全國房地產(chǎn)企半年報（2020年7月）

1、2020/07/02核心觀點:1、銷售業(yè)績恢復好于預期，top3房企是各梯隊中唯一逆 勢保持增長的梯隊；行業(yè)集中度進一步提升，危機中更加能彰顯 規(guī)模性房企在全國性布局與多元化發(fā)展中體現(xiàn)出區(qū)域抗風險與業(yè) 務抗風險的優(yōu)勢。2、土地市場活躍，房企對于土地的態(tài)度分化明顯。 top3房企中，恒大是唯一的“激進派"在土地市場異?；?躍，上半年在全國39城市取地119宗，主要為二線城市與 強三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。3、房企上半年融資超預期，整體規(guī)模達到2019年全年 53%水平；結構上，境內(nèi)債市活躍,規(guī)模占比68% ,占比超去 年同期12個百分點;整體融資利率水平走低，有

2、利于房企進行 債務置換，優(yōu)化財務成本。展望：1.30家樣本房企2020目標達成率41% ,建業(yè)以54% 的達成率成為上半年"達標王"；房企下半年業(yè)績壓力系數(shù) 為2019年的1.3倍，預見下半年房企“沖量戰(zhàn)役”，壓力 未比上半年輕松。2、境內(nèi)金融監(jiān)管不斷升級，境內(nèi)融資環(huán)境下半年有收緊 趨勢；同時未來2年房企償債壓力不減，房企在融資端遇contents 目錄銷售表現(xiàn)新增土儲金融市場房企盤點| 2020半年報1、top100整體業(yè)績根據(jù)觀點網(wǎng)站統(tǒng)計,2020年上半年top100房企（流量）銷售額為51492億元,同比下降4.1% ,降幅控制在5%以下，銷售業(yè)績恢復整體好于預期。碧

3、桂園上半年封冠，極力追趕的恒大以235億的差距位居第二，與第三名萬科直接差距也僅為308億,top3房企之間的差距較小，給下半年留有更大的想象空間。從單月銷售業(yè)績看,top100房企6月銷售額為14436億元,達上半年峰值，同比曾長12.1%，繼5月后,銷售同比增速繼續(xù)為正。2,結構性業(yè)績增速自2018年開始，全國百強房企整體業(yè)績增速放緩。從結構上看，top3房企自2017年至2019年上半年增速放緩幅度最大,在2019年上半年呈負增長，而在疫情影響下的2020上半年top3房企業(yè)績不降反增，同比提升2.9% ,是各個梯隊中唯一同比為正的梯隊。一部分原因是由于恒大在一季度及時推出的促銷活動帶來

4、業(yè)績拉動,更主要的是頭部房企整體抗風險能力較強，在逆勢中更能彰顯房企規(guī)模性優(yōu)勢。其他各梯隊 topio. top30、top50、top100 房企業(yè)績增速分別為-4.2%、-2.8%. -3.0%、-4.1%。圖：2016h1-2020h1各梯隊房企銷售增速變化90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2016h12017h1-10.0%top30top50top100top3topic數(shù)據(jù)來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng),貝殼研究院整理從今年前5個月的業(yè)績表現(xiàn)上，各個梯隊集中度表現(xiàn)均有3%-4%的提升,行業(yè)集中度進一步加劇。在周期 性與愁怛建b響下，

5、中小房企明財諷險能力不足，而規(guī)模睇企在全國性布局與多元修中體現(xiàn)出區(qū)域 抗風險與業(yè)務抗風險的優(yōu)勢。行業(yè)集中度趨勢將長期保持，頭部房企集中度提升仍有空間，留給中小房企的挑戰(zhàn)將是長期存在的。圖：top 100房企集中度表現(xiàn)top100 <.80%76%63%"%top50top30 itop10 t0p320%30%40%50%60%70%80%90%20201-5月2019h12018h12017h12016h1 注：由于國家統(tǒng)計局2020年6月數(shù)據(jù)尚未發(fā)布因此采用1-5月數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，貝殼研究院整理4、目標達成率選擇發(fā)布業(yè)績目標的30家房企為樣本,平均目標j加滓為4

6、1% ,按照行業(yè)上下半年四六開白i敏見律， 疑目me尚g豌其中建業(yè)以54%的目標完成率成為上半年的"達標王"，另一家達成率超過50%的是金茂。同時，上半年目標達成率較低的融創(chuàng)、遠洋、富力與旭輝,目標達成率在35% （含）以下，下半年實現(xiàn)目標，業(yè)績承壓。從30家樣本房企下半年的壓力系數(shù)看，平均壓力系數(shù)是2019年的1.3倍。盡管恒大上半年業(yè)績亮眼，由 于業(yè)績目標8000億，因此下半年單月需完成501億，業(yè)績壓力是2019年的1.5倍。今年6月單月，碧桂園實現(xiàn)810億銷售額給予市場企需更多的信心。野本上，下?lián)穹科鬀_量戰(zhàn)役“,未比上沖至松。表：30家樣本房企目標達成率及壓力系數(shù)房

