。3. 開始周期。項(xiàng)目開發(fā)周期的變動(dòng)對(duì)投資收益有較大影響。

13、這種影響主要是通過利息費(fèi)用、租售價(jià)格等因素發(fā)生作用。開發(fā)周期延長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致貸款利息費(fèi)用上升，或者建筑成本上漲，或者市場(chǎng)條件以及政策環(huán)境改變，租售價(jià)格下降，或者遭受自然災(zāi)害損失。這些情況的發(fā)生都會(huì)給投資者造成虧損。導(dǎo)致開發(fā)周期變動(dòng)的原因集中在三個(gè)階段。第一個(gè)階段是準(zhǔn)備期，在這個(gè)階段，投資者要進(jìn)行征地、折遷、安置、補(bǔ)償工作，委托設(shè)計(jì)師制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并向行政管理部門報(bào)批等。每一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生延誤，都會(huì)造成開發(fā)周期被迫延長(zhǎng)。第二個(gè)階段是建筑施工期。這個(gè)階段可能會(huì)由于惡劣氣侯、建筑設(shè)計(jì)失誤、未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件或者發(fā)現(xiàn)地下文物等原因而延長(zhǎng)。第三個(gè)階段是租售期。這個(gè)時(shí)期的長(zhǎng)短與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀態(tài)等相關(guān)

14、。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，或者居民購(gòu)買力不足，亦或者社會(huì)不穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)租售就比較困難，租售期就會(huì)延長(zhǎng)。4. 利率。向銀行借款是房地產(chǎn)投資的重要資金來源。利潤(rùn)變動(dòng)要影響借款成本，進(jìn)而影響投資收益。(二) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估的敏感性分析，是分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資效益評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)若干不確定因素變動(dòng)的敏感程度的一種方法。如果某個(gè)因素的微小變動(dòng)對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效益造成較大影響，那么就說明該項(xiàng)目對(duì)這個(gè)因素敏感；反之，如果某個(gè)因素變動(dòng)幅度很大卻對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)沒有多大影響，那么就說明投資項(xiàng)目對(duì)它不敏感。敏感性強(qiáng)的因素的變動(dòng)會(huì)給項(xiàng)目投資帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析的任務(wù)是預(yù)測(cè)各個(gè)因素發(fā)生變化時(shí)，投資效益

15、受影響的程度，以便確定風(fēng)險(xiǎn)的大小和該項(xiàng)投資承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而為投資決策提供依據(jù)。進(jìn)行敏感性分析，首先要確定分析指標(biāo)，敏感性分析一般圍繞確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率或投資回收期等。其次，從影響項(xiàng)目投資效益的不確定因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動(dòng)的因素作為敏感性分析因素。第三，設(shè)定不確定因素的變化范圍。第四，根據(jù)設(shè)定的不確定因素變化值，重新計(jì)算投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，找出敏感性因素。敏感性分析有單變量敏感性分析和多變量敏感性分析兩種。單變量敏感性分析是基本方法。在進(jìn)行單變量分析時(shí)，要假定各變量之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一個(gè)變量的變化，同時(shí)，讓其它變量

16、保持不變，觀察所選定的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。多變量敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上考察變量同時(shí)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，選定的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如何變動(dòng)的一種方法。在實(shí)踐中，多個(gè)變量同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以，多變量敏感性分析方法有很強(qiáng)的實(shí)用性。下面通過一個(gè)例子來說明敏感性分析方法的原理。例4：一個(gè)投資者準(zhǔn)備投資一個(gè)工業(yè)廠房項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積2000m2，建造成本為200元/m2，年租金32.5元/m2，利息率為7.38%，物業(yè)總開發(fā)價(jià)值為880458元，建設(shè)期為12個(gè)月，現(xiàn)金流量表如下：月 份0123456789地 價(jià)207000建筑成本144401786022040262203268039140專業(yè)人員

17、費(fèi)用180522332755327840854893廣告宣傳費(fèi)小 計(jì)207000000162452009324795294983676544033結(jié)轉(zhuǎn)余額207000208193209400210621228101249538275808306941345531總 計(jì)207000207000208193209400226866248194274333305306343706389564利 息1193.012071221123513441475163518252058結(jié)轉(zhuǎn)余額207000208193209400210621228101249538275808306941345531391622月

18、 份101112131415161718合計(jì)地 價(jià)207000建筑成本48260513004522032300258402470020000*400000專業(yè)人員費(fèi)用603364135653403832303080250049996廣告宣傳費(fèi)52505250小 計(jì)5429357713508733633829070330300022500結(jié)轉(zhuǎn)余額391622448251508640562553602260634948671805675868679978總 計(jì)445915505964559513598891631330667978671805675868702478利 息2336267630403

19、3693618382740634110415944391結(jié)轉(zhuǎn)余額448251508640562553602260634948671005675868679978706637706637 *表示第18個(gè)月的建筑成本為缺陷責(zé)任保留金，數(shù)量為工程造價(jià)的5% 專業(yè)人員費(fèi)用相當(dāng)于工程造價(jià)的12.5%經(jīng)評(píng)估，項(xiàng)目總開發(fā)成本為706637元；項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值為880758.8元(計(jì)算公式是：)，投資利潤(rùn)為174121.8元，投資利潤(rùn)率是24.6%。(1) 單因素敏感性分析投資利潤(rùn)率的變動(dòng)分析(%)變動(dòng)幅度變動(dòng)因素初始值-10%初始值+10%地價(jià)(207000元)+3.8%-3.5%建造成本(200元/m2)+7.6%-6.7%租金(32.5元/m2)-12.4%+12.5%建筑面積(2000m2)-4.8%+4.3%利率(7.38%)+0.8%-0.7%通過計(jì)算出現(xiàn)，在上述5個(gè)不確定因素中對(duì)投資利潤(rùn)率影響最大的因素是租金，最小的是利率。因此，投資者應(yīng)該重點(diǎn)防范租金變動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。2. 多因素敏感性分析租金、建造成本的共同變化對(duì)投資利潤(rùn)率的影響租金(元/m2)建筑成本(元/m2)3032.53527.518520.2%(-4.2%)30.2%(+5.6%)40.2%(+15.6%)10.1%(-14.5%)20015.1%(-9.5%)24.6%(0)34.2%(+9.6%)5.5%(-