7、企恒大 碧桂園（權益）融創(chuàng)中海3標達 成率2020年下半年月 均任務量（億元）2019年月均完成額（億元）壓力系數(shù)房企目標達成率2020年下半年月 均任務量（億元）2019年月均完成額（億元）壓力系數(shù)44%43%32%43%27%42%43%36%39%35%37%麗 一 - 金茂 | 51%7525736763393662522482652552492301625014604583142w20220216226167155134中梁融信富力（權益）40%39%34%167156?681271?51.5k2k5亙l2v6k5k515主榮藍洋新力龍光（權益）合景泰富中駿時代越秀40%39%32%

8、46%40%42%37%48%48%40%47%39%140135147 witow7105£78t建業(yè) | 54% |61寶龍42%42%737210998 w8 更 7?7£7?6?6?頁1750541.3uuk5k20.71.4u數(shù)據(jù)來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，貝殼研究院整理1、新增土儲排名逆醐t, g寸廿圓熱命減 好啊新增土儲颶釧茹非名中，不（跋現(xiàn)頃肖售業(yè)費非名高s合,行業(yè) 在土地端的集中度表現(xiàn)呈加劇趨勢。龍頭房企重金補倉，一方面是銷售恢復好于預期，房企通過銷售回款補充資金。比如，上半年拿地排名第一的恒大，疫情期間通過全國"七五折促銷"、線上選房等營銷手段

9、實現(xiàn)業(yè)績逆勢上漲。另一方面金融環(huán)境邊際寬松, 房®a貸款、誑 明亍債券等資金,補充自有資產(chǎn)的袍性,癖企業(yè)債務負擔 后房企土地擴張意愿增強。另外，各地方政府在上半年的土地市場上，表現(xiàn)出較大誠意,除疫情下的紓困政 策外，同時推出不少優(yōu)質(zhì)土地資源，進一步增加房企的土儲動力。除了龍頭房企外，上半年在土地市場表現(xiàn)活躍的中交、卓越等中型房企較為搶眼，后續(xù)將繼續(xù)關注此類房企 在土地市場的動作。表：2020h1房企權益拿地金額排行榜數(shù)據(jù)來源:creis ,貝殼研究院整理2、拿地銷售比上半年土地市場活躍,房企對于土地的態(tài)度分化明顯。今年上半年在取地態(tài)度上，top50房企分為激進 派"、&qu

10、ot;保守派”與相對穩(wěn)定的"中間派。整體上top50房企今年上半年拿地銷售比為38% ,較2019年同期40%的水平減少2個百分點。2020年上半年top50房企平均權益拿地金額204億，而2019年同期是223億。從今年情況看,top50房企中17家（紅色）激進派拿地銷售比較上一年同期提升10個百分點以上，其中綠城提升43%至112% ,拿地權益金額已超越上半年的權益銷售額，在實際的土地市場上綠城上半年在22城市獲取土地45宗,包括北京、上海、成都等熱點城市。top3房企中，恒大是唯一的"激進派"在土地市場異?；钴S，上半年在全國39城市取地119宗，主要為二線城

11、市與強三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗同時，房企中不乏"保守派”,14家房企（綠色）今年拿地銷售比較去年下降超10個百分點。去年取地活 躍的中駿，禹洲上半年稍顯保守，而像萬科、融創(chuàng)、時代等房企上半年集中在城市更新、收并購以及舊城改造的 其他渠道獲取土地。表：top50房企拿地銷售比級土地市場的高度熱情，與當?shù)匦路夸N售的火爆形成相互的影響，在一定程度上拉高市場預期。在前10名的城市中，襄陽與烏魯木齊是由于華僑城與恒大分別在兩城市多宗拿地造成,后續(xù)需要觀望是否有更多房企陸續(xù)進駐。圖：2010年上半年top 100房企高關注20城長m 刪皿 d?topioo房企取地次數(shù)數(shù)據(jù)

12、來源：creis ,貝殼研究院整理80706050403020100房企盤點| 2020半年報1、金融政策回顧2020年上半年的金融政策,大致分為四個階段,分別為1月23日前，延續(xù)2019年末趨緊的金融環(huán) 境；武漢封城作為全國抗疫的節(jié)點，在此之后政府多以六穩(wěn)"為核心，幫扶企業(yè)紓困，給予積極但不刺激的 相對寬松；隨著社會經(jīng)濟秩序的正常化，政策逐步在個別領域收緊；6月開始金融層面的監(jiān)管升級,尤其銀保 監(jiān)會"回頭看”的通知，有為下半年監(jiān)管趨嚴定調(diào)的意圖。時停要金融政悉會議/通知主要內(nèi)容強調(diào)"銀行保險機構要落實"房住不炒”定位，嚴格 執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止

13、資金違規(guī)流入房地關于推動銀行業(yè)和保險業(yè)銀保監(jiān)會產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產(chǎn)市高質(zhì)量發(fā)展的指導意見場健康穩(wěn)定發(fā)展。“此外，還強調(diào)嚴控銀信類通道玻業(yè)務二5月6月嚴格控制房地產(chǎn)在新增信貸資源的占比，引導商業(yè)央行金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會銀行切實轉變經(jīng)營思想，把經(jīng)營重點放在實體經(jīng)濟和小微企業(yè)領域。時間1月31日3 月 13 b關于進一步規(guī)范信貸融資進一步規(guī)范信貸融資各環(huán)節(jié)收費與管理，維護企業(yè)機構會議/通知主要內(nèi)容要求金融機構對受疫情影響較大的行業(yè)和企業(yè)，不 央行等五部門聯(lián)合發(fā)文得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸 央行將開展1.2萬億元公開市場逆回購

14、操作投放資央行 將向市場投放1.2萬億資金金'確保流動性充足供應/銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。決定定向降準，釋放長期資對達標的銀行釋放4000億再對部分商業(yè)銀行額外 央行金5500億元。 釋放1500億央行、國家外匯境外機構投資者境內(nèi)證券明確并簡化境外機構投資者境內(nèi)證券期貨投資資金管理局期貨投資資金管理規(guī)定 管理要求，便利境外投資者參與我國金融市場。對集合資金信托投資非標債權的比例做出了最高不信托公司資金信托管理暫得超過50%的限制，同時還對單一客戶的最高額度 銀保監(jiān)會行辦法（征求意見稿） 做出了非常嚴格的限制如果該征求意見稿落地實施，房企非標融資將大幅受限。貸款資金用

15、途應當明確、合法，不得用于購房、股 商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理銀保監(jiān)會票、債券、期貨、金融衍生品和資產(chǎn)管理產(chǎn)品投暫行辦法（征求意見稿）資，不得用于固定資產(chǎn)和股本權益性投資等。5月25日銀保監(jiān)會收費降低企業(yè)融資綜合成本 知情權、自主選擇權和公平交易權，降低企業(yè)融資的通知綜合成本。時間機構會議/通知主要內(nèi)容6月1日央行等八部委關于進一步強化中小微企業(yè)金融服務的指導意見按照金融供給側結構性改革要求，把經(jīng)營重心和信 貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉移到 中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領域，實現(xiàn)信貸資源增量優(yōu) 化、存量重組。6月1日銀保監(jiān)會關于加強典當行監(jiān)督管理的通知典當行應當回歸民品典當業(yè)務本源，逐步壓縮房

16、地 產(chǎn)典當業(yè)務比重，專注細分領域，提升鑒定評估能 力，培育差異化、特色化競爭優(yōu)勢。6月24日銀保監(jiān)會關于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治回頭看"工作的通知對于房地產(chǎn)行業(yè)，也是銀保監(jiān)會針對銀行業(yè)保險業(yè) 市場亂象整治回頭看"工作的重中之重。檢查內(nèi) 容涵蓋從宏觀政策執(zhí)行到創(chuàng)新業(yè)務等幾大領域，共 涉及銀行、保險、信托、金融資產(chǎn)管理和金融租賃 等±l類金融機構o資料來源：國家政府網(wǎng)站，貝殼研究院整理2、房企上半年融資盤點2.1債券融資規(guī)模2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計約為6506億，占比2019年全年融資規(guī)模53%。受海外疫情影響，4月全月無新增海外債券，對整體融

17、資規(guī)模有一定影響，但境內(nèi)債市表現(xiàn)活躍,從而對沖海外債市的短暫低迷。圖：房企年度融資規(guī)模走勢16000140監(jiān)14000120001000080006000400020004699201465062020h112001100i40 i-20-40-60數(shù)據(jù)來源：wind ,貝殼研究院整理房企上半年境內(nèi)外融資較2019年同期下降4個百分點,但處于歷史較高水平。全球疫情下,房企融資規(guī)夠 模端未出現(xiàn)大幅下滑，整體平穩(wěn)，房企在債市表現(xiàn)超預期。圖：半年度房企融資規(guī)模走勢8000700060005000400030002000100002.2境內(nèi)外融資結構從結構上分析，境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升1

18、2個百分點，達62%,境外融資規(guī)模占比38%。主要是澎m責在4月受到全球疫情影響，投資人恐慌性大量拋售美元債，造成4月當月房企無新增海外債券 發(fā)行，5月起逐漸復蘇。同時，上半年境內(nèi)金融環(huán)境邊際寬松，房企發(fā)債踴躍。隨著境內(nèi)監(jiān)管力度升級與海外 債市恢復，下半年債券融資結構將有所變化。圖：境內(nèi)外債務結構2014h12015h12016h12017h12018h12019h12020h1.境內(nèi)發(fā)債金額占比.境外發(fā)債金額占比'數(shù)據(jù)來源：wind ,貝殼研究院整理2.3債券利率趨勢從24個月周期看,2020年上半年境內(nèi)融資利率從2月起一直保持低位,境內(nèi)金融環(huán)境適度寬松,利率低 位將促發(fā)部分房企借此

19、機遇進行債務置換,從而降低企業(yè)財務成本；境外融資利率水平長期高于境內(nèi)融資利 率。從2020年6個月內(nèi)的表現(xiàn)看,境內(nèi)與境外漫資利率均表現(xiàn)出先高后低,6月翹尾的趨勢，結合6月底銀保 監(jiān)會回頭看"的工作部署，下半年金融監(jiān)管升級是必然，穩(wěn)經(jīng)濟下的防風險將進一步趨嚴。圖：境內(nèi)外票面利率走勢境內(nèi)平均利率（臨） 境外平均利率（端）數(shù)據(jù)來源：wind ,貝殼研究院整理整體:從兩年利率變化上，可以明顯看出2020年上半年較2019年同期整體利率下行，境內(nèi)債券相較于境外債券下降幅度更大。2020年上半年境外債中金融債的利率水平高于去年同期，是由于2020年上半年僅保利發(fā)行單支金融債,偶發(fā)因素較強,不能影

20、響上半年整體利率低位的趨勢。結構:不同債券類型中，票面利率有較大差別。其中，在一季度表現(xiàn)搶眼的超短期融資債券的利率最低,在3%以下，發(fā)行止闋瓣對房企信用等級要求較高，同時發(fā)行期限在270天之內(nèi)，因此不是所有房企都適用。2020年上半年境內(nèi)債券常見的一般公司債與中期票據(jù),多數(shù)維持4%-5%的利率區(qū)間。境外債券在債券類型上較少，主要分為金融債和企業(yè)債兩種，但在具體發(fā)行中會存在有無擔保，有無抵押、 優(yōu)先級別等差異，進而影響單只債券的票面利率。圖：主流債券類型利率表現(xiàn)（%）2019h12020h1o75.794875.5.825.546.236.004.04.83.91.563.87.39.53

21、74;h叵他mis*相鴦電境內(nèi)債券境外債券數(shù)據(jù)來源：wind ,貝殼研究院整理2.4債券發(fā)行期限今年上半年整體境內(nèi)外債券期限經(jīng)歷從2月到5月的不斷拉長，6月開始縮短的變化。2月境內(nèi)超短期融資 最為活躍,單月融資平均周期僅為2.2年，達24個月內(nèi)最低值,也因此被境外融資周期超越；隨著投資人 信心逐步恢復，發(fā)債周期也隨機拉長。3-5月，5年周期的債券發(fā)行占主要比重，進入6月，3年期融資債 券占主導,整體發(fā)債周期有縮短趨勢。圖：境內(nèi)外債券發(fā)行周期走勢76543210境內(nèi)債券（年）一境外債券（年）數(shù)據(jù)來源：wind ,貝殼研究院整理2.5下半年到期債券2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內(nèi)外融資債券

22、到期規(guī)模約為5588億人民幣，較上一年增加58% , 部分債務集中到期房企下半年債務償還呈高壓。同時看到，未來兩年同期償債壓力劇增,尚未包含其當年發(fā)行的短期債務（一年內(nèi)到期），目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億與3000億人民幣?？梢灶A見未來2-3年債務置換與圖：下半年到期債務走勢60005000400030002000100030901052016h24165紐2017h243403757244116032018h2274978313162019h22020h22021h2海外債國內(nèi)債數(shù)據(jù)來源：wind2022h2,貝殼研究院整理26房企下半年到期債務top50排名房企名稱到期債務（億元）排名房企名稱到期債務（億元）1萬達25027中南562恒大23328金茂553綠地18229華夏幸福554綠城14730榮盛525華發(fā)14431旭輝506萬科138